Координация юридической проверки объекта недвижимости в Испании
Мы не занимаемся юридической работой и намеренно прямо об этом говорим: юридическую проверку объекта недвижимости в Испании проводит независимый юрист, представляющий Ваши интересы, а не наши и не интересы продавца. Наша задача заключается в координации процесса: чтобы договор бронирования был изучен до перечисления Вами денег, документы действительно поступили юристу, сроки соблюдались и Вы в любой момент знали, какие вопросы ещё остаются открытыми. Сама проверка обычно занимает 2-4 недели с момента бронирования, и до её завершения мы не рекомендуем Вам ничего подписывать.
Кто проводит проверку и на кого работает каждый из них
В юридической стороне покупки в Испании участвуют три стороны, и прежде всего полезно установить, в интересах кого действует каждая из них. Один представляет вас. Один не представляет никого. Третья сторона это мы, и мы не являемся юридической фирмой.Специалисты отвечают за профессиональную экспертизу. Мы следим за тем, чтобы все взаимосвязи работали: чтобы нужное действие выполнялось следующим, в правильном порядке, и чтобы ничего не задерживалось из-за документа, который никто не запросил.Для юридической проверки мы обычно рекомендуем Malaga Solicitors, независимую испанскую юридическую фирму, работающую на Costa del Sol (офис Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Юрист представляет вас, а не Arevont и не продавца, и вы работаете с местным юристом, который знает местные органы власти и реестр недвижимости. Разумеется, вы можете в любое время выбрать собственного юриста. Мы не получаем от этой фирмы ни комиссионного вознаграждения, ни какой-либо иной оплаты за эту рекомендацию.
| Что необходимо сделать | Кто выполняет | Что это значит для вас |
|---|---|---|
| До бронирования | ||
| Знакомство с юристом | Arevont | Мы обычно рекомендуем Malaga Solicitors и не получаем за это вознаграждения за рекомендацию. Если вы предпочитаете воспользоваться услугами собственного испанского юриста, вы можете это сделать, и ничто другое на этой странице не изменится. |
| Чтение договора бронирования | Ваш юрист | Бронирование является единственным платежом, который производится вне системы гарантии, поэтому в договоре должно быть ясно указано, что произойдет с задатком, если проверка выявит проблему. Юрист читает договор до того, как деньги покинут ваш счет, а не после этого. |
| Проверка застройщика как компании | Arevont | Является ли это проверенным застройщиком, с которым мы уже работали, или новым застройщиком без подтвержденной репутации, а также любой реальный опыт, который был у нас или наших покупателей, как положительный, так и отрицательный. Если у нас нет такого опыта, мы так и говорим, а не делаем вид, что он есть. |
| В ходе юридической проверки | ||
| Сама юридическая проверка | Ваш юрист | Право собственности, обременения и задолженности, законность строительства и разрешения, правила сообщества собственников, ограничения на использование и сдачу в аренду. Это юридическая работа, и мы ее не выполняем. |
| Проверка банковской гарантии | Ваш юрист | В случае новостройки проверяется, что банковская гарантия, покрывающая ваши поэтапные платежи, действительна и выдана на ваше имя, а не является групповой гарантией, принадлежащей застройщику. |
| Получение документов от продавца | Arevont | Запрос документов у застройщика, агента продавца и администратора сообщества, которые запросил юрист. Именно на этом этапе юридическая проверка фактически останавливается, и это не юридическая проблема. |
| Соблюдение сроков | Arevont | Что должно произойти дальше и к какому сроку. Если что-то требуется от вас, мы сообщаем вам об этом заранее, а не в день, когда это необходимо. |
| Разъяснение значения результата для покупки | Arevont вместе с вашим юристом | Юрист излагает юридическую позицию. Мы объясняем, что она означает для этой конкретной покупки, в том числе когда рекомендацией является остановить сделку. |
| При подписании и после | ||
| Подписание у нотариуса | Нотариус | Государственный служащий, который подтверждает личности сторон, надлежащее проведение подписания и правильность нотариального акта. Он не является вашим консультантом и не выступает ни на чьей стороне. |
| Хранение средств до завершения сделки | Ваш юрист | При покупке вторичной недвижимости остаток средств обычно находится на клиентском счете вашего юриста, отдельном контролируемом счете, и поступает продавцу только у нотариуса. |
| Администрирование после передачи | Ваш юрист | Документы после передачи, переоформление коммунальных услуг и ежегодные налоговые обязательства. Здесь, на побережье, мы по-прежнему остаемся вашим контактным лицом. |
Получаете ли вы комиссию за рекомендацию юриста?Нет. Мы не получаем ни комиссионного вознаграждения, ни какой-либо иной оплаты от рекомендованной нами фирмы. Стоит задать тот же вопрос любому агентству, поскольку у юриста, который платит за рекомендацию, возникает конфликт интересов, а конфликт интересов может заставить его умолчать о проблеме, из-за которой сделку следует остановить. Надежное агентство отвечает на этот вопрос прямо.
Могу ли я привлечь своего юриста?Да, на любом этапе. Мы рекомендуем фирму, с которой работаем, потому что сотрудничаем с ней уже много лет и координация проходит более гладко, но выбор остается за вами, и в любом случае юрист действует в ваших интересах. Мы не рекомендуем полагаться на юриста, предложенного застройщиком или агентом продавца, поскольку его интерес заключается в завершении сделки.
Нотариус не ваш юрист
Это самое распространенное заблуждение, с которым иностранные покупатели подходят к покупке в Испании. Его стоит развеять прежде всего, поскольку именно от этого зависит, кто действительно защищает ваши интересы.Нотариус является государственным должностным лицом. Он проверяет законность документа и состояние реестра на момент подписания, но никого не представляет. Ваш юрист представляет Вас и проводит проверку до того, как Вы примете на себя обязательства. Две независимые проверки, в два разных момента, для выполнения двух разных задач. Вам нужны обе, и ни одна не заменяет другую.
Что обычно предполагаетсяКак это работает в Испании
- Нотариус проверяет покупку за меня
- Нотариус подтверждает личность, надлежащее проведение подписания и правильность публичного документа, а также повторно проверяет право собственности и текущую запись в реестре на тот момент. Это настоящая проверка. Она не равнозначна юридической проверке, проведённой от Вашего имени за несколько недель до этого, когда Вы ещё могли отказаться от сделки.
- Нотариус является своего рода юристом
- В Испании нотариус не является ни юридическим консультантом, ни представителем какой-либо из сторон. Это часто путают в Вашей стране, и об этом стоит сказать прямо.
- С этим справится юрист из Вашей страны
- Вам нужен испанский юрист, знающий испанское законодательство. Вы можете привлечь к работе своего юриста из Вашей страны вместе с ним, но, честно говоря, обычно это мало что добавляет и часто замедляет процесс: юристы, работающие почасово, склонны поднимать вопросы, давно урегулированные испанской системой, а затем всё равно спрашивать испанского юриста, как это работает здесь.
- Агент по недвижимости уже сказал мне, что всё в порядке
- Ответ со стороны продавца является информацией, а не проверкой. Вполне возможно, что он верен. Но это всё равно не проверка, за которую кто-либо несёт ответственность.
- Устные обещания будут выполнены
- Устное обещание здесь ничего не значит, если оно не оформлено письменно. Ваш юрист разбирает с Вами каждый пункт, и силу имеет именно то, что указано в договоре.
И вот о чём почти никто не говорит вслух. Проблемы здесь обычно возникают не из-за мошенничества. Они связаны с неоформленными документами: незарегистрированной пристройкой, отсутствием licencia de primera ocupación, задолженностью перед сообществом собственников, которая переходит вместе с объектом недвижимости. Именно это в действительности выявляет проверка, поэтому она не отличается эффектностью и занимает недели, а не один день.
Официальные источники
Может ли мой юрист подписать у нотариуса за меня?Да, при наличии надлежащей доверенности. Именно поэтому её стоит оформить заранее, пока Вы находитесь здесь, а не в последнюю неделю из своей страны. О том, как проходит сам день завершения сделки, рассказывается в описании услуги передачи объекта.
Где находятся Ваши деньги во время проверки
Иностранные покупатели задают этот вопрос заранее, и совершенно правильно. Нотариального эскроу, знакомого Вам по своей стране, здесь в такой форме не существует. Система работает иначе, но не хуже.При покупке объекта вторичной недвижимости обычно Вы переводите деньги на клиентский счёт своего юриста, а юрист передаёт их продавцу только у нотариуса, в момент подписания договора купли-продажи. Испанские юристы хранят клиентские деньги на отдельном счёте, находящемся под надзором, а не на операционном счёте своей фирмы.При покупке новостройки застройщик не может свободно распоряжаться Вашими деньгами. Согласно закону, Ваши платежи поступают на специальный защищённый счёт, предназначенный для конкретного строительства, и каждый из них должен быть обеспечен банковской гарантией. Ваш юрист проверяет это до того, как после бронирования с Вашего счёта уйдёт первый евро.
- НовостройкаЗащищённый счёт строительства с банковской гарантией, выданной на Ваше имя и покрывающей каждый поэтапный платёж. Застройщик может использовать средства с него только в соответствии с правилами, установленными законом и договором.
- Вторичная недвижимостьКлиентский счёт Вашего юриста, отдельный и находящийся под надзором. Продавец получает деньги у нотариуса, но не раньше.
- БронированиеЕдинственный платёж, не охватываемый системой гарантий. Именно поэтому он должен быть небольшим, а в договоре должны быть указаны условия его возврата.
- Порядок, который никто не объясняетНебольшой задаток за бронирование часто выплачивается до оформления банковской гарантии, и это нормально. Защитить необходимо именно частный договор купли-продажи, после заключения которого начинаются крупные поэтапные платежи. До их внесения Ваш юрист подтверждает наличие действующей гарантии, оформленной на Ваше имя.
Дело не только в том, куда Вы переводите деньги. Перед каждым значительным платежом Ваш юрист проверяет, почему Вы его вносите, кому и на каких условиях. Это важно, поскольку реально происходящее на этом рынке мошенничество обычно носит обыденный, а не драматичный характер: объявление об объекте, который продавец не имеет права продавать, человек, выдающий себя за собственника, поддельная доверенность, электронное письмо с сообщением об изменении банковских реквизитов. Правило, охватывающее все эти случаи, простое. Никогда не платите никому, предварительно не проверив это со своим юристом или с нами.
Что произойдёт с моими деньгами, если застройщик не завершит строительство?Именно для этого существует банковская гарантия, поэтому Ваш юрист проверяет её до перечисления любого поэтапного платежа. Также важно знать, что защита действует не только в случае банкротства застройщика: если строительство продолжается после даты завершения сделки, указанной в Вашем договоре, применяется та же гарантия. Ваш юрист точно объяснит, какие формулировки охватывают Ваш объект.
Договор на объект, который мы Вам не подбирали
Возможно, у Вас уже есть форма бронирования, договор arras или стандартный договор купли-продажи застройщика на объект, который никак с нами не связан. Всё равно отправьте его нам. Вам не обязательно быть нашим клиентом, и нам не обязательно участвовать в покупке.Мы не являемся юристами, поэтому не будем говорить Вам, что документ составлен надлежащим образом. Мы те, кто постоянно читает такие договоры со стороны покупателя, а это другая и полезная компетенция.
- Для чего мы его изучаемЧто произойдёт с Вашим задатком, если юридическая проверка выявит проблему. Какие обязательства на самом деле создают установленные сроки. Во что обойдётся Вам отказ от сделки и распространяются ли те же расходы на другую сторону. В случае новостройки мы проверяем, упомянута ли банковская гарантия вообще и на чьё имя она оформлена.
- Что Вы получитеКакие пункты мы бы предложили изменить, какие не стали бы подписывать в их нынешнем виде и является ли документ обычным для этого побережья или необычным. В том числе если ответ заключается в том, что мы не видим в нем ничего, о чем стоило бы спорить.
- Где остановимсяМы не даем юридических заключений и ничего не утверждаем своей подписью. Если для документа нужен юрист, мы так и говорим и можем связать Вас с независимым от нас и продавца специалистом.
- Когда его отправлятьДо перевода денег. После уплаты задатка вопрос уже не в том, что изменить, а в том, что еще можно вернуть, и это гораздо худший вопрос.
Что не входит в юридическую проверку
Страница, где перечислено только то, что проверяется, молчаливо создает впечатление, будто проверяется все. Это не так, и пробелы стоит назвать, потому что каждый из них означает отдельную проверку, которую выполняет кто-то другой.
Что легко перепутатьКто на самом деле это делает
- Банковская оценка
- Оценщик банка работает на банк и оценивает объект для целей ипотеки. Поиск дефектов не входит в его задачи. Это не техническое обследование и не его замена.
- Состояние здания
- Эксперт или архитектор осматривает конструкцию, крышу, влажность, инженерные системы и бассейн, а затем составляет отчет о результатах. В старых объектах именно так выявляются проблемы, которые в противном случае проявились бы уже после Вашего переезда.
- Дефекты новостройки при передаче объекта
- Список snagging при передаче объекта является отдельной задачей со своими сроками. В некоторых проектах его составляют до перехода права собственности, а в других после него, в зависимости от застройщика.
- Насколько покупка оправданна
- Юрист отвечает на вопрос, насколько надежно юридическое положение. А соответствие цены тому, что можно купить поблизости за тот же бюджет, и возможности строительства по соседству относятся к нашей части работы.
- Гарантия, что ничего не случится
- Завершенная проверка не является обещанием. Она означает, что все, что можно было проверить, проверено, а выявленные обстоятельства указаны. Не каждый пункт относится к каждому объекту, и юрист проверяет то, что имеет значение для конкретной сделки.
Что проверяет юрист
Это рабочий список. Первая группа проверок выполняется для каждого объекта. Вторая проводится только в новостройке, в дополнение к первой, и касается в равной степени компании, стоящей за проектом, и самого объекта.| Что проверяют | Почему мы этим занимаемся | К чему здесь приведёт проблема |
|---|---|---|
| Для каждого объекта | ||
| Собственность | Кому на самом деле принадлежит объект и соответствует ли запись в реестре лицу, которое его продаёт. | Вы купили бы объект у человека, который не может передать вам продаваемое им право. |
| Обременения и взыскания | Ипотека, аресты и другие обременения, зарегистрированные в отношении недвижимости. | Обременение, сохраняющееся после продажи, относится к объекту, а не к его прежнему владельцу. |
| Сервитуты и ограничения | Сервитуты и другие ограничения, зарегистрированные в отношении объекта. | Оказывается, что то, что вы считали частью объекта, находится в общей собственности или имеет ограничения. |
| Долги сообщества | Неоплаченные взносы сообщества собственников и справка от объединения собственников перед подписанием договора. | В Испании долги следуют за объектом, а не за человеком. Неоплаченные взносы сообщества собственников, налоги или штрафы могут перейти к вам, иногда достигая десятков тысяч евро. |
| IBI и местные обязательства | Ежегодный налог на недвижимость и соответствующие местные сборы. | Действует то же правило: обязательство следует за объектом. |
| Сверка реестра с кадастром | Описывают ли Registro de la Propiedad и Catastro одну и ту же недвижимость. | Расхождения между двумя записями встречаются часто и обычно устранимы, но обнаружить их до подписания договора гораздо дешевле, чем после. |
| Законность строительства | Соответствует ли существующий объект выданным разрешениям и зарегистрированы ли произведённые изменения. | Незарегистрированная пристройка является одной из самых распространённых находок и влияет на вторичную недвижимость, ипотеку, а иногда и на коммунальные услуги. |
| licencia de primera ocupación | Первая лицензия на заселение объекта. | Без него объект недвижимости нельзя законно заселить или подключить к коммунальным сетям, а его последующая продажа будет значительно сложнее. |
| Правила сообщества и аренда | Устав comunidad, действующие договоры аренды, а также правила пользования и сдачи в аренду этого объекта и муниципалитета. | Объект недвижимости может быть полностью законным для покупки, но при этом краткосрочная аренда для отдыха может быть ограничена. Если аренда является одной из причин покупки, именно этот пункт определяет, имеет ли сделка смысл. |
| Также для новостройки | ||
| Застройщик | Кто стоит за проектом и какие проекты они действительно завершили ранее. | На этом побережье многие застройщики работают недавно, а для некоторых это первый проект. Это важно знать до принятия обязательств, а не после. |
| Разрешение на стройку | Разрешение на строительство, позволяющее законно продолжать работы. | Начало строительства без необходимых разрешений является худшим вариантом во всём этом списке. |
| Категория земельного участка | Что земельный участок относится к suelo urbano, то есть является городским и пригодным для застройки. | Охраняемая или сельскохозяйственная земля представляет собой совсем иной объект покупки, чем тот, который Вам предлагают. |
| Банковская гарантия | Действующая гарантия или страховой полис, покрывающие каждый внесённый Вами поэтапный платёж и оформленные на Ваше имя. | Именно эта защита возвращает Вам деньги, если строительство не будет завершено. Ваш юрист запрашивает индивидуальный сертификат на Ваше имя, а не групповую гарантию застройщика. |
| Дата завершения сделки в договоре | Когда проект должен быть официально принят и подтверждает ли документация эту дату. | Гарантия также действует, если строительство продолжается после даты, указанной в Вашем договоре, поэтому записанная в нём дата важнее даты в рекламной брошюре. |
| Приёмка и разрешение на заселение | В конце строительства: сертификат о завершении работ и разрешение на первое заселение. | Именно эти документы превращают завершённое здание в объект, в котором можно законно жить и подключить воду и электричество. Они оформляются в самом конце, поэтому именно на этом этапе обычно возникают задержки в новостройках. |
На каком этапе юрист подключается к покупке
Весь процесс покупки включает пятнадцать этапов от первого звонка до получения ключей. Четыре из них описаны на этой странице: встреча с юристом и оформление доверенности, бронирование, сама проверка и следующий за ней обязательный договор. Порядок важнее, чем кажется, поскольку проверка проводится после бронирования, а не до него.Этапы 7, 8, 9 и 11 из 15
- Встреча с юристом и оформление доверенностиКогда это целесообразноЕсли хотите, мы познакомим Вас с независимым юристом, пока Вы ещё находитесь здесь. Вы сможете лично обсудить с ним юридические и налоговые вопросы: как купить объект, оформить ли его на себя или через компанию, а также любые особенности Вашей ситуации. На кого будет оформлен объект, также следует обсудить с юристом и налоговым консультантом, поскольку впоследствии это может повлиять на наследование, налоги и продажу. Если Вы решите продолжить, одновременно сможете оформить доверенность у нотариуса. Для этого ещё не обязательно совершать покупку. Доверенность можно подготовить заранее, что значительно упростит дальнейшие действия. Её также можно подписать в своей стране, но обычно это означает дополнительные формальности, апостиль и перевод.
- БронированиеКогда Вы нашли подходящий объектБронирование снимает объект с рынка и закрепляет его за Вами, пока юрист проводит юридическую проверку. В договоре бронирования должны быть чётко указаны условия, включая порядок возврата задатка, если проверка выявит проблему. Дело не в том, что мы могли бы проверить всё до бронирования. Именно поэтому юридическая проверка проводится после него.New buildДоговор бронирования с застройщиком. Сумма зависит от проекта.ResaleЗадаток за бронирование и согласованные условия. Здесь также фиксируются цена, сроки и наличие мебели.
- Юридическая проверкаОбычно от 2 до 4 недельПосле бронирования начинается подробная проверка. Независимый юрист изучает правовой статус объекта и условия покупки, прежде чем рекомендовать Вам продолжить сделку. В зависимости от типа объекта проверяются право собственности, обременения и долги, законность строительства и разрешения, задолженности перед сообществом, правила comunidad, ограничения на пользование или сдачу в аренду, соответствующие налоги и документация. Причиной того, что этот процесс почти всегда занимает больше времени, чем должен, является не юридическая работа, а отсутствие документов, которые нам приходится запрашивать.New buildЗастройщик, земельный участок и проект, лицензии и разрешения, договорная документация и соответствующие банковские гарантии.ResaleРеестр прав собственности, обременения и долги, документация, законность перепланировок, обязательства перед объединением собственников и любые другие существенные ограничения.
- Обязывающий договорПосле успешной проверкиТолько после этого составляется договор, устанавливающий условия завершения сделки, сроки, платежи и последствия нарушения соглашения. Без завершённой юридической проверки мы не рекомендуем переходить к этому этапу. В договоре должно быть отражено то, о чём договорились ранее, а подтвердить это должен Ваш юрист.New buildГрафик платежей устанавливает застройщик. Он может предусматривать несколько платежей в период строительства или большую часть суммы только при завершении сделки. Точная структура зависит от проекта.ResaleОбычно это договор arras и дополнительный задаток. Условия, включая последствия отказа от сделки, указаны в самом договоре.
Юридическая сторона: два разных подхода
Та же покупка, то же законодательство и та же работа юриста, но два разных подхода.| Самостоятельно | С Arevont | |
|---|---|---|
| Кто рекомендует Вам юриста | Они рекомендуют юриста, с которым работают. | Мы рекомендуем независимую юридическую фирму или Вы обращаетесь к своему юристу. |
| Что им даёт рекомендация | Вы никак не узнаете, платит ли этот юрист за рекомендацию. | Мы ничего не получаем от рекомендованной нами фирмы и прямо сообщим об этом, когда Вы спросите. |
| Какова их роль | Их задача состоит в продаже конкретного объекта недвижимости. | Наша задача состоит в том, чтобы выяснить, имеет ли смысл его покупать. |
| Кто занимается документами | Вы, из другой страны, на языке, который не является для Вас родным, против стороны продавца, которой незачем торопиться. | Мы, на побережье, лично, когда это помогает. Большинство задержек при юридической проверке связано с неполученными документами. |
| Язык | Общение обычно ведётся на испанском или английском языке. | Мы проведём Вас через весь процесс и переведём для Вас испанский текст. |
| Если проверка что-то выявит | Человек, который объясняет Вам, что это означает, также должен завершить сделку. | Мы скажем Вам, если объект недвижимости является неудачным выбором, и объясним почему. Даже если из-за этого мы потеряем сделку. |
| После завершения сделки | После завершения сделки их роль обычно заканчивается. | Мы остаёмся с Вами даже после получения Вами ключей. |
Голосование, о котором никто не упомянул, по квартире стоимостью 495.000 € в Михасе
Квартира соответствовала бюджету и тому, как клиент хотел её использовать, а краткосрочная аренда входила в его планы. Она уже была забронирована, и задаток был внесён. Этот случай объясняет, почему юридическая проверка проводится после бронирования и почему формулировки договора бронирования имеют такое большое значение.- Что покупал клиентКвартира соответствовала бюджету и предполагаемому использованию, а краткосрочная аренда была одной из причин её покупки. Объект уже был забронирован, и задаток за бронирование был внесён.
- Что мы выяснилиРаботая с юристом, мы выяснили, что вскоре после бронирования должно было состояться собрание объединения собственников, на повестке которого стояло голосование по вопросу краткосрочной аренды. Решение о том, имела ли покупка вообще смысл, должно было зависеть от информации, которой нигде не было в объявлении.
- Что мы сделалиМы рекомендовали не продолжать сделку только потому, что объект уже был забронирован. Мы дождались результатов голосования.
- Что произошлоГолосование не разрешило то, на что рассчитывал клиент, поэтому мы рекомендовали не продолжать сделку. Задаток за бронирование вернули, и он отказался от сделки.
Клиент не только избежал неудачной покупки. Он также не потерял задаток за бронирование.
Сколько это Вам стоит?
- Покупатель0 €Наша координация бесплатна. Никаких сборов на любом этапе покупки и никаких сборов, если Вы решите не покупать.
- ЮристОплачивается Вами напрямую фирме. Рекомендованная нами фирма взимает около 1 % от цены покупки, включая НДС, и эта сумма покрывает всю работу, а не оплачивается почасово.
- Рекомендация юристаНичего. Мы не получаем от юридической фирмы ни комиссии, ни иного вознаграждения за её рекомендацию.
Юрист оплачивается Вами, а не нами, и это одна из немногих статей расходов при покупке в Испании, которую действительно можно заранее предсказать. При ставке около 1 %, включая НДС, это примерно 3.500 € при покупке за 350.000 €, около 5.000 € при цене 500.000 € и около 10.000 € при цене 1.000.000 €. Поскольку это доля от цены, а не почасовая оплата, сложная проверка не превратится в больший счёт.Этот сбор также покрывает больше, чем проверку. Рекомендованная нами фирма оформляет для Вас NIE, испанский банковский счёт, коммунальные услуги и страхование жилья, туристическую лицензию, если Вы планируете сдавать объект, а также последующие ежегодные налоговые декларации для нерезидентов и по доходам от аренды. Это один надёжный контакт для решения большинства необходимых здесь вопросов вместо пяти.Наша собственная координация бесплатна и останется бесплатной, если Вы решите не покупать. Никакой платы за поиск, просмотры и потраченное нами время. Единственное исключение составляет уже уплаченный продавцу или застройщику сбор за бронирование. Вернут ли его и на каких условиях, Вы узнаете до внесения любой суммы.
Мы не получаем комиссию или иное вознаграждение за рекомендацию юридической фирмы. Спросите об этом также другие юридические фирмы. Их ответ покажет, что они собой представляют.
Чего не выявит проверка
Завершённая проверка не является гарантией. Она сообщает Вам, что именно удалось проверить, что было проверено и что обнаружено. Не каждый пункт относится к каждому объекту, и юрист проверяет то, что имеет значение для конкретной сделки.Бронирование не означает, что всё уже проверено. Мы не можем проверить всё до него, поэтому проверка и проводится после бронирования, а в договоре бронирования должно быть указано, что произойдёт с Вашим задатком, если проверка выявит проблему. Вернут ли его, зависит от формулировок этого договора и различается у застройщиков и продавцов. Никто не может заранее обещать Вам его возврат.Мы проверяем всё, что можно проверить, сообщаем Вам о результатах и их значении для покупки, а если существенный аспект не подтверждается, рекомендуем не продолжать, даже если Вы уже решили покупать. Мы поступали так в сделках, за которые получили бы вознаграждение.И ещё одно ограничение, касающееся самой этой страницы. Правила в Испании меняются и различаются в зависимости от конкретного муниципалитета, типа объекта и его использования. Воспринимайте прочитанное здесь как объяснение принципов, а не как замену проверке Вашей покупки. Ваша сделка регулируется правилами, действующими на тот момент, и документацией конкретного объекта.
Наиболее частые вопросы о юридической проверке
- Юридическая проверка проводится до или после бронирования?
- После. Бронирование снимает объект с рынка, чтобы юрист мог провести подробную проверку и пока никто другой его не купил. Бронирование не означает, что Вы покупаете вслепую, а защищает Вас именно договор бронирования: в нём должно быть указано, что произойдёт с задатком, если проверка выявит серьёзную проблему.
- Сколько длится проверка
- Обычно от 2 до 4 недель после бронирования. Почти никогда срок не увеличивается из-за юридической работы. Причина в неполученных документах от продавца, застройщика или администратора объединения собственников, а их получение является нашей задачей, а не задачей юриста.
- Возвращается ли задаток, если юрист обнаружит проблему?
- Это зависит от формулировок договора бронирования и различается у застройщиков и продавцов. Задаток является единственным платежом, который вносится вне системы гарантий, поэтому он должен быть небольшим, а в договоре должны быть чётко указаны условия его возврата. Именно поэтому юрист читает договор до перечисления денег, а не после.
- Могу ли я унаследовать долги предыдущего владельца?
- Некоторые долги и обязательства, связанные с объектом недвижимости, могут перейти к новому владельцу, поэтому проверка касается объекта, а не только продавца. В Испании долги следуют за объектом, а не за человеком, поэтому неоплаченные взносы сообщества собственников, налоги или штрафы могут перейти к Вам. Перед подписанием документов юрист проверяет положение дел в сообществе собственников и запрашивает соответствующие справки.
- Нужен ли мне собственный юрист или достаточно Вашего?
- Вам нужен независимый юрист, который представляет Ваши интересы, а не интересы застройщика или продавца. Обычно мы рекомендуем Malaga Solicitors, независимую испанскую фирму на Costa del Sol, и не получаем за это комиссию. Вы также можете привлечь собственного испанского юриста, и в любом случае юрист будет представлять именно Вас.
- На чьё имя оформить объект?
- На Ваше имя, на обоих супругов или иным образом, в зависимости от Вашей семейной и финансовой ситуации. Единого правильного ответа нет. Способ владения объектом впоследствии может повлиять на наследство, налоги и продажу, поэтому лучше решить этот вопрос с юристом и налоговым консультантом до заключения договора купли-продажи, а не у нотариуса. Если Вы покупаете объект в паре, у Вас есть дети, значительные активы в Испании или Вы рассматриваете покупку через компанию, сообщите об этом юристу в самом начале.
- Нужно ли мне приезжать в Испанию для решения юридических вопросов?
- Не для самой проверки. По доверенности юрист может провести большую часть процедуры, включая подписание документов у нотариуса. Тем не менее мы предпочли бы, чтобы Вы приехали хотя бы один раз, а оформить доверенность проще, находясь здесь, чем из своей страны, где обычно требуются дополнительные формальности, апостиль и перевод.
- Сколько стоит юридическая проверка и кто её оплачивает?
- Вы оплачиваете её напрямую юридической фирме, а не через нас. Рекомендуемая нами фирма взимает около 1 % от покупной цены, включая НДС, и эта сумма покрывает всю работу, а не только проверку. Мы не получаем с неё никакой доли.
