Управление краткосрочной арендой на Costa del Sol: от лицензии до выплаты
Не каждый объект на этом побережье можно сдавать туристам, и именно это необходимо выяснить в первую очередь. Андалусия, муниципалитет и объединение собственников имеют право вето, а с апреля 2025 года объединение может запретить новую краткосрочную аренду большинством в три пятых голосов. Поэтому мы начинаем с проверки того, разрешена ли аренда по Вашему точному адресу, и только после этого обсуждаем управление объектом. Если аренда разрешена, мы ведём всё своими силами, используя собственную команду и собственных уборщиков: оформляем лицензию вместе с Вашим юристом, создаём объявления, устанавливаем цены, занимаемся каждым гостем и каждой уборкой после выезда, выполняем обязательную в Испании регистрацию гостей в полиции и раз в месяц предоставляем отчёт с перечислением средств на Ваш испанский счёт. Мы удерживаем 20 % + НДС с каждого бронирования и не взимаем ничего, если бронирований нет.
Сначала нужно выяснить, разрешено ли Вам вообще сдавать объект в аренду
Покупка объекта на этом побережье и его сдача туристам требуют двух разных разрешений, причём второе не предоставляется автоматически. Возможность краткосрочной аренды по конкретному адресу определяется тремя независимыми органами, и все три должны дать положительный ответ. У двух почти одинаковых квартир в одном жилом комплексе могут быть совершенно разные ответы.Это важнее всего остального на этой странице, поскольку исправить это впоследствии невозможно. Комиссию можно обсудить, объявление можно переписать, а уборщика заменить. Если объединение собственников проголосовало против краткосрочной аренды, это решение уже принято, и объект, который Вы купили именно по этой причине, теперь остаётся объектом, которым Вы владеете по другой причине.
| Кто решает | Что решает объединение | Кто и когда проверяет |
|---|---|---|
| Андалусия и туристический реестр | Региональные правила для туристического жилья и сама регистрация. Без неё нельзя законно рекламировать краткосрочную аренду. С июля 2025 года существует также отдельный национальный регистрационный номер из государственного реестра аренды, который платформы требуют до публикации объявления, поэтому сегодня соответствующий требованиям объект должен иметь оба номера. Региональный реестр также не примет регистрацию в муниципалитете, который ввёл собственные ограничения, поэтому решение мэрии имеет преимущественную силу перед региональным решением. | Ваш юрист подаёт документы вместе с нами. До этого мы проверяем, можно ли вообще зарегистрировать объект, поскольку заявление на получение лицензии для объекта, который не может её получить, означает потраченные впустую деньги и недели. |
| Муниципалитет | Муниципалитеты устанавливают собственные ограничения, и несколько из них ужесточили правила для новой туристической аренды в наиболее загруженных районах. Ответ зависит от муниципалитета, а иногда и от района, и именно он меняется чаще всего. | До любых расходов на фотосъёмку или подготовку мы проверяем правила, действующие по Вашему точному адресу. Правила соседнего муниципалитета или правила, действовавшие в прошлом году, не являются ответом. |
| Объединение собственников | С 3 апреля 2025 года для начала новой краткосрочной аренды требуется прямое согласие большинства собственников в три пятых голосов. К ситуациям, существовавшим ранее, могут применяться другие правила, и этот вопрос следует решать с Вашим юристом, а не с нами. | При покупке вторичной недвижимости мы изучаем устав и протоколы собраний, а Ваш юрист проверяет их. В новостройке мы заранее спрашиваем застройщика, разрешена ли аренда правилами объединения собственников. Если объект уже принадлежит Вам, мы изучаем решения, принятые с момента его покупки. |
Источники
Могу ли я вообще сдавать свою квартиру туристам?Не автоматически. Это зависит от конкретного объекта, муниципалитета, правил объединения собственников и действующих правил туристического жилья. Поэтому мы проверяем возможность краткосрочной аренды до бронирования, если аренда является одной из причин Вашей покупки. Для объекта, который уже принадлежит Вам, действуют те же три проверки, просто они проводятся сейчас, а не тогда.
В объявлении сказано, что туристическая лицензия доступна. Достаточно ли этого?Нет. Лицензия, действующая сегодня, показывает, что было верно на момент её выдачи, но не то, что объединение собственников решило на последнем собрании или какие ограничения муниципалитет ввёл для новых регистраций. Кроме того, при каждой смене собственника она не сохраняется автоматически, как обычно предполагают продавцы. Мы письменно проверяем текущую ситуацию по конкретному объекту, а Ваш юрист подтверждает её.
Что бесплатно, а за что на самом деле взимаются 20 %
Здесь есть две части, и оцениваются они совершенно по-разному. Выяснение того, можно ли сдавать объект в аренду, бесплатно и остаётся бесплатным независимо от того, решите ли Вы воспользоваться нашими услугами, поскольку этот ответ защищает Вас от единственной на этой странице ошибки, которую нельзя исправить. Управление арендой является платной услугой, и оплачивается из дохода объекта.Первая часть бесплатна не из щедрости. Если аренда является причиной Вашей покупки и выясняется, что она невозможна, мы предпочитаем, чтобы Вы узнали об этом до внесения задатка за бронирование, а не после. Вы тоже этого хотите.
Бесплатно, воспользуетесь Вы нами или нетПлатная услуга: 20 % + НДС с каждого бронирования
- Вы отправляете нам адрес, а мы сообщаем, разрешена ли там краткосрочная аренда.
- Мы оформляем регистрацию вместе с Вашим юристом, создаём объявление, устанавливаем цены и выводим объект на рынок.
- Если Вы покупаете через нас, законность аренды проверяется до внесения задатка за бронирование как часть покупки.
- После этого мы ведём календарь бронирований, поддерживаем регистрацию в актуальном состоянии и взаимодействуем с объединением собственников как управляющий, а не как покупатель.
- Мы сообщаем, какие объекты и какие муниципалитеты не подходят, если объект должен приносить доход
- Мы каждую неделю устанавливаем цену на объект с учётом реальной ситуации на рынке в соответствующий сезон.
- Мы прямо говорим, когда объект не будет хорошо сдаваться, даже если в иных обстоятельствах могли бы продать его Вам
- Мы сопровождаем каждого гостя от первого вопроса до отзыва, а между заездами наши собственные уборщики приводят объект в порядок.
- Если ответ отрицательный, Вы получаете обоснование, и это ничего Вам не стоит.
- Раз в месяц Вы получаете один отчёт с поступлениями на Ваш испанский счёт и подробным перечнем всех расходов в том же документе.
В любом случае одно не меняется. Отказ от услуги по сдаче в аренду не ухудшает бесплатную часть обслуживания. Контакты, ответы и обычная помощь после передачи ключей продолжаются точно так же, как прежде. А если Вы предпочитаете, чтобы объект просто пустовал и за ним присматривали, это другая и более дешёвая услуга.
Я ещё не купил объект. Можете ли Вы проверить его до того, как я сделаю предложение?Да, и это самое полезное, что мы делаем по этой теме. Сообщите нам, о каком объекте идёт речь и что Вы намерены с ним делать, а мы расскажем, что говорят все три ведомства и что ещё должен проверить юрист. Если Вы покупаете через нас, такая проверка в обязательном порядке проводится до внесения резервационного платежа. Если нет, она всё равно ничего не стоит.
Что именно мы делаем и на что расходуются деньги
Краткосрочная аренда не является пассивным источником дохода. Это небольшой гостиничный бизнес, связанный с Вашей входной дверью. Кто-то должен ответить на сообщение в одиннадцать часов вечера, решить, правильно ли установлена цена бронирования на три недели вперёд, прийти на помощь гостю, который не может открыть ворота, зарегистрировать каждый заезд в полиции и обеспечить действительно качественную уборку объекта через четыре часа после выезда последнего гостя. Это и есть работа, а 20 % являются платой за то, что Вам не приходится делать её самостоятельно.Приведённая ниже таблица охватывает весь объём услуг. Она намеренно составлена подробно, поскольку разница между одним управляющим и другим почти никогда не отражается в заголовочной процентной ставке.
| Что | Как взимается плата | Что это означает на практике |
|---|---|---|
| Что входит в 20 % | ||
| Объявления и каналы | Входит в комиссию | Профессиональная фотосъёмка, текст объявления и размещение объекта на Airbnb, Booking.com и других порталах выполняются через единый менеджер каналов, поэтому один календарь управляет всеми площадками и исключает двойное бронирование объекта. Кроме того, мы привлекаем собственных гостей, за которых вообще не взимается комиссия платформ. |
| Ценообразование | Входит в комиссию | Цена устанавливается с учётом сезона, дня недели и того, что фактически пользуется спросом в этом месяце, а затем корректируется по мере заполнения календаря. Фиксированная цена за ночь является наиболее распространённой причиной, по которой объект приносит меньше дохода, чем соседний. |
| Каждый гость, от первого вопроса до отзыва | Входит в комиссию | Запросы, бронирование, инструкции по прибытию, проблема в полночь, выезд, споры и отзывы. Мы отвечаем на языке, на котором пишет гость, а это не чешский и часто даже не английский. |
| Заезд и доступ | Входит в комиссию | Прибытие гостей организуется на месте, в том числе для тех, кто приземляется в час ночи, и для тех, кто не может открыть ворота. Ключи, коды и доступ находятся в нашей зоне ответственности, а не в Вашей, чтобы Вам не приходилось организовывать это из Чехии. Стандартный вариант предусматривает сейф для ключей на объекте: это просто, недорого и работает даже при сбое Wi-Fi. Если Вы предпочитаете умный замок, он также доступен, и тогда заезд проходит самостоятельно по коду, выданному для каждого бронирования и перестающему работать после выезда, что особенно удобно при поздних рейсах. Ни один из вариантов не меняет сумму, которую Вы нам платите. Комиссия составляет фиксированные 20 % + НДС независимо от того, встречает ли кто-то гостя у двери, поскольку именно встреча никогда не была самой затратной частью этой работы. |
| Регистрация гостей в полиции | Входит в комиссию | В Испании каждый гость должен быть зарегистрирован на время пребывания, причём эта обязанность лежит на принимающей стороне, а не на платформе. Регистрация вносится в SES.HOSPEDAJES, систему Министерства внутренних дел, и мы оформляем её в цифровом виде при заезде каждого гостя по каждому бронированию. Это одна из двух обязанностей, о существовании которых владельцы, сдающие жильё самостоятельно, чаще всего не знают, и именно за её нарушение предусмотрен штраф. |
| Уборка между заездами | Входит в комиссию | Уборкой занимаются наши собственные сотрудники, а не стороннее агентство, каждый раз по одному и тому же стандарту. Постельное бельё меняется, а объект фотографируется после выезда, чтобы его состояние было зафиксированным фактом, а не предметом спора. |
| Ежемесячный отчёт и выплата | Входит в комиссию | Один документ в месяц: поступления по каждому бронированию, расходы и их причины, наша комиссия и сумма, которая поступает на Ваш испанский счёт. Не просто итоговая сумма без расшифровки. При этом отчёт является лишь сводкой, а не пределом доступной Вам информации: Вы также получаете доступ к порталу с календарём и бронированиями. Там указано, что подтверждено, что ожидается и какие даты ещё свободны, без необходимости кого-либо спрашивать. Владельцы, которые хотят проверять информацию каждую неделю, могут это делать, а владельцы, которым достаточно читать один документ в месяц и ничего больше, являются обычным случаем. |
| Платит гость, не Вы | ||
| Сбор за уборку | Его оплачивает гость | В каждое бронирование включён сбор за уборку, как и в любом объекте, который Вы когда-либо бронировали самостоятельно. Он взимается с гостя, не вычитается из Вашего дохода, а мы оставляем его себе за вычетом расходов на стирку, которые составляют примерно 12-15 € с гостя за полотенца и постельное бельё. |
| Оплачивается из дохода от аренды и указывается в Вашем отчёте | ||
| Мелкий ремонт во время сдачи объекта | Оплачено из дохода, по себестоимости | Сломанная ставня, неисправный бойлер, замена чайника. Расходы оплачиваются из дохода, который принёс объект, и отражаются в отчёте с приложенным счётом. Ничего не начисляется дополнительно, и мы не получаем ничего от мастера за предоставление заказа. |
| Организация работы мастера по более крупному ремонту | 25 € / ч плюс 25 € за выезд | Та же ставка, что и за управление объектом, а плата за выезд не взимается, если он приходится на уборку между заездами, которую мы всё равно выполняли бы. Счёт мастера оплачивается ему, а наш счёт касается только времени, которое сотруднику приходится провести на месте. |
| Не мы. Это делает кто-то другой, а мы с ним работаем | ||
| Туристическая лицензия и регистрация | Ваш юрист, разово | Документы подаёт Ваш юрист, а подготовка выполняется совместно с нами. Это расход, который Вы оплачиваете один раз до приезда первого гостя, и он указан в приведённой ниже таблице цен. |
| Налог с дохода от аренды | Your tax adviser | Мы не являемся налоговыми консультантами, и эта страница не превращается незаметно в налоговую консультацию. Мы предоставляем Вашему консультанту цифры за каждый месяц в нужной ему форме. То, что подлежит вычету, и применяемая ставка зависят от Вашего налогового резидентства. |
| Страхование | По рекомендации | Страховой полис для владельца, проживающего в своей недвижимости, не подходит для объекта, в котором останавливаются платные гости, и сообщать страховщику правду о назначении объекта не просто желательно, а обязательно. Этим занимается специалист. |
Кто общается с гостями и на каком языке?Мы, на любом языке, на котором пишет гость, обычно это английский, испанский или немецкий. Вы вообще не участвуете в переписке, если только не требуется Ваше решение, и гость никогда не пишет Вам в полночь из-за того, что перестал работать кондиционер.
Вы пользуетесь услугами сторонней клининговой компании?Нет. Уборщики работают у нас в штате и получают зарплату от нас, а уборка является направлением нашей деятельности, а не услугой, которую мы приобретаем. Это главное практическое отличие управляющих компаний на этом побережье, поскольку несвоевременная подготовка объекта означает отменённое бронирование и отзыв, который невозможно удалить.
Как на самом деле движутся деньги
Это то, о чём владельцы спрашивают в последнюю очередь, хотя беспокоит их это больше всего, поэтому здесь приведена вся цепочка. В ней нет ничего необычного, но почти никто её не публикует, а владелец, который не знает порядок этих действий, не может понять, верен ли его отчёт.
- Гость бронирует и платитГость оплачивает стоимость проживания за ночь и сбор за уборку либо платформе, либо непосредственно нам. На этом этапе платформа удерживает собственную комиссию. Её размер устанавливается Airbnb или Booking, а не нами, и в Вашем отчёте она указана отдельной строкой, а не включена в наши суммы.
- Проживание завершается, и объект приводится в порядокЗаселение, само проживание, выезд, затем уборка и смена белья. Сбор за уборку, уплаченный гостем, покрывает эти расходы и никогда не затрагивает Ваш доход. На стирку из этого сбора уходит примерно 12-15 € с каждого гостя.
- Расходы объекта вычитаютсяРемонт, замена, расходный материал или выезд специалиста для доступа в объект. Каждая позиция указывается отдельно с приложением счёта. Мы ничего не добавляем к цене работы мастера и ничего не удерживаем из его оплаты за рекомендацию.
- Наши 20 % вычитаются из остаткаЭто доля дохода от аренды, поэтому в месяц без бронирований платить ничего не нужно. Комиссия после вычета собственных расходов объекта, а не до него, позволяет нам сохранять те же интересы, что и у Вас.
- Остаток поступает на Ваш счёт в ИспанииЕжемесячно на счёт в Испании, открытый на Ваше имя. Для этого необходим испанский счёт, и, если у Вас его ещё нет, мы можем направить Вас на страницу с информацией о его открытии.
- Вместе с ним Вы получаете отчётОдин документ: каждое бронирование, каждый расход, комиссия и выплата. Это также документ, который нужен Вашему налоговому консультанту, поэтому все позиции в нём указаны отдельно, а не сведены в общую сумму.
Мы намеренно не называем Вам ожидаемую ежемесячную сумму. Доход объекта зависит от рынка, самого объекта, его отзывов и ценовой политики, а управляющий, который обещает конкретную сумму до первого сезона, не говорит правду о том, на что именно он может повлиять.
Сколько это стоит
Одна комиссия, согласованная до начала работы, и никаких платежей, пока объект не начнёт приносить доход. Нет ни платы за подключение, ни ежемесячного фиксированного платежа, ни сбора за размещение объявления, ни оплаты фотосъёмки.
| Что | Сколько стоит | Что это означает |
|---|---|---|
| Наша комиссия | 20 % + НДС с каждого бронирования | Фиксированная. Удерживается из дохода от аренды после вычета собственных расходов объекта. Точная сумма для Вашего объекта подтверждается до принятия Вами решения, поскольку объект, требующий больших усилий для сдачи, обходится дороже в обслуживании. |
| Начало работы | 0 € | Фиксированная. Профессиональная фотосъёмка, текст объявления, настройка цен и размещение объекта на каналах продаж уже включены в комиссию. Вам не нужно платить до того, как объект начнёт приносить доход. |
| Месяц без бронирований | 0 € | Фиксированная. Комиссия существует только как доля дохода от аренды, поэтому пустой месяц ничего Вам не стоит. Вы также можете прекратить сотрудничество в любое время, а подтверждённые бронирования будут выполнены до его завершения. |
| Управление объектом наряду со сдачей | 0 € | Фиксированная. Если недвижимость приносит доход через нас, услуги по её сопровождению уже покрываются комиссией за аренду, поэтому отдельная плата за управление не взимается. |
| Уборка между заездами | Платит гость | Фиксированная. Сбор за уборку взимается с гостя при каждом бронировании, поэтому он не вычитается из Вашего дохода. Мы оставляем этот сбор себе за вычетом примерно 12-15 € с каждого гостя на стирку полотенец и белья. |
| Координация работы мастера | 25 € / ч плюс 25 € за выезд | Фиксированная, по той же ставке, что и управление объектом. Плата не взимается, если работа выполняется во время уже запланированной подготовки объекта. |
| Туристическая лицензия и регистрация | 150-400 €, однократно | Предварительная сумма. Счёт выставляет Ваш юрист, который готовит документы вместе с нами; оплата производится один раз до приезда первого гостя. Это гонорар юриста, а не наш, и он зависит от объекта. |
| Комиссия платформы | Устанавливается платформой | Airbnb и Booking удерживают собственный процент до того, как деньги поступают нам. Мы не устанавливаем его и не получаем с него долю. Он указывается отдельной строкой в Вашей выписке, а при прямом бронировании гость его не оплачивает. |
Каковы условия и что произойдёт с моими бронированиями, если я уйду?Есть письменное соглашение, составленное в простой форме, и Вы можете расторгнуть его в любое время. Уже подтверждённые бронирования сохраняются при расторжении, поскольку гость, добросовестно забронировавший жильё, не должен лишаться отпуска из-за смены управляющего. Для всего остального срок уведомления не предусмотрен, а календарь, объявление и фотографии принадлежат Вам.
Четыре вопроса каждого владельца перед согласием
Эти вопросы каждый раз возникают в одном и том же порядке, и ни один из них не является необоснованным. Это Ваш дом, и предполагается, что в нём будут спать незнакомые люди, пока Вы находитесь в двух тысячах километров от него.
- Незнакомцы в моём домеЛичность каждого гостя устанавливается, и он регистрируется в полиции до заселения, поскольку это требование закона, а не придуманная нами услуга. Бронирования проверяются, а запрос, похожий скорее на организацию вечеринки, чем на отпуск, отклоняется. Мы предпочли бы потерять выходные, а не добрые отношения с соседями.
- Что, если они что-то повредят?Это покрывается тремя разными инструментами, причём применимый вариант зависит от источника бронирования, поэтому стоит знать обо всех трёх. Бронирование через платформу покрывается собственной гарантией для хозяев или защитой от ущерба этой платформы, и претензия подаётся через неё. При прямом бронировании вносится задаток до приезда, который возвращается после проверки объекта. Кроме того, действует Ваш собственный страховой полис, составленный для недвижимости с платными гостями, а не для проживания владельца, поскольку полис с неверно указанным назначением не покрывает претензию. Эффективность любого из трёх инструментов обеспечивают доказательства: после каждой смены гостей объект фотографируется, поэтому зафиксировано с датой, в каком состоянии гость его принял и в каком оставил. Мелкие вещи постоянно ломаются. Их ремонт оплачивается из дохода и отражается в выписке, а за разбитый бокал никто не предъявляет претензию.
- Это превратится в работу?Это работа. Наша работа. Вам не придётся общаться с гостями, устанавливать цены в календаре, искать уборщика или регистрировать кого-либо где-либо. Вы будете получать ежемесячную выписку и иногда принимать решение, связанное с расходами.
- Теряю ли я доступ к собственному жильюНет. Вы заранее блокируете нужные даты в сезоне и пользуетесь объектом сами. На практике всё обычно происходит наоборот: владельцы приезжают в межсезонье и на Рождество, когда на побережье и так приятнее находиться, а летом сдают объект в те недели, которыми вряд ли воспользовались бы сами.
Могу ли я оставить свои вещи в объекте?Запираемый шкаф владельца является обычным решением, и он есть у большинства наших владельцев. Всё остальное должно быть заменяемым, поскольку рано или поздно что-то будет сломано или забрано. Общее правило таково: всё, что Вам было бы жаль потерять, не следует оставлять в объекте, которым пользуются гости.
Когда объект принадлежит Вам
Сначала Вы устанавливаете собственные даты, и календарь строится с их учётом. На практике это означает, что до начала сезона Вы сообщаете нам, какие недели Вам нужны, а позже блокируете любые другие даты, если они ещё не проданы. Подтверждённое бронирование нельзя отменить, чтобы освободить место для Вас. Это единственное реальное ограничение, такое же, как в любом отеле.Стоит честно сказать о компромиссе, поскольку именно он определяет решение. Недели, когда объект приносит больше всего дохода, совпадают с теми, когда Вам больше всего хотелось бы быть здесь. Владелец, который хочет приезжать каждый год в августе и одновременно хочет, чтобы объект покрывал свои расходы, просит о двух разных вещах. Лучше понимать это заранее, чем узнать в июне. Владельцы, которые приезжают несколько раз в год и выбирают межсезонье, обычно очень довольны такой схемой. Владельцам, которые приезжают один раз, в первые две недели августа, обычно больше подходит объект, которым они просто владеют.Кроме того, Вы приезжаете в действительно подготовленный объект, что часто недооценивают. Он убран по стандарту, предусмотренному для платного гостя, бельё свежее, а всё, что перестало работать в марте, было отремонтировано тогда же, а не обнаружено Вами поздно вечером, когда чемодан уже стоит в прихожей.
Если краткосрочная аренда невозможна
Иногда ответ на первый вопрос отрицательный. Сообщество проголосовало против, город прекратил регистрацию новых объектов или здание изначально не было для этого предназначено. Это не конец для объекта и не конец разговора, а лишь необходимость выбрать другой план.
- Долгосрочная арендаЕсли правила здания не позволяют краткосрочную аренду, обычно всё равно можно сдавать объект долгосрочно, только не через Airbnb или Booking. Доход в месяц будет ниже, зато гораздо стабильнее, и вместо сорока гостей будет один арендатор. Важен следующий компромисс: объект будет занят, поэтому Вы не сможете пользоваться им сами.
- Среднесрочная аренда на несколько месяцевЗимняя помесячная аренда является полноценным сегментом рынка на этом побережье, поскольку зимой сюда приезжают жители Северной Европы, а летние посетители уже уехали. Это промежуточный вариант: доход выше, чем при долгосрочной аренде, а объект свободен в те месяцы, когда он действительно нужен Вам.
- И мы можем заняться любым из этих вариантов по Вашему запросуОба варианта предоставляются по запросу, а не являются постоянными услугами, поэтому сообщите нам, и мы скажем, подходит ли для них Ваш объект. Если мы берём его в работу, то размещаем объявление на Idealista, где арендаторы на этом побережье действительно ищут жильё, и сами оплачиваем фотосъёмку. Платы за подключение нет, и за размещение объявления платить не нужно. Дело не в щедрости. Объект, который пустует из-за несостоявшейся аренды, не приносит пользы ни Вам, ни нам.
- Владеть и поручить заботу о нём намЕсли объект не будет приносить доход, возникает вопрос, кто будет присматривать за пустующим домом. Это отдельная и гораздо более доступная услуга, описанная на другой странице.
- Подождать и проверить сноваСообщество может проголосовать ещё раз, а город может изменить правила в любую сторону. Если сегодня ответ отрицательный, стоит узнать, что должно измениться, чтобы он стал положительным. Мы можем сообщить Вам об этом, а не строить догадки.
Я уже сдавал объект сам. Что произойдёт с моим объявлением и отзывами?Мы принимаем календарь, а не начинаем всё заново. Подтверждённые бронирования сохраняются на прежних условиях, а там, где это возможно, мы оставляем существующее объявление, чтобы не потерять историю отзывов, поскольку объявление с отзывами за два года приносит больше дохода, чем новое объявление без отзывов. Обычно в первую очередь меняются цены и фотографии. Сообщите нам до подписания каких-либо документов, поскольку передача объекта в середине сезона требует планирования с учётом уже существующих бронирований.
Что мы проверяем до любых расходов
Эта проверка проводится до фотосъёмки, подачи заявления на лицензию и любых денежных операций. Она занимает несколько дней, а не недель, и в основном выполняется за рабочим столом. Результат прост: да, и вот что требуется, или нет, и вот почему. Если ответ отрицательный, мы оба экономим много времени, а Вы ничего не платите.| Что мы проверяем | Почему это определяет ответ | Что Вы получите |
|---|---|---|
| Сам объект | ||
| Документы о заселении и пригодности для проживания | Объект нельзя зарегистрировать для туристического использования без документов, подтверждающих его законную пригодность для проживания. Для новостройки они предоставляются при передаче объекта, а у вторичной недвижимости иногда полностью отсутствуют, поскольку проблема возникла ещё до Вас. | Подтверждено документами с указанием обнаруженных пробелов. Всё отсутствующее направляется Вашему юристу, а не нам. |
| Возможна ли регистрация по этому адресу | Заявка на лицензию для объекта, который не может её получить, обернётся неделями ожидания и оплатой услуг юриста, а завершится с тем же результатом, с которого всё началось. | Проверено по реестру до подачи любых документов. |
| Планировка, спальные места и требования правил | К туристическому жилью предъявляются минимальные требования, а допустимое по закону число гостей сильнее влияет на доходность объекта, чем стоимость проживания за ночь. | Письменно установленная вместимость и условия её увеличения. |
| Город и реестр | ||
| Ограничения муниципалитета | Несколько муниципалитетов ужесточили правила для новой туристической аренды, причём решение принимается отдельно для каждого муниципалитета, а иногда и района. Андалузский реестр не примет регистрацию, если муниципалитет её ограничил. | Актуальная информация именно по Вашему адресу с указанием даты, чтобы Вы знали, когда она была проверена. |
| Пересматриваются ли правила | Правило, которое вот-вот изменится, не менее важно, чем уже изменившееся: от этого зависит, потратить ли средства на подготовку сейчас или подождать три месяца. | Что известно, а что нет, изложено прямо, без выдачи предположений за уверенность. |
| Объединение собственников | ||
| Устав сообщества собственников | Запрет может быть прописан в уставе и при этом не упоминаться никем из тех, кто продаёт объект. Это тот же документ, который Ваш юрист изучает перед покупкой. | Изучено с цитированием для Вас соответствующих положений. |
| Протоколы собраний | Решение, требующее трёх пятых голосов, уже могло быть принято или вынесено на повестку собрания, о котором Вам никто не сообщил. Голосование, назначенное на следующий месяц, может определить саму цель Вашей покупки. | Изучены все доступные протоколы за весь период с отметкой всего существенного. |
| Фактическая позиция сообщества | В здании, где аренда разрешена, но соседи настроены враждебно, каждая группа гостей становится источником жалоб. Это оценочное суждение, а не документ, но его важно получить. | Честная оценка, в том числе если именно она станет причиной отказать Вам. |
| Сработает ли это на самом деле | ||
| Регистрация гостей и операционные обязанности | Каждого гостя необходимо регистрировать при каждом проживании, и эта обязанность лежит на хозяине. Именно об этом владельцы, сдающие жильё самостоятельно, чаще всего не знают. | Настроено до первого бронирования и выполняется в цифровом формате при каждом заселении. |
| Доступ, ключи и вход гостя | Огороженный жилой комплекс, код доступа к которому сообщество не выдаёт, или здание, где консьерж отказывается пропускать туристов, превращает хороший объект в непригодный для эксплуатации. | Проверено на практике, а не принято на веру. |
| Успеем ли мы подготовить всё вовремя | Выезд в десять утра и заселение в три оставляют четыре часа на полную уборку и смену белья. Если наша команда не может надёжно прибыть вовремя, объект не соответствует условиям нашей работы. Мы предпочитаем честно сказать об этом, а не принять его. | Прямой ответ да или нет с учётом фактического местоположения объекта. |
| Что нужно объекту до приезда первого гостя | Спальные места, бельё, кухня, рассчитанная на шесть человек, а не на двоих, плотные шторы в спальнях и обслуженная система кондиционирования. Объект, обставленный для владельца, редко бывает обставлен для гостей. | Список с разделением необходимого и того, что можно сделать позднее. |
С чего всё начинается
Покупка состоит из пятнадцати этапов и завершается получением ключей. Здесь описано, что происходит после этого. Если Вы приобрели объект через нас, проверка возможности сдачи в аренду на этапе 01 уже была проведена до бронирования, поэтому здесь всё начинается с этапа 02. Если нет, процесс начинается с адреса и телефонного звонка.Шаг 15 из 15 и далее
- Проверка пригодностиБесплатно, около днейВы сообщаете нам адрес и рассказываете, что хотите делать с объектом. Мы проверяем три уровня и предоставляем Вам письменный ответ с обоснованием. Это бесплатно независимо от того, решите ли Вы продолжить, и именно этот шаг определяет всё последующее.New buildСначала мы спрашиваем застройщика, допускается ли краткосрочная аренда правилами сообщества, поскольку в новостройке протоколов собраний может ещё не быть, а устав является проектом застройщика. Получить ответ до завершения сделки гораздо проще, чем после.ResaleМы изучаем устав и протоколы собраний, а Ваш юрист их проверяет. Если объект уже сдавался, мы также выясняем, переходит ли существующая регистрация или необходимо подать новую заявку, поскольку продавцы обычно предполагают первое, а это не всегда соответствует действительности.
- Мы осматриваем объектДо публикацииМы не берём в работу объект, которого не видели. Именно во время визита становится понятен реальный ответ: как объект будет выглядеть на фотографиях, сколько человек смогут комфортно разместиться, а не просто технически переночевать, чего не хватает, станет ли терраса причиной бронирования и насколько быстро наша команда сможет приехать и уехать в день смены гостей.
- Лицензия вместе с Вашим юристомНеделиРегистрацией занимается Ваш юрист, а мы помогаем её подготовить. Параллельно мы сообщаем, что необходимо объекту до приезда первого гостя, разделяя обязательные работы и то, что можно отложить до окончания первого сезона.
- Фотографии, объявление и ценыПримерно днейПрофессиональные фотографии, объявление, подготовленное для каждого канала, календарь цен, составленный с учётом сезона, в котором начинается сдача, и размещение объекта на платформах через единый календарь. Всё это входит в комиссию, и мы не выставляем Вам отдельный счёт.
- Первый гость и первый отчётС этого моментаПоступают бронирования, между ними объект подготавливается к следующим гостям, а через месяц Вы получаете первый отчёт и первую выплату. После этого мы связываемся с Вами, когда требуется принять решение, а в остальном отправляем сообщения раз в месяц.
Самостоятельно или нет
Один и тот же объект, один и тот же сезон, два подхода. В левой колонке описано, что на самом деле включает самостоятельная сдача из Чехии, без карикатурных преувеличений.| Самостоятельно или через другое агентство | С Arevont | |
|---|---|---|
| Кто подтвердил Ваше право сдать её | Обычно никто. Агент сказал, что это разрешено, или в объявлении было указано наличие лицензии, но ни то ни другое не является документом. | Мы проверяем это по всем трём уровням до того, как Вы что-либо потратите. Мы не считаем ответ агента подтверждением. |
| Кто отвечает гостю в одиннадцать вечера | Вы, на английском языке, в другом часовом поясе, по поводу бойлера, которого никогда не видели. | Мы, на языке гостя, а Вы узнаёте об этом из отчёта. |
| Кто убирает между заездами | Клининговое агентство, с которым Вы никогда не встречались, вызванное сообщением, а о его неявке Вы узнаёте от следующего гостя. | Наши собственные уборщики, работающие у нас, по графику, который контролируем мы. |
| Кто регистрирует гостей в полиции | Вы, после каждого проживания, причём большинство частных хозяев даже не знают об этой обязанности. | Выполняется в цифровом формате при каждом заезде как часть услуги. |
| Кто оплачивает сломанный бойлер в августе | Вы, переводом из Чехии, после того как найдёте сантехника, отвечающего на языке, которого Вы не знаете. | Оплачивается из дохода по себестоимости, указывается отдельной строкой в отчёте, а во время работы на объекте присутствует наш сотрудник. |
| Что происходит в месяц без бронирований | 0 €, а объявление продолжает оставаться без результата. | 0 €. Комиссия является долей дохода, поэтому при отсутствии дохода нет и комиссии. |
| Сколько стоит сдача | Комиссия платформы плюс Ваше собственное время, стоимость которого никто не учитывает. | 20 % + НДС от суммы бронирования, плюс собственная комиссия платформы, а за наших прямых гостей комиссия платформы вообще не взимается. |
| На каком языке всё происходит | На испанском с мэрией, сообществом собственников и мастером. На английском с гостями. | Чехия с нами, всё остальное сделаем мы. |
Квартира имела смысл. Результат решил никто не упоминавший ранее встречу.
Это один из объектов, которые уже представлены на нашей главной странице, но здесь ему место больше, чем где-либо ещё, поскольку краткосрочная аренда была главной причиной покупки для клиента. Квартира в Михасе стоимостью 495.000 €, соответствовавшая бюджету и планам клиента по её использованию. Она уже была зарезервирована, и задаток был внесён.- Что покупал клиентКвартира соответствовала бюджету и плану. Краткосрочная аренда была частью этого плана. Объект был зарезервирован, и задаток за резервирование был внесён.
- Что мы выяснилиРаботая с юристом, мы выяснили, что вскоре после резервирования должно было состояться собрание сообщества собственников, а его повестка включала голосование по вопросу краткосрочной аренды. Информация, от которой зависело, имела ли покупка смысл, отсутствовала в объявлении.
- Что мы сделалиМы рекомендовали не продолжать автоматически только потому, что объект уже был зарезервирован. Мы дождались результатов голосования.
- Чем всё закончилосьГолосование не разрешило то, на что рассчитывал клиент. Мы рекомендовали не продолжать покупку. Задаток за резервирование был возвращён, и клиент отказался от сделки.
Клиент избежал не только неудачной покупки. Он также не потерял задаток за резервирование.
Как оплачивается
- РазместитьГость оплачивает суточную ставку и плату за уборку. Платформа удерживает собственную комиссию до того, как деньги поступят нам, а гость, бронирующий напрямую у нас, не несёт этих расходов.
- ВыНикаких предварительных и ежемесячных платежей. Наши 20 % и собственные расходы объекта вычитаются из заработка объекта, и оба вида расходов указываются в одной выписке.
- Arevont20 % от каждого бронирования, плата за уборку за вычетом стирки и 25 € в час, если кому-то нужно присутствовать в объекте при работе мастера. Вот и всё. Больше ниоткуда ничего не поступает, и с мастера не взимается плата за знакомство.
Нет ни платы за начало работы, ни платы в месяц без бронирований. Договор продолжает действовать, и Вы можете расторгнуть его в любое время, при этом подтверждённые бронирования будут выполнены.Если мы также организуем краткосрочную аренду объекта, отдельной платы за управление нет: услуги по присмотру уже покрываются комиссией за аренду. Это не скидка, придуманная для этой страницы, а наше обычное сочетание двух услуг.Всё, что Вы уже получаете от нас, остаётся без изменений. Контакты, ответы и обычная помощь после передачи ключей ничего не стоят и никогда не будут стоить, независимо от того, приносит объект доход или нет.
Мы самостоятельно занимаемся управлением объектами, уборкой и полной организацией краткосрочной аренды.
О чём мы Вам не скажем и когда Вам не следует этого делать
Мы не гарантируем загрузку и не гарантируем доход, и ни один честный управляющий не должен этого делать. Доход объекта зависит от рынка, самого объекта, его отзывов и установленной цены, причём мы контролируем только последние два фактора из четырёх. Тот, кто называет Вам сумму до осмотра объекта и до первого сезона, сообщает то, чего не может знать.Вот почему на этой странице нигде нет ни одной цифры дохода. Ни уровня загрузки, ни средней суточной ставки, ни доходности. В старой версии этой страницы такие цифры были, но это были непроверенные заполнительные значения, а это хуже, чем отсутствие цифр. Когда мы будем публиковать здесь числа, это будут реальные данные по объектам, которыми мы действительно управляем, а до тех пор отсутствие цифр является честным ответом.Аренда является единственным настоящим риском всей покупки, и об этом стоит повторить как в конце, так и в начале. Мы видели, как покупатели строили весь бюджет вокруг дохода от аренды, а затем выясняли, что их сообщество проголосовало против краткосрочной аренды. Если аренда является причиной Вашей покупки, проверьте это до внесения задатка за резервирование, независимо от того, делаете Вы это с нами или с кем-то другим.Мы работаем только на участке от Манильвы до Марбельи: Манильва, Касарес, Эстепона, Бенаавис и Марбелья. За пределами этих пяти мест мы отказываем. Управляющий, который не может обеспечить присутствие уборщика у двери в день смены гостей, является всего лишь номером телефона, а не работающей службой, и брать за это Ваши деньги было бы хуже, чем вообще не иметь этой страницы. По той же причине мы принимаем ограниченное число объектов.И есть категория владельцев, которым не следует этого делать. Если Ваша единственная поездка в году приходится на первые две недели августа, аренда займёт именно те недели, которые Вы хотите использовать сами. Если объект находится в месте с низкой активностью вне сезона, его могут сдавать десять недель, а сорок две недели он будет простаивать, что означает большой объём работы при небольшом доходе. Если Вы просто предпочитаете, чтобы никто другой не спал в Вашей кровати, это совершенно обоснованный выбор, и для Вас есть более дешёвая услуга: кто-то присматривает за объектом, но никто в нём не останавливается.
Наиболее часто задаваемые вопросы о краткосрочной аренде
- Какова Ваша комиссия и есть ли какие-либо дополнительные платежи?
- 20 % от каждого бронирования, удерживаемые из дохода от аренды после вычета собственных расходов объекта. Нет платы за начало работы, ежемесячной платы, платы за размещение объявления или оплаты фотосъёмки. Точный процент подтверждается для Вашего объекта до того, как Вы что-либо решите, поскольку объект, сдача которого требует больше работы, обходится дороже в обслуживании. Единственное, что ещё может появиться в выписке, это собственная комиссия платформы, расходы, понесённые самим объектом, и 25 € в час, если кому-то пришлось присутствовать там при работе мастера.
- Когда и как я получаю оплату?
- Ежемесячно на счёт в Испании, открытый на Ваше имя, с выпиской, в которой указаны каждое бронирование, каждый расход и комиссия. Для этого Вам потребуется испанский банковский счёт. Если у Вас его ещё нет, это отдельная несложная задача, о которой есть отдельная страница.
- Кто регистрирует гостей в полиции?
- Мы, в цифровом формате, при каждом заселении. Испания требует этого для каждого гостя при каждом проживании, и эта обязанность возлагается на принимающую сторону, а не на Airbnb или Booking. Это одна из двух вещей, о которых владельцы, сдающие жильё самостоятельно, чаще всего не знают. Вторая заключается в том, что объект должен быть зарегистрирован до того, как его вообще можно рекламировать.
- Могу ли я сам пользоваться объектом?
- Да. До начала сезона Вы блокируете нужные Вам даты и пользуетесь объектом. Единственное ограничение заключается в том, что подтверждённое бронирование нельзя отменить, чтобы освободить даты, что является стандартным правилом для любого отеля. Большинство владельцев, которых устраивает такая схема, приезжают в межсезонье и на Рождество, а в летний период сдают объект.
- Что происходит, если во время проживания гостя в объекте что-то ломается?
- Мы решаем проблему. Небольшие неисправности устраняются в тот же день за счёт дохода и отражаются в Вашей выписке с приложенным счётом. По дорогостоящим работам мы сначала сообщаем Вам стоимость и направляем сообщение, если только неисправность не причиняет непосредственный ущерб. В таком случае мы сначала останавливаем ущерб, а затем звоним Вам. Вам не придётся отвечать гостю на сообщение о бойлере.
- Гарантируете ли Вы минимальный доход или минимальное число ночей?
- Нет, и ни один честный управляющий не должен этого делать. Результаты зависят от рынка, объекта, его отзывов и установленной цены. Мы сообщим Вам до начала работы, считаем ли мы, что объект будет хорошо сдаваться, в том числе честно скажем, если это не так. Мы скорее исключим объект из портфеля, чем возьмём тот, который приведёт к разочарованию владельца.
- Сколько времени проходит от первого звонка до приезда первого гостя?
- Проверка пригодности занимает несколько дней. Получение лицензии и регистрация через Вашего юриста являются наиболее длительными этапами и занимают недели, а не дни. Фотосъёмка, размещение объявлений и установка цен занимают несколько дней после подготовки объекта. Обычно сроки определяет не оформление документов, а готовность объекта к приёму гостей: он должен быть меблирован и оснащён. Для пустого объекта, купленного без мебели, это отдельная задача со своими сроками.
- Плачу ли я налог в Испании с дохода от аренды?
- Да, причём налог рассчитывается по-разному для периодов, когда объект сдаётся, и периодов, когда Вы пользуетесь им сами или он пустует. Допустимые расходы могут вычитаться из дохода от аренды при соблюдении установленных законом условий, а расчёт зависит от Вашего налогового резидентства и от того, как используется объект. Мы не являемся налоговыми консультантами и не притворяемся ими. Мы предоставляем ежемесячные данные, необходимые Вашему консультанту, в требуемой им форме.
