Переводы денежных средств в Испанию при покупке недвижимости
За 30 секунд
Покупка недвижимости в Испании предполагает от четырёх до восьми отдельных переводов, распределённых на период от трёх месяцев до трёх лет. Валютный курс обходится Вам значительно дороже комиссий. Один процент маржи при покупке недвижимости стоимостью 400.000 € составляет 4.000 €, что больше совокупной комиссии за все переводы в рамках покупки.
Что, когда и кому оплачивается
В каждом англоязычном руководстве это описывается как один перевод покупной цены. Но это не так, и именно этой разнице посвящена вся данная страница. Ниже приведена последовательность действий в порядке их выполнения с указанием получателя каждого платежа. В условиях нехватки времени именно здесь чаще всего допускают ошибки.Договор с arras является частным договором о задатке при покупке вторичной недвижимости. Покупатель и продавец подписывают его до визита к нотариусу, и в нем устанавливается штраф, если одна из сторон отменяет сделку. Это платеж, который важнее всего защитить от валютного риска, поскольку обычно это самая крупная единовременная сумма до завершения сделки.Эти доли являются типичными, но не фиксированными. Их устанавливает Ваш договор. При покупке новостройки график платежей застройщика часто можно согласовать, даже если цену изменить нельзя.
Последовательность платежей
- Дни после принятия решенияБронированиеАгентству продавца, застройщику или юристу согласно договору бронирования. Никогда не на личный счет.
- Недели после бронированияЗадаток, arrasОбычно 10 % от цены, иногда до 20 %. Как правило, на клиентский счет Вашего юриста.
- От 1 до 3 лет, только новостройкаПоэтапные платежиПо мере завершения этапов строительства, на защищенный строительный счет застройщика, а не на его обычный счет.
- До визита к нотариусуОстаток стоимостиЗачисленные средства на клиентский счет юриста или банковский чек. Этот срок нельзя нарушать.
- При завершении сделки и послеНалоги и сборыОколо 13 % для новостройки, около 9 % для вторичной недвижимости, через Вашего юриста.
- С момента получения ключейМеблировка и первые счетаПоставщикам, объединению собственников, коммунальным службам, мэрии.
Кому переводить платеж за бронирование?Тому, кого указывает договор бронирования. Ознакомьтесь с договором до перевода, а не после него. Обычно это агентство, застройщик или офис Вашего юриста. Если указан счет частного лица, остановитесь и выясните причину. При покупке недвижимости для этого нет законных оснований.
Курс, комиссия и за чем Вам следить
Комиссии за перевод видны, указаны в документах и невелики. Валютный курс незаметен, не указывается в документах и имеет большое значение. Поэтому покупатели обращают внимание не на ту цифру.Один раз выполните этот расчет для своей суммы. Один процент от покупки за 400.000 € составляет 4.000 €. Комиссия за перевод составляет всего несколько евро. Ни одно другое решение по переводу не имеет такого значения, как правильный выбор валютного курса.
| Розничный спред банкаМаржа 3-4 % по опубликованным руководствам | От 12.000 до 16.000 € |
|---|---|
| Спред специалистаМеньше, при крупных суммах возможен торг | Ниже, запросите обе котировки |
| ДельтаВо что обходится неверный выбор | Тысячи евро |
Что смотрят покупателиЧто определяет цену
- Комиссия за перевод
- Два или три евро в пределах еврозоны, иногда ничего. При покупке недвижимости это ошибка округления, и именно эту сумму рекламирует большинство банков, поскольку зарабатывают они в другом месте.
- Перевод без комиссии
- Без комиссии не значит бесплатно. Маржа скрыта в разнице между курсом, который Вам называют, и курсом, по которому сам банк совершает сделки. По нашим данным, спред крупного банка может достигать от 3 до 4 %, что при одном лишь задатке составляет тысячи евро.
- Ожидание улучшения курса
- Это не план, поскольку у Вас есть договорный срок, а у рынка его нет. Хранить чешские кроны, имея уже оформленный долг в евро, означает делать ставку, независимо от того, намеревались Вы это делать или нет. Вопрос не в том, изменится ли курс, а в том, что произойдет с Вашей покупкой, если он изменится не в Вашу пользу.
- Конвертация стоимости покупки
- Только часть суммы, которую Вы должны уплатить в евро. Налоги и сборы, около 13 % для новостройки и около 9 % для вторичной недвижимости, также являются расходами в евро. То же относится к мебели и эксплуатационным расходам за первый год. Покупатели конвертируют цену, а затем конвертируют остальное по курсу, который действует на этой неделе.
- Форвардный контракт является спекуляцией
- Наоборот. Форвард фиксирует курс на будущую дату, обычно не более чем на двенадцать месяцев вперед, под задаток около 10 %. Он превращает неизвестную стоимость в известную. В случае новостройки с поэтапными платежами в течение двух лет фиксация курса является безопасным выбором, а отказ от нее и плавающий курс означают ставку на будущее.
О форвардах следует сделать одно замечание, поскольку в англоязычных источниках его часто опускают. Фиксированный курс является обязательством, а не выбором. Если покупка не состоится, Вы все равно будете обязаны исполнить контракт. Сопоставьте суммы и даты с платежами, которые Вы обязались внести по договору, а неопределенные платежи оставьте по плавающему курсу.
Хранит ли специализированный провайдер мои деньги на каком-либо этапе?Если кратко, да. Поэтому провайдер важен не меньше, чем курс. Деньги покидают Ваш банк, находятся у провайдера в процессе конвертации, а затем поступают получателю. Убедитесь, что компания имеет разрешение на работу в своей стране и хранит средства клиентов на обособленных счетах. Сначала отправьте небольшой перевод, а не крупную сумму, чтобы проверить весь процесс.
Чешская сторона: что запросит Ваш банк и что он может удержать
Почти все материалы на эту тему описывают сторону получателя. Наблюдаемые нами задержки происходят на стороне отправителя, и такая задержка обходится дороже, чем когда-либо обходится разница курсов. Приостановка платежа для завершения сделки в рамках комплаенс-проверки не является комиссией. Это пропущенная встреча с нотариусом.
- Сообщите банку до первого крупного перевода, а не во время негоПлатеж, значительно отличающийся от Вашего обычного профиля, подвергается проверке. Такая проверка является стандартной и проходит быстрее, если банк заранее знает о предстоящей покупке и ознакомился с договором.
- Соберите подтверждения источника средств в одной папкеПродажа компании, дивиденды, инвестиционный счет, продажа недвижимости, дарение, наследство. Эти документы запросят обе стороны, поэтому соберите их заранее с готовыми переводами, а не в неделю наступления срока.
- Будьте готовы ответить дваждыСначала документы запросит Ваш чешский банк, а затем испанский банк или юрист. Ни один из них не примет пакет другой стороны, но одна и та же папка подойдет для обоих.
- Никогда не планируйте перевод к дате, когда он понадобитсяВремя окончания банковских операций, выходные, испанские государственные праздники, которых нет в Чехии, и собственные проверки банка добавляют дни, не учтенные ни в одном графике. Рассчитайте сроки в обратном порядке от даты встречи с нотариусом и заложите дополнительную неделю, которой, как Вы надеетесь, не придется воспользоваться.
Если Вы везете наличные, а не переводите деньги, действуют другие правила. Для ввоза денег в Европейский союз и вывоза из него установлен порог обязательного декларирования, а в Испании предусмотрена отдельная обязанность декларировать крупные перемещения наличных или аналогичных платежных средств. При покупке недвижимости это теоретический, а не практический вариант, поскольку и нотариусу, и банку нужен платеж, который можно отследить.
Источники
Может ли мой чешский банк отказать в переводе денег?Банк может отклонить или приостановить платеж, пока проверяет происхождение средств, и не обязан заранее Вас предупреждать. Это не означает, что банк создает препятствия. Таковы требования законодательства, регулирующего его деятельность. Во всех случаях решение одинаково: заранее подготовьте документы, сообщите банку о предстоящем переводе и заложите в график время на вопрос, который, как Вы надеетесь, никто не задаст.
Чего не следует делать
Пять ошибок объясняют почти все потери денег на этой части покупки, и ни одна из них не связана с выбором неподходящего провайдера.
- ДорогоОплата задатка картойКонвертирует по курсу, о котором Вы не договаривались, часто с комиссией за выдачу наличных, по маршруту, который впоследствии невозможно четко отследить.What to do insteadОплачивайте переводом на счет, указанный в договоре бронирования.
- Самый серьезныйПеревод денег на личный счетНе на личный счет агента, не на счет директора и не на счет в другой стране. Ни для одного из этих вариантов нет законных оснований.What to do insteadОстановитесь и выясните причину. Это самый очевидный тревожный сигнал во всем процессе.
- ДорогоТолько конвертация ценыНалоги, нотариус, регистрация, юрист, мебель и взносы на содержание общего имущества за первый год также являются обязательствами в евро.What to do insteadКонвертируйте общую сумму, а не только указанную цену, чтобы не покупать евро дважды по разным курсам.
- ДорогоВыбор момента для обмена валюты при установленном срокеПосле подписания выгодный курс будет преимуществом, а невыгодный станет проблемой, от которой нельзя отказаться.What to do insteadЗаранее определите, какие платежи Вы обязаны внести по договору, и зафиксируйте их.
- ПервопричинаОставить все на последнюю неделюОткрытие счета, подтверждение источника средств, сравнение поставщиков и перевод крупной суммы занимают по несколько дней, причем эти процессы не происходят одновременно.What to do insteadЭто ошибка, которая приводит ко всем остальным. Начните заранее.
Банк или валютный специалист
На этот вопрос нет одного ответа. Все зависит от размера суммы и от того, какую часть процесса Вы хотите выполнить самостоятельно.| Банк | Специалист по обмену валют | |
|---|---|---|
| Предложенный Вам курс | Собственный розничный курс банка. Согласно источникам из нашего информационного пакета, при переводе через обычный банк разница может составлять до 3-4 %. | Более выгодный курс, который можно обсуждать при крупных суммах. Экономия достигается за счет курса, а не заявленной комиссии. |
| Что Вам говорят о стоимости | Обычно это комиссия и курс, который Вам придется самостоятельно сопоставить с рыночным. | Обычно это курс, указанный с учетом рыночного уровня. Запросите обе цифры у каждого из них и сравните суммы в евро, которые поступят. |
| Фиксация курса до платежа | Редко предлагается частному клиенту. | Форвардный контракт, обычно на срок до двенадцати месяцев, под задаток около 10 %. Для новостройки это главная причина воспользоваться таким контрактом. |
| Комплаенс и источник средств | Ваш действующий банк уже знает Вас, поэтому крупный перевод может пройти проще, а не сложнее. | Новые отношения с банком означают полную проверку клиента до первого перевода. Начните ее заранее, а не в течение недели перед установленным сроком. |
| Где находятся Ваши деньги в пути | Между банками, с защитой задатка с обеих сторон. | Через клиентский счет поставщика. Проверьте наличие разрешения и убедитесь, что средства клиентов хранятся отдельно, а сначала протестируйте маршрут небольшим переводом. |
| Когда банк лучше | Небольшие суммы, текущие расходы после покупки и любые случаи, когда дополнительный день администрирования обходится дороже разницы в курсах. | Задаток, остаток суммы и поэтапные платежи за новостройку. Чем больше сумма, тем важнее курс по сравнению с удобством. |
Мы не прикасаемся к Вашим деньгам и не получаем плату за эту рекомендацию.
Мы не переводим деньги, не обмениваем валюту и не берем долю от обмена. У Arevont нет сервиса обмена валюты, и его не будет, поскольку с того момента, как мы начнем зарабатывать на предоставляемом Вам курсе, никаким другим нашим утверждениям о курсах нельзя будет доверять.Здесь мы также не называем конкретного провайдера. Если Вы не хотите начинать с нуля, мы можем познакомить Вас с одним из тех, с кем работали, но Вы также можете воспользоваться услугами собственного банка. Запросите у обоих сумму в евро, которая действительно поступит, для Вашей реальной суммы, в одно и то же утро, и выберите большую.Что мы действительно предоставляем, так это календарь. Сообщите нам цену покупки и примерно когда Вы хотите купить объект, и Вы получите последовательность действий: какая сумма, где и к какому сроку должна находиться и кто её получает. Именно на этой части люди теряют деньги, и именно её Вам никто не присылает.
Часто задаваемые вопросы о денежных переводах в Испанию
- Стоит ли ждать более выгодного обменного курса?
- Не после того, как у Вас появился договорный срок. Ожидание является ставкой на валютный рынок, сделанной деньгами, которые Вы уже пообещали кому-то другому. Риск заключается в том, что Вы не сможете совершить платёж. Если Вы хотите защититься от изменения курса, а не делать на него ставку, зафиксируйте суммы, которые Вы уже обязались выплатить, а неопределённые суммы оставьте плавающими.
- Выгоден ли форвардный контракт при покупке новостройки?
- Именно в этом случае он наиболее оправдан, поскольку поэтапные платежи осуществляются в течение одного-трёх лет, а общая сумма в евро фиксируется с момента подписания. Форвард превращает неизвестную стоимость в кронах в известную. Есть два важных момента. Это обязательство, а не выбор, поэтому соотнесите его с платежами, которые Вы обязаны внести по договору. Также проверьте, что произойдёт, если застройщик нарушит график, поскольку Ваши даты и его даты указаны в разных документах.
- Какую сумму сверх цены покупки следует конвертировать?
- Достаточно суммы для покрытия налогов и сборов: около 13 % при покупке новостройки и около 9 % при покупке объекта на вторичном рынке, а также расходов на меблировку и эксплуатацию в течение первого года. Приобретение объекта здесь влечёт за собой взносы на содержание общего имущества, оплату коммунальных услуг, местный налог на недвижимость и страхование уже с первого месяца, и ничего из этого не включено в согласованную Вами цену.
- Что произойдёт, если деньги поздно поступят нотариусу?
- Встречу перенесут, и всем присутствующим снова придётся быть доступными: продавцу, нотариусу, а иногда и банку. В худшем случае договор с жёстким сроком поставит Вас в положение нарушителя. Тогда речь пойдёт о Вашем задатке, а не об обменном курсе. Поэтому остаток суммы планируют в обратном порядке от даты подписания, оставляя неделю запаса, которой никто не собирается пользоваться.
- Могу ли я просто заплатить со своего чешского счёта и пропустить всё это?
- Для большинства платежей при покупке - да, и многие покупатели именно так и поступают. Евровый платёж из Чехии поступает на испанский счёт так же, как внутренний платёж. Именно отказ от планирования обходится дорого. Конвертация всё равно происходит где-то и по чьему-то курсу, а вопросы комплаенса всё равно задаются. На самом деле Вы выбираете, кто и когда конвертирует деньги, а не то, будет ли это сделано.
