Мы используем файлы cookie, чтобы улучшить Ваш опыт, анализировать использование сайта и предоставлять персонализированный контент.
Руководство
Краткосрочная аренда на Costa del Sol
Возможность краткосрочной аренды определяется тремя отдельными инстанциями: правилами Андалусии и её туристическим реестром, ограничениями конкретного муниципалитета и, с 3 апреля 2025 года, согласием сообщества собственников, выраженным большинством в три пятых, если деятельность начинается впервые.
Вы покупаете недвижимость, чтобы сдавать её в краткосрочную аренду, и только потом выясняете, что это запрещено.
Как всё на самом деле
Возможность краткосрочной аренды определяется тремя отдельными инстанциями: правилами Андалусии и её туристическим реестром, ограничениями конкретного муниципалитета и, с 3 апреля 2025 года, согласием сообщества собственников, выраженным большинством в три пятых, если деятельность начинается впервые.
Что это меняет
Новое правило применяется к собственникам, которые впервые начинают краткосрочную аренду. Ситуации, существовавшие ранее, могут оцениваться в правовом отношении иначе, а переходные случаи следует рассматривать в руководстве, а не на главной странице. Если здание не допускает краткосрочную аренду, Вы можете сдавать объект долгосрочно, но не через Airbnb или Booking. Андалусия также указывает, что её туристический реестр не разрешит регистрацию в муниципалитетах, введших собственные ограничения.
Как мы решаем эту проблему
В случае вторичной недвижимости мы изучаем устав сообщества, а юрист проверяет его. При покупке новостройки мы заранее спрашиваем застройщика, предусмотрел ли он такую возможность. До внесения сбора за бронирование мы проверяем, будет ли выбранный Вами вариант аренды действительно возможен и надлежащим образом зарегистрирован.
За 30 секунд
С 3 апреля 2025 года сообщество собственников должно активно проголосовать большинством 3/5 за разрешение НОВОЙ краткосрочной аренды в здании. До этой даты правило действовало наоборот: аренда разрешалась, если собственники не проголосовали за ее запрет. Это реальный актуальный риск, а не устаревшая информация.
Почему два похожих объекта могут получить противоположные ответы?
Ни цена, ни площадь, ни состояние отделки объекта не говорят о том, можно ли законно сдавать его туристам. Это независимо друг от друга решают три разных органа, и все три должны дать положительный ответ.Регион самостоятельно ведёт туристический реестр, систему VUT. После реформы февраля 2025 года объекту также необходима действующая муниципальная лицензия или декларация об изменении назначения, разрешающая туристическое использование, и только после этого можно подать заявку на региональную регистрацию. С 3 апреля 2025 года действует третье требование: объединение собственников вашего дома должно активно разрешить новую туристическую арендную деятельность, проголосовав большинством в три пятых собственников и долей участия. До этой даты действовало противоположное правило: объединение должно было проголосовать за её ЗАПРЕТ, а отсутствие решения означало, что аренда разрешена. Теперь отсутствие решения означает обратное.
1
Региональная регистрация (VUT)
Who decidesПравительство Андалусии
What it grantsРегистрационный номер туристической аренды
If noНикакой законной краткосрочной аренды, независимо от наличия двух других разрешений.
2
Муниципальная лицензия или смена назначения
Who decidesМуниципалитет после Decreto-ley 1/2025
What it grantsПодтверждает, что для объекта разрешено изменить назначение для туристической аренды
If noРегиональную регистрацию невозможно даже подать.
3
Голосование сообщества, большинство 3/5
Who decidesВаше объединение собственников с 3 апреля 2025 года
What it grantsРАЗРЕШАЕТ НОВУЮ деятельность по туристической аренде в здании
If noАренда заблокирована на уровне здания, даже если региональные власти и мэрия разрешают её.
Одно «НЕТ» на любом этапе останавливает весь план, независимо от решений на двух других этапах.
Голосование объединения собственников действительно является новым требованием, а не правилом, которое существовало всегда, но оставалось незамеченным. До 3 апреля 2025 года объединение собственников должно было активно проголосовать за запрет туристической аренды. Если такое голосование не проводилось, аренда была просто разрешена. С этой даты закон изменил правило по умолчанию: теперь объединение собственников должно активно проголосовать за разрешение аренды тем же большинством в три пятых. Здание, где этот вопрос вообще не обсуждался, теперь по умолчанию является зданием, в котором новая туристическая аренда не разрешена, а не зданием, где она молча разрешена.Объект, который уже законно использовался для туристической аренды до 3 апреля 2025 года, как правило, продолжает работать по правилам, действовавшим на момент начала аренды. К нему не требуется применять новое голосование задним числом. Этот вывод основан на единообразных юридических комментариях, а не на проверке первичного текста по каждой статье в рамках этой публикации. Попросите собственного юриста подтвердить это применительно к конкретному зданию, прежде чем полагаться на данный вывод, особенно если рекламируется вторичная недвижимость с уже имеющейся историей сдачи в аренду.
До 3 апреля 2025 годаС 3 апреля 2025 года
Объединение собственников, которое никогда не обсуждало туристическую аренду, фактически разрешало её по умолчанию.
Теперь молчание означает обратное: НОВАЯ туристическая аренда запрещена, если собственники не проголосуют активно большинством 3/5 за её разрешение.
Единственным реальным полномочием объединения собственников было проголосовать за запрет аренды, чего большинство таких объединений так и не сделало.
Теперь объединение собственников в любом случае принимает решающее решение, поэтому заявление продавца о том, что «объединение собственников не возражает», должно подтверждаться фактическими протоколами, а не предположением.
Влияет ли правило о голосовании объединения собственников, введённое в апреле 2025 года, на собственника, который уже сдаёт свою квартиру?Единообразные юридические комментарии рассматривают объект, который уже законно использовался для туристической аренды до 3 апреля 2025 года, как продолжающий работать на прежнем правовом основании, без необходимости применять новое голосование задним числом. В рамках этой публикации мы не проводили независимую повторную проверку этого вывода по первичному правовому тексту, статья за статьёй. Юрист должен подтвердить это применительно к конкретному зданию, прежде чем Вы будете полагаться на данный вывод, особенно если в объявлении о продаже вторичной недвижимости заявлена существующая история аренды, которую Вы не видели документально подтверждённой.
Ограничивают ли некоторые муниципалитеты эту деятельность дополнительно, помимо региона и объединения собственников?
Город Малага пошёл дальше региональных правил. Изменение градостроительного плана, окончательно утверждённое в августе 2025 года, навсегда блокирует новые регистрации туристической аренды в 43 специально названных районах, включая исторический центр и несколько центральных районов. Это районы, где туристические квартиры уже составляют более 8 процентов жилого фонда. Отдельный общегородской мораторий на любые новые лицензии для отелей или туристической аренды на землях жилого назначения был окончательно утверждён 16 июля 2026 года и действует в течение трёх лет либо до завершения городом пересмотра градостроительного плана. Туристическая аренда, законно зарегистрированная до введения этих мер, может продолжаться при условии соблюдения обычных требований к пригодности жилья, безопасности и уплате налогов.Наличие аналогичного ограничения в другом муниципалитете Costa del Sol необходимо проверять отдельно по каждому муниципалитету. Делать вывод на основании примера Малаги нельзя. В этой публикации нет подтверждённых сведений об ограничении, действующем именно в Марбелье. Это не означает подтверждения отсутствия каких-либо ограничений в Марбелье: честный ответ заключается в том, что вопрос не проверен и не решён окончательно. Актуальную информацию по конкретному адресу следует получить в мэрии или у местного юриста, прежде чем полагаться на неё.
Что означает это для налога с дохода от аренды, если сдача в аренду уже действительно возможна?
Юридическая возможность сдачи в аренду и налогообложение дохода являются двумя отдельными вопросами. Только второй зависит от Вашего налогового резидентства. Налоговый резидент ЕС или ЕЭЗ платит 19 % с ЧИСТОГО дохода от аренды после вычета действительно связанных с ним расходов. Нерезидент, не являющийся налоговым резидентом ЕС или ЕЭЗ, платит 24 % с ВАЛОВОГО дохода, без вычета расходов по стандартному правилу. Судебное решение 2025 года распространило бы право на вычет расходов и на нерезидентов из стран, не входящих в ЕС. Однако государство обжаловало это решение, и практика налогового органа не изменилась. Более высокая сумма без вычета является тем, что на практике применяется сегодня к этой группе.Всё это не имеет значения, пока не пройдены первые три этапа. Прежде чем рекомендовать или бронировать объект именно с расчётом на доход от аренды, мы проверяем его фактический статус VUT или возможность получения такого статуса, соответствующие муниципальные правила, а также собственные протоколы объединения собственников и его позицию по вопросу туристической аренды. Мы не принимаем на веру слова из объявления или агента. Мы также не считаем доказательством того, что Вы сможете сдавать объект, утверждение «предыдущий собственник сдавал его». Правила, определяющие такую возможность, изменились с тех пор, как возникли многие подобные исторические договорённости.
Да, и к этому стоит отнестись серьёзно, а не считать несущественной деталью. Голосование объединения собственников, вступившее в силу 3 апреля 2025 года, стало реальным структурным изменением: раньше в здании, где туристическая аренда просто никогда не обсуждалась, по умолчанию она разрешалась. Теперь по умолчанию она запрещена. К этому добавилось требование о наличии муниципальной лицензии, введённое несколькими неделями ранее, а также собственный общегородской мораторий Малаги на новые лицензии, утверждённый 16 июля 2026 года сроком на три года. Возможность сдачи объекта в аренду больше нельзя предполагать лишь на основании того, что похожая квартира поблизости сдаётся.Это общая информация о действующих правилах Андалусии и Испании, а не гарантия применительно к конкретному объекту. Два приведённых выше положения основаны на единообразных юридических комментариях, а не на проверке первичного текста по каждой статье в рамках этой публикации. Перед принятием решения о покупке ради дохода от аренды юрист должен подтвердить актуальную правовую ситуацию. Arevont проверяет статус VUT объекта, собственные правила его муниципалитета и позицию объединения собственников, прежде чем рекомендовать его для этой цели. Мы не взимаем дополнительную плату за отказ, если ответ отрицательный.
Наиболее частые вопросы о краткосрочной аренде
Если продавец показывает мне существующий регистрационный номер VUT, решает ли это вопрос?
Это подтверждает наличие региональной регистрации, которая является одним из трёх этапов, но не всеми тремя. Само по себе это не подтверждает, что объединение собственников в настоящее время разрешает данную деятельность или что в отношении этого адреса впоследствии не было введено новое муниципальное ограничение. Попросите предоставить собственные протоколы объединения собственников по этому вопросу, а также регистрационный номер.
Может ли объединение собственников отменить решение, которым туристическая аренда уже была разрешена?
Реформа от 3 апреля 2025 года касается НОВОГО разрешения. Единообразные юридические комментарии рассматривают объект, который законно эксплуатировался до этой даты, как продолжающий работать на прежнем основании, без необходимости нового голосования. Общее полномочие объединения собственников регулировать или ограничивать уже существующую деятельность является отдельным юридическим вопросом, отличным от голосования о новом разрешении. Для конкретного здания стоит получить отдельное подтверждение юриста, а не делать предположения в пользу того или иного варианта.
Решает ли вопрос окончательно покупка квартиры, в которой объединение собственников уже проголосовало «за»?
Это отвечает на вопрос о соблюдении требования на уровне объединения собственников в текущих условиях, но не навсегда. Объединение собственников может со временем пересмотреть собственные правила, и ни региональная регистрация, ни муниципальная лицензия не устраняют такую возможность. Рассматривайте положительное голосование как текущую позицию, подтверждённую на момент покупки, а не как неизменную гарантию на весь срок Вашего владения.
Остальные три опасения
okupas
Самовольные жильцы захватят Вашу квартиру, пока Вы будете у себя дома, и Вы не сможете выселить их годами.