Самые распространённые ошибки при покупке недвижимости в Испании
За 30 секунд
Ошибки, которые обходятся иностранным покупателям в Испании дороже всего, вполне обычны. Они закладывают в бюджет только цену предложения, хотя фактическая стоимость выше на 8 до 13 %. Они ожидают, что нотариус проверит объект, но он этого не делает. А решение принимают в последний день поездки для просмотра объектов, потому что обратный рейс в воскресенье.
- ПроцессПроцессПодписание соглашения о бронировании до ознакомления с условиями возврата задатка.What to do insteadПопросите юриста прочитать его до того, как деньги будут перечислены.
- ДеньгиДеньгиУчитывать только цену предложения, не закладывая дополнительные 8 до 13 %.What to do insteadРассчитайте полную стоимость покупки заранее
- НедвижимостьНедвижимостьОтказ от технической проверки, потому что никто её не требует.What to do insteadПроверьте земельный участок и здание, а не только цену.
- РешениеРешениеБронирование в последний день поездки, потому что обратный рейс назначен на воскресенье.What to do insteadОпределите критерии до вылета, а не во время поездки.
Что беспокоит покупателей и что действительно требует затрат?
Почти каждый иностранный покупатель приезжает с одним и тем же коротким списком опасений, и почти ни одно из них в итоге не становится причиной расходов. Сначала полезно разобраться с этим списком, поскольку опасения звучны, а реальные ошибки незаметны.
Что беспокоит покупателейЧто действительно стоит денег
- Пока я нахожусь в Чехии, квартиру захватят незаконные жильцы
- Такое случается, но здесь это происходит реже, чем можно предположить по материалам чешских СМИ. Реальный риск в этом районе гораздо прозаичнее: правило, которого Вы не прочитали. Сообщество собственников может ограничить то, что Вы делаете с недвижимостью, и это решение принимается на собрании, на котором Вы не присутствовали.
- Застройщик забирает мои деньги и так и не заканчивает строительство
- Каждый платёж, который Вы вносите до завершения новостройки, должен быть покрыт банковской гарантией на Ваше имя, а Ваш юрист проверяет формулировки в отношении Вашего объекта до перевода каких-либо средств. Реальная денежная ошибка гораздо меньше и встречается намного чаще: заложить в бюджет только запрашиваемую цену и ничего больше.
- Существует скрытый юридический дефект, который никто не может обнаружить
- Хороший независимый юрист обнаружит такие дефекты, и именно за это Вы ему платите. Стандартная проверка не охватывает, если специально об этом не спросить, то, что законно можно построить на земельном участке перед Вами. Это не дефект недвижимости. Это факт, касающийся района.
- Я переплачу за недвижимость
- Возможно, но если Вы будете владеть недвижимостью достаточно долго, последствия можно компенсировать. Самый затратный вариант заключается в том, чтобы заплатить справедливую цену за неподходящую недвижимость: в неподходящем микрорайоне, с неподходящей ориентацией или за квартиру, текущие расходы на которую делают её дороже аналогичного жилья.
Какую из этих двенадцати ошибок Вы встречаете чаще всего?Мы не будем составлять рейтинг, потому что не проводили подсчётов, а выдуманный рейтинг как раз относится к тому, чего следует избегать. Мы можем сказать, где ошибки сосредоточены. Почти все дорогостоящие ошибки происходят в двух случаях: в неделю, когда формируется бюджет, и в последние два дня поездки для просмотра объектов. Юрист, работающий в Ваших интересах, выявляет большинство ошибок в документах.
Какие ошибки в процессе чаще всего допускают покупатели?
Испанский нотариус удостоверяет подписание и превращает сделку купли-продажи в публичный акт, но не проверяет, является ли недвижимость хорошим приобретением. Он не проверяет, оплатил ли продавец взносы на содержание общего имущества, соответствует ли здание документам и справедлива ли цена. Предполагать обратное является первой из четырёх ошибок. Все четыре происходят по одной причине: процесс кажется знакомым, но на самом деле это не так.
- ОбщиеОжидание, что нотариус проверит недвижимостьТакое слово существует в Вашем языке, но обозначает там другую профессию. Испанский нотариус подтверждает личности, зачитывает акт вслух и фиксирует факт Вашего подписания. Он не проверяет, оплатил ли продавец взносы на содержание общего имущества, соответствует ли здание документам и справедлива ли цена.What to do insteadВоспринимайте встречу у нотариуса как день, когда сделка становится окончательной, а не как день её проверки. Проверка проходит за несколько недель до этого, и кому-то необходимо заплатить за её проведение.
- СерьёзнаяИспользование юриста продавца или застройщикаТакой юрист предоставляется, и это удобно. Во многих странах граница между сторонами сделки часто размыта. Здесь юрист застройщика выполняет работу компетентно, но только в интересах застройщика.What to do insteadПоручите дело собственному независимому юристу, услуги которого оплачиваете Вы. Обычно мы рекомендуем Malaga Solicitors, но Вы можете выбрать своего специалиста. В любом случае мы не получаем комиссию за рекомендацию.
- СерьёзнаяПодписание договора бронирования без прочтения условий возврата средствПлатёж за бронирование невелик по сравнению с полной стоимостью покупки. Он кажется формальностью, и покупатели обычно подписывают такой документ в условиях нехватки времени. Но это единственный платёж во всей сделке, за которым не стоит никаких гарантий.What to do insteadПопросите юриста прочитать договор бронирования до перевода денег, а не после. Важно одно: какие именно результаты проверки дают право на возврат денег, и это должно быть зафиксировано в письменной форме.
- ОбщиеПодписание испанских документов, которые Вы не можете прочитатьВсе присутствующие настроены доброжелательно и торопятся, поэтому просьба о переводе кажется неоправданным замедлением процесса.What to do insteadЗаранее попросите предоставить документ на языке, который Вы читаете, а также при необходимости пригласить присяжного переводчика к нотариусу. Замедлить подписание ничего не стоит. Отменить его уже нельзя.
От скольких расходов я могу отказаться, никому не платя?От большего, чем ожидает большинство людей. Правильно прочитать договор бронирования, спросить, в чьих интересах работает юрист другой стороны, и попросить документ на языке, который Вы читаете, можно бесплатно. Независимая юридическая проверка бесплатной не будет, и именно на ней мы никогда не советовали бы экономить.
Какие денежные ошибки обходятся покупателям дороже всего?
Добавьте примерно 13 % к стоимости новостройки и примерно 9 % к стоимости вторичной недвижимости. Затем прибавьте ежегодные расходы на содержание недвижимости. После этого проверьте, сколько банк действительно выдаст Вам на основании собственной оценки. Три из четырёх перечисленных ниже ошибок связаны с простой арифметикой, а четвёртая касается банка. На все четыре вопроса можно ответить ещё до просмотра хотя бы одного объекта.
- Планирование бюджета только по запрашиваемой ценеПри покупке новостройки рассчитывайте примерно на 13 % дополнительных расходов сверх цены. Для вторичной недвижимости этот показатель составляет примерно 9 %. Разница в основном обусловлена налогами. Новостройка облагается НДС в размере 10 %, а в Андалусии также AJD. Для вторичной недвижимости применяется налог на переход права собственности в размере 7 %. Затем добавьте услуги юриста, нотариуса, регистрационные сборы и несколько других небольших расходов. При покупке квартиры за 500.000 € это не незначительная погрешность округления. Это разница между сделкой, которая состоится, и сделкой, условия которой Вам придётся пересматривать.
- Планирование бюджета покупки без учёта расходов на владениеВладение недвижимостью означает непрерывный поток платежей: местный налог на недвижимость, вывоз мусора, страхование, электроэнергию и воду, подачу налоговой декларации нерезидента и взносы на содержание общего имущества. Размер взносов на содержание общего имущества меняется сильнее всего: примерно от 900 € до 6.000 € в год. Поэтому две квартиры по одинаковой цене могут различаться по ежегодным расходам на тысячи евро. Сравнивайте общую стоимость, а не только цену.
- Откладывание обмена валюты до последней неделиДля иностранного покупателя крупнейшими разовыми расходами часто оказывается вовсе не комиссия. Это обменный курс при крупном переводе. Второй по значимости риск связан со сроками. Банк может попросить Вас подтвердить происхождение средств или задержать перевод для внутренней проверки. И то и другое является обычной практикой, но занимает несколько дней. Хуже всего обнаружить это во время встречи у нотариуса.
- Предположение, что испанская ипотека устроена так же, как чешскаяЕсли Ваш доход выражен не в евро, реалистично планируйте финансирование примерно на половину стоимости, которую сам банк установит для недвижимости, а не на 70 или 80 % от согласованной Вами цены. Банк выдаёт кредит исходя из собственной оценки. Поэтому если Вы покупаете недвижимость за 500.000 €, а банк оценивает её в 470.000 €, размер кредита рассчитывается исходя из 470.000 €. Разберитесь с финансированием до бронирования, а не после выбора недвижимости.
На все четыре вопроса можно ответить ещё до просмотра хотя бы одного объекта. Именно поэтому они перечислены так рано. Бюджет, уже включающий налоги, ежегодные расходы и реальное соотношение кредита к стоимости недвижимости, позволит Вам действительно искать подходящий объект.
Источники
Меняются ли эти проценты, если я покупаю через компанию?Могут. Это вопрос, который следует задать испанскому налоговому консультанту до подписания каких-либо документов, а не нам и не веб-странице. Скажем лишь следующее: покупка через корпоративную структуру ради экономии на налогах относится к тем случаям, когда чешское представление о порядке действий здесь работает плохо, а цена ошибки часто проявляется лишь спустя годы.
Какие ошибки покупатели совершают в отношении самой недвижимости?
В Испании техническое обследование не является обязательным. Вас не остановят от покупки рядом с пустующим земельным участком. И Вам не сообщат, можете ли Вы сдавать квартиру в аренду. Обо всех трех вопросах Вы должны спросить самостоятельно.
- СерьёзнаяОтказ от технической проверки, потому что ее никто не требуетЮридического требования или общепринятого ожидания такой проверки нет, поэтому большинство покупателей от нее отказывается. Фотографии делают в лучшее время суток и не показывают возраст объекта. Дорогостоящие проблемы скрываются за стенами, под террасой и внутри инженерных систем.What to do insteadЗакажите независимое техническое обследование любого объекта, который Вы всерьез рассматриваете.
- СерьёзнаяПроверка здания, но не земельного участка перед нимОбычная юридическая проверка сообщает Вам сведения о приобретаемой недвижимости. Она не показывает, что по закону можно построить на соседней земле. Низкая старая вилла перед Вашей террасой может стоять на земельном участке, где разрешено строительство гораздо более высокого здания.What to do insteadДо оценки вида из окна выясните, что градостроительные правила позволяют построить на земельном участке перед Вами.
- ОбщиеЕсли его можно сдавать туристамНе автоматически. Это зависит от объекта, муниципалитета, правил сообщества собственников и действующей системы лицензирования. Сообщество собственников может разрешить, ограничить, установить условия или запретить туристическую аренду решением, принятым большинством в три пятых голосов.What to do insteadПроверьте право на сдачу в аренду до внесения брони, если аренда является одной из причин покупки.
Является ли покупка объекта на этапе строительства более рискованной, чем покупка вторичной недвижимости?Это иной вид риска, а не просто больший риск. При покупке объекта на этапе строительства Ваши деньги дольше остаются под риском, а дата завершения сделки может измениться. Поэтому каждый платеж до завершения сделки должен быть покрыт банковской гарантией на Ваше имя. При покупке вторичной недвижимости Вы сразу получаете объект, но вместе с ним наследуете его историю: состояние, документы, а также положение в сообществе собственников, где уже приняты решения и имеются задолженности. Ошибки ниже встречаются в обеих ситуациях.
Какая единственная ошибка на этом побережье обходится дороже всего?
Расписание, а не документ. Обычно все выглядит так: пять дней забронировано, по восемь просмотров объекта в день, обратный рейс в воскресенье и подписание договора бронирования в субботу днем. Поездка заканчивается, и возвращение домой без покупки кажется неудачей. Ни в одном английском руководстве эта ошибка не названа. По нашему опыту, это самая дорогостоящая из четырнадцати ошибок.Здесь нет юридической проблемы. Все честны, документы в порядке. Но покупатель все равно принял решение по неправильной причине. Крайний срок, обусловленный рейсом, школьными каникулами или очередным пересмотром цен застройщиком, не является причиной считать объект подходящим именно Вам.Решение простое и работает. До поездки определите, что сделает объект достойным бронирования. Запишите это. И заранее разрешите себе вернуться домой без покупки. В большинстве дней просмотра осматривают менее шести объектов, и вот почему: после шестого Вы перестаете по-настоящему их видеть. Если поездка принесла Вам список объектов недвижимости, а не подпись под договором, она прошла успешно.
Другая сторона этой проблемы связана с давлением из-за доступности объекта и заслуживает отдельного названия. «Последний хороший объект» дает продавцу повод требовать быстрого решения. Но сам по себе он не является причиной, по которой Вам следует его принять.
Какие из этих ошибок характерны именно для Чехии?
Четыре ошибки, и ни одна из них не упоминается ни в одном английском руководстве, потому что английские покупатели их не совершают. Каждая из них представляет собой привычку, которая хорошо работает в Чехии, но не работает здесь.| Что переносится из Чехии | Почему здесь это не работает | Что делать вместо этого |
|---|---|---|
| Уверенность в данных реестра недвижимости | Во многих странах список собственников в реестре недвижимости считается почти окончательным доказательством, и к испанской версии относятся так же. Nota simple представляет собой простой выписанный из испанского реестра недвижимости документ, в котором указано, кому принадлежит объект и какие обременения на нем зарегистрированы. Это первый документ, который изучает Ваш юрист до того, как Вы что-либо оплатите. Но окончательным доказательством он не является. Это лишь снимок ситуации на определенный момент. Некоторые обременения появляются в нем с задержкой, а фактическое здание может отличаться от зарегистрированных данных. | Рассматривайте его как один из нескольких источников информации. Юрист изучает его вместе со справкой сообщества собственников, статусом лицензий, данными кадастра и самим зданием. Именно расхождения между любыми двумя из этих источников выявляет проверка. |
| Агент примерно нейтрален | Во многих странах различие между агентом покупателя и агентом продавца почти отсутствует, поэтому иностранный покупатель не догадывается об этом спросить. На этом побережье человек, показывающий Вам объект, обычно получает оплату от продавца и добросовестно выполняет работу в его интересах. | Задайте каждому, кто показывает Вам объект, один вопрос: кто Вам платит? Затем решите, как воспринимать его ответы. Это не обвинение, а факт, который Вам необходимо знать. |
| Бюджет в кронах | Бюджет, основанный на курсе, который Вы однажды увидели, не является реальным бюджетом. При покупке стоимостью в несколько сотен тысяч евро небольшое изменение обменного курса может превысить сумму всех комиссий на этой странице вместе взятых. Кроме того, курс, который Вы получите при крупном переводе, не совпадает с курсом в новостях. | Установите бюджет в евро, получите реальное предложение для той суммы перевода, которую Вы действительно планируете осуществить, и до внесения предложения выясните, как изменение курса повлияет на Ваш максимальный бюджет. |
| Мой юрист, мой банк и мой брокер едут со мной | Ваш собственный юрист из дома не сможет провести сделку с испанской недвижимостью. Чешская ипотека не распространяется на недвижимость в Испании. А чешская страховая компания обычно не застрахует это здание. Обычно люди обнаруживают это именно тогда, когда такая помощь им нужна. | Предположите, что с Вами есть только деньги и документы. Заранее подготовьте испанские аналоги. Ожидайте, что NIE станет первым необходимым шагом, а не тем, что можно отложить на потом. |
Любая выявленная здесь проблема обходится дёшево до бронирования и дорого после него.
Почти ничего из этого не является редкостью. Стоимость определяет то, когда проблема обнаруживается. Здесь представлены реальные категории проблем, которые могут возникнуть до и после подписания.| До бронирования | После подписания | |
|---|---|---|
| Голосование сообщества о туристической аренде | Вы ждёте собрания, читаете результат и принимаете решение, имея его перед глазами. Если из-за него исчезает причина, по которой Вы покупали, Вы не покупаете. | Вам принадлежит квартира, которую нельзя использовать для цели покупки. Решение голосования не распространяется задним числом на тех, кто уже законно сдаёт жильё в аренду, но это не помогает тому, кто ещё не начал. |
| Что можно построить на участке напротив | Проверяется градостроительный статус, после чего определяется, соответствует ли цена заложенному риску или нет. | Вы узнаёте об этом, когда устанавливают ограждение. Вид составлял значительную часть цены, и вернуть его уже невозможно. |
| Документы не соответствуют зданию | Требования направляются продавцу, и следующий шаг откладывается до их устранения. Риск остаётся на его стороне. | Риск лежит на Вас. Вы становитесь владельцем неоформленной пристройки и тем, кто должен её узаконить. |
| Сообщество с долгами или предстоящим сбором | Запрашивается справка, изучаются последние протоколы, после чего сбор либо включается в цену в ходе переговоров, либо становится причиной отказаться от сделки. | Ограниченная задолженность следует за объектом, а не за продавцом, и сбор приходит уже на Ваше имя. |
| Полная реальная стоимость | Налог, сборы и ежегодные эксплуатационные расходы включены в бюджет, поэтому установленный Вами предел покупки действительно соответствует возможностям. | Разница вычитается из задатка, бюджета на меблировку или резерва, который Вы собирались сохранить. |
| Сам задаток за бронирование | Сначала изучаются условия возврата, чтобы понять, защищён ли задаток именно от таких проблем. Если нет, он не вносится. | Это от 6.000 до 11.000 €, находящиеся за пределами системы гарантий, и их возврат зависит от формулировок, которые никто не прочитал. |
Четыре раза мы советовали клиенту не покупать
Каждая из перечисленных выше ошибок является отдельной категорией. Четыре случая, лежащие в основе этих категорий, реальны и подробно описаны на отдельных страницах. В одном случае итог решило собрание сообщества. В другом, связанном с новостройкой, единственной действительно срочной проблемой было давление с требованием принять решение как можно быстрее. В объекте вторичной недвижимости на участке напротив законно можно было построить нечто высотой в три этажа. А в вилле здание и документы на него не полностью соответствовали друг другу. Нам нечего было приобретать благодаря ни одному из этих четырёх разговоров.Мы не приводим их здесь в сокращённом виде. Если случай стоит прочтения, его стоит прочитать надлежащим образом, а до него всего один клик.
Ошибки, от которых мы не можем Вас уберечь
Мы можем проверить объект, сообщество, земельный участок и комплект документов. Но мы не можем сказать, захотите ли Вы по-прежнему прилетать сюда шесть раз в год в 2032 году, а именно это предполагается при покупке большинства объектов для второго дома. Если честный ответ заключается в одной поездке в год на две недели, аренда часто оказывается лучшим выбором, и мы так и скажем.Другая проблема связана с бюджетом, и это наименее популярная из наших рекомендаций. При бюджете примерно ниже 250.000 € на сам объект выбор на Costa del Sol очень ограничен, а Costa Blanca часто предлагает более разумные варианты за те же деньги. Начиная примерно с 300.000 €, здесь появляются реальные варианты, но всё по-прежнему зависит от города, расстояния до моря, состояния объекта и того, что Вам нужно от вида. Мы предпочли бы отправить человека на другое побережье, чем продать ему лучший объект из плохого списка объектов недвижимости.И мы не являемся юристами. Мы координируем процесс, ведём календарь и сообщаем своё мнение. Юридическую проверку проводит независимый юрист, которому платите Вы и который работает на Вас. Мы не получаем вознаграждения от юристов за направление Вас к ним.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Часто задаваемые вопросы об ошибках при покупке
- Можно ли исправить какую-либо из этих двенадцати ошибок?
- Две из них близки к неисправимым. Решение сообщества, запрещающее Вам сдавать объект в аренду, нельзя изменить за деньги, как нельзя изменить и разрешение на строительство участка напротив. Всё остальное можно исправить за определённую плату. Обычно это деньги, иногда год, а иногда продажа объекта вторичной недвижимости в более неудачный момент, чем Вы выбрали бы сами.
- Одинаковы ли эти ошибки при бюджете 300.000 € и трёх миллионов?
- Список тот же, но значение ошибок меняется. При меньшем бюджете сильнее всего вредят ошибки в расчётах, поскольку дополнительные расходы занимают большую долю имеющихся средств. При большом бюджете сильнее всего вредят ошибки в документах, поскольку суммы выше, а несоответствие между виллой и её документами дорого исправлять. Поэтому при большом бюджете мы проверяем больше, а не меньше.
- Если я уже забронировал объект, не слишком ли поздно проводить его проверку?
- Нет, именно в этот момент люди чаще всего обращаются к нам. Меняется Ваше положение, но не ответ: проверка выявит одни и те же проблемы в любом случае. Возможность использовать результаты зависит от того, что договор бронирования говорит о возврате денег. Отправьте нам объект и договор вместе, и мы одновременно сообщим Вам и то, и другое.
- Характерны ли эти ошибки именно для Costa del Sol?
- Ошибки, связанные с процедурой и деньгами, являются испанской спецификой и применяются по всей стране. Три ошибки имеют местный оттенок: земельный участок перед Вами важнее на побережье, где вид является частью цены; диапазон взносов на содержание общего имущества шире в курортных комплексах, чем в городском доме; а ошибка с графиком характерна для любого, кто покупает жильё в месте, куда ему пришлось лететь.
- Зачем агентству публиковать список ошибок, которые совершают покупатели?
- Потому что сам список и есть аргумент. Каждый его пункт описывает то, что мы бы обнаружили и о чём сообщили бы Вам. Покупатель, который прочитал этот список, а затем внимательно провёл сделку самостоятельно, всё равно получит лучший результат, чем тот, кто его не читал. Нам платит сторона продавца из комиссии, которая существует независимо от того, какой агент участвует в сделке. Поэтому страница, после которой Вам сложнее продать, ничего нам не стоит.
