Мошенничество при покупке жилья в Испании
За 30 секунд
Преднамеренное мошенничество на этом побережье встречается редко. Оно принимает четыре формы: фиктивный продавец, продающий недвижимость без права на её продажу, что по одной статье закона карается лишением свободы на срок от одного до четырёх лет; украденный задаток; фиктивная аренда; и мошенничество с объектом на этапе строительства, при котором вносятся поэтапные платежи без банковской гарантии.
Что здесь считается мошенничеством, а что им не является?
Большинство того, что вызывает подозрения в испанском объявлении, мошенничеством не является. Это может быть общая рекламная сеть, устаревшая цена или техника продаж, и этой теме посвящена отдельная страница. Здесь рассматриваются только случаи, когда кто-либо получает Вашу подпись или деньги за то, что не имеет права Вам предоставить: фиктивная продажа, украденный задаток, фиктивная аренда или платёж за объект на этапе строительства без гарантии.Одна статья испанского уголовного закона одновременно охватывает первые три схемы. Статья 251.1 Código Penal предусматривает наказание для любого лица, которое ложно заявляет о наличии у него права распоряжаться недвижимостью, которой оно не владеет, а затем продаёт её, обременяет или сдаёт в аренду другому лицу, причиняя ему убытки. Продажа, обременение и сдача в аренду упомянуты вместе в одном предложении закона. Поэтому фиктивная продажа и фиктивная аренда с юридической точки зрения являются одним и тем же преступлением в двух разных формах.
- Фиктивный продавец
- Как выглядит
- Документ подписывает не зарегистрированный собственник, часто на основании поддельной или просроченной доверенности.
- Законодательная основа
- Código Penal art. 251.1: от 1 до 4 лет лишения свободы за продажу недвижимости без права на её продажу.
- Как выявляется
- Зарегистрированный собственник в выписке nota simple, проверенный по данным лица, подписывающего документ.
- Украденный задаток
- Как выглядит
- Деньги требуют до того, как юрист ознакомился с договором бронирования, и перечисляют на счёт, который не совпадает со счётом продавца.
- Законодательная основа
- Código Penal art. 251.2, наряду с тем же преступлением распоряжения имуществом.
- Как выявляется
- Имя владельца счёта, проверенное по данным продавца или агентства, указанным в договоре.
- Фиктивная аренда
- Как выглядит
- Объявление о краткосрочной или долгосрочной аренде, в котором требуют перечислить деньги до просмотра объекта или видеозвонка.
- Законодательная основа
- Та же статья 251.1, в части, касающейся сдачи в аренду.
- Как выявляется
- Прямой видеозвонок из объекта, организованный до внесения оплаты.
- Обман с новостройкой
- Как выглядит
- Поэтапные платежи застройщику без индивидуальной банковской гарантии.
- Законодательная основа
- Ley 38/1999, первое дополнительное положение, ужесточённое Ley 20/2015.
- Как выявляется
- Сам документ, подтверждающий гарантию, проверенный до наступления срока каждого платежа.
Похоже на мошенничествоЧто это на самом деле
- Одна и та же квартира размещена шесть раз по разным ценам
- Это проблема совместного объявления, а не мошенничество. Для неё есть отдельное руководство с проверками, которые помогают решить её за десять минут.
- Объект, проданный несколько месяцев назад, всё ещё рекламируется
- Это старое объявление, которое никто не удалил. Руководство по размещению объявлений посвящено именно этому, а не преступным схемам, описанным на этой странице.
- Кто-то просит деньги до того, как Вы увидели объект или документы о праве собственности
- Это настоящая преступная схема: кто-то, не имеющий права получать деньги или подпись, завладевает ими.
Источники
Как кто-то может продать объект, который ему не принадлежит?
Проблема почти всегда связана с личностью продавца, а не с самим объектом: поддельным паспортом или удостоверением личности, отменённой, просроченной или никогда не выданной доверенностью либо заявлением о правах на наследство, которые на самом деле ещё не были урегулированы. Целевые объекты, как правило, имеют общие признаки: долго пустуют, принадлежат человеку, живущему за границей, либо недавно перешли по наследству, но сведения о них ещё не обновили в реестре. В таких ситуациях никто не следит достаточно внимательно, чтобы заметить постороннего человека, действующего от имени собственника.Защита заключается в той же проверке реестра, которую юрист уже проводит, хотя и по совершенно другим причинам. В выписке nota simple указано имя зарегистрированного собственника. Доверенность, используемая для подписания документов от имени другого лица, должна быть подлинной, действующей и конкретно относиться к этой продаже. Юрист проверяет её по нотариальному протоколу, на основании которого она была выдана, вместо того чтобы просто доверять документу. Бесплатная проверка объявления Arevont подтверждает, кто действительно стоит за объявлением, включая проверку имени зарегистрированного собственника, до того, как Вы отправите деньги или забронируете билет на просмотр.
- Стоп и проверьтеИмя продавца не совпадает с именем зарегистрированного собственника в выписке nota simpleЧеловек, не имеющий права продавать объект, пытается подписать документыWhat to do insteadПолучите выписку nota simple и сравните имена до перевода любых денег
- Проверьте сначалаПродавец подписывает документы по доверенности, которую Вы не виделиДокумент мог быть отменён, просрочен или никогда не был действительно выданWhat to do insteadПроверьте номер нотариального протокола у выдавшего его нотариуса
- Проверьте сначалаОбъект перешёл по наследству, а сведения в реестре выглядят устаревшимиВ реестре может не быть указано, кто действительно может продать объект сегодняWhat to do insteadЗапросите свидетельство о наследстве вместе с записью в реестре
Источники
Может ли нотариус автоматически выявить фиктивного продавца без предварительной проверки моим юристом?Нотариус повторно проверяет личность и запись в реестре непосредственно в момент подписания. Это настоящая независимая проверка, но она проводится в самом конце процесса, когда задаток за бронирование обычно уже передан. Проверка Вашего юриста проводится несколькими неделями раньше. Это означает, что фиктивного продавца выявляют в тот момент, когда от сделки ещё реально можно отказаться, а не после перевода денег.
Что происходит с украденным задатком и чем он отличается от настоящего?
Настоящий задаток за бронирование представляет собой реальные деньги, подвергающиеся реальному риску, и это делается намеренно: это единственный платёж при покупке в Испании, который не охватывается всей системой гарантий, созданной для защиты всех последующих этапов. Именно поэтому мошенники выбирают этот платёж. Схема почти всегда одна и та же: деньги требуют до того, как юрист изучил договор бронирования, переводят на счёт, имя владельца которого не совпадает с именем продавца или агентства, иногда называя платёж возвратным или предназначенным «просто для удержания объекта», вместо того чтобы признавать настоящее обязательство, которым является бронирование.Законный задаток за бронирование переводится на счёт, указанный в самом договоре бронирования, после того как Ваш юрист изучил условия возврата денег. Юридическая служба координации Arevont изучает этот договор до списания любых денег с Вашего счёта бесплатно, поскольку юрист представляет Ваши интересы, а не интересы продавца или агентства.
Где находятся Ваши деньги
- БронированиеВнесён до того, как его защитили какие-либо гарантии или клиентский счётЕдинственный платёж при покупке в Испании, полностью не охваченный системой гарантий. Именно поэтому мошенники выбирают этот платёж.
- Проверка юристомЮрист изучает договор бронированияПодтверждает имя владельца счёта и условия возврата до перевода любых дальнейших платежей.
- arras / договор купли-продажиХранится на отдельном клиентском счёте юристаПеречисляется только при завершении сделки, под защитой, которой у бронирования никогда не было.
- Завершение сделкиОплата у нотариусаОстаток суммы передаётся при самом подписании, а не посредством неконтролируемого перевода за несколько дней до этого.
Что люди считают обычной осторожностьюЧто действительно защищает задаток
- Внести небольшую сумму, чтобы забронировать объект до того, как его кто-либо осмотрел, считается обычной осторожностью.
- Настоящий договор бронирования оплачивается только после того, как Ваш юрист ознакомился с договором, и на счёт, указанный в самом договоре. Любой платёж, внесённый ранее, не защищает никого, кроме того, кто его потребовал.
- Устное обещание вернуть задаток так же надёжно, как и запись об этом на бумаге
- Только условия, прописанные в договоре бронирования, определяют, вернутся ли деньги. Устное обещание не имеет силы после проведения перевода.
- Название счёта не имеет значения, если цена выглядит правильно
- Настоящий задаток переводится на счёт, соответствующий продавцу или агентству, разместившему объявление. Другое имя владельца счёта, особенно личное или иностранное, является самым явным признаком такой схемы.
Если мой задаток действительно украли, есть ли реальный способ вернуть его?Существуют два отдельных пути, и ни один из них не является быстрым. Ваш банк может попытаться отозвать перевод SEPA в тот же день, однако после первых 24-48 часов шансы на успех резко снижаются, поэтому скорость важнее всего остального. Отдельно можно подать заявление о мошенничестве (denuncia) по статье 251, что также открывает путь к возврату денег в рамках того же уголовного дела. Этим занимается юрист, а не простая форма, поэтому стоит начать процедуру немедленно, а не ждать, пока деньги сами вернутся.
Может ли кто-либо взимать арендную плату за объект, которым он не владеет?
Да, и испанское законодательство прямо предусматривает это: статья 251.1 охватывает сдачу объекта в аренду при ложном заявлении о праве распоряжаться им, в том же положении, что и его продажа и взимание платы. Такая схема обычно нацелена на людей, которым нужно жильё, а не на покупателей: это может быть объявление об аренде на время отпуска или долгосрочной аренде, иногда с фотографиями, скопированными из настоящего объявления, с требованием перевести деньги на личный счёт до просмотра объекта и до того, как «арендодатель» согласится на видеозвонок из настоящего объекта.Иностранный покупатель сталкивается с этим риском главным образом во время поездки для просмотра объектов, когда возникает соблазн быстро забронировать жильё там, где цена кажется наиболее выгодной. Методы, делающие объявление об аренде убедительным, включая украденные фотографии и повторно использованные описания, те же, что уже описаны для объявлений о продаже в рекламном руководстве сайта. Разница лишь в том, что риску подвергаются деньги за проживание, а не за объект.
- Стоп и проверьте«Арендодатель» отказывается от видеозвонка в реальном времени из объектаНастоящему арендодателю нечего скрывать и нет причин отказыватьсяWhat to do insteadПопросите звонок в реальном времени, а не записанный показ
- Стоп и проверьтеВас просят оплатить банковским переводом вне платформы бронированияЕсли Вы не используете платформу, Вы теряете историю платежа и защиту покупателяWhat to do insteadОплачивайте через собственную систему платформы, а не напрямую владельцу
- Проверьте сначалаЭтот же адрес размещён в другом месте под другим именемЭто объявление может быть дубликатом или содержать украденный набор фотографийWhat to do insteadПоищите название улицы или жилого комплекса в других объявлениях
Мог ли застройщик просто исчезнуть с поэтапными платежами до появления гарантии времён кризиса?
Раньше это был самый разрушительный вид мошенничества с недвижимостью в Испании. Важно понимать его историю, поскольку закон, закрывший эту лазейку, именно сегодня защищает покупателя. Требование о гарантии поэтапных платежей за новостройки существует с момента принятия Ley 57/1968. Однако до финансового кризиса 2008 года его соблюдение было непоследовательным. Застройщики регулярно собирали один платёж за другим по мере достижения строительных этапов, не оформляя за ними реальную гарантию на имя самого покупателя. Когда проект оказывался несостоятельным, покупатели обнаруживали, что гарантия, на которую они рассчитывали, либо не существовала, либо относилась к групповой страховке, в которой они лично не были указаны.Ley 20/2015 ужесточил то же правило, которое теперь содержится в дополнительном первом положении Ley 38/1999. Он закрыл именно ту лазейку, которая делала старую схему мошенничества возможной. Теперь каждый платёж, внесённый до завершения сделки, должен покрываться гарантией, оформленной на имя самого покупателя и переданной ему при подписании договора купли-продажи, а не обещанной на будущее. Сам механизм, требования к содержанию документа и последствия для застройщика, который по-прежнему нарушает правила, являются отдельной темой, подробно рассмотренной на другой странице.
До Ley 20/2015С момента Ley 20/2015
- Гарантия существовала на бумаге, иногда в виде группового полиса, покрывавшего весь жилой комплекс, но не конкретного покупателя по имени.
- Гарантия должна оформляться индивидуально, на имя самого покупателя, для покрытия конкретных платежей покупателя, и передаваться ему при подписании договора купли-продажи.
- Соблюдение требований было непоследовательным. Покупатель нередко обнаруживал, что гарантия ничего не стоит, только после того, как проект уже оказывался несостоятельным.
- Сам документ можно проверить до наступления срока каждого платежа. Именно тогда его и следует запросить, а не после подписания.
- Существует ли вообще документ о гарантии?Who decidesВы напрямую обращаетесь к застройщикуWhat it grantsПереходит к следующей проверкеIf noНе платите. Если документа нет, защиты нет, что бы Вам ни обещали устно.
- Оформлена ли она именно на Ваше имя?What it grantsПодтверждает, что это Ваше, а не групповое правилоIf noГарантия, в которой указан жилой комплекс, а не Вы, не обеспечивает Вашу личную защиту.
- Покрывает ли это полную сумму, включая налог?What it grantsПодтверждает покрытие всей суммыIf noЧастичная гарантия оставляет ровно ту лазейку, которой пользуется это мошенничество.
- Выдано банком или страховой компанией?What it grantsПодтверждает наличие реального гаранта, которого можно привлечь к ответственностиIf noВсё остальное не является гарантией, требуемой законом.
Сегодня этот вид мошенничества всё ещё встречается, но он менее масштабен и его труднее заметить, чем простое исчезновение застройщика. Он выглядит как график платежей, опережающий выдачу гарантии, или как существующий документ гарантии, который никогда не выдавался именно для ваших платежей. Попросите показать его до наступления срока платежа, а не после.
Исчезает ли этот риск при покупке у крупного известного застройщика?Это снижает риск. Крупному застройщику с публичной репутацией и другими действующими проектами гораздо больше есть что терять в случае неисполнения обязательств, чем небольшому или недавно созданному. Но это не заменяет саму проверку. Закон требует той же личной гарантии независимо от размера застройщика. Документ защищает Вас, а не только репутацию застройщика.
Что Вы можете проверить самостоятельно и где действительно нужен кто-то на месте
Каждая приведённая ниже проверка реальна, и Вы можете выполнить её самостоятельно. Правый столбец показывает не единственный способ проверки. Он демонстрирует, что меняется, когда проверка проводится здесь, на побережье, а не с экрана, находящегося далеко.| Самостоятельно из Чехии | С местной проверкой | |
|---|---|---|
| Владеет ли продавец объектом | Вы можете запросить nota simple и прочитать имя владельца. Но именно перевод и самостоятельное понимание испанского регистрационного документа ставят большинство людей в тупик. | Бесплатная проверка объявления в Arevont сопоставляет зарегистрированного владельца с лицом или агентством, с которым Вы имеете дело, до перевода каких-либо денег. |
| Является ли счёт для задатка за бронирование настоящим | Вы можете запросить имя владельца счёта и письменно сопоставить его с именем продавца или самого агентства. | Юридическая координация Arevont бесплатно проверяет условия договора бронирования до списания денег с Вашего счёта. |
| Настоящее ли объявление об аренде | Обратный поиск по фотографиям, та же десятиминутная проверка, которая выявляет устаревшее или дублированное объявление о продаже. | Прямой видеозвонок из объекта, организованный от Вашего имени, если Вы пока не можете приехать и сделать это самостоятельно. |
| Покрывает ли гарантия застройщика Ваш платёж | Вы можете попросить показать документ и проверить, что в нём лично указаны Вы и конкретная сумма, до внесения платежа. | Подтверждается в рамках юридической координации до наступления срока каждого поэтапного платежа, а не после. |
Насколько это редко, если честно?
Не существует опубликованной статистики, которая измеряла бы умышленное мошенничество с недвижимостью в отношении иностранных покупателей именно на Costa del Sol. Придумывать такую статистику было бы хуже, чем честно это признать. Честно можно сказать следующее: большая часть того, что тревожит при покупке здесь, а именно общие объявления, старые цены и методы продаж, вовсе не является мошенничеством. Если считать всё это мошенничеством, покупатель начинает беспокоиться не о тех вещах и проявляет беспечность в отношении реальных рисков.Все четыре описанные выше схемы являются реальными преступлениями, и за каждой из них стоит конкретная статья Código Penal. Проверки, которые помогают их выявить, а именно изучение регистра, чтение договора до оплаты, видеозвонок с «арендодателем» и просмотр гарантии до наступления срока платежа, являются теми же проверками, которые в любом случае должен проводить внимательный покупатель при каждой покупке по обычным причинам. Это общая информация о том, как испанское право рассматривает такие схемы. Она не является юридической консультацией по конкретной сделке, и ни одна из описанных проверок здесь не выполняется. От Вашего имени это делает независимый юрист. В собственном руководстве сайта подробно объясняется, что проверяет юрист.Arevont не получает агентское вознаграждение от юристов, с которыми сотрудничает, и ничего не взимает с покупателя за описанные выше проверки. Это не делает покупку полностью безопасной. Это означает, что проверки, выявляющие эти четыре схемы, доступны Вам до принятия каких-либо обязательств.
Часто задаваемые вопросы о мошенничестве при покупке
- Как украденное объявление превращается в мошенничество, а не просто в плохую рекламу?
- Само объявление, даже с украденными фотографиями, не является преступлением. Преступление происходит в тот момент, когда кто-то использует это поддельное объявление, чтобы получить деньги или подпись за объект или аренду, которыми он не имеет права распоряжаться. Украденное объявление, за которое Вы ничего не заплатили, является лишь плохой рекламой. То же объявление становится мошенничеством, как только Вы отправляете задаток на посторонний счёт.
- Означает ли покупка через такое агентство, как Arevont, что со мной этого не случится?
- Нет, и здесь никто этого не утверждает. Бесплатные проверки Arevont подтверждают зарегистрированного владельца, позволяют прочитать договор бронирования до оплаты и по запросу проверить объявление об аренде во время прямого звонка, и всё это до перевода денег. Они устраняют конкретные пробелы, с которыми сталкивается покупатель в Чехии, глядя на экран. Однако они не делают мошенничество невозможным во всём мире.
- Какой единственный наиболее явный признак указывает, что перед Вами одна из этих четырёх схем, а не обычное плохое объявление?
- Требование денег или подписи до того, как становится возможной проверка, будь то просмотр объекта, изучение договора юристом или видеозвонок из объекта. Все описанные выше схемы имеют эту общую особенность. У добросовестного продавца, агентства или застройщика нет причин отказываться от порядка «сначала проверка, затем оплата», поскольку проверка делает сделку реальной и для них.
- Могу ли я вернуть украденный задаток через испанский суд, а не только через свой банк?
- Заявление о мошенничестве по статье 251 открывает возможность вернуть деньги в рамках того же уголовного дела. Ваш адвокат может вести это дело параллельно с отдельным гражданским иском или вместо него. Возврат денег никогда не гарантирован, особенно если они уже покинули Испанию. Именно поэтому существуют описанные выше проверки: они нужны, чтобы предотвратить потерю денег, а не исправлять ситуацию после ее возникновения.
- Я нашел гораздо более дешевый вариант понравившегося мне объекта, повторно размещенный где-то неофициально, например в группе Facebook. Следует ли мне считать, что это одна из таких мошеннических схем?
- Не обязательно. В большинстве случаев это именно описанная в руководстве сайта по размещению объявлений схема со старым, ошибочно оцененным или дублированным объявлением, а не мошенничество. Ситуация становится уголовным мошенничеством только тогда, когда кто-то просит Вас заплатить или подписать документы до того, как Вы или Ваш адвокат сможете проверить, кем этот человек является на самом деле. Рассматривайте повторно размещенное объявление как заслуживающий проверки источник информации, а не как самостоятельное доказательство какой-либо из этих схем.
