Как мы работаем
Покупка недвижимости на Costa del Sol сложна не потому, что какой-то отдельный шаг непонятен. Сложность заключается в том, сколько всего нужно выяснить, проверить, согласовать и контролировать в отношении одного объекта, а также в том, что эти процессы идут не последовательно. На этой странице всё представлено на одном экране: пятнадцать шагов по порядку, шесть направлений, которые мы координируем параллельно, и роли всех участников. Для Вас мы остаёмся единым контактным лицом.
Как всё устроено: шесть этапов
До пятнадцати шагов идут шесть этапов, на которые они распределены. Большинство людей хотят понимать, где возникают длительные ожидания и где принимаются решения, и здесь это увидеть проще, чем в нумерованном списке.Этапы имеют разную продолжительность. Подготовка и поездка могут занять выходные или шесть месяцев, в зависимости от Вас. Юридический этап имеет фиксированную структуру и достаточно предсказуемую продолжительность. Ожидание между подписанием обязательного договора и получением ключей варьируется сильнее всего: от нескольких недель для объекта вторичной недвижимости до нескольких лет для объекта на этапе строительства.
- Подготовка · шаги 1-4Первый звонок, первичный подбор, персональный список объектов недвижимости и видео просмотры. Всё это до Вашего прилёта.
- Поездка в Испанию · шаги 5-6От одного до трёх дней просмотров и предусмотренная возможность изменить решение относительно района, типа объекта или бюджета прямо в процессе.
- До принятия решения · шаги 7-8Встреча с независимым юристом, при желании оформление доверенности, а затем резервирование, когда подходящий объект найден.
- Юридический этап · шаги 9-11Юридическая проверка, обычно занимающая от двух до четырёх недель, одновременно с оформлением NIE, банковского счёта и административными вопросами. Затем обязательный договор.
- Завершение сделки · шаги 12-14Платежи и ожидание, последняя проверка объекта и подписание у нотариуса.
- После покупки · шаг 15Передача объекта не означает завершения наших отношений. Мы остаёмся Вашим контактным лицом на месте.
Этапы выстроены самим Samuel, а юрист и доверенность намеренно предусмотрены до резервирования: покупатель может со всеми встретиться, подготовить необходимую инфраструктуру, улететь домой без покупки, а затем быстро продолжить процесс несколько месяцев спустя.
Кто за что отвечает при покупке
У каждого участника покупки недвижимости в Испании своя роль и свои интересы. Именно вторую колонку стоит прочитать первой: в ней изложен основной вывод этого раздела.| Роль | На кого они работают | Чем они занимаются |
|---|---|---|
| На Вашей стороне | ||
| Arevont | Вы и никто другой. | Готовит список объектов, организует просмотры и координирует весь процесс. Ваш основной контакт от первого звонка и надолго после получения ключей. |
| На другой стороне | ||
| Агент продавца | Продавец, а не Вы. | Организует просмотр объекта, отвечает на вопросы и представляет интересы продавца. Его задача - продать эту недвижимость на наиболее выгодных для продавца условиях. |
| Независимые и официальные | ||
| Юрист | Вы. Они независимы от нас и от продавца. | Проверяет право собственности, обременения, долги и законность строительства, получает NIE, открывает счёт и готовит передачу объекта. Не подписывайте ничего до завершения этой проверки. Вы можете привлечь собственного юриста. |
| Нотариус | Никто. Это государственный служащий. | Проверяет личность сторон, подписание и правильность публичного нотариального акта. В Испании нотариус не является юридическим консультантом и не представляет интересы ни одной из сторон, что часто неправильно понимают. |
| Деньги | ||
| Банк | Yourself. | Ведёт Ваш испанский банковский счёт и, если это необходимо, предоставляет ипотеку. Счёт понадобится для оплаты коммунальных услуг, воды, взносов на содержание общего имущества и ипотеки. |
| Ипотечный брокер | You. | Оценивает Вашу ситуацию и предлагает конкретные варианты финансирования. Это актуально только при привлечении заёмных средств. Вы также можете воспользоваться услугами собственного ипотечного брокера. |
| Банковский оценщик | Банк, а не Вы. | Определяет стоимость недвижимости для целей ипотечного кредитования. Это не техническое обследование: оценщик не ищет дефекты, и такая оценка не заменяет техническую проверку. |
| Техническая поддержка после покупки | ||
| Оценщик или архитектор | You. | Проверяет недвижимость, конструкцию, крышу, влажность, инженерные системы и бассейн, а также фиксирует результаты. Это настоящая техническая проверка. |
| Управление недвижимостью | You. | Управление, уборка и полный цикл краткосрочной аренды, которыми мы занимаемся самостоятельно, а не через стороннюю фирму. |
| Дизайнер интерьеров | You. | Обставляет и оснащает недвижимость, в том числе пока Вы находитесь в своей стране. Мы знакомим Вас с дизайнером, с которым работаем самостоятельно. |
| Мастера и другие контакты | You. | Переделки, ремонт и обычные административные вопросы после покупки. Вам не придётся самостоятельно выяснять, кому можно доверять. |
Пятнадцать шагов от первого звонка до ключей
Это обзор на уровне страницы: по одному или двум предложениям на каждый шаг. Если у шага есть отдельная страница услуги, подробности находятся там. Если новостройка и объект вторичной недвижимости действительно различаются, показаны оба варианта; если нет, ничего не повторяется, поскольку пятнадцатикратная фраза «одинаково для обоих» создаёт лишь видимость информации.Весь процесс: 15 шагов из 15
- Первый звонокОт 20 до 60 минутВажны не только бюджет и количество спален. Как часто Вы будете приезжать, с кем, чем хотите здесь заниматься, планируете ли сдавать объект в аренду и каким должен быть Ваш обычный день. Чем больше мы знаем, тем эффективнее будет поиск.
- A first shortlistНесколько днейПервый список локаций и типов недвижимости, о которых мы договорились. Рассматривайте его как рабочий вариант и обзор того, что действительно есть на рынке. Нормально обнаружить, что первоначально желаемый вариант больше не имеет смысла. Это меняет поиск, а не прекращает его.
- Список объектов под Ваши задачиКогда мы узнаем, что Вам нравитсяНесколько объектов, заслуживающих более внимательного изучения. По каждому мы указываем, что в нём хорошо, где видим недостатки и чего не показывает объявление. Всё, что Вы найдёте самостоятельно на портале или у другого агентства, просто отправьте нам.
- ВидеообзорыДо поездкиОчная или записанная на видео прогулка по объекту, с осмотром вида, общих зон и окрестностей, которая показывает то, чего не передают профессиональные фотографии. Она позволяет сократить список объектов ещё до Вашего прилёта.
- Поездка на просмотрОт 1 до 3 днейМы консультируем по срокам, встречаем Вас и проводим всю программу просмотров. Между осмотрами объектов Вы также знакомитесь с локациями, которые часто имеют большее значение, чем сама недвижимость. Если во время поездки Вы передумаете, сразу сообщите нам, и мы изменим программу.New buildМы организуем просмотр объекта от застройщика и берём на себя коммуникацию с ним.ResaleМы взаимодействуем с агентом продавца и выясняем то, чего нет в объявлении.
- Решение без давленияНа любом этапе процессаВам не обязательно покупать во время первой или второй поездки. Мы можем работать с Вами месяцами. Если ни один из представленных сейчас на рынке вариантов не кажется достаточно разумным, мы так и скажем. Иногда правильный ответ заключается в покупке, иногда в изменении требований, а иногда просто в ожидании.
- Встреча с юристом и доверенностьКогда это целесообразноПри желании мы познакомим Вас с независимым юристом во время Вашего пребывания здесь, и Вы сможете оформить доверенность у нотариуса. Её можно подготовить задолго до покупки, и позже это значительно упростит процесс. Подписание в Вашей стране возможно, но обычно требует апостиля и перевода.
- БронированиеКогда Вы нашли подходящий объектБронирование снимает объект с продажи и закрепляет его за Вами на время, пока юрист проводит юридическую проверку. В договоре бронирования должны быть чётко указаны условия и порядок обращения с задатком, если юридическая проверка выявит проблему.New buildДоговор бронирования с застройщиком. Сумма зависит от проекта.ResaleЗадаток за бронирование и согласованные условия. Здесь также фиксируются цена, сроки и наличие мебели.
- Юридическая проверкаОбычно от 2 до 4 недельНачинается подробная проверка. Независимый юрист изучает юридический статус объекта и условия покупки, прежде чем рекомендовать Вам продолжить сделку.New buildЗастройщик, земельный участок и проект, лицензии и разрешения, договорная документация и соответствующие банковские гарантии.ResaleРеестр собственников, обременения и задолженности, документация, законность любых изменений, обязательства перед сообществом собственников и другие существенные ограничения.
- NIE, банковский счёт и админкаПараллельноNIE является испанским идентификационным номером, который необходимо получить для завершения сделки. Юрист поможет Вам оформить его, а при необходимости открыть банковский счёт и выполнить остальные административные процедуры. При наличии доверенности большую часть этих действий можно выполнить без повторной поездки с Вашей стороны.
- Обязывающий договорПосле успешной юридической проверкиТолько теперь заключается договор, устанавливающий условия завершения сделки: сроки, платежи и последствия нарушения соглашения.New buildЗастройщик устанавливает график платежей. Он может предусматривать несколько платежей в процессе строительства или оплату большей части цены только после завершения сделки.ResaleОбычно это договор arras и дополнительный задаток. Условия, включая последствия отказа от сделки, указаны непосредственно в договоре.
- Платежи и ожиданиеВ зависимости от типа объектаОт подписания договора до передачи объекта могут пройти недели, а в случае новостройки, месяцы или годы. На всём протяжении этого периода мы следим за тем, что и когда должно произойти: платежами, документами, сроками и коммуникацией с юристом, застройщиком или продавцом. Если от Вас потребуется какое-либо действие, мы заранее сообщим Вам об этом.New buildДальнейшие платежи осуществляются по графику платежей проекта. Мы следим за ходом строительства и по мере его продвижения отправляем Вам фотографии и видео.ResaleПосле подписания соответствующего договора Вы обычно ждёте согласованную дату завершения сделки у нотариуса.
- Финальная проверкаДо завершения сделкиВ случае вторичной недвижимости перед подписанием мы снова проверяем объект вместе с Вами или от Вашего имени, подтверждая его соответствие согласованному состоянию и наличие всего имущества по описи. В случае новостройки порядок зависит от застройщика.
- Нотариус и ключиДень завершения сделкиНотариальный акт подписывается у нотариуса, выплачивается остаток суммы, и объект становится Вашим. Вам не обязательно присутствовать лично, если у юриста есть соответствующая доверенность. Мы будем рядом с Вами и проследим за передачей объекта вплоть до получения ключей.
- Теперь это действительно ВашеС первого дняПередача объекта обычно не является завершением процесса. Юрист выполняет последующие административные процедуры, переоформляет коммунальные услуги и помогает с ежегодными налоговыми обязательствами. Мы остаёмся Вашим контактным лицом здесь, на месте: сначала по вопросам объекта, а затем и по всем остальным вопросам.
Шесть направлений, которые идут одновременно при покупке
Эти процессы происходят не один за другим, а одновременно, поэтому приведённая выше последовательность отражает лишь половину картины. Именно эту половину легко недооценить до начала процесса.| В одиночку | С нами | |
|---|---|---|
| Поиск и проверка | Вы сравниваете объявления, а объявление составлено так, чтобы продать недвижимость. | Мы ищем варианты на всём рынке и проверяем, соответствует ли предложение действительности: наличие, цену, местоположение, ориентацию, вид, уровень шума, возможность ходить пешком, строительство поблизости и то, каково это место вне сезона. |
| Сторона продавца | Вы самостоятельно согласовываете условия с человеком, чья задача - продать недвижимость. | Мы взаимодействуем с застройщиком, его отделом продаж, агентом продавца и собственником. Наличие, условия и цена, переговоры, сроки и бронирование, меблировка и изменения, передача объекта. |
| Право и финансы | Вы назначаете специалистов, а затем самостоятельно координируете весь процесс. | Специалисты выполняют экспертную работу. Мы следим за тем, чтобы всё складывалось в единую последовательность: юридическая проверка, договоры и условия, финансирование и платежи, NIE, банковский счёт, налоги и сборы, а также подписание у нотариуса. |
| Состояние здания | Вы самостоятельно решаете, нужна ли проверка, и кому доверить её проведение. | Если требуется экспертная проверка, мы привлекаем подходящего специалиста и координируем весь процесс: саму проверку, дефекты и snagging, документацию и претензии, проверку ремонта и проверку перед передачей объекта. |
| Передача объекта и меблировка | Подписание у нотариуса считают финишной чертой. | Передача объекта и проверка состояния, опись и документация, электричество, вода и интернет, страхование, меблировка, ремонт, карты доступа и ключи. |
| После покупки | Каждый раз, когда нужно что-то сделать, Вы начинаете всё с нуля. | Мы остаёмся вашим контактным лицом по вопросам управления, краткосрочной аренды, уборки, обслуживания и работы мастеров, соблюдения сроков и координации со специалистами, школами, врачами и местными службами, а также по обычным бытовым вопросам жизни в Испании. |
Чего мы не делаем сами
Arevont не выполняет юридические, налоговые, оценочные или архитектурные работы, а технический инспектор привлекается при необходимости, а не при каждой покупке. Когда требуется эксперт, мы подключаем подходящего специалиста и координируем процесс. Мы не выдаём чужую экспертизу за свою.Мы также не контролируем сроки. График платежей устанавливает застройщик, темп юридической проверки задаёт юрист, а дата завершения сделки зависит от расписания нотариуса. Мы можем обеспечить то, чтобы Вы знали, что и когда произойдёт, и чтобы ничего не ожидало человека, которого никто не предупредил о его очереди.А описанный выше процесс представляет собой схему, а не обещание. Покупки могут пойти не по плану: голосование на собрании сообщества собственников, документ, не соответствующий зданию, или задержка проекта. Три из четырёх случаев на странице ниже именно такие, и в каждом из них пятнадцать этапов остановились, а не продолжились.
Часто задаваемые вопросы
- Сколько длится весь процесс?
- При покупке вторичного объекта обычно проходит от одного до трёх месяцев от бронирования до получения ключей. В случае новостройки срок может составлять от примерно двух месяцев до трёх лет, в зависимости от стадии проекта. Сама юридическая проверка обычно занимает от двух до четырёх недель и проводится параллельно с оформлением NIE и открытием банковского счёта.
- Сколько раз мне нужно приехать в Испанию?
- Одной поездки достаточно, а две ещё лучше. При наличии доверенности можно завершить сделку, вообще не приезжая сюда, однако личное знакомство с районами влияет на выбор людей чаще, чем любой другой фактор в этом процессе.
- Нужно ли принимать решение во время первой поездки?
- Нет. Многие клиенты работают с нами месяцами, а некоторые после первого знакомства с побережьем полностью меняют район, тип недвижимости или бюджет. Если среди доступных сейчас вариантов нет действительно подходящего, ожидание является вполне обоснованным решением, и мы так и скажем.
- С кем именно я буду общаться всё это время?
- С одним человеком, от первого звонка до передачи объекта. За этим единственным контактным лицом стоят юристы, банки, застройщики, инспекторы и мастера, а их координация является нашей работой. Вас не будут передавать от одного сотрудника к другому.
- Что после передачи ключей?
- Юрист завершает административные вопросы после передачи объекта и выполняет ежегодные налоговые обязательства. Мы остаёмся вашим контактным лицом здесь по вопросам управления, сдачи в аренду, уборки и обслуживания, работы мастеров, а также практических вопросов, возникающих в первый год владения недвижимостью в стране, которую Вы ещё изучаете.
