Мы используем файлы cookie, чтобы улучшить Ваш опыт, анализировать использование сайта и предоставлять персонализированный контент.
Руководство
Как проводится юридическая проверка недвижимости в Испании
Подробная юридическая проверка проводится после бронирования, а не до него, и договор бронирования содержит условия, защищающие покупателя, если проверки выявят серьёзную проблему. В Registro de la Propiedad указаны фактический собственник, а также ипотеки, исполнительные производства, сервитуты и другие ограничения. В зависимости от типа объекта проверки также охватывают соответствие документации, задолженности перед сообществом собственников, IBI и необходимые разрешения. При подписании проводится ещё одна независимая проверка: до подписания нотариус снова проверяет право собственности и текущее состояние реестра.
Вы подписываете договор бронирования, лишь затем обнаруживается юридическая проблема, и Вы теряете задаток.
Как всё на самом деле
Подробная юридическая проверка проводится после бронирования, а не до него, и договор бронирования содержит условия, защищающие покупателя, если проверки выявят серьёзную проблему. В Registro de la Propiedad указаны фактический собственник, а также ипотеки, исполнительные производства, сервитуты и другие ограничения. В зависимости от типа объекта проверки также охватывают соответствие документации, задолженности перед сообществом собственников, IBI и необходимые разрешения. При подписании проводится ещё одна независимая проверка: до подписания нотариус снова проверяет право собственности и текущее состояние реестра.
Что это меняет
Нотариус и Ваш юрист выполняют разные задачи. Нотариус является независимым государственным должностным лицом и проверяет законность и состояние реестра на момент подписания. Ваш юрист представляет Ваши интересы и проводит юридическую проверку до того, как Вы берёте на себя обязательства. Проблемы здесь также возникают не из-за мошенничества, а из-за незавершённого оформления документов: незарегистрированной пристройки, отсутствия licencia de primera ocupación, задолженности перед сообществом собственников, которая переходит вместе с объектом.
Как мы решаем эту проблему
Без завершённой юридической проверки мы не рекомендуем переходить к заключению договора купли-продажи. Юридическая фирма представляет Ваши интересы, а не наши, ничего нам не платит, и Вы можете привлечь собственного юриста.
За 30 секунд
Подробная юридическая проверка проводится после внесения резерва, а не до него, и именно формулировки самого договора резервирования защищают Ваш депозит на этот период. Адвокат проверяет около 15 аспектов в течение 2-4 недель; нотариус независимо проверяет право собственности и данные реестра еще раз при подписании.
Если углубленная юридическая проверка проводится после бронирования, находится ли мой задаток под угрозой?
Резервирование испанской недвижимости является реальным обязательством, обычно на сумму 6 000 до 11 000 €, уплачиваемую до проведения подробной юридической проверки. Такой порядок удивляет многих покупателей, приобретающих недвижимость впервые, и его стоит объяснять, а не замалчивать. Резервирование снимает объект с рынка на время проведения проверки. Именно проверка подтверждает, следует ли Вам действительно переходить к заключению основного договора купли-продажи.Бронирование намеренно не является обязательством вслепую. В его письменных условиях указано, что происходит, если проверка Вашего юриста выявляет серьезную проблему. В таком случае задаток возвращается. Защита имеет договорный характер и закреплена непосредственно в договоре бронирования, а не является общей юридической гарантией, существующей независимо от содержания этого документа. Именно поэтому юрист, представляющий Вас и никого другого, должен прочитать и одобрить формулировки договора бронирования до того, как Вы его подпишете и до перевода каких-либо средств.
Что именно защищает мой задаток во время проведения юридической проверки?Конкретные формулировки подписываемого Вами договора бронирования, а не общее правило испанского права, применяемое независимо от его содержания. Юрист читает этот договор до того, как Вы его подпишете. Именно это гарантирует, что условия возврата задатка при обнаружении серьезной проблемы действительно зафиксированы в письменном виде, а не подразумеваются.
В чем на самом деле разница между нотариусом и моим собственным юристом?
Эти две роли легко перепутать, но это не одна и та же работа. Испанский нотариус является независимым публичным должностным лицом, которое удостоверяет документ при подписании: проверяет личность и подтверждает запись в реестре на данный конкретный момент. Каждый специалист в этой цепочке, включая юристов и агентов, также проводит стандартную проверку личности в рамках требований законодательства Испании о противодействии отмыванию денег. Нотариус не ведет переговоры от Вашего имени и не проводит до этого момента углубленное расследование истории недвижимости.Ваш собственный юрист проводит эту более раннюю, независимую и углубленную проверку: кто является законным владельцем недвижимости, какие обременения или долги с ней связаны, соответствует ли само здание требованиям закона и нет ли у объединения собственников непогашенных требований. Эта работа выполняется в течение нескольких недель после бронирования, чтобы проблемы выявились тогда, когда от сделки еще реально можно отказаться. Это отличается от подписания документов, когда за сделкой уже стоят гораздо большие деньги и достигнутый прогресс.
НотариусВаш собственный юрист
Независимое публичное должностное лицо, не представляющее именно Вас
Повторно подтверждает личность и запись в реестре в момент подписания как окончательную независимую проверку, а не замену более ранней юридической проверке.
Ваш собственный представитель, выбранный и оплачиваемый Вами
Проводит углубленную проверку в течение нескольких недель после бронирования, именно для того, чтобы серьезная проблема выявилась, пока от сделки еще реально отказаться, а не после подписания.
Если нотариус уже проверяет право собственности при подписании, зачем мне также нужна более ранняя проверка моего юриста?Проверка нотариуса проводится в самом конце процесса, часто после того, как задаток за бронирование уже передан и договор купли-продажи уже подписан. К этому моменту отказ от сделки обходится значительно дороже. Более ранняя проверка Вашего юриста нужна для выявления проблемы тогда, когда от сделки еще реально отказаться. Это другая задача, выполняемая в другое время, а не повторение работы нотариуса.
Кого именно представляет юрист и сколько это стоит?
Юрист, привлечённый для этой проверки, представляет Вас и только Вас. Это не юрист продавца, и его услуги оплачиваем не мы: гонорар составляет примерно ~1 % от покупной цены, включая НДС, и напрямую выплачивается юридической фирме. Мы вообще не получаем от этой фирмы комиссию за рекомендацию. Вы также вправе привлечь независимого юриста по своему выбору вместо того, которого мы Вам представим.Без завершенной проверки мы не рекомендуем переходить к договору купли-продажи. Это не формальность. Именно на этом этапе должна выявиться реальная проблема, если она существует. Отказ от проверки ради экономии времени лишает смысла саму оплату этой услуги.
Говорим прямо
Гарантирует ли этот процесс, что ничего никогда не пойдет не так?
Нет, и ни одно честное описание этого процесса не утверждало бы обратного. Этот процесс обеспечивает реальную независимую проверку между Вашими деньгами и деньгами продавца в тот момент, когда от сделки еще недорого отказаться. Перед окончательным переводом средств нотариус проводит вторую независимую проверку. Большинство выявляемых таким образом проблем не связано с мошенничеством, а представляет собой незавершенное оформление документов: незарегистрированную пристройку, отсутствие лицензии на использование или долг перед объединением собственников, который в противном случае перешел бы к Вам.Это общая информация о том, как проходит процесс покупки в Испании, а не юридическая консультация по конкретному объекту. Описанные проверки выполняет не этот материал, а независимый юрист от Вашего имени за вознаграждение, которое Вы платите ему напрямую. Мы не получаем реферальный гонорар от этого юриста. Сами проверки не требуют от покупателя никаких расходов сверх гонорара юриста.
Часто задаваемые вопросы о юридической проверке
Что на самом деле происходит, если мой юрист обнаруживает серьезную проблему уже после того, как я внес задаток?
Именно такую ситуацию призваны охватывать условия договора бронирования. Если проблема соответствует этим письменным условиям, покупка не переходит к заключению основного договора, а задаток возвращается. Поэтому юрист должен прочитать и одобрить точную формулировку договора бронирования до того, как Вы его подпишете, а не после.
Обязательно ли мне пользоваться услугами юриста, с которым меня знакомит Arevont?
Нет. Вы можете пригласить собственного независимого юриста. Мы не получаем комиссию за рекомендации фирм, с которыми знакомим клиентов, и в любом случае юрист представляет Ваши интересы, а не наши и не интересы продавца.
Изменилось ли что-либо существенно в этом процессе в 2025 или 2026 году по сравнению с предыдущими годами?
Существенных изменений нет. Основной процесс, включающий проверку перед покупкой независимым юристом и последующее независимое подтверждение нотариуса при подписании, остается той же устоявшейся процедурой, что и в предыдущие годы. Стандартные проверки личности и соблюдения требований по противодействию отмыванию денег, проводимые каждым участвующим специалистом, являются обычной обязательной практикой, а не недавним изменением. Не следует воспринимать что-либо в этой процедуре как предупреждение о новом риске. Напротив, стабильность процесса является честным и обнадеживающим выводом.
Остальные три опасения
okupas
Самовольные жильцы захватят Вашу квартиру, пока Вы будете у себя дома, и Вы не сможете выселить их годами.