Агентство недвижимости покупателя на Costa del Sol

При покупке новостройки добавьте примерно 12 до 14 % к цене покупки, а при покупке вторичной недвижимости - 9 до 10 %. Основная разница заключается в налогах: при покупке новостройки Вы платите 10 % НДС и в Андалусии 1,2 % гербового сбора, тогда как при покупке вторичной недвижимости взимается 7 % налога на переход права собственности.

Это зависит от того, покупаете ли Вы новостройку или вторичную недвижимость. При покупке новостройки самое важное это банковская гарантия. Платежи, которые Вы перечисляете застройщику до завершения строительства, должны быть защищены в соответствии с применимым режимом защиты платежей. До перечисления средств юрист проверяет счет, документацию и вид обеспечения, применяемого к конкретному платежу. По платежам, обеспеченным банковской гарантией, Вы получаете сертификат на соответствующую сумму и конкретного покупателя. При покупке вторичной недвижимости порядок другой. Юрист отслеживает договоры, даты и способ передачи средств, чтобы продавец получил деньги только в тот момент, когда согласно сделке их следует перечислить. Итак, вопрос не только в том, куда Вы перечисляете деньги. Перед каждым существенным платежом юрист проверяет, зачем Вы его совершаете, кому перечисляете средства и на каких условиях.

Это зависит от формулировок договора бронирования и различается у разных застройщиков и продавцов. Бронирование является единственным платежом, не подпадающим под систему гарантий, поэтому его сумма должна быть небольшой, а в договоре должно быть четко указано, когда он возвращается. Именно поэтому юрист изучает договор до перечисления денег, а не после.

Это главным образом зависит от того, покупаете ли Вы новостройку или объект на вторичном рынке. При покупке новостройки желательно иметь в готовности примерно от 20 до 40 % покупной цены для платежей, которые могут потребоваться до завершения проекта. Кроме того, Вам понадобятся собственные средства на налоги и дополнительные расходы по сделке, включая НДС 10 % и прочие расходы по переходу права собственности. При покупке объекта на вторичном рынке нерезиденту реалистично рассчитывать на то, что банк профинансирует около половины определённой им стоимости самого объекта. Поэтому оставшуюся часть покупной цены и расходы по сделке Вам придётся оплатить из собственных средств. Таким образом, при покупке объекта за 500.000 € необходимая сумма наличных часто составляет не 100.000 или 150.000 €, а значительно больше. Поэтому мы решаем вопрос финансирования до внесения задатка, а не после того, как Вы уже остановились на конкретном объекте.

Да, но будучи нерезидентом, не рассчитывайте автоматически на финансирование в размере 70 или 80 % цены. Если Ваш доход выражен не в евро, реалистично рассчитывать на финансирование в размере около 50 % установленной банком стоимости. Для некоторых клиентов предложение может быть лучше, а для других хуже, в зависимости от дохода, имеющихся обязательств, возраста, валюты дохода и конкретного банка. Важно также учитывать, что банк рассчитывает ипотеку не от покупной цены, а на основании собственной оценки. Поэтому если Вы покупаете объект за 500.000 €, а банк оценивает его в 470.000 €, финансирование рассчитывается исходя из 470.000 €. Поэтому ещё до выбора объекта мы проверяем, на какое финансирование Вы реально можете рассчитывать и сколько собственных средств Вам понадобится.

Кто действительно владеет объектом, имеются ли на нём ипотека, исполнительные производства или другие обременения, соответствуют ли данные реестра недвижимости действительности, есть ли задолженность перед сообществом собственников и соответствует ли юридический статус тому, что Вы покупаете. Для конкретного объекта перечень проверок расширяется с учётом его типа и истории.

Да. Это должен быть независимый юрист, представляющий Ваши интересы, а не интересы застройщика или продавца. Он проверяет право собственности, долги, обременения, разрешения, договоры и юридический статус объекта до того, как Вы примете решение о покупке. Мы не нанимаем юристов и не получаем комиссию за рекомендации. Мы предлагаем Вам несколько вариантов, а окончательный выбор делаете Вы сами.

При покупке готового объекта обычно проходит от нескольких недель до нескольких месяцев с момента бронирования до получения ключей. В случае новостройки всё зависит от стадии проекта: можно купить готовую квартиру, а можно приобрести проект, завершение которого займёт ещё два года. Весь путь от выбора объекта до нотариуса, включая юридическую проверку, описан выше.

Одного раза достаточно, а два раза ещё лучше. Всё можно сделать дистанционно по доверенности, но мы всё же предпочли бы, чтобы Вы приехали хотя бы один раз.

Да. Покупка недвижимости и вид на жительство в Испании являются разными понятиями. Вы можете владеть недвижимостью как нерезидент, а значительную часть процесса можно провести по доверенности.

NIE, да. Испанский банковский счёт на практике очень полезен. NIE является идентификационным номером иностранца, который понадобится Вам для покупки, уплаты налогов и других операций, связанных с объектом. Мы своевременно оформляем его вместе с юристом, поскольку ожидание документа непосредственно перед подписанием договора является совершенно ненужным осложнением процесса покупки.

Основную часть покупки Вы будете оплачивать в евро, поэтому при крупной сумме стоит обращать внимание не только на комиссию за перевод, но прежде всего на реальный обменный курс. Деньги можно перевести через собственный банк или специализированного оператора обмена, а при крупных суммах выгодно сравнить предложения. Главное, не откладывайте перевод до последнего момента. Банку может понадобиться подтверждение источника средств, либо он может задержать перевод для внутренней проверки. В соответствии с графиком платежей мы заранее сообщим Вам, когда понадобится каждая сумма.

Да. При крупной сделке будьте готовы к тому, что банк и другие участники сделки потребуют подтверждение источника средств. Если деньги получены от продажи компании, дивидендов, инвестиций или иной более сложной структуры, подготовьте документы ещё до начала переводов.

На Ваше имя, на имена обоих супругов или в иной форме, в зависимости от Вашей семейной и финансовой ситуации. Единственно правильного ответа нет. Способ владения впоследствии может повлиять на наследование, налогообложение и продажу, поэтому лучше принять решение вместе с юристом и налоговым консультантом до подписания договора купли-продажи, а не у нотариуса. Если Вы покупаете объект в паре, у Вас есть дети, Вы владеете значительными активами в Испании или рассматриваете покупку через компанию, сообщите об этом юристу в самом начале.

Не автоматически. Это зависит от конкретного объекта, муниципалитета, правил сообщества собственников и действующих правил размещения туристов. Поэтому до внесения задатка мы проверяем, возможна ли краткосрочная аренда, если сдача объекта является одной из причин покупки.

IBI, взносы на содержание общего имущества, вывоз мусора, страхование, коммунальные услуги и вода, а для нерезидентов также налоговые обязательства в Испании. Самая существенная разница между квартирами по схожей цене часто заключается во взносах на содержание общего имущества, поэтому для конкретного объекта мы показываем реальные годовые расходы, а не одну универсальную сумму.

Да. Modelo 210, налог для нерезидентов на условно начисленный доход. Это название почти ничего не объясняет, и большинство владельцев узнают об этом налоге слишком поздно.

Нет. Само по себе владение недвижимостью не делает Вас налоговым резидентом Испании. Налоговое резидентство определяется с учетом Вашей фактической ситуации, включая время, которое Вы проводите в Испании, и место нахождения центра Ваших экономических и личных интересов. Если Вы хотите проводить здесь большую часть года или переехать на постоянное место жительства, обсудите налоговое резидентство с консультантом до переезда. Это может повлиять на порядок налогообложения Испанией Ваших доходов и активов за пределами страны.

По закону каждый платеж до завершения строительства должен быть покрыт банковской гарантией, выданной на Ваше имя. Ваш юрист проверяет точную формулировку гарантии для Вашей квартиры до внесения любого платежа и подробно объясняет, что именно она покрывает.

Некоторые долги и обязательства, связанные с недвижимостью, могут перейти к новому владельцу, поэтому проверка перед покупкой касается не только продавца, но и самого объекта. В частности, юрист проверяет состояние расчетов с сообществом собственников и запрашивает соответствующие справки до подписания документов.

Вы можете продать ее в любое время. Вопрос заключается в том, по какой цене и насколько быстро. Лучше всего перепродаются объекты, в которых есть то, что будет важно и следующему покупателю: удачное расположение, вид, правильная ориентация, возможность ходить пешком или хороший жилой комплекс. Поэтому при покупке мы смотрим не только на то, нравится ли Вам объект сегодня, но и на то, кому однажды Вы будете его продавать. При продаже нерезидентом также следует учитывать расходы и налоги, связанные со сделкой.

Да, и это можно организовать заранее. В Испании применяется налог на наследство, но в Андалусии предусмотрены значительные льготы для близких родственников. В завещании также можно выбрать применение к наследству законодательства Вашей страны, а короткое испанское завещание в дополнение к нему избавит семью от нескольких месяцев бюрократических процедур.

Если Вы приезжаете раз в год на две недели, а в остальное время недвижимость просто пустует, аренда может оказаться проще. Но если Вы приезжаете несколько раз в год или проводите значительную часть года на Costa del Sol, владение недвижимостью начинает иметь совершенно иной смысл. Вам не придется каждый раз искать свободное жилье, мириться с сезонными ценами или переезжать из одной квартиры в другую. Вы приезжаете с небольшой сумкой, а все остальное уже находится дома. Разница еще заметнее, если Вы путешествуете с собакой или детьми либо хотите приезжать на несколько недель или месяцев. Хорошую аренду на длительный срок не всегда легко найти, а в высокий сезон она может стоить очень дорого. Кроме того, если Вы на законных основаниях сдаете недвижимость в аренду, пока не пользуетесь ею, доход от аренды может покрывать значительную часть ежегодных расходов на владение. При правильном выборе объекта Вы платите не только за место для отдыха, но и владеете вторым домом, который может приносить доход часть года. Поэтому с клиентами, которые хотят регулярно приезжать сюда, мы обычно выясняем, с какого момента покупка начинает иметь смысл, а не спрашиваем, имеет ли она смысл вообще.

Это зависит главным образом от бюджета и от того, чего Вы хотите от Испании. Costa Blanca обычно дешевле, и на тот же бюджет там можно купить значительно больше. Costa del Sol дороже, но предлагает более насыщенную круглогодичную жизнь, международную инфраструктуру, аэропорт Малаги, гольф, школы, медицинские услуги и большое иностранное сообщество. Если Ваш бюджет на сам объект составляет менее примерно 250.000 €, мы прямо скажем, что, вероятно, не стали бы ориентироваться на Costa del Sol. Выбор в этой ценовой категории очень ограничен, а на Costa Blanca тот же бюджет может иметь гораздо больше смысла. Начиная примерно с 300.000 €, на Costa del Sol появляются реальные варианты, но все по-прежнему зависит от расположения, расстояния до моря, состояния объекта и Ваших предпочтений в отношении вида или аренды.