Налоги при покупке недвижимости в Испании: ITP, IVA и AJD
За 30 секунд
При покупке на Коста-дель-Соль Вы платите один из двух налогов. Выбор зависит только от того, кто продает объект. При перепродаже частным владельцем взимается ITP в размере 7 % цены. При покупке новостройки у застройщика взимаются IVA 10 % и AJD 1,2 %, то есть всего 11,2 %.
Кто продаёт вам недвижимость?
- Частный владелец, вторичная недвижимостьITP в размере 7 % от цены или от референтной стоимости, если она выше.
- Застройщик, новостройкаIVA в размере 10 % плюс AJD в размере 1,2 %, всего 11,2 %.
Какой налог вы платите и почему он зависит от продавца?
IVA, испанский НДС, составляет 10% от цены совершенно нового жилья. Он применяется, когда продавцом является застройщик, поскольку продажа новостройки представляет собой коммерческую сделку, облагаемую НДС, а не передачу объекта между частными лицами.AJD является испанским гербовым сбором за подписанный договор, небольшим процентом от цены, и в Андалусии он уплачивается вместе с IVA при покупке новостройки. Он никогда не применяется вместе с указанным ниже налогом на передачу вторичной недвижимости: покупка облагается налогом только одного из двух видов, но не обоими.ITP является налогом на передачу, который уплачивается при покупке вторичной недвижимости, и в Андалусии составляет 7% от цены. Он применяется, когда продавцом является частное лицо, а не застройщик, что является обычным случаем для вторичной недвижимости.
Кто продавецЧто оплачиваете Вы
- Застройщик, объект в новостройке
- 10% IVA плюс 1,2% AJD, всего 11,2%. Установлено национальным и региональным законодательством, предмет переговоров отсутствует.
- Частный владелец, вторичная недвижимость
- 7% ITP, рассчитанный исходя из большей суммы: согласованной вами цены или официальной референтной стоимости объекта. См. ниже.
Применяются ли к вам когда-либо сниженные ставки, о которых вы могли читать?
И испанское, и андалусское законодательство предусматривают сниженные налоговые ставки ниже основных, и иностранный покупатель, изучающий этот вопрос, найдёт информацию о них. К покупке жилья для отдыха или инвестиций они почти никогда не применяются. Важно понимать почему, а не надеяться, что они применимы.Ниже приведены четыре ставки в том виде, в котором их обычно описывают, а не в формулировках официального текста закона, поэтому считайте их ориентировочными. На практике это ничего вам не стоит, поскольку ни одна из них не является ставкой, которую вам следовало бы закладывать в бюджет.
| Пониженный ITP, 6 % или 3,5 %Только для резидентов | Пониженный IVA, 4 %Социальное жильё | Повышенный IVA, 21 %Земля и коммерция | |
|---|---|---|---|
| Что требуется | Недвижимость становится Вашим vivienda habitual, Вашим основным и постоянным местом жительства, при этом действует ограничение по стоимости. | Предназначено только для официально защищённого социального жилья (vivienda de protección oficial). | Применяется к земельному участку или коммерческому помещению, а не к жилому объекту. |
| Применяется ли это к обычному покупателю | Нет. Нерезидент, покупающий второй дом на Costa del Sol, не имеет права на эту льготу, независимо от того, что указано в объявлении. | Нет. Это не относится к обычным новостройкам на этом побережье. | Это единственный случай, когда ставка для покупателя выше, а не ниже. |
| Что с этим делать | Заложите в бюджет 7 %. Если агент говорит, что применяется более низкая ставка, попросите его оформить это письменно и поручите юристу проверить. | Не учитывайте это, если только объект официально не признан защищённым жильём, что указывается в его документации. | Проверьте, что именно Вы покупаете. Земельный участок или коммерческое помещение облагаются иначе, чем жилой объект, и в объявлении это не всегда ясно указано. |
Практическое правило: заложите в бюджет 7 % для вторичной недвижимости и 11,2 % для новостройки, а любую встретившуюся Вам более низкую цифру считайте особым случаем, который к Вам не относится, пока юрист письменно не подтвердит обратное.
Почему сумма налога может быть выше 7 процентов от уплаченной Вами суммы?
valor de referencia представляет собой справочную стоимость, устанавливаемую Испанией для объекта недвижимости, и налог на передачу вторичной недвижимости рассчитывается исходя из неё, если она выше уплаченной Вами цены. С 1 января 2022 года налоговая база для ITP по закону определяется большей из двух сумм, а не просто ценой, указанной в договоре.Этот механизм предназначен для того, чтобы покупатель и продавец не занижали цену с целью уменьшить сумму налога. Для добросовестного покупателя, согласовавшего справедливую цену, последствия просты и автоматичны: если собственная справочная стоимость Catastro выше согласованной Вами суммы, налог рассчитывается исходя из справочной стоимости.
What buyers assumeЧто делает справочная стоимость
- Налог составляет 7 % от цены в договоре
- Это 7 % от большей из двух сумм: цены по договору или справочной стоимости. Обычно они близки, но иногда различаются.
- Более низкая согласованная цена означает меньший налог
- Только до уровня справочной стоимости. Ниже этого уровня налог не меняется независимо от условий договора, поэтому занижение цены не даёт ничего, кроме риска.
| Согласованная цена | Референтная стоимость | |
|---|---|---|
| Базовая сумма | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP к уплате7 % от базы | 28.000 € | 30.100 € |
Могу ли я оспорить справочную стоимость, если считаю её неправильной?Да, через уплачиваемый Вами налог: Вы можете уплатить ITP исходя из справочной стоимости, а затем официально оспорить её или в некоторых случаях запросить корректировку. Вы должны доказать, что реальная рыночная стоимость ниже. Это процедура с участием юриста, а не форма, которую Вы заполняете самостоятельно. Если цифры сильно различаются, об этом стоит заявить до завершения сделки, а не после того, как Вы уже заплатили.
Что произойдёт, если Вы сами привезёте деньги на покупку наличными?
Практически никто, финансирующий покупку в Испании, не должен перевозить наличные через границу, и причина не только в практических трудностях. Испания рассматривает перемещение наличных сверх установленного порога как операцию, о которой необходимо заранее заявить, отдельно от любых вопросов банка или юриста об источнике денег.К иностранному покупателю применяется испанское право, а не норма ЕС, которую цитируют в большинстве статей. Норма ЕС (Reglamento 2018/1672) регулирует только внешнюю границу ЕС. Ввоз или вывоз из ЕС наличных средств в размере 10.000 € или более подлежит обязательному декларированию, если Вы перевозите их лично, либо раскрытию по запросу, если они перевозятся без сопровождения. Перемещение из Чехии в Испанию не пересекает внешнюю границу ЕС, поэтому данная норма к этой поездке не применяется.Применяется непосредственно испанское право: согласно Ley 10/2010 и Orden ETD/1217/2022, перемещение средств в размере 10.000 € или более на человека, в рамках внутренней или внутриевропейской поездки, декларируется по форме Modelo S-1, которая подаётся заранее, если в месте пересечения границы нет таможенного поста. Отдельный, более высокий порог в размере 100.000 € существует только для перемещений, полностью осуществляемых внутри Испании, и не применяется к поездке из Чехии в Испанию.
- Перевозка наличных от 10 000 €Who decidesТот, кто её перевозитWhat it grantsВозникает обязанностьIf noДекларировать нечего
- Подайте Modelo S-1 заранееWho decidesВы, до поездкиWhat it grantsЗаконное учтённое перемещениеIf noКонфискация и штраф
- Подтвердите у юриста допустимый лимит оплаты наличнымиWho decidesВаш адвокатWhat it grantsОграничения на эту оплату нетIf noВы рискуете нарушить лимит, который Вам никто не подтвердил
Стоит отметить ещё одно правило, не выдавая его за окончательно установленное: Испания также ограничивает долю покупной цены, которую можно оплатить наличными, согласно Ley 7/2012, ст. 7, с внесёнными поправками. В общепринятом изложении лимит составляет 1.000 €, если стороной сделки является предприятие, или 10.000 €, если плательщик является частным лицом, не являющимся резидентом. Мы не нашли эту цифру в официальном тексте закона BOE, поэтому воспринимайте её как веский признак того, что крупный платёж наличными ограничен, и уточните точную сумму у юриста, прежде чем полагаться на неё.
Источники
Нужно ли мне по-прежнему что-либо декларировать, если я перевожу деньги через банк, а не перевожу их наличными?Банковский перевод не является перемещением наличных, поэтому Modelo S-1 к нему не применяется. Однако в рамках обычных проверок по противодействию отмыванию денег банк всё равно спросит об источнике средств. Это другой вопрос, не тот, на который отвечает данный раздел, и именно ему посвящён раздел часто задаваемых вопросов под заголовком «Нужно ли мне подтверждать происхождение моих денег?». Банковский перевод также является способом, который рекомендует этот сайт: см. руководство по переводу валюты.
Что подтвердить, прежде чем полагаться на эти ставки
Четыре момента, проверенные применительно к Вашей конкретной сделке, а не по опубликованной ставке.| Запросить | Что это показывает | Как выглядит плохой ответ |
|---|---|---|
| Значение valor de referencia объекта | Catastro публикует эти данные, и Ваш юрист может проверить их до того, как Вы что-либо подпишете. Они показывают, будет ли ставка 7 % применяться к согласованной Вами цене или к более высокой сумме. | Никто не проверял, либо было обещано «разобраться с этим позже». |
| Письменное подтверждение применимого вида налога | То, является ли продавец застройщиком (IVA и AJD) или частным владельцем (ITP), кажется очевидным, но иногда это не так. Например, речь может идти об объекте вторичной недвижимости, который представляет собой непроданную квартиру в новостройке, всё ещё принадлежащую первоначальному застройщику. | Предположение, основанное на способе продвижения объекта, а не на том, кто указан продавцом в договоре. |
| Как Вы планируете перевести средства на покупку | Банковский перевод полностью снимает вопрос о Modelo S-1. Если план предусматривает наличные хотя бы частично, именно сейчас следует обсудить обязанность декларирования и лимит оплаты, а не после того, как Вы уже пересекли границу. | Никакого плана, кроме «привезу, когда приеду». |
| Распространяется ли на Вашу ситуацию налог на состояние или налог на доходы нерезидентов | Оба налога существуют, оба отделены от рассмотренного выше налогообложения покупки, и у каждого есть отдельный раздел: налог на состояние и налог на доходы нерезидентов. | Молчание или предположение, что покупка является единственным налоговым событием. |
Банковский перевод вместо перевозки наличных
Два способа физического поступления средств на покупку, и только один из них позволяет избежать декларирования.| Наличные | Банковский перевод | |
|---|---|---|
| Сбор за декларацию | Modelo S-1, подаётся заранее, свыше 10.000 € на человека. | Ничего, относящегося именно к переводу. |
| Риск платёжного лимита | Возможно ограничение свыше низкого порога согласно Ley 7/2012, ст. 7; уточните у юриста. | Не применяется: перевод не является оплатой наличными. |
| Подтверждение происхождения средств | Сложнее: к моменту поступления наличные сами по себе не оставляют документального следа. | История банковских выписок, которая уже хранится и в Вашем банке, и в испанском банке. |
| Практический риск самой поездки | Перевозка крупной суммы наличных через Европу, с декларацией или без неё. | Никаких, кроме обычных рисков путешествия. |
Ставка, а не Ваш счёт
Все приведённые выше ставки актуальны на август 2026 года. Мы изучили их непосредственно в налоговом законодательстве Андалусии и национальном законодательстве, а не скопировали из комментария, и сверили их с бюджетным законом Андалусии на 2026 год, который не изменил ни ставку ITP в размере 7 %, ни ставку AJD в размере 1,2 %. Андалусия устанавливает собственные ставки ITP и AJD в рамках национальной системы. Приобретение того же объекта в другом автономном сообществе может облагаться по другой региональной ставке, даже если применимое национальное законодательство идентично.Это общая информация о применении налога, а не расчёт суммы, которую лично Вам необходимо уплатить. Кадастровая стоимость, точная дата завершения сделки и любые особые обстоятельства Вашей покупки относятся к письменной консультации Вашего юриста, а не к опубликованному руководству. Один показатель, предельная сумма наличного платежа, прямо отмечен как непроверенный, а не указан как окончательно установленный: не полагайтесь на эту цифру, пока её не подтвердит Ваш юрист.Некоторые темы рассматриваются в отдельных руководствах: руководство по расходам при покупке охватывает общую сумму затрат, включая гонорары нотариуса, сборы реестра недвижимости и услуги юриста. Руководство по ежегодным расходам охватывает IBI и декларацию нерезидента, которую необходимо подать начиная с года после завершения сделки. Руководства по налогу на имущество и наследству подробно рассматривают эти два отдельных налоговых вопроса.
Самые частые вопросы о налогах
- Если я покупаю непроданный объект у банка, а не у застройщика, какой налог применяется?
- Это зависит от того, кто юридически продаёт Вам объект, а не от того, как он рекламируется. Банк или фонд, владеющий возвращёнными новостройками, обычно продаёт их как предприниматель. Это может означать, что IVA по-прежнему применяется, даже если сделка выглядит как покупка объекта вторичной недвижимости. Именно такие случаи приведённый выше контрольный список помогает выявить до завершения сделки, а не после.
- Изменится ли налоговая ставка, если я куплю объект через испанскую компанию, а не лично?
- Налог при покупке (ITP или IVA плюс AJD) рассчитывается одинаково независимо от того, кто является покупателем. Если покупателем выступает компания, меняется совсем другой набор обстоятельств: текущий корпоративный налог, ежегодная отчётность и налогообложение будущей продажи. Этому сравнению посвящено руководство по покупке через компанию.
- Одинакова ли ставка AJD во всех регионах Испании?
- Нет. AJD, как и ITP, устанавливается на региональном уровне в рамках национальной системы, поэтому другое автономное сообщество может установить иной процент. Указанная выше цифра 1,2 % является действующей ставкой именно Андалусии по состоянию на август 2026 года.
