Что юрист проверяет перед покупкой недвижимости в Испании
За 30 секунд
Независимый испанский адвокат проводит около 15 проверок, прежде чем сообщить Вам, следует ли продолжать. Эти проверки охватывают право собственности, обременения, законность здания и задолженность перед сообществом собственников. Они занимают 2-4 недели и стоят около ~1 % цены.
Первые пять из пятнадцати, полностью приведены ниже
- СобственностьСоответствует ли запись в реестре недвижимости лицу, которое продаёт объект.
- Обременения и взысканияИпотека, аресты и другие зарегистрированные обременения, которые могут относиться непосредственно к недвижимости.
- Сервитуты и ограниченияЗарегистрированные права прохода или другие ограничения, о которых никто не упомянул в объявлении.
- Долги сообществаНеоплаченные взносы comunidad, которые в пределах установленного законом лимита могут перейти к новому собственнику.
- IBI и местные обязательстваЕжегодный налог на имущество, проверенный с учётом того же принципа перехода долгов вместе с недвижимостью.
Как юрист подтверждает, кому принадлежит недвижимость?
Он изучает nota simple, а затем проверяет, чего в ней нет. Nota simple - это простой выписанный документ из испанского реестра недвижимости, в котором указано, кому принадлежит объект и какие обременения на нём зарегистрированы; именно этот документ юрист изучает первым, ещё до того, как Вы что-либо оплатите. Registro de la Propiedad - официальное название испанского реестра недвижимости, учреждения, которое ведёт запись о праве собственности. Catastro - используемое этим сайтом чешское сокращение для испанского реестра недвижимости, то есть записи о владельце объекта и зарегистрированных на нём обременениях.Nota simple носит информационный характер. Это не гарантия права собственности в том смысле, который может ожидать иностранный покупатель. Документом, имеющим полную юридическую силу, является certificación registral, более подробная и медленнее выдаваемая выписка, которую обычно запрашивают только при завершении сделки. Для принятия решения о продолжении сделки юрист использует nota simple. Рекомендуется запросить документ, выданный не более нескольких недель назад, а не полагаться на копию, которая случайно оказалась у продавца.
Информационная nota simpleRegistro de la Propiedad
- Владелец
- ИМЯ ФАМИЛИЯ
- Описание
- Городской объект · XXX м²
- Обременения (charges)
- Ипотека · Банк X · XXX.XXX €
- Владелец. Раздел о праве собственности: кто, согласно реестру недвижимости, в настоящее время владеет объектом.
- Описание. Раздел с описанием: площадь и границы, проверенные по данным Catastro и фактическому состоянию недвижимости.
- Обременения (charges). Раздел обременений: любая ипотека, арест или сервитут, зарегистрированные в отношении недвижимости. Именно это подтверждает nota simple.
Что легко перепутатьКак это работает
- Catastro и Registro de la Propiedad - это одно и то же
- Это две отдельные испанские системы. Для удобства этот сайт объединяет их под одним чешским словом. Registro de la Propiedad содержит сведения о праве собственности и обременениях. Catastro содержит физическое описание недвижимости и стоимость, используемую для расчёта местных налогов. Эти две системы могут содержать разные сведения об одном объекте. Исправление такого несоответствия является распространённым результатом проверки и обычно возможно.
- Если nota simple выглядит чистой, значит, недвижимость не имеет проблем
- В ней указано только то, что зарегистрировано. Что-то может существовать, но не быть зарегистрированным, например неоформленная пристройка или незафиксированный спор о границе, и nota simple этого не покажет. Поэтому в приведённом ниже списке есть и другие пункты, помимо самой записи в реестре недвижимости.
Что именно указано в nota simple?Кто зарегистрирован как собственник, физическое описание объекта в зарегистрированном виде и любые обременения: ипотека, аресты, сервитуты или иные ограничения. Незарегистрированные сведения в нём не отражаются. Поэтому это одна из нескольких проверок, а не вся проверка целиком.
Может ли чужой долг стать Вашим?
Да, в отношении двух конкретных и устоявшихся аспектов, и именно этот вывод больше всего удивляет иностранных покупателей. В этих двух случаях испанская практика связывает определённые долги с самим объектом недвижимости, а не только с человеком, который их должен.
- Ипотека, аресты и другие зарегистрированные обремененияОбременение, не снятое до продажи, сохраняется за объектом недвижимости, поэтому покупатель может стать собственником имущества, всё ещё обременённого долгом предыдущего владельца. Оно проверяется по nota simple и повторно подтверждается нотариусом при завершении сделки.
- Неуплаченные взносы comunidadДолги перед comunidad могут перейти к новому собственнику в пределах, установленных законом. Обычно считается, что это включает текущий год и определённое количество предыдущих лет. Это подтверждается справкой от администратора comunidad, которую запрашивают до подписания.
- Местные налоги не уплачены, включая IBIСчитается, что это обязательство следует за объектом недвижимости, а не сохраняется только за человеком, который его не исполнил, так же как и долги comunidad. Это подтверждается справкой о том, что платежи IBI внесены по текущую дату. Закон Андалусии отдельно требует, чтобы продавец предоставил эту справку ещё до выставления объекта на продажу.
Точные законодательные пределы того, за сколько лет неуплаченные взносы comunidad переходят к новому собственнику, являются техническим вопросом. Это зависит от конкретных обстоятельств сделки, поэтому мы намеренно не сводим всё к одной цифре. Ваш адвокат подтвердит предел, применимый к Вашей покупке, на основании фактической справки.
Можно ли узнать о задолженности comunidad до того, как она появится в справке?В протоколах последних общих собраний обычно упоминается долг или планируемый дополнительный взнос ещё до того, как он будет отражён в официальной справке. Запросить два последних комплекта протоколов вместе с самой справкой является стандартной практикой и стоит сделать это независимо от того, запрашивал ли их уже Ваш адвокат.
Что означает «построено законно» применительно к недвижимости в Испании?
Это означает, что четыре обстоятельства должны последовательно совпадать. Одного ответа «НЕТ» в этой цепочке достаточно, чтобы остановить сделку. licencia de primera ocupación является лицензией на первое заселение, которая необходима новостройке до законного проживания в ней и подключения коммунальных услуг. Для вторичной недвижимости вопрос заключается в том, соответствует ли фактически существующее на земельном участке тому, что когда-либо было разрешено и зарегистрировано.
- Лицензия на строительство (licencia de obra) была выдана до начала строительстваWho decidesМуниципалитет на момент строительстваWhat it grantsСтроительство было вообще разрешеноIf noСтроительство велось без разрешения. Это самое серьёзное нарушение в данном списке.
- Лицензия на первое заселение (licencia de primera ocupación) была выданаWho decidesМуниципалитет по завершении строительстваWhat it grantsК объекту недвижимости можно законно подключить воду и электричество, и в нём можно проживатьIf noВ объекте недвижимости нельзя законно проживать или подключать его к коммунальным сетям, независимо от того, насколько завершённым он выглядит
- Описание в реестре соответствует фактически построенномуWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsТо, что Вы покупаете по документам, существует и физическиIf noНезарегистрированная пристройка или перепланировка, одно из наиболее частых нарушений при юридической проверке недвижимости в Испании
- Данные Catastro совпадают с реестромWho decidesCatastro, Министерство финансовWhat it grantsНалоговые расчёты и данные реестра совпадаютIf noНесоответствие. Это распространённая ситуация, которую обычно можно исправить, но устранить её стоит до подписания, а не после.
Может ли незарегистрированная пристройка действительно привести к предписанию о сносе?В наиболее серьёзных случаях на этом побережье да, особенно если строительство нарушает правила охраны земель, а не просто выполнено без разрешения. Большинство нарушений менее серьёзны и устраняются путём регистрации уже существующего объекта за определённую плату. В любом случае важно выявить это до подписания, а не после.
Какую информацию продавец обязан предоставить Вам по закону ещё до того, как Ваш адвокат приступит к проверке?
Восемь конкретных пунктов, предоставляемых в два разных момента, независимо от того, что адвокат обнаружит самостоятельно. Закон Андалусии о защите прав потребителей уже даёт покупателю право получать определённые документы от продавца, если продажа осуществляется через профессионального участника или агентство. Частный продавец, действующий самостоятельно в рамках разовой сделки, освобождён от этого конкретного требования. Однако иностранный покупатель, работающий через любое агентство, включая наше, обладает полным правом на эти документы.
- Кто владеет объектомПредоставляется ещё до того, как Вы сделаете предложение, в соответствии с Decreto 218/2005, Anexo V.
- Любые зарегистрированные обремененияТакже входит в тот же информационный лист о вторичной недвижимости, предоставляемый до предложения.
- Площадь объекта по nota simple, выданной не более трёх месяцев назадРаскрывается до подачи предложения, поэтому сумма, на которой Вы основываете своё предложение, проверена.
- Текущий взнос сообществаРаскрывается до подачи предложения, поэтому Вы знаете фактические регулярные расходы.
- Справка об отсутствии задолженности по IBIТребуется до подачи предложения. Перед подписанием также потребуется новая справка по IBI.
- Соответствующие лицензииПредоставляется не позднее чем за три рабочих дня до подписания, а не в сам день подписания.
- Устав comunidad и справка администратора об отсутствии задолженностиТакже предоставляется не позднее чем за три рабочих дня до подписания.
- Libro del EdificioСобственная техническая и эксплуатационная документация здания. Это последний документ, который необходимо предоставить до подписания, в тот же трёхдневный период.
Практическая ценность этого права заключается в том, что оно не зависит от того, задаст ли Ваш юрист правильный вопрос в нужный момент. Если продавец или представляющее его агентство не может предоставить эти документы по запросу, считайте это само по себе полезной информацией, полученной задолго до начала юридической проверки. По состоянию на 17 августа 2026 года эта позиция основана на тексте декрета и опубликованных разъяснениях самой Junta de Andalucía, а не на чьём-либо комментарии. Это применяется к продажам через агентства и профессиональным продажам в Андалусии. Частный продавец, совершающий разовую продажу, освобождён от этого требования согласно формулировке самого нормативного акта. Контроль осуществляют региональные инспекторы по защите прав потребителей, которые могут проверять соблюдение требований, не раскрывая свою личность. Реалистичное наказание за нарушение самой низкой степени составляет штраф от 200 до 5.000 €, а не крупную сумму.
Применяется ли это право, если я покупаю недвижимость напрямую у частного владельца без участия агентства?Нет. Нормативный акт освобождает от требований действительно частную разовую продажу. Он применяется во всех случаях, когда в продаже участвует профессиональный продавец или агентство, а это охватывает большинство сделок, которые иностранный покупатель, вероятно, совершает на этом побережье.
Что я могу сделать, если продавец или агентство отказывается предоставить эти документы?Расценивайте это как серьёзный тревожный сигнал, а не как незначительную проблему с документами, и обсудите ситуацию с Вашим юристом до внесения каких-либо платежей. Для применения самого нормативного акта следует обратиться в региональный орган по защите прав потребителей Андалусии. Однако самая непосредственная защита заключается просто в том, чтобы не продолжать сделку, в которой от Вас скрывают базовую информацию, на которую Вы имеете право.
Пятнадцать вопросов, которые обычно охватывает юридическая проверка в Испании
Не каждый пункт относится к каждому объекту. Адвокат проверяет то, что имеет значение для Вашей конкретной сделки, за гонорар примерно ~1 % цены, без реферальной комиссии для нас в размере 0 €. При покупке новостройки этот список расширяется и включает компанию-застройщика.- СобственностьСоответствует ли запись в реестре недвижимости лицу, которое продаёт объект. Покупка у лица, которое по закону не может передать право собственности на продаваемый объект.
- Обременения и взысканияИпотека, аресты и другие обременения, зарегистрированные в отношении недвижимости. Обременение, не снятое до продажи и остающееся связанным с недвижимостью, а не с прежним владельцем.
- Сервитуты и ограниченияЗарегистрированные права прохода или иные ограничения в отношении недвижимости. Оказывается, что то, что Вы считали принадлежащим только Вам, является общей собственностью или ограничено в использовании.
- Долги сообществаНеоплаченные взносы в comunidad собственников и справка перед подписанием. Долги, которые могут перейти к новому владельцу и иногда достигать десятков тысяч евро.
- IBI и местные обязательстваЕжегодный налог на недвижимость и соответствующие местные сборы. Применяется тот же принцип: долги следуют за недвижимостью.
- Сверка реестра с кадастромОписывают ли Registro de la Propiedad и Catastro одну и ту же недвижимость. Расхождение между ними, которое встречается часто и обычно устранимо, но которое дешевле выявить до подписания.
- Законность строительстваСоответствует ли то, что построено на земельном участке, выданному разрешению и зарегистрированы ли внесённые изменения. Незарегистрированная пристройка, одна из наиболее частых находок, которая может повлиять на вторичную недвижимость и ипотеку.
- licencia de primera ocupaciónЛицензия на первое заселение недвижимости. Без неё в недвижимости нельзя законно проживать или подключить коммунальные услуги.
- Правила comunidad и ограничения краткосрочной арендыУстав comunidad и любые ограничения на использование недвижимости или краткосрочную аренду. Недвижимость, которую законно можно купить, но в которой сдача в аренду для отдыха всё же ограничена или запрещена.
- Застройщик, только для новостройкиКто стоит за проектом и какие проекты этот застройщик уже завершил. Новый или неопытный застройщик, о чём стоит знать до принятия обязательств, а не после.
- Лицензия на строительство, только новостройкаРазрешение на строительство, позволяющее законно начать строительные работы. Строительство началось без необходимых разрешений, что является самым серьёзным нарушением в этом списке.
- Классификация земли, только для новостройкиПодтверждение того, что земельный участок имеет статус suelo urbano, то есть относится к городской застраиваемой территории. Охраняемая или сельскохозяйственная земля, покупка которой принципиально отличается от предлагаемой.
- Банковская гарантия, только для новостройкиДействующая гарантия, покрывающая каждый поэтапный платёж и оформленная именно на имя покупателя. Защита, обеспечивающая возврат денег, если строительство не будет завершено. Коллективный полис, оформленный на имя застройщика, не обеспечивает такой же защиты.
- Дата завершения сделки, указанная в договоре, только для новостройкиКогда проект должен быть официально принят после проверки соответствия документации. Гарантия также действует, если строительство продолжается после даты, указанной в договоре, поэтому письменная дата важнее оценки в рекламной брошюре.
- Официальная приёмка и разрешение на заселение, только для новостройкиСвидетельство о завершении работ и разрешение на первое заселение по окончании строительства. Именно эти документы превращают здание, выглядящее завершённым, в объект, в котором можно законно жить. Задержки при строительстве новостройки обычно происходят именно на этом этапе.
Место юридической проверки в процессе покупки
Весь процесс покупки состоит из пятнадцати этапов, от первого звонка до получения ключей. Юридическая проверка проводится на девятом этапе, после бронирования, а не до него.Шаг 9 из 15
- Юридическая проверкаОбычно от 2 до 4 недельНезависимый юрист проходит приведённый выше список проверок, прежде чем рекомендовать продолжить покупку. Обычно процесс затягивается не из-за самой юридической работы, а потому, что документы ещё не поступили от продавца, застройщика или администратора сообщества собственников.
Что сообщает завершённая проверка и чего она не сообщает
Это общая информация о том, что включает юридическая проверка в Испании, а также о конкретном андалусском регулировании защиты прав потребителей. Информация актуальна на 17 августа 2026 года и была изучена по первоисточнику, а не скопирована из комментариев. Это не юридическая консультация по вашей покупке и не описание того, что проверялось или не проверялось в отношении какого-либо конкретного объекта.Завершённая проверка не является гарантией. Она сообщает, что всё, что можно было проверить, было проверено, а также какие результаты были получены. Не каждый пункт приведённого выше списка относится к каждому объекту. Раздел о правах покупателя описывает, какие сведения закон требует предоставить стороне продавца, а не то, какие сведения фактически предоставил конкретный продавец в вашей сделке.Эта страница не проводит проверку сама, и мы не являемся юридической фирмой. Фактическую юридическую проверку вашей покупки проводит независимый юрист. Если Вы ищете помощь в координации этого процесса, ей посвящено отдельное руководство.
Наиболее частые вопросы о проверках, проводимых юристом
- Проводит ли нотариус такую же проверку, как юрист?
- Нет. Нотариус повторно подтверждает личность и запись в реестре в момент подписания, выступая как государственный служащий, не представляющий ни одну из сторон. Юрист проводит проверку за несколько недель до этого специально для Вас, когда от покупки ещё реально отказаться.
- Какую самую распространённую проблему выявляет такая проверка?
- Незарегистрированное изменение здания: пристройку, застеклённую террасу или работы, выполненные без регистрации соответствующего разрешения. Речь редко идёт о прямом мошенничестве. Гораздо чаще это незавершённое оформление документов, которые просто не были приведены в соответствие с фактическим состоянием объекта.
- Какие именно документы юрист запрашивает у администратора сообщества собственников?
- Обычно запрашиваются два документа: справка о текущей задолженности и последние два протокола общих собраний. Справка подтверждает точную сумму. В протоколах часто отражаются задолженность или планируемый дополнительный сбор ещё до того, как они будут официально указаны в справке. Поэтому совместный запрос обоих документов позволяет выявить больше, чем одна справка.
- Чем это отличается от технического или строительного обследования?
- Это совершенно разные вещи. Проверка юриста является юридической: право собственности, задолженности, разрешения и статус планирования. Технический осмотр, проводимый архитектором или экспертом, касается физического состояния самого здания: сырости, крыши и инженерных систем. Ни одна из этих проверок не заменяет другую.
- Применимо ли это в равной степени к земельному участку и готовому объекту?
- Проверка классификации земли ещё важнее при покупке земельного участка, поскольку статус suelo urbano определяет, возможно ли вообще строительство на нём. Некоторые другие пункты, особенно разрешение на заселение, становятся актуальными только после того, как что-либо построено.
