Фальшивые объявления о недвижимости в Испании и как их распознать
За 30 секунд
Большинство объявлений на Costa del Sol, которые выглядят фиктивными, таковыми не являются. Агентства размещают одни и те же объекты, поэтому одну квартиру часто рекламируют десятки офисов по разным ценам. Объект, проданный в марте, может оставаться онлайн до сентября. Настоящие фиктивные объявления действительно существуют. В них указывают цену на 20 до 40 % ниже рыночной, чтобы получить Ваши персональные данные.
Почему объявление было ошибочным, хотя Вас никто не обманывал
Сначала простое объяснение, поскольку оно охватывает большинство случаев. Агентства на Costa del Sol размещают свои объекты через профессиональные сети. Поэтому одна и та же квартира одновременно появляется на десятках сайтов. Каждый офис составляет собственное описание, использует собственные фотографии и иногда устанавливает собственную цену. Никто не совершает мошенничества. Но впечатление всё равно в точности такое же, как от фальшивого объявления.Это важно, поскольку решение в каждом случае разное. Если объявление размещено несколькими агентствами, проверьте, доступен ли объект по-прежнему. Если объявление фиктивное, остановитесь и не продолжайте.
Что Вы испыталиЧто произошло на самом деле
- Цена в объявлении не была реальной
- Часто объявление просто устарело. Или офис скопировал цену из сети и не обновил её. Цены на этом побережье меняются в течение всего периода продажи объекта. Найденная Вами цена показывает лишь последний день, когда офис обновлял свою информацию, и ничего больше.
- Мне сказали, что объект только что продали, и предложили другой
- Иногда это уловка: рекламировать один объект, чтобы привлечь Вас, а затем предложить другой. Но чаще это соответствует действительности, и объявление просто не удалили, поскольку удаление проданного объекта с тридцати сайтов не является для кого-либо приоритетом. Чтобы отличить один случай от другого, спросите, когда по объекту приняли предложение и был ли подписан договор у нотариуса, причём сделайте это до того, как сядете в самолёт.
- Одна квартира была размещена шесть раз по четырём ценам
- Так работает общая сеть, а не шесть конкурирующих между собой продавцов. Это также означает, что самая низкая из четырёх цен не является выгодным предложением. Это просто старая цена одного офиса на тот же объект. Продавец не согласится на эту цену только потому, что Вы её нашли.
- Фотографии совершенно не соответствовали объекту
- Обычно это не делается намеренно. Широкоугольные объективы, яркий день и обработка фотографий могут сделать комнату лучше, чем она есть на самом деле, а фотографиям может быть несколько лет. Мы посещали объект, который оказался значительно старше, чем можно было предположить по фотографиям. Это не мошенничество. Это просто то, на что способна фотография. Поэтому видеотур в режиме реального времени может дать ответ на вопрос, на который фотографии ответить не могут.
Почему одна и та же квартира рекламируется по трём разным ценам?Потому что три офиса рекламируют объект одного продавца через общую сеть, и каждый офис в последний раз обновлял свои данные в разные дни. Реальная запрашиваемая цена только одна, и её устанавливает продавец. Разные цены показывают, какой офис следит за информацией, а не какой из них дешевле. Покупка по самому дешёвому объявлению не означает, что Вы заплатите наименьшую цену.
Четыре вида объявлений, которые не соответствуют действительности
Небрежность, приём продаж и настоящий обман могут выглядеть одинаково в результатах поиска. Но после одного вопроса становится ясно, что это не одно и то же. В каждой колонке ниже указан такой вопрос.
| Общее объявлениеЗаконно и нормально здесь | Устаревшее объявлениеЗаконно и нормально здесь | Заманчиво низкая ценаЗаконно и является приёмом продаж | Несуществующее объявлениеНезаконно и редко | |
|---|---|---|---|---|
| Как это выглядит | Один объект на многих сайтах, с разными ценами и фотографиями. | По-прежнему размещено в интернете, хотя объект уже продан или зарезервирован несколько недель назад. | Заметно ниже уровня цен в районе, но фактически недоступно. | Повторно использованные фотографии, на 20 до 40 % ниже рыночной цены, связь только через приложение. |
| Лгал ли кто-либо | Нет. Офис ничего не получает от его удаления. | Не ложь, а приём. | Да. Создано для сбора Ваших данных. | |
| Вопрос, который всё проясняет | Какая из этих цен является запрашиваемой продавцом сегодня? | По объекту уже принято предложение, он зарезервирован или договор заверен у нотариуса? | Могу ли я получить базовую и текущую цену в письменном виде? | Встретитесь ли Вы со мной на объекте, если мой юрист сначала проверит документы? |
Объект был продан несколько месяцев назад, а объявление всё ещё размещено. Почему?Потому что его удаление ничего не даёт агентству, а объявление по-прежнему приносит запросы. Когда один объект размещён на тридцати сайтах, большинство из этих тридцати объявлений никогда не обновлялось агентством, которое его разместило. Не делайте никаких выводов только потому, что объявление всё ещё размещено онлайн. Всегда подтверждайте доступность объекта, а не исходите из предположений.
Тревожные признаки в порядке появления
Один признак сам по себе обычно ничего не означает. Два признака вместе являются поводом сбавить темп и попросить предоставить что-либо в письменном виде.
- Стоит уточнитьЦена намного ниже уровня в районеНа двадцать и более процентов ниже цен на аналогичные объекты, без объяснения в объявлении. У настоящих выгодных предложений обычно есть причина: продажа наследственного имущества, обращение взыскания, юридическая проблема или уже проживающий арендатор.What to do insteadСпросите, почему цена настолько низкая. Если никто не может объяснить скидку, это само по себе является тревожным признаком.
- Стоит уточнитьСвязь только через приложение для сообщенийНет адреса офиса, стационарного телефона и названия компании, которое можно проверить.What to do insteadУ настоящего испанского агентства есть физический офис, зарегистрированная компания и налоговый номер. Ничего из этого не является секретом. Запросите эти данные.
- Stop hereНет просмотра объекта до оплатыПросьба внести платёж, обеспечительный взнос или задаток до того, как кто-либо побывал в объекте.What to do insteadОстановитесь. Это самый очевидный сигнал во всём процессе.
- Не спешитеЛожная срочностьДесять других покупателей, повышение цены в понедельник, ещё один просмотр объекта сегодня вечером. Ничего из этого нельзя проверить.What to do insteadНастоящий дефицит можно подтвердить документом. Попросите показать этот документ.
- Быстро проверитьСтоковые фотографии или фотографии без изображённого объектаИнтерьеры из других объявлений, обрезанный водяной знак, подборка с бассейном, но ни одной комнатой.What to do insteadВыполните обратный поиск по двум из них. Это займёт минуту.
- Стоит уточнитьНичего в письменном видеНет номера объявления, планировки, адреса и готовности указать цену в электронном письме.What to do insteadВ настоящем объявлении всё это где-либо зафиксировано, и агент продавца может отправить информацию в течение пяти минут.
- Stop hereНаличные или необычный счётСчёт частного лица, компания в несвязанной с вами стране или просьба оплатить наличными.What to do insteadНи один из этих трёх вариантов не является нормальным при покупке в Испании. Остановитесь.
Как работает реклама «цена от» и как выглядит её честный вариант
Самая эффективная вводящая в заблуждение цена на этом побережье не является фиктивной. Это настоящая цена за объект, который почти никому не нужен: квартиру на первом этаже, выходящую на север, квартиру наименьшей площади в комплексе или объект рядом с помещением для мусорных контейнеров. Эта квартира действительно продаётся по такой цене, но все остальные квартиры в жилом комплексе стоят намного дороже.Именно поэтому мы публикуем обе цифры. Самая низкая рекламируемая цена является отправной точкой для данного типа недвижимости. Реальный выбор начинается при более высоком бюджете. По нашему опыту, именно при таком бюджете Вы начинаете получать то, ради чего люди действительно приехали: вид на море, короткую прогулку до пляжа, солнечный свет на террасе зимой, тихую улицу.
| Апартаменты | Таунхаусы | Пентхаусы | Виллы | |
|---|---|---|---|---|
| Минимальная цена | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Где выбор становится реальнымВид на море, несколько минут до пляжа, ориентация и уединённость, каждое из этих преимуществ повышает цену на шестизначную сумму | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Вводит ли компьютерная визуализация в рекламе новостройки в заблуждение?Не сама по себе, поскольку на ещё не построенном объекте нечего фотографировать. Важно, указано ли в рекламе, что изображение является визуализацией, соответствуют ли изображения именно предлагаемой Вам квартире, а не только демонстрационной квартире, и что действительно входит в спецификацию. Попросите предоставить в письменном виде планы, перечень материалов и предполагаемую дату завершения сделки. Если на изображении показан бассейн, которого нет в планах, воспринимайте это как рисунок, а не как обещание.
Проверка за десять минут, которую Вы можете провести самостоятельно
Для этого мы не нужны. Проверьте таким образом любой объект, ради которого собираетесь ехать.
- Выполните обратный поиск по двум фотографиямЕсли они появляются в более старых объявлениях о другой недвижимости, в другом городе или в фотобанке, ответ перед Вами.
- Where
- Google Images или инструмент обратного поиска.
- How long
- Меньше минуты.
- Ищите адрес или жилой комплекс на разных порталахНесколько вариантов одного и того же объекта являются нормой. Если Вы нашли только один вариант на одном сайте без референсного номера, изучите его внимательнее.
- Where
- Idealista и Fotocasa, если Вы покупатель из другой страны.
- Проверьте наличие агентстваНазвание компании, налоговый номер, физический адрес офиса и отзывы на платформе, которую агентство не может редактировать.
- Where
- Сайт самого агентства и поиск на карте.
- Попросите предоставить референсный номер и текущую цену в письменном видеНастоящий продавец сможет быстро предоставить и то и другое.
- Watch out
- Если в ответ Вы получаете молчание или уклончивый ответ, это полезный результат проверки, а не её провал.
- Уточните текущий статусДоступен, просмотр объекта запланирован, получено предложение, зарезервирован или нотариально заверен, то есть подписан у нотариуса. Просьба выбрать один из этих пяти вариантов является самым быстрым способом выяснить, действительно ли объект продаётся.
- Никогда не платите за просмотр объектаНикакой платы за удержание, никакой платы за просмотр объекта, никакого задатка до просмотра объекта и никаких платежей на личный счёт.
- Watch out
- Именно это правило призваны защищать остальные пять проверок.
Что делать с объявлением, которое Вам действительно понравилось
Для покупателя из другой страны всё обычно начинается с объявления, опубликованного в группе Facebook или найденного на чешском агрегаторе. Ему часто уже несколько недель, а иногда цена указана в чешских кронах по обменному курсу, которым сейчас никто не пользуется. Сам объект может быть совершенно реальным, даже если окружающая его реклама ничего не доказывает. Три простых шага помогут решить этот вопрос.
- Отправьте ссылку, а не описаниеURL содержит референсный номер, название офиса и увиденную Вами цену. Именно это делает проверку возможной. На скриншоте теряются все три элемента.
- Укажите, что хотите узнатьОн всё ещё доступен? Какова сегодняшняя цена? Это та же квартира, что и в других похожих объявлениях? Эти три вопроса охватывают почти все варианты проблемы.
- Спросите до бронирования чего-либоПерелёты, отели и выходные за свой счёт являются наиболее затратной частью ошибки с объявлением. Проверка до бронирования отнимет один день у кого-либо, и это не обязательно должен быть Ваш день.
Мы делаем это даже для объектов, с которыми никак не связаны, включая объекты, размещённые другими агентствами, и в любом случае это ничего Вам не стоит. Мы можем увидеть то, чего не можете увидеть Вы: актуальную доступность в профессиональной сети, цену, которую продавец действительно называет сегодня, и то, являются ли четыре объявления одним объектом или четырьмя отдельными объектами.
Что можно проверить самостоятельно, а для чего нужна профессиональная сеть
Половину этого списка Вы можете проверить лучше нас, потому что именно Вы решаете, чего хотите. Для второй половины нужен доступ к системе, в которую Вы не можете войти.| Самостоятельно на порталах | С помощью стороны покупателя | |
|---|---|---|
| Краденые или повторные фото | Обратный поиск по изображению решает вопрос за минуту. Для этого Вам никто не нужен. | Та же проверка, без преимуществ. |
| Подлинность агентства | Название компании, адрес офиса, отзывы, которые можно прочитать. Для объектов из Чехии это легко проверить. | Обычно мы уже знаем этот офис, поэтому проверка проходит быстрее, но не лучше. |
| Актуально ли сегодня | Вы полагаетесь на того, кто ответит на телефонный звонок в офисе, разместившем объявление. | Актуальные данные о наличии из профессиональной сети, которой пользуются агентства, плюс прямой звонок в офис, разместивший объявление. |
| Цена, которую сейчас называет продавец | Вы видите цену, которую каждый офис указал последней, а она может быть устаревшей на несколько месяцев. | Текущая запрашиваемая цена и её изменения за всё время размещения объявления. |
| Четыре объявления или объекта | Сложно сказать. Фотографии, площади и описания одного и того же объекта отличаются у разных офисов. | Поиск дубликатов у разных агентств, который превращает запутанный список объектов недвижимости в настоящий список. |
| Сколько времени продаётся | На порталах не видно. | Видно, и это одна из самых полезных вещей, которые стоит знать до подачи предложения. |
| Что скрывают фотографии | По объявлению это никак не узнать. | Кто-то находится в объекте с камерой и отвечает на конкретный заданный Вами вопрос. |
Эта страница не о недобросовестных агентах
Большинство агентств на этом побережье честны, и описанное выше поведение в основном не является обманом. Это общая сеть объявлений, тридцать офисов, которым незачем обновлять старые объявления, и один работающий метод продаж. Если считать всё это мошенничеством, покупатель начинает чрезмерно подозрительно относиться не к тому, к чему следует, и невнимательно относиться к реальным рискам.Мы тоже не можем видеть всё. Мы можем подтвердить наличие, текущую цену, дубликаты и срок нахождения объекта на рынке. Но по экрану мы не скажем Вам, сырая ли стена, закрывает ли крыша соседа вид из зоны бассейна или какие звуки слышны на улице в восемь утра. Для этого нужен человек, который лично находится на месте. Это другая услуга, и она тоже бесплатна.И всё же порталы остаются правильным местом для поиска. Просматривайте их, сохраняйте понравившиеся варианты и проверяйте информацию перед бронированием авиабилета, а не перед отправкой запроса. Расходы из-за неподходящего объявления возникают не из-за запроса. Они возникают из-за поездки.
Самые частые вопросы об объявлениях о недвижимости в Испании
- Объявление исчезло. Значит ли это, что объект продан?
- Не обязательно. Объявления исчезают, когда объект зарезервирован, продавец снимает его с продажи, переходит в другое агентство или кто-то наконец обновляет данные. Позже объявление может появиться снова по другой цене и под другим номером объекта. Если объект Вам понравился, спросите, что произошло, вместо того чтобы делать предположения. Снятый с продажи объект иногда всё ещё продаётся покупателю, который приезжает лично.
- Продавец хочет задаток, чтобы придержать объект до моего просмотра объекта. Это нормально?
- Задаток за бронирование является обычной практикой для объекта, который Вы решили купить, после того как Ваш юрист ознакомился с договором бронирования, а деньги были перечислены на счёт, указанный в этом договоре. Платёж за то, чтобы придержать объект, который Вы не видели и который никто не проверял, является совсем другим делом. Если просмотр объекта зависит от предварительной оплаты, ответ отрицательный, и Вам не нужны объяснения.
- Как проверить, что испанское агентство реально, прежде чем иметь с ним дело?
- Поищите название компании и налоговый номер на её собственном сайте, адрес офиса, который можно найти на карте, и отзывы на платформе, не подконтрольной агентству. В Андалусии также существует публичный реестр агентств недвижимости, и давно работающий офис охотно подскажет, где его найти. Вам нужен не логотип на сайте, а официальные записи, которые ведёт независимая организация.
- Перестать пользоваться порталами Испании?
- Нет. Именно здесь находится рынок, и благодаря просмотру этих сайтов большинство наших клиентов впервые понимают, чего они хотят. Думайте о них как о витрине магазина, а не как о базе данных. Фотографии, планы и местоположение обычно указаны верно. Цена и наличие являются двумя деталями, которые устаревают первыми.
- Кто-то повторно разместил объявление в чешской группе Facebook, указав цену в чешских кронах. Это безопасно?
- Объект часто существует на самом деле. Но объявление о нём обычно никто не поддерживает в актуальном состоянии. Ему может быть несколько недель или месяцев, цена в чешских кронах рассчитана по курсу, который уже никто не использует, а номер объекта часто отсутствует, поэтому отследить объявление до продавца невозможно. Считайте это фотографией того, что когда-то существовало. Найдите исходное испанское объявление и проверяйте информацию оттуда.
