Что на самом деле происходит с Вашими деньгами при банкротстве застройщика
За 30 секунд
Когда в отношении испанского застройщика начинается concurso de acreedores, Ваши деньги разделяются на две группы. Всё, что покрыто действующей банковской гарантией, возвращается банком или страховщиком независимо от того, что произойдёт с застройщиком. Всё, что не покрыто гарантией, становится обычным требованием и ожидает своей очереди после всех остальных кредиторов.
Что означает, когда застройщик «становится неплатёжеспособным»?
Это означает, что суд открыл в отношении компании официальное производство по делу о несостоятельности, называемое concurso de acreedores. Это конкретное юридическое событие с точно установленной датой. Речь не идёт о слухах, проблемах с денежным потоком или строительной площадке, на которой прекратились работы. Это различие имеет значение, поскольку только официальное производство меняет правовое положение сторон. Застройщик может значительно отставать от графика и при этом оставаться полностью платёжеспособным. Работы на объекте также могут быть приостановлены на несколько месяцев по причинам планирования, не имеющим ничего общего с деньгами.После открытия concurso происходят два события, которые затрагивают Вас. Во-первых, управление компанией переходит к администрации по делам о несостоятельности либо осуществляется под её надзором. Люди, с которыми Вы взаимодействовали ранее, могут больше не принимать решения. Во-вторых, уже подписанные с покупателями договоры включаются в производство. Администрация может продолжить их исполнение, пересмотреть их условия или официально расторгнуть их. Это не означает, что договоры просто исчезают. Подача заявления не затрагивает обязательство, которое несёт перед Вами лицо, не являющееся застройщиком. Именно поэтому вопрос о гарантии, рассмотренный ниже, имеет решающее значение.
Гарантированный платёж
- Concurso начатоВаше требование не затронутоОбязательство лежит на банке или страховщике, а не на застройщике.
- Претензия поданаПрямое требование к гарантуЭта процедура проходит отдельно от производства по делу о несостоятельности.
- ИтогВозврат и законные процентыВыплачивается банком или страховщиком независимо от того, что произойдёт с застройщиком.
Негарантированный платёж
- Concurso начатоСтановится требованием к конкурсной массеТеперь Вы один из многих кредиторов.
- Заявка зарегистрированаРанжировано администрацией по банкротствуОчередь зависит от конкретного дела.
- ИтогConvenio или liquidaciónВозврат возможен, но ни сумма, ни сроки не гарантированы.
| Что происходит | Что это означает | Что это не означает |
|---|---|---|
| Компания подаёт заявление о concurso или её вынуждают пройти эту процедуру | Суд объявляет компанию неплатёжеспособной и назначает администрацию по делам о несостоятельности, которая принимает на себя контроль над решениями компании или осуществляет надзор за ними. | Это не означает автоматически, что проект заброшен. Некоторые проекты продолжаются под управлением администрации или продаются новому застройщику, который их завершает. |
| Ваш договор купли-продажи | Администрация по делам о несостоятельности может решить продолжить действие договора или расторгнуть его. Решение принимается исходя из того, что лучше для всей процедуры несостоятельности, а не для какого-либо отдельного покупателя. | Это не означает, что ваш договор бесследно исчезает. Расторжение является официальным решением с официальным последствием: Вы получаете право вернуть свои деньги. |
| Ваши деньги | То, что с ними произойдёт, полностью зависит от того, был ли каждый конкретный платёж обеспечен банковской гарантией до списания средств с Вашего счёта. | Это не означает: «у компании нет денег, поэтому никто ничего не получит». По гарантированному платежу обязательство несёт банк или страховщик, то есть компания, которая по определению не является неплатёжеспособной компанией. |
Ваши деньги исчезнут вместе с компанией или гарантия сохранит силу?
Она сохраняет силу, если гарантия существовала. Банковская гарантия или страховой полис на внесённые Вами платежи до завершения сделки являются обязательством банка или страховщика перед Вами. Это другая компания, не застройщик. Банкротство одной компании не отменяет долг, который перед Вами имеет другая компания. Именно поэтому два покупателя в одном и том же проекте, в один и тот же момент, могут находиться в совершенно разном положении.Это действует противоположно тому, что сначала предполагает большинство покупателей, поэтому важно точно понимать почему. Внесённые Вами деньги не находятся внутри обанкротившейся компании в ожидании распределения между кредиторами. Если платёж гарантирован, Ваше требование изначально было предъявлено не застройщику. Поэтому настоящий вопрос никогда не звучит так: «является ли застройщик неплатёжеспособным». Настоящий вопрос таков: «был ли каждый внесённый мной платёж покрыт действительным сертификатом, оформленным на моё имя?» Вы можете выяснить это до списания средств с Вашего счёта, а не только после него.
What buyers assumeЧто действительно переживает банкротство
- Если у застройщика больше не осталось денег, значит, мои платежи тоже пропали
- Не если они были гарантированы. Банковская гарантия является обязательством банка или страховщика перед Вами, то есть отдельной компании, не связанной с застройщиком. Это обязательство не исчезает только потому, что компания застройщика стала неплатёжеспособной. Решение Верховного суда Испании подтвердило, что банки сохраняют ответственность даже после несостоятельности застройщика и даже в случае, когда администрация по делам о несостоятельности официально расторгла договор. Несколько независимых юридических источников подтверждают этот принцип, однако мы не изучали точную ссылку на дело в первоисточнике. Рассматривайте это как информированный комментарий, а не как судебный прецедент, на который можно ссылаться. Ваш адвокат должен подтвердить конкретное правовое основание.
- Мне нужно дождаться завершения процедуры несостоятельности, прежде чем я верну какие-либо деньги
- Не в случае гарантированного платежа. Вы или Ваш адвокат предъявляете требование непосредственно банку или страховщику, выдавшему гарантию. Это отдельная процедура, не связанная с самой процедурой несостоятельности. Требования к содержанию гарантийного документа и порядок его проверки подробно изложены на отдельной странице.
- После получения сертификата гарантии мне больше не нужно думать о несостоятельности
- Это по-прежнему важно для всего, что не покрывается гарантией, например для задатка, внесённого до выдачи какой-либо гарантии, или платежа, сделанного без надлежащей гарантии. Эта часть Ваших денег действительно подпадает под процедуру несостоятельности и возвращается в соответствии с отдельными сроками.
- Действительная гарантия существует для этого платежаWhat it grantsПерейти к следующей проверкеIf noВы являетесь кредитором конкурсной массы без гарантии. См. раздел ниже.
- Она выдана на Ваше имяWhat it grantsПодтверждает индивидуальную защиту Ваших правIf noГрупповой полис, в котором указан только проект, не предоставляет Вам собственного индивидуального требования.
- Она покрывает всю внесённую Вами суммуWhat it grantsВесь платёж защищёнIf noЛюбая сумма сверх покрываемого размера является деньгами без гарантии. Ей посвящён следующий раздел.
- Предъявить требование непосредственно банку или страховщикуWhat it grantsВозврат средств плюс установленные законом проценты, независимо от несостоятельностиIf noОжидание завершения процедуры несостоятельности лишь откладывает требование, которое вообще не зависело от этой процедуры.
Если часть Ваших денег никогда не была гарантирована, в каком положении Вы находитесь?
Вы оказываетесь в очереди вместе со всеми, кому компания должна деньги. Платёж без гарантии даёт Вам требование к конкурсной массе застройщика, а не к банку. Это требование рассматривается в рамках процедуры несостоятельности наравне с требованиями поставщиков, кредиторов и налогового органа. Возврат средств возможен. Но он не гарантирован и не происходит быстро. Размер возвращённой суммы зависит от стоимости конкурсной массы и очередности Вашего требования.В большинстве руководств на английском языке эта часть пропускается. Именно здесь честный ответ действительно менее определён, и лучше прямо сказать об этом, чем скрывать данный факт. Никто не может заранее сообщить Вам, какая доля платежа без гарантии будет возвращена. Это зависит от конкурсной массы, других кредиторов и решений, которые администрация по делам о несостоятельности ещё не приняла. Мы можем уверенно сказать, какие платежи обычно оказываются в таком положении, и каждого из них можно избежать до списания средств с Вашего счёта.
- Вы становитесь кредитором конкурсной массы застройщикаВаше право вернуть платёж без гарантии является требованием ("crédito") в рамках процедуры несостоятельности. Оно аналогично требованию поставщика, банка-кредитора или налогового органа. TRLC распределяет требования кредиторов по категориям: требования к конкурсной массе, требования с особыми привилегиями, требования с общими привилегиями, обычные и субординированные требования, примерно в таком порядке приоритета выплат. Категория, к которой относится конкретное требование покупателя, действительно зависит от обстоятельств дела. Её определяет администрация по делам о несостоятельности, а при возникновении спора решение принимает суд. Единого правила, применимого ко всем делам, не существует.
- Именно задаток чаще всего оказывается в таком положенииЗадаток по замыслу находится за пределами системы гарантий при любой покупке, независимо от наличия несостоятельности. Если застройщик терпит неудачу до выдачи какой-либо гарантии, именно сумму задатка Вам придётся заявлять в рамках процедуры несостоятельности, а не требовать от банка.
- Отсутствующий или недействительный гарантийный сертификат имеет тот же эффект, что и полное отсутствие гарантииДокумент, в котором указано только название проекта в целом, но не Вы лично, или документ, который так и не был обновлён с учётом последующего платежа, не даёт Вам права предъявить требование банку. На практике Вы оказываетесь в том же положении, что и покупатель без гарантии, и узнаёте об этом в самый неподходящий момент. Именно поэтому сертификат следует проверять перед каждым платежом, а не после того, как проблемы застройщика становятся достоянием общественности.
- Убедитесь в отсутствии действующей гарантииВаш юрист проверяет, выдавался ли вообще сертификат и распространяется ли он на данный конкретный платёж.
- Зарегистрируйте своё требование в конкурсном производствеНезарегистрированное требование не включается в производство автоматически.
- Where
- Ваш юрист подаёт его непосредственно конкурсному управляющему
- Watch out
- Если Вы пропустите срок подачи требования в рамках процедуры, Вы можете полностью его утратить.
- Дождитесь классификацииКонкурсное управление относит Ваше требование к одной из нескольких категорий.
- Watch out
- Очередность действительно зависит от обстоятельств дела. Заранее установленного правила нет.
- Получите возмещение по соглашению или при ликвидацииПолное или частичное возмещение возможно в сроки, установленные процедурой несостоятельности, а не Вами.
Всё это не означает, что требование без гарантии не имеет ценности. Покупатели действительно получают деньги в рамках производства по делу о несостоятельности, иногда полностью через соглашение с кредиторами, а иногда частично в ходе ликвидации. Это означает, что результат и сроки действительно неопределённы, в отличие от требования, обеспеченного гарантией. Именно поэтому гарантия является законодательным требованием, а не просто проявлением доброй воли.Служба Arevont по координации юридических вопросов проверяет наличие действительного сертификата, выданного на имя конкретного покупателя, перед каждым списанием средств с Вашего счёта. Благодаря этому изложенная в этой части страницы неопределённость Вас не коснётся.
Источники
Помогает ли то, что Вы один из многих покупателей в рамках одного несостоявшегося проекта, а не единственный покупатель?На практике да, хотя не потому, что закон по-разному относится к объединённым требованиям. Покупатели, действующие совместно, через собственных юристов или неформально, как правило, быстрее привлекают внимание конкурсного управления и могут совместно оплатить установление фактов, касающихся состояния проекта. Это не меняет категорию, к которой относится Ваше индивидуальное требование, но часто влияет на скорость её определения.
Что делать в первые недели после того, как Вы узнали о проблемах у застройщика
Четыре действия, примерно в таком порядке, независимо от того, подано ли уже официальное заявление о начале конкурсного производства.| Действуйте | Зачем | Цена ожидания |
|---|---|---|
| Немедленно найдите свой гарантийный сертификат | Если в нём указаны Вы лично и охвачены произведённые Вами платежи, требование следует предъявлять банку или страховщику, а не неплатёжеспособной компании. | Обнаружить только тогда, когда он понадобится, что сертификат никогда не выдавался или не был обновлён с учётом последующих платежей. |
| Попросите юриста подтвердить, действительно ли начато конкурсное производство | Слухи о том, что у застройщика «проблемы», и официально начатое конкурсное производство представляют собой разные правовые ситуации с разными доступными действиями. | Действовать на основании неофициальной информации или, наоборот, считать, что всё в порядке, поскольку о начале производства пока не сообщалось. |
| Если у Вас есть возможность предъявить требование по гарантии, начните этот процесс, не дожидаясь завершения производства по делу о несостоятельности | Предъявление требования по гарантии происходит независимо от сроков производства по делу о несостоятельности. Более поздняя подача не даёт Вам никаких преимуществ. | Ждать разрешения дела о несостоятельности, прежде чем предъявлять требование по гарантии, действие которой никогда от этого не зависело. |
| Если действующей гарантии нет, официально зарегистрируйте своё требование в производстве по делу о несостоятельности через юриста | Незарегистрированные кредиторы не включаются в производство автоматически. Вы должны заявить требование в сроки, установленные самой процедурой. | Считать, что конкурсное управление уже знает о Вашем платеже и включит его без подачи Вами каких-либо документов. |
Гарантированные и негарантированные деньги после наступления несостоятельности
Несостоятельность застройщика является одним и тем же событием в обоих случаях. Полностью различаются лишь лицо, обязанное Вам выплатить деньги, и порядок удовлетворения требования.| Платёж без гарантии | Платёж, обеспеченный гарантией | |
|---|---|---|
| Кто должен Вам деньги | Неплатёжеспособный застройщик за счёт конкурсной массы. | Банк или страховщик, платёжеспособная компания, не связанная с финансовым положением застройщика. |
| Какой процесс определяет ваше требование | Само конкурсное производство, в соответствии с собственными сроками. | Прямое требование к гаранту, независимо от конкурсного производства. |
| Насколько определён исход | Подлинно неопределённый. Это зависит от очередности требования и размера конкурсной массы. | Это определяют собственные условия гарантии. Поэтому важно заранее проверить эти условия. |
| Что определяет применимый вариант | Существовал ли действительный именной сертификат для конкретного платежа. | Тот же факт, но с точки зрения стороны, которая Вас защищает. |
Это описывает общую правовую ситуацию, а не конкретное дело вашего застройщика
Это действующее испанское законодательство о несостоятельности и гарантиях по состоянию на август 2026 года, рассмотренное на основе общей структуры TRLC и закона о гарантиях, подробно разобранных в руководстве по банковским гарантиям. Это не анализ конкретного застройщика, конкретного заявления о признании несостоятельности или конкретного гарантийного документа. Только независимый юрист, работающий с Вашим фактическим делом, может сообщить, гарантированы ли Ваши платежи и каким образом конкретный управляющий в деле о несостоятельности классифицирует негарантированное требование.Arevont не является стороной Вашей гарантии, не распоряжается средствами на клиентском счёте и не участвует в каком-либо производстве по делу о несостоятельности, а также не обращается в суд по вопросам требований кредиторов. Ещё до возникновения такой ситуации наша служба юридической координации обеспечивает проверку юристом гарантийного сертификата на конкретные платежи до их списания с Вашего счёта. Именно эта единственная проверка определяет, на какой стороне приведённого выше сравнения Вы окажетесь.
Часто задаваемые вопросы о несостоятельности застройщика
- Если в отношении моего застройщика начнётся конкурсное производство, следует ли мне немедленно прекратить дальнейшие платежи?
- Почти наверняка да. Юрист должен подтвердить это применительно к Вашему конкретному договору, а не Вы должны принимать решение самостоятельно. Продолжение платежей компании, официально признанной несостоятельной, создаёт риск добавить негарантированный платёж к ситуации, из которой Вы пытаетесь выйти, особенно если счёт больше не используется как защищённый строительный счёт, предусмотренный законом. Примите это решение вместе с юристом в течение нескольких дней, а не недель.
- Может ли строительство всё же завершить другой застройщик после несостоятельности первоначального застройщика?
- Иногда да. Банк, инвестор или другой застройщик иногда приобретает остановленный проект в рамках производства по делу о несостоятельности и завершает его. Это может означать, что заказанный Вами объект всё же будет построен, хотя и позднее, по новому графику и часто на основании нового договора. Это не решает вопрос о причитающейся Вам компенсации за первоначальную задержку, но такой исход действительно отличается от полного незавершения проекта. Ознакомьтесь с руководством по незавершённым и остановленным проектам, чтобы понять, что на самом деле означает войти в такую ситуацию или продолжать участие в ней.
- Имеет ли значение, платили ли Вы наличными, банковским переводом или за счёт ипотечного кредита, выдаваемого поэтапно?
- Защита по гарантии связана с самим платежом, независимо от источника средств. Важно, была ли конкретная сумма покрыта действительной именной гарантией в момент списания с Вашего счёта, а не происхождение денег. Выдача ипотечным кредитором средств поэтапно не даёт дополнительной защиты сверх той, которую уже предоставляет гарантия. Это ещё одна причина проверять сертификат перед каждым поэтапным платежом, а не предполагать, что Ваш банк уже сделал это.
