Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Испании
Это ответы, которые мы даём по телефону, теми же словами. Двадцать четыре вопроса, которые иностранные покупатели задают чаще всего, сгруппированы по тому, над чем Вы работаете, а не в алфавитном порядке. Каждый ответ заканчивается ссылкой на страницу, где тема разобрана подробно.
- примерно сверх покупной цены на новостройку
- 13 %
- примерно сверх покупной цены на вторичную недвижимость
- 9 %
- примерно такую долю стоимости банк финансирует для нерезидента
- 50 %
- сколько раз нужно приехать в Испанию
- 1×
Как на самом деле проходит покупка в Испании и сколько времени она занимает?
Покупка готовой недвижимости занимает от нескольких недель до нескольких месяцев от момента резервирования до получения ключей, а при покупке новостройки к этому сроку может добавиться ещё до двух лет. Достаточно одной поездки, но две предпочтительнее, поскольку почти каждый этап можно оформить по доверенности.Как проходит весь процесс покупки и сколько времени он занимает?
При покупке готовой недвижимости обычно следует рассчитывать на срок от нескольких недель до нескольких месяцев от резервирования до получения ключей. В случае новостройки всё зависит от стадии проекта. Вы можете покупать готовую квартиру, но также и объект, строительство которого завершится в течение следующих двух лет. Выше мы описываем весь процесс: от выбора и юридической проверки до нотариуса.
Сколько раз нужно посетить Испанию?
Одного раза достаточно, а два раза ещё лучше. Весь процесс можно провести дистанционно по доверенности, но мы всё же предпочли бы, чтобы Вы приехали хотя бы один раз.
Могу ли я купить объект недвижимости, даже если не живу в Испании?
Да. Покупка недвижимости и получение ВНЖ в Испании являются разными вопросами. Вы можете владеть недвижимостью как нерезидент, а значительную часть процесса можно провести по доверенности.
Нужны ли мне NIE и счёт в испанском банке для покупки недвижимости?
Вам понадобится NIE. Счёт в испанском банке очень полезен на практике. NIE является идентификационным номером иностранца, который понадобится Вам для покупки, уплаты налогов и решения других вопросов, связанных с недвижимостью. Мы своевременно оформим его с помощью юриста, поскольку ожидание NIE непосредственно перед подписанием документов является ненужным осложнением покупки.
Кому владеть недвижимостью?
Вам, обоим супругам или кому-либо ещё, в зависимости от Вашего семейного и финансового положения. Единственно правильного ответа не существует. Структура владения впоследствии может повлиять на наследование, налоги и продажу, поэтому лучше решить этот вопрос с юристом и налоговым консультантом до подписания договора купли-продажи, а не в нотариальной конторе. Если Вы покупаете недвижимость вместе с супругом или партнёром, у Вас есть дети, существенные активы в Испании или Вы рассматриваете покупку через компанию, сообщите об этом юристу с самого начала.
Во сколько обойдётся покупка помимо цены?
Около 13 % сверх цены новостройки и около 9 % при покупке вторичной недвижимости. Если Вам нужна ипотека как нерезиденту, рассчитывайте примерно на половину стоимости, определённой банком, а не на ожидаемые 70 или 80 %.Во сколько обойдётся мне покупка в целом сверх цены недвижимости?
При покупке новостройки следует предусмотреть примерно 13 % сверх цены покупки, а при покупке вторичной недвижимости около 9 %. Наибольшая разница заключается в налогах: при покупке новостройки Вы платите 10 % НДС, а также AJD в Андалусии, тогда как при покупке вторичной недвижимости налог на передачу собственности составляет 7 %. Кроме того, необходимо учесть расходы на юриста, нотариуса, реестр недвижимости и несколько более мелких платежей. Полную стоимость покупки можно рассчитать выше на странице, указав цену недвижимости.
Сколько собственных средств мне понадобится, если я хочу оформить ипотеку?
В основном это зависит от того, покупаете ли Вы новостройку или вторичную недвижимость.При покупке новостройки желательно иметь в наличии примерно 20-40 % цены покупки для платежей, которые могут потребоваться до завершения проекта. Вам также понадобятся собственные средства для уплаты налогов и дополнительных расходов на покупку, включая 10 % НДС и прочие расходы, связанные с передачей собственности.При покупке вторичной недвижимости нерезиденту реалистично рассчитывать, что банк профинансирует примерно половину стоимости, которую он определит для самой недвижимости. Поэтому остальную часть цены покупки и расходы на покупку Вам потребуется оплатить из собственных средств.Таким образом, при стоимости недвижимости 500.000 € Ваши собственные денежные средства часто составляют не 100.000 или 150.000 €, а значительно больше. Поэтому мы организуем финансирование до внесения задатка, а не только после того, как Вы выберете конкретную недвижимость.
Могу ли я получить ипотеку как гражданин ЕС?
Да, но как нерезиденту Вам не следует автоматически рассчитывать на финансирование в размере 70 или 80 % цены.Если Ваш доход выражен в валюте, отличной от евро, реалистично рассчитывать на финансирование примерно 50 % стоимости, определённой банком. Для некоторых клиентов предложение может быть лучше, а для других хуже, в зависимости от их дохода, обязательств, возраста, валюты дохода и конкретного банка.Важно также, что банк рассчитывает ипотеку не от цены покупки, а от собственной оценочной стоимости. Если Вы покупаете недвижимость за 500.000 €, но банк оценивает её в 470.000 €, финансирование рассчитывается исходя из 470.000 €.Поэтому до выбора недвижимости мы проверяем, на какое финансирование Вы реально можете рассчитывать и сколько собственных средств Вам понадобится.
Как перевести деньги из другой валюты в евро?
Большую часть покупки Вы будете оплачивать в евро, поэтому при значительной сумме имеет смысл учитывать не только комиссию за перевод, но прежде всего фактический обменный курс. Вы можете перевести деньги через свой банк или специализированного поставщика услуг по обмену валюты, а при крупных суммах стоит сравнить предложения. Главное, не откладывайте перевод до последнего момента. Банк может попросить Вас подтвердить источник средств или задержать перевод из-за внутренней проверки. На основании графика платежей мы заранее сообщим Вам, когда потребуется каждая сумма.
Нужно ли мне подтверждать происхождение моих денег?
Да. При крупной сделке ожидайте, что банк и другие стороны, участвующие в сделке, попросят Вас подтвердить источник средств. Если деньги поступают от продажи компании, дивидендов, инвестиций или иной более сложной структуры, подготовьте документы до начала перевода средств.
Новостройка стоит примерно на 13 % дороже, а вторичная недвижимость примерно на 9 %Тот же ответ, что и на первый вопрос в этой группе, представлен так, чтобы два варианта можно было сравнить рядом. Ориентировочные значения из нашего калькулятора расходов на главной странице.
Рассчитайте расходы для своей цены, а не для условного примера. Калькулятор принимает цену недвижимости и показывает всю стоимость покупки по отдельным статьям.
| Новостройка | Вторичная недвижимость | |
|---|---|---|
| Итого сверх цены | около 13 % | около 9 % |
| Основной налог | НДС 10 % | Налог на переход 7 % |
| Андалусский гербовый сбор | AJD | не взимается |
| Also payable | юрист, нотариус, реестр недвижимости и несколько более мелких расходов | юрист, нотариус, реестр недвижимости и несколько более мелких расходов |
Где именно находятся под угрозой Ваши деньги и что их защищает?
Только в одном месте: при внесении задатка, который является единственным платежом вне системы гарантий. Все последующие платежи защищены либо банковской гарантией, выданной на Ваше имя, либо Вашим юристом, который определяет момент высвобождения средств.Как защищены мои деньги?
Это зависит от того, покупаете ли Вы новостройку или вторичную недвижимость.При покупке новостройки банковская гарантия является важнейшей защитой. Платежи, которые Вы направляете застройщику до завершения строительства, должны быть защищены в соответствии с конкретной схемой платежей. До отправки денег юрист проверяет счёт, документацию и обеспечение, применимое к этому платежу. По платежам, обеспеченным банковской гарантией, Вы получаете подтверждение, относящееся к конкретной сумме и покупателю.При покупке вторичной недвижимости процесс организован иначе. Юрист контролирует договоры, сроки и способ перевода средств, чтобы продавец получил деньги только тогда, когда по условиям сделки действительно наступит срок их перечисления.Поэтому дело не только в том, куда Вы отправляете деньги. Перед каждым существенным платежом юрист проверяет, зачем Вы его отправляете, кому и на каких условиях.
Возвращается ли сбор за бронирование, если юрист обнаружит проблему?
Это зависит от формулировок соглашения о бронировании и различается у застройщиков и продавцов. Сбор за бронирование является единственным платежом вне системы гарантий, поэтому он должен быть небольшим, а в соглашении должны быть чётко указаны условия его возврата. Поэтому юрист изучает соглашение до отправки денег, а не после.
Что проверит юрист, прежде чем я что-либо подпишу?
Кому действительно принадлежит объект, есть ли на нём ипотека, исполнительные производства или иные обязательства, верны ли данные в реестре недвижимости, есть ли задолженности перед товариществом собственников и соответствует ли правовой статус тому, что Вы покупаете. Для конкретного объекта проверки расширяются с учётом его типа и истории.
Нужен ли мне свой юрист?
Да. Независимый юрист, который представляет Ваши интересы, а не интересы застройщика или продавца. До того как Вы примете решение о покупке, юрист проверяет право собственности, долги, обременения, разрешения, договоры и правовой статус объекта. Мы не нанимаем юристов и не получаем от них комиссионных за рекомендации. Мы предложим Вам несколько вариантов, и Вы сможете выбрать самостоятельно.
Что будет, если застройщик не завершит проект?
Каждый платёж, внесённый до завершения строительства, по закону должен быть покрыт банковской гарантией, выданной на Ваше имя. Перед отправкой любого платежа Ваш юрист проверит точную формулировку гарантии для Вашего объекта и подробно расскажет, что именно она покрывает.
Могу ли я унаследовать долги предыдущего владельца?
Некоторые долги и обязательства, связанные с объектом, могут затронуть нового владельца, поэтому перед покупкой мы проверяем не только продавца, но и сам объект. В частности, юрист проверяет его статус в товариществе собственников и получает необходимые справки до подписания договора.
Четыре заблуждения, дорого обходящиеся покупателямНа каждый из этих вопросов дан полный ответ выше. В совокупности это четыре момента, в которых иностранные покупатели чаще всего ошибаются ещё до того, как кто-либо прочитает договор.
What buyers assumeЧто верно на самом деле
- Каждый платёж защищён
- Резервационный платёж является единственным платежом, который вносится вне системы гарантий. Поэтому он должен быть небольшим, а договор с условиями его возврата необходимо изучить до перечисления денег, а не после.
- Застройщик принимает на себя риск незавершённого строительства
- Только если документы оформлены правильно. Каждый платёж до завершения строительства должен быть покрыт банковской гарантией, выданной на Ваше имя, а Ваш юрист проверяет точную формулировку применительно к Вашему объекту до перечисления денег.
- Ипотека покрывает 70-80 %
- Не для нерезидента, оплачивающего в валюте, отличной от евро. Рассчитывайте примерно на половину стоимости, установленной самим банком, и учитывайте, что банк кредитует на основании собственной оценки, а не согласованной Вами цены.
- Нет дохода от аренды, нет испанского налога
- Тем не менее декларацию нужно подать. Modelo 210, налог на вменённый доход нерезидентов, применяется к пустующей недвижимости, и большинство владельцев узнают об этом слишком поздно.
Можно ли сдавать объект туристам?
Не автоматически. Это зависит от конкретного объекта, муниципалитета и собственных правил сообщества, поэтому данный вопрос проверяется до бронирования, а не выясняется постфактум.Можно ли сдавать объект туристам на короткий срок?
Не автоматически. Это зависит от конкретного объекта, муниципалитета, правил товарищества собственников и действующих правил размещения туристов. Поэтому, если одной из причин покупки объекта является сдача в аренду, мы проверяем возможность краткосрочной аренды до бронирования.
Сколько стоит владение в год?
IBI, взнос товариществу собственников, вывоз мусора, страхование, коммунальные услуги и подача налоговой декларации в Испании даже в тот год, когда Вы ни разу не сдавали объект в аренду. Взнос товариществу собственников обычно объясняет, почему владение двумя похожими квартирами обходится по-разному.Сколько я буду платить в год?
IBI, взносы товариществу собственников, сборы за вывоз отходов, страхование, электричество и воду, а для нерезидентов также налоговые обязательства в Испании. Наибольшую разницу между квартирами схожей стоимости часто создают взносы товариществу собственников, поэтому для конкретного объекта мы показываем фактические ежегодные расходы, а не одну универсальную сумму.
Должен ли я платить налог в Испании, даже если не сдаю объект в аренду?
Да. Modelo 210, налог на вменённый доход для нерезидентов. На Вашем языке эта формулировка почти ничего не объясняет, и большинство владельцев узнают об этом слишком поздно.
Что, если мне понадобится продать недвижимость через два или три года?
Вы можете продать объект в любое время. Вопрос в том, по какой цене и насколько быстро. Легче всего снова продаются объекты, обладающие характеристиками, которые будут важны и будущим покупателям: удачное расположение, вид, правильная ориентация, возможность ходить пешком или качественный жилой комплекс. Поэтому при покупке мы учитываем не только то, нравится ли Вам объект сегодня, но и то, кому Вы в конечном итоге его продадите. При продаже в качестве нерезидента также учитывайте расходы и налоги, связанные с продажей.
Останется ли недвижимость в семье?
Да, и к этому можно подготовиться заранее. В Испании действует налог на наследство, однако Андалусия предоставляет значительные льготы близким родственникам. В завещании Вы также можете выбрать, чтобы наследование регулировалось законодательством Вашей страны, а короткое испанское завещание способно сэкономить Вашей семье несколько месяцев оформления документов.
Что лучше: купить или арендовать, и подходит ли этот побережье для Вашего бюджета?
Если Вы приезжаете раз в год на две недели, аренда проще. Если Вы приезжаете несколько раз в год, владение начинает иметь другой смысл, а при стоимости самого объекта ниже примерно 250.000 € мы скажем Вам, что Costa Blanca, вероятно, будет лучшим выбором.Сделает ли покупка объекта меня налоговым резидентом Испании?
Нет. Само по себе владение объектом не делает Вас налоговым резидентом Испании. Налоговое резидентство определяется с учётом Вашей фактической ситуации, включая время, которое Вы проводите в Испании, и место нахождения центра Ваших экономических и личных интересов. Если Вы хотите проводить здесь большую часть года или переехать насовсем, обсудите своё налоговое резидентство с консультантом до переезда. Это может повлиять на порядок налогообложения Испанией Ваших доходов и активов за пределами страны.
Что лучше: купить или арендовать?
Если Вы приезжаете раз в год на две недели, а в остальное время объект всё равно пустует, аренда может быть проще.Но если Вы приезжаете сюда несколько раз в год или проводите на Costa del Sol значительную часть года, владение объектом начинает иметь гораздо больше смысла. Вам не придётся каждый раз искать доступное жильё в аренду, мириться с сезонными ценами или переезжать из одной квартиры в другую. Вы просто приезжаете с небольшим чемоданом, а всё остальное уже ждёт Вас дома.Это ещё важнее, если Вы путешествуете с собакой или детьми либо хотите приезжать на несколько недель или месяцев. Хорошее жильё для долгосрочной аренды не всегда легко найти, а в высокий сезон оно может быть очень дорогим.А если в период, когда Вы не пользуетесь объектом, законно сдавать его в аренду, доход может покрыть значительную часть ежегодных расходов на владение. При удачном выборе объекта Вы платите не только за место для отдыха, но и владеете вторым домом, который может приносить доход часть года.Поэтому с клиентами, которые хотят регулярно приезжать сюда, мы обычно больше сосредотачиваемся на том, когда покупка начнёт иметь смысл, чем на вопросе, имеет ли она смысл вообще.
Costa del Sol или Costa Blanca?
В основном это зависит от Вашего бюджета и Ваших ожиданий от Испании.Costa Blanca обычно дешевле, и при том же бюджете там можно купить значительно больше. Costa del Sol дороже, но предлагает более насыщенный круглогодичный образ жизни, международную инфраструктуру, аэропорт Малаги, поля для гольфа, школы, медицинское обслуживание и большое международное сообщество.Если у Вас есть менее примерно 250.000 € только на сам объект недвижимости, мы прямо скажем Вам, что, вероятно, не стали бы ориентироваться на Costa del Sol. Выбор по этой цене очень ограничен, и тот же бюджет может иметь гораздо больше смысла на Costa Blanca.Примерно от 300.000 € начинают появляться реальные варианты на Costa del Sol, но всё по-прежнему зависит от местоположения, расстояния до моря, состояния объекта недвижимости и требований к виду или возможности сдачи в аренду.
Что мы зарабатываем на Вашей покупке?
Комиссию оплачивает застройщик или продавец, и она уже включена в их список цен, поэтому покупатель ничего не доплачивает нам. Мы не нанимаем рекомендуемых нами юристов и также не получаем от них комиссию.Более подробный ответ представлен здесь на одной странице, а не в раскрывающемся списке, потому что именно эти вопросы определяют, будете ли Вы доверять всему остальному на этом сайте, и они заслуживают большего, чем четыре предложения.
Двадцать минут разговора по телефону дают ответы, которых не может дать общий раздел часто задаваемых вопросов
Почти на каждый вопрос на этой странице существует отдельный ответ для конкретного объекта в конкретном городе, и именно этот ответ Вам нужен. Это те же слова, которые мы используем во время звонка; именно во время звонка они применяются к Вашему объекту.Двадцать минут, никаких обязательств, и Вы можете предоставить объект, найденный в другом месте. Если перед Вами уже есть объявление, вместо этого отправьте его нам и получите ответ именно об этом объекте, а не о недвижимости в целом.