Покупка недвижимости через компанию: когда это имеет смысл
За 30 секунд
Для почти каждого покупателя одного дома для отдыха ответ отрицательный. Компания добавляет ежегодную отчетность, облагает налогом ваше собственное пользование объектом и усложняет его продажу. Кроме того, она не снижает налог при покупке ни на один евро.
Сколько объектов недвижимости в Испании и действительно ли за этим стоит настоящий бизнес?
- Один дом для отдыхаПокупайте лично. Это простой и обычный ответ почти для каждого покупателя.
- Несколько объектов недвижимости, сдаваемых в рамках настоящего коммерческого бизнесаКомпания может иметь смысл. До регистрации получите независимую налоговую консультацию с учётом ваших собственных цифр.
Имеет ли компания обычно смысл для одного дома для отдыха?
Нет, и это стоит сказать прямо, а не представлять как нейтральный выбор между двумя равноценными вариантами. Если Вы покупаете один объект для собственного пользования и пользования Вашей семьёй, личное владение почти всегда проще, дешевле в обслуживании и дешевле при продаже. Каждое реальное преимущество компании относится к ситуации, отличной от Вашей.Этот вопрос возникает постоянно, обычно из-за распространённого в Чехии предположения, что компания может защищать от налогов так же, как иногда это происходит на родине. В Испании для одного дома для отдыха обычно происходит обратное. Вы платите тот же налог при покупке, дополнительный налог на собственное использование объекта и ряд ежегодных отчётных обязательств, о которых частному лицу никогда не приходится думать.
Что предполагаютКак на самом деле выглядят налоги
- Компания уменьшает налог при покупке недвижимости
- Нет. ITP или IVA плюс AJD, разовый налог при покупке, рассчитывается одинаково независимо от того, кто является покупателем, частное лицо или компания.
- Компания защищает недвижимость от включения в состав личного состояния
- Сами доли по-прежнему являются принадлежащим Вам активом, оцениваются на основе собственного баланса компании и по-прежнему учитываются для целей налога на состояние. О механизме см. специальное руководство по налогу на состояние.
- Собственное использование недвижимости через свою компанию является нейтральной с налоговой точки зрения схемой
- Как правило, нет. Если недвижимость принадлежит компании, а Вы или Ваша семья пользуетесь ею лично, схема рассматривается так, будто компания сдала её Вам в аренду по рыночной ставке, и этот условно начисленный доход от аренды облагается налогом.
Когда компания оправдывает затраты?
Есть четыре реальных случая, и их объединяет одно: ни один из них не связан с одним домом для отдыха. Компания создаёт реальную административную и финансовую нагрузку, и эта нагрузка окупается только тогда, когда объём деятельности достаточно велик, чтобы оправдать управление ею. Случаи наследования и ответственности ниже названы как реальные соображения, но не разобраны в цифрах, поскольку фактический механизм зависит от положений международных договоров и обстоятельств, которые невозможно урегулировать общим правилом.
- Настоящий портфель, а не один объектУ инвестора, владеющего несколькими объектами недвижимости в Испании для сдачи в аренду, а не одним домом для отдыха, больше реальных оснований использовать корпоративную структуру: общее администрирование, единая система счетов для нескольких активов и структура, позволяющая привлечь финансирование под весь портфель.
- Грамотное планирование наследования между поколениямиВ некоторых случаях передача долей в компании внутри семьи может быть проще, чем передача недвижимости, находящейся в прямой собственности. Но всё полностью зависит от конкретного договора между Испанией и Вашей страной проживания по вопросам наследования и налогообложения наследства, и этим вопросом должен заниматься специалист в обеих странах.
- Действующий бизнес, которому уже необходимо присутствие в ИспанииКомпания, которая действительно ведёт деятельность в Испании, например осуществляет арендный бизнес как свою основную деятельность, находится в ином налоговом положении, чем формальная компания, созданная исключительно для владения одним домом для отдыха.
- Разделение ответственности для более рискованного арендного бизнесаЕсли недвижимость сдаётся в коммерческую аренду в значительном масштабе и связана с реальными операционными рисками, некоторые владельцы рассматривают корпоративную структуру по причинам, связанным с ответственностью. Это реальное соображение. Но административные расходы необходимо честно сопоставить с риском, который хороший страховой полис уже может покрывать дешевле.
Обратите внимание, чего нет в этом списке: покупка одной квартиры для семейного отдыха и периодической сдачи в аренду. Это обычный случай, для которого часто без необходимости создают корпоративную структуру, хотя делать этого не следует.
Что и когда необходимо декларировать после того, как компания приобретёт недвижимость?
Три регулярных отчётных обязательства, и все они выполняются в один и тот же период года. После того как Real Decreto 609/2023 создал национальный Registro de Titularidades Reales, каждая испанская компания обязана раскрывать информацию о своём бенефициарном владельце, то есть о физическом лице, которое в конечном итоге владеет компанией или контролирует её. Это делается дважды: сначала в самом учредительном документе, а затем в приложении к ежегодной бухгалтерской отчётности, подаваемой каждый год в Registro Mercantil, торговый реестр. Это национальное требование, не связанное исключительно с недвижимостью, и оно применяется независимо от того, бездействует компания или активно ведёт деятельность.Кроме того, компания должна подавать ежегодную декларацию по Impuesto sobre Sociedades в национальное налоговое ведомство AEAT. Это требование действует даже в году, когда деятельность полностью отсутствует, что называется нулевой декларацией. Пропуск подачи не является безопасным вариантом. Чем дольше отсутствует обязательная декларация, тем больше растут штрафы. То же правило описано в налоговом руководстве этого сайта для нерезидентов применительно к ежегодной декларации физического лица.
| Янв | Фев | Мар | Апр | Май | Июн | Июл | Авг | Сен | Окт | Ноя | Дек | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Декларация по корпоративному налогу (Impuesto sobre Sociedades) | Июл | |||||||||||
| Годовая отчетность, представленная в Registro Mercantil | Июл | |||||||||||
| Раскрытие информации о бенефициарном владении (фактическое владение) | Июл |
- Декларация по корпоративному налогу (Impuesto sobre Sociedades)
- Срок подачи для компании с календарным годом истекает 25 июля. Нестандартный финансовый год меняет дату, поэтому уточните её у своего бухгалтера.
- Годовая отчетность, представленная в Registro Mercantil
- Подано вместе с налоговой декларацией или вскоре после нее.
- Раскрытие информации о бенефициарном владении (фактическое владение)
- Прилагается к подаче годовой отчетности, а также повторно при учреждении, если оно приходится на этот год.
Получение NIE каждого директора и оформление собственного испанского налогового номера компании до ее учреждения вместо обнаружения этого пробела у нотариуса является именно тем, чем занимается административная служба Arevont по вопросам NIE и администрирования при такой покупке.
Сколько стоит содержание компании помимо самой покупки?
Примерно 500 до 1 000 € в год только за администрирование неактивной компании, сверх налога при покупке, который такой же, как при покупке физическим лицом. Неактивная компания, владеющая недвижимостью и не ведущая иной деятельности, всё равно должна вести формальный бухгалтерский учёт, ежегодно подавать декларацию по корпоративному налогу и сдавать годовую отчётность в реестр. Это реальные регулярные расходы, которым нет эквивалента при личном владении недвижимостью, помимо обычных ежегодных расходов собственника, которые уже несёт каждый покупатель.Ежегодный сбор в размере 3 % от кадастровой стоимости является единственной цифрой, которую стоит указать точно, поскольку он пугает больше покупателей, чем должен. Он применяется только к компании, зарегистрированной в стране, которую Испания относит к несотрудничающим юрисдикциям, ранее называвшимся налоговыми убежищами. Ни Чехия, ни Польша не входят в этот список, поэтому обычно зарегистрированная чешская или польская компания, а также испанская SL, принадлежащая чешскому или польскому акционеру, не подпадает под этот сбор. Это важно чётко обозначить, поскольку опасения по этому поводу распространены, а реальный риск для покупателей, для которых написан этот сайт, практически равен нулю.
| Налог при покупке (ITP или IVA плюс AJD)Как при покупке на физлицо | Без экономии |
|---|---|
| Ежегодное администрирование неактивной компанииБухучёт, налоговая декларация, подача в реестр | 500 до 1 000 € |
| 3 % специальный сбор с кадастровой стоимостиТолько некооперативные юрисдикции, не Чехия и Польша | Не применимо |
| 25 % корпоративного налога на доход от арендыСравните со своей ставкой для нерезидента по тому же доходу | Зависит от аренды |
| Вместо этого владеть личноБез корпоративного уровня | 0 €, без доплаты |
Подойдет ли чешская или польская компания вместо учреждения испанской SL?Иностранная компания может владеть недвижимостью в Испании, и никаких ограничений по национальности для этого нет. На практике большинство покупателей, которым действительно нужна корпоративная структура, используют испанскую SL, поскольку именно с ней испанские банки, нотариусы и реестр работают изо дня в день. Иностранная компания добавляет собственный дополнительный уровень трансграничной отчетности ко всему описанному выше. Какой вариант действительно проще в вашей ситуации, следует обсудить с юристом, работающим в обеих юрисдикциях.
Что уточнить до выбора структуры компании
Это честный список вопросов, а не рекламный материал в пользу какого-либо варианта. Большинство покупателей, прочитав его, подтверждают, что ни один из этих пунктов к ним не относится, и покупают как физлица.- Действительно ли это один объект для личного и семейного использования?Если да, это обычный случай, и приведенный выше честный ответ применим: покупайте как физлицо. Это не означает, что компания незаконна или необычна, а лишь то, что в данном случае она увеличивает расходы без соответствующей выгоды.
- Уже владеете несколькими объектами недвижимости в Испании или планируете ими владеть?Для портфеля у административных расходов компании есть больше преимуществ, компенсирующих их. Даже в этом случае это не означает автоматически, что компания является правильным решением. Расчет все равно необходимо выполнить.
- Является ли наследование между поколениями реальной и близкой по времени проблемой?Это единственный случай, когда структура действительно может помочь, но только при надлежащей трансграничной консультации. Это не означает, что любая структура будет работать одинаково в рамках чешских или польских правил наследования. Это необходимо проверять отдельно.
- Находится ли недвижимость в стране, включенной Испанией в список некооперативных юрисдикций?Это единственная ситуация, в которой ежегодный сбор в размере 3 % вообще применяется. Для обычным образом учрежденной чешской или польской компании ответ отрицательный, и этот пункт к вам просто не применяется.
Лично или через компанию
Один и тот же объект, оформленный двумя способами. Для единственного дома для отдыха обычным ответом является правая колонка.| Через компанию | Лично | |
|---|---|---|
| Налог при завершении сделки | Одинаково: ITP или IVA плюс AJD, рассчитанные одинаково. | Одинаково: покупка лично тоже не дает экономии. |
| Личное использование объекта | Может повлечь начисление условной рыночной арендной платы, облагаемой как доход компании. | Такой проблемы нет: Вы просто владеете собственной недвижимостью и пользуетесь ею. |
| Ежегодная отчетность помимо самого объекта | Ежегодная декларация по корпоративному налогу, даже при нулевой деятельности, плюс годовая отчетность и раскрытие информации о бенефициарных владельцах. | Обычная ежегодная декларация нерезидента, уже рассмотренная в налоговых руководствах этого сайта, и ничего более. |
| Текущие расходы помимо объекта | примерно 500 до 1 000 € в год за базовое администрирование неактивной компании. | Никаких, кроме собственных расходов на владение объектом. |
| Последующая продажа | Либо продать объект через компанию, либо сами доли. Второй вариант представляет собой гораздо более сложную сделку и требует консультации профильных налоговых специалистов с обеих сторон. | Обычная продажа объекта, процесс которой уже описан в руководстве этого сайта по расходам на продажу и выходу из сделки. |
| Риск налога на имущество | Доли по-прежнему учитываются и оцениваются по балансу компании. | Сам объект учитывается. В руководстве по налогу на богатство указано, кого именно это касается. |
Что определяется общим правилом, а что только вашими собственными цифрами
Ставка корпоративного налога (25 %) и требование раскрытия информации о бенефициарном владельце являются установленными правилами, изученными по первоисточнику. Специальный сбор в размере 3 % и его применение к несотрудничающим юрисдикциям также подтверждены первоисточником (Ley IRNR, ст. 40-45). Прямой вывод о том, что он не применяется к обычно зарегистрированной чешской или польской компании, непосредственно следует из этой сферы применения. Оценка текущих расходов в размере примерно 500 до 1 000 € в год является рыночной оценкой, проверенной по двум источникам, а не официально опубликованной цифрой. Фактические расценки зависят от поставщика услуг.Ни одно общее правило не определяет, сэкономит ли компания деньги именно в Вашем случае. Это зависит от того, сдаете ли Вы объект вообще и по какой арендной плате, от Вашего личного налогового положения в стране проживания, а также от вопросов трансграничного наследования и применения соглашений, на которые действительно может ответить только налоговый консультант, работающий в обеих юрисдикциях. В обычном случае, когда речь идет об одном объекте, личном использовании с периодической сдачей в аренду, разумно исходить из того, что это не сэкономит Вам деньги. Именно структура через компанию должна обосновать собственные расходы.Здесь никто не выполняет описанный выше расчет. Юридическое сопровождение Arevont предусматривает привлечение независимого консультанта до того, как Вы внесете задаток за бронирование. Благодаря этому столь важное решение принимается на основе реальных цифр, а не чешской предпосылки, случайно оказавшейся здесь.
Часто задаваемые вопросы о покупке через компанию
- Не беспокоит ли меня налог 3 % без причины?
- Для обычно зарегистрированной чешской или польской компании почти наверняка да. Ежегодный сбор в размере 3 % применяется только к компании, зарегистрированной в стране, которую Испания относит к несотрудничающим юрисдикциям, а ни Чехия, ни Польша в этот список не входят. Это одно из самых распространённых необоснованных опасений по данной теме.
- Могу ли я продать доли компании вместо объекта?
- Да, иногда покупатели структурируют сделку таким образом, чтобы изменить порядок налогообложения. Это гораздо более сложная сделка, чем обычная продажа недвижимости. Она требует консультации профильных налоговых специалистов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Покупателю следует с осторожностью соглашаться на продажу долей вместо продажи объекта, не выяснив точно, какие обязательства связаны с долями.
- Позволяет ли владение объектом через компанию избежать испанского налога на богатство?
- Нет. Сами доли являются активом, принадлежащим Вам лично; их стоимость определяется по собственному балансу компании, и они учитываются так же, как объект в прямой собственности. В руководстве по налогу на богатство указано, кого именно это касается. Для большинства обычных покупателей это вообще никто, независимо от наличия компании.
- Что происходит с минимальным сроком аренды, если компания сдает объект в долгосрочную аренду?
- Он меняется. Минимальный срок по испанскому законодательству об аренде для арендодателя-компании составляет 7 лет, а не 5 лет, предоставляемых арендодателем-физлицом. В руководстве по арендуемой недвижимости это подробно описано. Это реальное и конкретное последствие, о котором стоит знать, прежде чем решать, как оформить объект, который Вы планируете сдавать в долгосрочную аренду.
