Guides

Глоссарий терминов при покупке недвижимости в Испании

Каждый приведенный ниже термин Вам действительно встретится: в объявлении, договоре, у нотариуса или в счете. Термины расположены в порядке процесса покупки, а не по алфавиту, поэтому список одновременно служит картой дальнейших шагов. Каждая статья содержит одно предложение, на которое Вы можете опереться, краткий контекст и ссылку на страницу с полным объяснением понятия.

Термины, которые встречаются при покупке: 34
этапы покупки, по которым они сгруппированы: 6
Термины, значение которых неочевидно: 6
Термины, которые остаются на испанском: 17

Как читать эту страницу

Читайте по порядку, и словарь превратится в карту покупки

Термины расположены в порядке их появления: от первого документа до счетов, которые Вы оплачиваете спустя годы. Ни один словарь на обоих языках не представляет их в таком порядке. Если Вы уже знаете нужное слово, воспользуйтесь списком ниже, чтобы перейти к нему. Если нет, начните сверху, и последовательность подскажет, где Вы находитесь.Each entry opens with one sentence that is the whole answer, then a short paragraph on when it comes up and what to watch, then a link to the page that goes into it properly. A few entries carry a warning, because Czech instinct about the Spanish version of the concept is actively misleading.

Кто действительно защищает Вас при покупке в Испании?

Вас защищает Ваш собственный юрист, а не нотариус. Именно это является главным отличием покупки в Испании от покупки практически в любой другой стране, поэтому первые четыре термина ниже имеют большее значение, чем можно предположить по их длине.

NIE[ny-eh]: NIE является испанским идентификационным номером иностранца, и без него Вы не сможете купить недвижимость, уплатить налог или подписать документы у нотариуса.Número de Identidad de Extranjero. Это не вид на жительство и не документ, делающий Вас резидентом. Это номер, под которым испанское государство регистрирует Вас. Вы сталкиваетесь с ним в самом начале, поскольку он необходим для оформления акта, уплаты налогов и заключения договоров на коммунальные услуги. Ваш юрист оформляет его по доверенности, поэтому Вам не нужно обращаться лично. Ошибка, которая приводит к потере времени, заключается в том, чтобы ждать до момента, когда дата подписания уже внесена в календарь.Как получить NIE
NIF: NIF является испанским налоговым идентификационным номером, используемым компаниями и гражданами Испании, и это не тот же документ, что NIE.Вы сталкиваетесь с NIF, если покупаете недвижимость через компанию или читаете договор, в котором она указана. В документе эти два названия могут выглядеть взаимозаменяемыми, но это не так: NIE идентифицирует иностранное физическое лицо, а NIF идентифицирует налогооблагаемую организацию. Особенно важно различать их, когда покупка оформляется через компанию. Примите это решение вместе с юристом и налоговым консультантом до подписания каких-либо документов, а не после.Покупка через компанию
notario: Notario присутствует при подписании и превращает сделку купли-продажи в публичный акт, но не проверяет, является ли приобретение разумным решением.Именно здесь большинство иностранных покупателей неправильно понимают испанскую систему. В Вашей стране нотариус может быть гарантом безопасности, а в Испании notario подтверждает личности, зачитывает акт вслух и фиксирует совершение сделки. Проверка права собственности, долгов, обременений и разрешений является обязанностью Вашего юриста, и никто другой не выполняет ее за Вас. Вы встречаетесь с notario один раз, при завершении сделки, и встреча проходит быстро, поскольку все уже было решено.Watch out. Испанский notario проверяет гораздо меньше, чем можно предположить по этому слову. Вас защищает Ваш юрист, а не нотариальная контора.Нотариус и подписание
gestoría[khes-to-REE-ah]: Gestoría является испанским агентством по оформлению документов, которое подает документы в государственные органы от Вашего имени; в большинстве стран нет прямого аналога такой службы.Это не юрист, не бухгалтер и не агент по недвижимости. Gestoría существует потому, что испанская администрация требует оформления большого количества документов. В рамках обычной услуги она занимается регистрациями, подачей документов, переоформлением автомобилей и налоговыми формами. Вероятнее всего, Вы столкнетесь с ней после получения ключей, когда потребуется подать форму в учреждение, принимающее документы только в определенном виде.NIE и административные вопросы
catastro: Catastro является испанским налоговым кадастром, в котором оценивается и описывается недвижимость; это иной реестр, не совпадающий с реестром прав собственности.В Испании ведутся два реестра одного и того же объекта, и их данные не всегда совпадают. Registro de la Propiedad указывает, кому принадлежит объект и какие обременения на нем зарегистрированы; catastro описывает, что это за объект и где он находится, а также определяет его налоговую стоимость. Ваш юрист изучает оба реестра, поскольку расхождение между ними, например в площади или границах, является одной из наиболее распространенных проблем при перепродаже старого объекта. Ваш счет IBI рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.Watch out. Один объект, два реестра. Чистая запись о праве собственности не означает, что кадастровые данные ей соответствуют.Кадастр недвижимости
Registro de la Propiedad: Registro de la Propiedad является официальным названием испанского земельного реестра, учреждения, ведущего записи о правах собственности.Вы увидите это название в документах, официальных ссылках и строке расходов на регистрацию в расчете затрат на покупку. Его стоит запомнить, поскольку запись в реестре является самым важным документом при покупке после самого акта: именно в ней окончательно фиксируется Ваше право собственности. Плата за регистрацию является одной из менее значительных затрат при покупке.Сколько стоит покупка
nota simple[NOH-ta SIM-ple]: Nota simple является обычной выпиской из испанского земельного реестра, в которой указано, кому принадлежит объект и какие обременения на нем зарегистрированы; это первый документ, который Ваш юрист изучает до того, как Вы что-либо оплатите.Она стоит недорого, быстро выдается, и запросить ее может любое лицо, имеющее законный интерес. Именно поэтому нельзя переводить деньги до того, как кто-либо изучит эту выписку. В ней указаны зарегистрированный собственник, описание объекта в реестре и обременения: ипотека, аресты, сервитуты и задолженность перед сообществом собственников, отмеченная по объекту. Вы сталкиваетесь с ней в самом начале юридической проверки, через несколько дней после выбора объекта и за несколько недель до завершения сделки. Важен не сам документ, а его дата. Выписка, полученная два месяца назад, описывает объект таким, каким он был два месяца назад. Полезной является только актуальная выписка.Watch out. Nota simple носит информационный характер и не подтверждает право собственности. Выпиской, имеющей юридическую силу, является certificación registral, и это не один и тот же документ.Что проверяет юрист

Какие слова в объявлении меняют то, что Вы на самом деле покупаете?

Наибольшее значение имеют два из них. Показатель площади в квадратных метрах, поскольку испанские объявления указывают несколько разных цифр и рекламируют наибольшую из них. И название жилого комплекса, поскольку связанное с ним сообщество собственников определяет Ваши ежемесячные расходы и возможность сдавать объект в аренду.

apartamento: Apartamento на этом побережье является квартирой в жилом комплексе с обслуживанием, поэтому это иной продукт, чем городская квартира в обычном многоквартирном доме.Квартира на побережье предполагает общие территории, бассейн, сообщество собственников, принимающее решения путем голосования, и ежемесячный взнос. Поэтому две квартиры одинаковой площади могут иметь совершенно разную стоимость и эксплуатационные особенности в зависимости от окружающей инфраструктуры. В испанских объявлениях для обозначения квартиры в городском доме также используется слово piso, поэтому при чтении портала стоит различать эти два термина.Квартиры на Коста-дель-Соль
urbanización: Urbanización является спланированным или закрытым жилым комплексом с общими территориями и объектами инфраструктуры.Большинство объектов, выставленных на продажу на этом побережье, находятся в таком комплексе. Urbanización определяет наличие бассейна, садов, охраны и парковки, размер ежемесячного взноса и, на практике, саму возможность краткосрочной аренды. Вы сталкиваетесь с этим термином, как только начинаете поиск, и именно комплекс сильнее влияет на условия жизни в объекте, чем его планировка.Взносы в сообщество собственников
segunda mano: Segunda mano является объектом, который продает существующий собственник, а не застройщик, что меняет налоги, договоры и порядок проверок.Весь характер покупки зависит от того, на какой стороне этой границы Вы находитесь. При перепродаже уплачивается налог на передачу собственности ITP, а не НДС, сделка оформляется частным договором о задатке, а проверки имеют исторический характер: кто является собственником, какие обременения зарегистрированы и что было построено без разрешения. Для нового объекта все три аспекта выглядят иначе.Вторичная недвижимость
obra nueva: Obra nueva является объектом, приобретаемым у застройщика, уже завершенным или находящимся в процессе строительства, и оплачиваемым поэтапно, а не единовременно.Новый объект представляет собой не только недвижимость, но и график платежей. Вы вносите резервный платеж, затем оплачиваете объект поэтапно в соответствии с этапами строительства, в течение периода до трех лет. Каждый платеж, внесенный до завершения строительства, должен быть обеспечен банковской гарантией, выданной на Ваше имя; именно эта гарантия, а не договор, позволяет вернуть Ваши деньги, если застройщик не выполнит обязательства.Новостройки на Коста-дель-Соль
metros construidos: В испанских объявлениях для одного и того же объекта указываются несколько разных показателей площади в квадратных метрах, причем рекламируемым обычно является наибольший из них.Площадь застройки, площадь участка и площадь террасы являются тремя разными показателями. В объявлении, где указана одна общая площадь, терраса часто уже включена во внутреннюю площадь. Вы сталкиваетесь с этим, как только начинаете сравнивать два объекта по цене за квадратный метр, поскольку именно такое сравнение эти показатели могут незаметно исказить. Уточните, какой вид площади указан, и сравнивайте внутреннюю площадь с внутренней площадью. Большая терраса является преимуществом, но не стоит столько же, сколько комната.Проверка объявления
solárium: Solárium является частной террасой на крыше квартиры, обычно доступной по собственной лестнице и обычно включаемой в рекламируемую площадь.Это одна из характеристик, которая действительно сохраняет свою ценность на этом побережье, и одна из причин, по которым квартира на верхнем этаже стоит дороже квартиры этажом ниже. Вы встретите это слово в объявлениях о пентхаусах и квартирах на верхних этажах. Проверьте два момента: является ли терраса законной частью Вашего объекта или общей крышей, которой Вам лишь разрешено пользоваться, и имелось ли разрешение на все построенные на ней элементы. Самовольная постройка на крыше станет Вашей проблемой после покупки.Самовольные пристройки
shortlist: Краткий список является небольшой подборкой объектов, прошедших проверку на соответствие Вашим действительным требованиям.Смысл краткого списка заключается в том, что из него исключено. Все, что не соответствовало реальной цене, уровню шума, ориентации, доступности пешком, правилам сообщества или атмосфере улицы в низкий сезон, уже удалено с указанием причины. Вы сталкиваетесь с ним на раннем этапе. Краткий список, содержащий все понравившиеся Вам объекты, на самом деле таковым не является. Это всего лишь результат поиска.Как мы ищем недвижимость
visita: Prohlídka является просмотром объекта, причем на этом побережье он включает осмотр улицы и жилого комплекса в той же мере, что и самого объекта.Просмотр, ограниченный только интерьером, не охватывает то, что определяет, будете ли Вы довольны владением объектом: ночной шум, возможность пешком добраться до нужных мест, солнечный свет на террасе в то время, когда Вы действительно будете ею пользоваться, и атмосферу места в феврале, а не в августе. Вы проводите просмотры во время поездки, организованной для посещения нескольких объектов, либо по видеосвязи, если пока не можете приехать.Поездки на просмотры

Какой документ действительно обязывает Вас совершить покупку?

Договор arras, а не акт у нотариуса. К моменту визита к нотариусу все уже решено, поэтому именно частный договор, подписанный несколькими неделями ранее, необходимо прочитать дважды.

contrato de reserva: Contrato de reserva снимает объект с рынка на короткий срок в обмен на небольшой платеж.Это первый документ, который Вы подписываете, и единственный платеж, осуществляемый вне системы гарантий. Именно поэтому сумма должна быть небольшой, а в договоре должно быть четко указано, при каких обстоятельствах деньги возвращаются. Вы сталкиваетесь с этим документом в момент принятия решения, часто под давлением времени, что является наихудшим моментом для первого прочтения договора.Резервирование
señal: Señal, или задаток, является крупным платежом, который следует за резервированием и обязывает обе стороны совершить сделку купли-продажи.При перепродаже он обычно составляет около десятой части цены, иногда больше, и является самой крупной суммой, переводимой до завершения сделки. Вы сталкиваетесь с ним через несколько недель после резервирования, после того как Ваш юрист завершит проверку. Изучите условия договора о последствиях отказа любой из сторон, поскольку именно этот пункт, а не размер платежа, имеет значение.Watch out. Это задаток, а не часть оплаты, внесенная в счет будущего платежа. Испанская практика предусматривает в договоре последствия для стороны, нарушившей договоренность.Договор купли-продажи
arras[AH-ras]: Contrato de arras является частным договором о задатке, используемым при перепродаже. Покупатель и продавец подписывают его до обращения к нотариусу, и в нем устанавливается штраф, если любая из сторон отменяет сделку.Именно этот документ действительно связывает стороны сделки; нотариальный акт является его формальным исполнением. В нем указываются цена, дата завершения сделки, включенные в нее элементы, порядок обращения с задатком и последствия для обеих сторон. Вы сталкиваетесь с ним после юридической проверки и до завершения сделки. Пункт о расторжении сделки следует прочитать дважды.Watch out. Arras не является возвращаемым платежом за резервирование. В зависимости от согласованного вида задатка отказ может стоить покупателю внесенного задатка, а продавцу привести к необходимости вернуть двойную сумму.Договор купли-продажи
escritura pública: Escritura pública de compraventa является нотариально удостоверенным актом купли-продажи, документом, который передает Вам право собственности.Вы сталкиваетесь с ним один раз, при завершении сделки, когда оплачиваете остаток суммы и получаете ключи. Все его условия уже были согласованы в предыдущих договорах, поэтому само подписание проходит быстро. Ваша копия escritura после регистрации является подтверждением того, что объект принадлежит Вам.Передача ключей
cheque bancario[CHEH-keh ban-KAH-ryo]: Cheque bancario является банковским чеком, выписанным с Вашего испанского счета; именно таким способом остаток покупной цены часто передается у нотариуса.Он используется потому, что к моменту встречи у нотариуса деньги должны находиться в полном объеме и быть доступными, а не оставаться в процессе перевода. Вы сталкиваетесь с этим в дни перед завершением сделки, когда Ваш юрист или банк оформляет чек на основании зачисленных средств. Для Вас важен вопрос сроков: деньги должны находиться на счете и быть окончательно зачислены до оформления чека. В день сделки средства уже не могут поступить.Обмен крон на евро

Какие налоги Вы уплачиваете, зависит от одного обстоятельства: кто продает объект

Новостройка от застройщика облагается IVA и AJD. При перепродаже от собственника вместо них уплачивается ITP. Именно это различие объясняет большую часть разницы между согласованной ценой и суммой, которая Вам действительно потребуется.

IVA: IVA является испанским НДС, и для совершенно нового жилья он составляет 10 % от покупной цены.Это относится к новостройке, приобретённой у застройщика, и является крупнейшим отдельным расходом сверх цены. Вы оплачиваете его при завершении сделки через своего юриста вместе с остальными налогами. К перепродаже этот налог не применяется: вместо него уплачивается налог на передачу собственности. Именно эта разница объясняет, почему общая стоимость покупки новостройки заметно выше, чем объекта вторичного рынка.Сколько стоит покупка
AJD: AJD - испанский гербовый сбор за подписанный акт, небольшая доля от цены. В Андалусии он уплачивается вместе с IVA при покупке новостройки.Actos Jurídicos Documentados. В разбивке расходов на новостройку он всегда указывается вместе с IVA и никогда не сочетается с налогом на передачу собственности при перепродаже. Вы оплачиваете его при завершении сделки через своего юриста. Вы увидите его только отдельной строкой, а не как предмет выбора: здесь выбирать нечего. Этот термин включён в глоссарий, потому что он присутствует в каждом расчёте расходов на новостройку под аббревиатурой, которая сама по себе ничего не объясняет.Налоги и сборы
ITP: ITP - налог на передачу собственности, уплачиваемый при покупке объекта вторичного рынка. В Андалусии он составляет 7 % от цены.Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Это аналог IVA при покупке объекта вторичного рынка и причина, по которой завершение такой покупки обходится дешевле, чем приобретение новостройки. Вы оплачиваете его при завершении сделки через своего юриста. Важно знать заранее: налог не всегда рассчитывается исходя из согласованной цены. В Испании также существует справочная стоимость объекта, и если она выше, налог рассчитывается по ней.Налоги и сборы
valor de referencia[ba-LOR deh reh-feh-REN-thya]: Valor de referencia - это справочная стоимость, установленная Испанией для объекта недвижимости. Налог на передачу собственности при перепродаже рассчитывается исходя из неё, если она выше уплаченной Вами цены.Этот механизм существует, чтобы не допустить декларирования покупок по цене ниже их реальной стоимости. На практике для добросовестного покупателя это означает, что сумма налога не всегда соответствует цене. Ваш юрист проверяет этот показатель до завершения сделки, чтобы Вы могли правильно рассчитать налог. Это наиболее распространённая причина, по которой сумма налога при покупке объекта вторичного рынка оказывается выше, чем покупатель ожидал, ориентируясь только на цену покупки.Налоги и сборы

Что должно произойти между завершением строительства и моментом, когда объект юридически станет Вашим?

Лицензия, проверка и гарантия. Муниципалитет должен подтвердить, что в здании разрешено проживать, дефекты необходимо зафиксировать до подписания документов, а не предъявлять претензии после, и на конструкцию распространяется десятилетняя гарантия, которая не покрывает отделочные работы.

entrega de llaves: Завершение сделки - это день, когда оплачивается остаток суммы, подписывается акт и объект становится Вашим. При покупке новостройки эта дата может измениться.При перепродаже дата согласовывается в договоре и обычно остаётся неизменной. При покупке новостройки она зависит от завершения строительства и получения лицензии, а застройщики нередко нарушают сроки. Вы воспринимаете её как крайний срок, от которого рассчитываются все остальные действия, поэтому деньги планируют перечислить раньше, чем они понадобятся. При покупке новостройки внимательно проверьте, что говорится в договоре о задержке, поскольку Ваши сроки и сроки застройщика указаны в разных документах.Задержка завершения
licencia de primera ocupación[lee-THEN-thya deh pree-MEH-ra o-koo-pa-THYON]: Licencia de primera ocupación - это лицензия на первое заселение, необходимая новостройке до начала законного проживания и подключения коммунальных услуг.Её выдаёт муниципалитет, подтверждая, что здание завершено в соответствии с разрешением. При покупке новостройки Вы сталкиваетесь с ней на этапе передачи объекта. Если лицензии нет, это серьёзная проблема, а не формальность: без неё Вы не сможете обычным образом заключить договоры на коммунальные услуги, а юридический статус объекта останется нерешённым.Передача ключей
snagging: Snagging - это проверка готовой новостройки на наличие дефектов и незавершённых работ с составлением списка для передачи застройщику и устранения недостатков.Испанская строительная отрасль также использует английское слово, поэтому Вы услышите его на объекте. С этим процессом Вы столкнётесь в дни, предшествующие передаче объекта, и именно сроки имеют решающее значение: список, составленный до подписания, имеет гораздо больший вес, чем жалоба после. Проследите, чтобы список был составлен письменно, датирован и подтверждён. Устное обещание что-либо исправить не является документальным подтверждением.Snagging и приёмка
Seguro Decenal[seh-GOO-ro deh-theh-NAL]: Seguro Decenal - обязательная десятилетняя страховка, покрывающая конструктивные дефекты нового здания.Испанское строительное законодательство требует её наличия. Она относится к зданию, а не к Вам, поэтому переходит к следующему владельцу. Вы увидите её в документации застройщика. Она особенно важна, если серьёзная проблема возникнет через несколько лет после получения ключей. Страховка покрывает не всё: десятилетнее покрытие распространяется на разрушение конструкций. Косметические дефекты и отделочные работы имеют значительно более короткие гарантийные сроки.Дефекты строительства

Какие обязательства начинаются в месяц получения ключей?

IBI для муниципалитета, взнос в сообщество собственников и испанская налоговая декларация, независимо от того, будете ли Вы когда-либо сдавать объект в аренду. Лицензия на аренду является четвёртым требованием, если аренда входит в Ваши планы, и не выдаётся автоматически.

IBI: IBI - ежегодный испанский налог на недвижимость, который собственник уплачивает муниципалитету.Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Его взимает муниципалитет, а сумма различается в разных населённых пунктах. Это один из небольших расходов, связанных с владением недвижимостью здесь. Впервые Вы столкнётесь с ним за полный первый год владения. Важно знать до покупки: задолженность по IBI сохраняется за объектом. Ваш юрист проверяет её и погашает до завершения сделки.Ежегодные расходы
comunidad de propietarios: Comunidad de propietarios - это сообщество собственников, которое управляет общими частями жилого комплекса и устанавливает ежемесячный взнос.Оно принимает решения о бассейне, садах, безопасности, обслуживании и, на практике, о том, разрешена ли в здании краткосрочная аренда. Вы сталкиваетесь с ним с месяца перехода права собственности: через взнос и участие в собраниях. Взнос чаще всего удивляет покупателей, поскольку взимается независимо от того, находитесь ли Вы в стране.Watch out. Comunidad - это не просто пассивный эксплуатационный сбор. Это юридическое лицо, принимающее решения голосованием. С апреля 2025 года большинство в три пятых может ограничить или запретить краткосрочную аренду в Вашем здании.Взносы в сообщество собственников
Modelo 210: Modelo 210 - испанская налоговая форма, которую подаёт собственник-нерезидент. Она обязательна даже в том случае, если объект никогда не сдаётся в аренду.Она охватывает условный доход, который Испания предполагает у собственника-нерезидента лишь в силу доступности объекта для его использования. При наличии аренды она также охватывает доход от неё. Вы столкнётесь с этой обязанностью в год после покупки, и большинство собственников узнают о ней поздно. Именно поэтому термин включён в этот глоссарий. Это декларация, а не решение: важно помнить о её существовании и обеспечить её своевременную подачу.Налог нерезидента
VUT: VUT - андалусская лицензия на туристическую аренду. Без неё объект нельзя законно сдавать отдыхающим.Vivienda de Uso Turístico. Возможность её получения зависит от объекта, муниципалитета и собственных правил сообщества. Поэтому ответ относится к конкретной квартире, а не ко всему региону. Если Вы покупаете объект для последующей аренды, проверьте это до покупки, на этапе бронирования, а не обнаруживайте проблему после сделки. Утверждение в объявлении о доступности лицензии - это заявление, которое необходимо проверить, а не установленный факт.Краткосрочная аренда
okupas[o-KOO-pas]: Okupas - сквоттеры. В Испании это слово используется почти как имя собственное для обозначения явления, а не просто как описание людей.Именно этот риск иностранные покупатели упоминают чаще всего, и его стоит отделять от сообщений в СМИ. Он сосредоточен в определённых типах объектов и конкретных ситуациях. Обычные меры защиты включают постоянное присутствие, сигнализацию, организованное управление комплексом и страховку, действительно покрывающую такой риск. Вы встречаете это слово до покупки, в новостях. Практически полезно выяснять, каков риск для конкретного объекта, а не в общем.Okupas и риски
plusvalía[ploos-ba-LEE-ah]: Plusvalía - муниципальный налог на увеличение стоимости земли, на которой расположен объект. Это расход продавца, а не покупателя.Вы столкнётесь с ним при продаже, вместе с другими расходами при выходе из инвестиции и удержанием налога с нерезидента. Этот термин включён в глоссарий, поскольку покупателю, планирующему владеть объектом недолго, необходимо знать, что продажа облагается собственными налогами. Сумма устанавливается муниципалитетом, а не определяется Вашей расчётной прибылью. Если Вы планируете продать объект через два или три года, учтите этот расход до покупки, а не после.Продажа и расходы при выходе

Where to go next

Не можете найти нужное слово или прочитать документ, который находится перед Вами?

Send it over and you get the answer about your document rather than a general definition. This list covers the vocabulary of a normal purchase, and a contract, a listing or a registry extract will always contain something a glossary cannot anticipate.

Looking at a specific property?

Send us the property