После передачи объекта обнаружен дефект: кто отвечает и до каких пор
За 30 секунд
На испанскую новостройку распространяются три отдельных гарантийных срока: один год на отделку, три года на инженерные системы и десять лет на конструкцию. За каждый из них отвечает свой круг участников строительства. Десятилетнее покрытие обеспечивается обязательным страхованием и сохраняется, даже если застройщик прекратит деятельность. На вторичную недвижимость всё это не распространяется. Для неё предусмотрено только требование в связи со скрытыми дефектами в течение шести месяцев.
Вся защита, предусмотренная для новостройки, в одном обзоре
О «гарантии на новостройку» говорят так, будто это единое понятие с одним сроком действия. На самом деле это пять отдельных механизмов. Они защищают от разных рисков, и обязательства по ним несут разные стороны. Только некоторые из них сохраняются после прекращения деятельности компании, построившей объект. На этой странице весь комплекс представлен в одном месте со ссылкой на страницу, где подробно объясняется каждый механизм.
Передача объекта10 лет
- Отделка1 год
- Пригодность жилья3 года
- Конструкция10 лет
- Скрытые дефекты вторичной недвижимости6 месяцев
- 6 месяцев
- Полный срок для вторичной недвижимости, показанный в том же масштабе
| Слой | Срок действия | Что защищает и кто отвечает |
|---|---|---|
| Банковская гарантия (aval bancario) | С момента первого платежа за объект на этапе строительства до передачи объекта. | Ваши деньги, а не здание. Покрываются все суммы, выплаченные застройщику до завершения сделки, включая налоги и предусмотренные законом проценты. Они возвращаются Вам, если объект так и не будет передан. Обязательство несёт банк или страховая компания, но не сам застройщик. |
| Передача объекта и список дефектов | Один день: подписание у нотариуса. От этой даты отсчитывается каждый срок ниже. | Само по себе ничего, и именно поэтому это важно. Согласованный в этот день список дефектов служит доказательством, которое спустя несколько месяцев используется для обоснования годовой гарантии. Застройщик обязан устранить указанные в нём недостатки. |
| 1 год, дефекты отделки | Год после завершения сделки. | Отделочные работы: покраска, укладка плитки, установка элементов и любые косметические или поверхностные недостатки готовой работы. Ответственность несёт только подрядчик. |
| 3 года, дефекты жилья | Три года после завершения сделки. | Сантехника, электрика, изоляция, гидроизоляция: неисправности, из-за которых объект не соответствует базовым требованиям пригодности для проживания. Ответственность несёт подрядчик, а на практике также тот установщик, который допустил неисправность. |
| 10 лет, конструктивные дефекты | Десять лет с завершения сделки. | Фундаменты, опоры, балки, плиты перекрытий, несущие стены. Застройщик, архитектор, технический специалист по надзору за объектом и строитель, совместно и солидарно, если невозможно установить, кто именно стал причиной. |
| Seguro decenal | Те же десять лет, но это не зависит от того, продолжает ли кто-либо вести деятельность. | Обязательное страхование, обеспечивающее десятилетнюю гарантию на конструктивные элементы. Требование предъявляется страховщику, а не строителю, поэтому оно сохраняет силу, даже если компания закрылась, объединилась с другой или стала неплатежеспособной. Оно связано со зданием и переходит к следующему владельцу. |
Кто отвечает, если после заселения что-то выйдет из строя?
Привычное краткое изложение: десять лет для конструкции, три года для инженерных систем и один год для отделки. Оно указывает срок действия каждой гарантии, но редко объясняет, к кому обращаться, если что-то из этих категорий выйдет из строя. И ответ не всегда один и тот же.
| 1 годДефекты выполнения работ | 3 годаДефекты пригодности жилья | 10 летКонструктивные дефекты | |
|---|---|---|---|
| Что покрывается | Отделочные работы: покраска, облицовка, установка элементов | Сантехника, электрика, теплоизоляция, гидроизоляция | Фундаменты, опоры, балки, несущие стены |
| Кто отвечает | Только строитель | Строитель и соответствующий установщик | Все участники строительства, совместно и солидарно |
| Гарантии | Покрытие | Кто отвечает |
|---|---|---|
| 1 год, дефекты отделки | Отделка и отделочные элементы: покраска, облицовка, установка элементов, а также любые косметические или поверхностные дефекты выполненных работ. | Только строитель. Это самый узкий и краткосрочный из трёх видов ответственности. |
| 3 года, дефекты жилья | Конструктивные элементы или инженерные системы, неисправность которых означает, что объект больше не соответствует основным требованиям пригодности для жилья: сантехника, электрика, теплоизоляция, гидроизоляция. | Строитель и, на практике, тот установщик или субподрядчик, который выполнял конкретную неисправную работу. |
| 10 лет, конструктивные дефекты | Фундаменты, опоры, балки, плиты перекрытий, несущие стены и другие конструктивные элементы: повреждения, угрожающие механической прочности и устойчивости здания. | Все участники строительства: застройщик, архитектор, технический специалист по надзору за объектом и строитель, совместно и солидарно, если невозможно установить, кто именно стал причиной. |
Нужно ли мне точно установить, кто из четырёх участников стал причиной конструктивного дефекта, прежде чем предъявлять требование?Нет, именно для этого и существует правило солидарной ответственности. Если действительно невозможно возложить причину на одного участника или если в возникновении проблемы участвовали несколько лиц, Вы можете предъявить требование на всю сумму любому одному из них. Обычно это застройщик, поскольку его, как правило, проще всего установить и привлечь к ответственности. Затем они самостоятельно распределяют ответственность между собой.
Что произойдёт, если строитель или застройщик исчезнет к тому моменту, когда Вы обратитесь к нему?
Seguro Decenal представляет собой обязательное десятилетнее страхование, покрывающее конструктивные дефекты нового здания. Его наличие требуется испанским строительным законодательством. Страхование связано со зданием, а не с Вами, поэтому оно переходит к следующему владельцу. На практике это особенно важно: страховое покрытие существует потому, что конструктивный дефект может проявиться спустя много времени после того, как небольшая строительная компания закрылась, объединилась с другой или просто прекратила деятельность. Гарантия, зависящая от существования этой компании, оказалась бы бесполезной именно тогда, когда она нужнее всего.Технический орган под названием Organismo de Control Técnico (OCT) должен проверить проект до того, как страховщик выдаст такое покрытие. Его участие является обязательным по закону для зданий, предназначенных преимущественно для жилья. Для покупателя важно не само участие OCT, с которым Вам, скорее всего, не придётся напрямую взаимодействовать. Важно то, что его одобрение является условием существования страхового полиса. Поэтому следует убедиться в наличии полиса, а не просто предполагать его наличие на основании того, что здание завершено и продано.
- Был ли объект преимущественно предназначен для жилья?What it grantsOrganismo de Control Técnico должен проверить проектIf noМожет применяться узкое исключение для самостоятельного строительства. Подтвердите это у юриста.
- Одобрил ли OCT проект до завершения сделки?What it grantsСтраховщик может выдать обязательное десятилетнее покрытиеIf noНет акта приемки, нет страхового покрытия. Перед покупкой стоит убедиться, что он существует.
- Действует ли десятилетний полис и указано ли в нем здание?What it grantsТребование по конструктивным дефектам предъявляется страховщику, а не застройщикуIf noБез него требование будет некому предъявить, если первоначальная компания прекратила существование.
Требование по этой страховке предъявляется страховщику, а не первоначальному застройщику. Это во многом аналогично требованию по платежной гарантии, которое предъявляется банку, а не неплатежеспособному застройщику. Если застройщик отдельно прошел официальную процедуру несостоятельности по причинам, не связанным с этим, это не влияет на требование по гарантии конструктивных дефектов, предъявленное спустя годы десятилетнему страховщику. Это два совершенно разных обязательства, за которые отвечают совершенно разные компании.Проверка наличия и действительности этого полиса до покупки, а не после появления дефекта, как раз входит в техническую инспекцию Arevont.
Рассматриваете покупку объекта на вторичном рынке? Что остается при отсутствии гарантии?
Все это не относится к объекту на вторичном рынке, на который не распространяется предусмотренная законом гарантия такого вида. Вместо этого покупатель получает гораздо более узкое право: предъявить продавцу требование в связи со скрытым дефектом (vicio oculto), существовавшим на момент продажи, о котором продавец знал и который скрыл. На сайте этот срок всегда описывался как «короткий», но без указания его продолжительности. Он составляет шесть месяцев с даты передачи объекта и является строгим пресекательным сроком caducidad, а не обычным сроком исковой давности. В отличие от большинства требований, его нельзя приостановить или возобновить официальной претензией. Поэтому этот срок гораздо менее снисходителен, чем может показаться.
Срок сдачи5 лет (обычный срок исковой давности)
- Срок требования по скрытым дефектам6 месяцев
- 6 месяцев
- Строгий срок caducidad. Его нельзя приостановить официальной претензией
| Требование | Что это значит для Вас | Откуда это следует |
|---|---|---|
| Дефект должен быть серьезным, скрытым и существовавшим ранее | Серьезный дефект, который нельзя было обнаружить при разумной проверке до покупки и который уже существовал на момент продажи, а не возник позднее. | Гражданский кодекс, ст. 1484 |
| Вы выбираете одно из двух средств защиты | Расторгнуть договор купли-продажи полностью (acción redhibitoria) либо сохранить объект и потребовать соразмерного снижения цены (acción quanti minoris). | Гражданский кодекс, ст. 1486 |
| Срок составляет шесть месяцев с момента передачи | Строгий пресекательный срок, а не общий пятилетний срок исковой давности, применимый к большинству других договорных требований, причем его нельзя прервать направлением официальной претензии. | Гражданский кодекс, ст. 1490 |
Что собрать сразу после обнаружения дефекта
Четыре пункта, которые нужно собрать быстро. Два из трех сроков отсчитываются с момента появления дефекта или передачи объекта, а не с того момента, когда Вы приступите к действиям.| Собрать | Зачем | Как выглядит слабая доказательная база |
|---|---|---|
| Письменная запись с датой, фиксирующая момент первого обнаружения дефекта | Двухлетний срок для требования по LOE и шестимесячный срок для объекта на вторичном рынке отсчитываются от конкретной даты. Отсутствие даты обнаружения ослабляет доказательство именно того факта, от которого зависит Ваше требование. | Полагаться на память о примерном времени, когда что-либо было впервые замечено. |
| Независимое техническое заключение о причине и вероятной категории дефекта | От того, является ли трещина косметическим дефектом, проблемой пригодности для проживания или действительно конструктивным дефектом, зависит, какая гарантия применяется, каков срок и к какой стороне предъявляется требование. | Определять категорию по тому, насколько тревожно выглядит дефект, а не на основании профессиональной оценки. |
| В отношении новостройки: подтверждение наличия и актуальности десятилетнего страхового полиса | Именно на такой случай подаётся требование о возмещении ущерба конструкции, если первоначальный застройщик больше не ведёт деятельность. | Отсутствие сведений о полисе или предположение, что «он должен существовать», поскольку здание было законно введено в эксплуатацию. |
| В отношении объекта вторичной недвижимости: доказательства того, что продавец действительно знал | Для требования о возмещении ущерба из-за скрытых недостатков необходимо доказать, что продавец знал о дефекте и скрыл его, а не просто то, что дефект существовал. | Требование, основанное лишь на предположении «он должен был знать», без каких-либо подтверждающих доказательств. |
Гарантия конструкции новостройки против требования о скрытых недостатках объекта вторичной недвижимости
В обоих случаях в конечном счёте выплачивается возмещение за реальную серьёзную проблему, но порядок его получения совершенно разный.| Вторичная недвижимость (скрытые недостатки) | Новостройка (гарантия LOE) | |
|---|---|---|
| Правовые основания | Гражданский кодекс, ст. 1484-1490. | Закон 38/1999 (LOE), ст. 17-19. |
| Срок | Шесть месяцев с момента передачи объекта, строгий пресекательный срок, который нельзя приостановить. | До десяти лет, с двухлетним сроком для предъявления требования после выявления конкретного ущерба. |
| Что необходимо доказать | Что дефект существовал на момент продажи, был серьёзным и скрытым, а продавец знал о нём и скрыл его. | Что ущерб относится к одной из трёх установленных категорий и требование предъявлено в пределах соответствующего срока. |
| К кому можно предъявить требование, если первоначальная сторона больше не существует | Как правило, ни к кому. Это личное требование непосредственно к продавцу. | Обязательной страховой компании по десятилетней гарантии за конструктивные элементы, независимо от того, продолжает ли застройщик деятельность. |
Здесь изложена правовая база, а не вывод относительно конкретного дефекта в Вашем объекте.
Это действующее испанское законодательство по состоянию на август 2026 года, основанное непосредственно на LOE и Código Civil, а не на предположениях из обычных кратких описаний этих гарантий. Это общая информация, а не оценка конкретного дефекта. Вопросы о том, относится ли конкретная трещина, протечка или неисправность к одному гарантийному уровню, а не к другому, и действительно ли продавец знал о чём-либо и скрыл это при продаже объекта вторичной недвижимости, являются техническими и фактическими. На них применительно к Вашему объекту отвечают независимый эксперт и юрист. Определить это абстрактно невозможно.Мы не выдаём десятилетнюю страховку и не являемся стороной по Вашей гарантии или требованию. Наши услуги snagging и технической инспекции направлены на выявление и документирование дефектов в наиболее важные моменты: до подписания документов на новостройку и до покупки объекта вторичной недвижимости. На этом этапе устранение большинства описанных выше проблем обходится значительно дешевле, чем впоследствии.
Наиболее часто задаваемые вопросы о строительных дефектах
- Нужен ли мне юрист, чтобы предъявить требование по десятилетней страховке, или я могу самостоятельно обратиться к страховщику?
- Вы можете напрямую обратиться к страховщику, однако юрист или независимый технический эксперт значительно усиливает такое требование, поскольку страховщику необходима чёткая техническая основа для отнесения ущерба к конструктивным, а не к менее серьёзным категориям. Во всех случаях, кроме незначительных и очевидных, стоимость такого экспертного заключения обычно невелика по сравнению с суммой требования о возмещении конструктивного ущерба.
- Если я купил новостройку и десятилетняя гарантия конструкции ещё не истекла, имеет ли значение, что я не являюсь первоначальным покупателем?
- Нет. Десятилетняя страховка относится к самому зданию, а не к лицу, которое приобрело его первым. Поэтому последующий собственник, купивший объект в течение первоначального десятилетнего периода, получает такое же покрытие на оставшийся срок. Это особенно важно подтвердить при покупке достаточно новой вторичной недвижимости, которая всё ещё находится в пределах первоначального десятилетнего периода, поскольку такая гарантия является реальным передаваемым активом объекта.
- Если в объекте вторичной недвижимости обнаружен дефект, о котором предыдущий собственник просто не знал, рассматривается ли он так же, как дефект, намеренно скрытый собственником?
- Нет, и в этом заключается главная сложность требования о возмещении ущерба из-за скрытых недостатков. Продавец отвечает только за дефект, о котором он действительно знал и который скрыл, но не за дефект, существовавший без его ведома. Это реальное и существенное право, однако доказать, что было известно другому человеку, гораздо сложнее, чем указать на установленный законом гарантийный срок. Именно поэтому инспекция перед покупкой имеет большее значение при приобретении объекта вторичной недвижимости, чем новостройки.
