Ипотека в Испании: как на самом деле работает рынок
За 30 секунд
Покупателю-нерезиденту на Коста-дель-Соль следует рассчитывать на кредитование в размере 60-70 % от стоимости объекта. Это означает, что 30-40 % цены нужно оплатить наличными, а сверху добавить ~9 % - ~13 % расходов. С 2019 года банк обязан предоставить Вам FEIN и FiAE до того, как Вы сможете что-либо подписать.
FEIN: Европейская стандартизированная информационная формаСтандартизированный лист предложения по кредиту, Ley 5/2019
- Процентная ставка
- Фиксированная X,X % / Переменная Euribor + X,X %
- Общая годовая стоимость (TAE)
- X,X %
- Связанные продукты
- Страхование жилья, страхование жизни...
- Период на размышление
- минимум 10 дней
- Процентная ставка. Ставка и ее тип, фиксированная или переменная, представлены в едином стандартном формате. Это позволяет сравнивать два предложения построчно.
- Общая годовая стоимость (TAE). Общая стоимость за весь срок кредита, включая комиссии, а не только указанную ставку.
- Связанные продукты. Связанные продукты, которые формально снижают ставку, но добавляют собственные расходы. Проверьте, действительно ли они необязательны.
- Период на размышление. Минимальный срок уведомления до подписания, отсчитываемый со дня получения FEIN.
Какую долю кредита к стоимости недвижимости публикует рынок для иностранного покупателя?
От 50 до 60 % и до 80 %. В основном именно Ваше гражданство, а не страна проживания, определяет Ваше положение. Далее описано, как в целом работает испанская ипотека для иностранного покупателя: что публикует рынок, какую информацию банк обязан Вам предоставить по закону и на каких этапах рассмотрение заявки из Чехии или Польши замедляется.Банки по всему рынку относятся к гражданам ЕС более благоприятно. Несколько источников указывают, что покупатели из ЕС, являющиеся нерезидентами, иногда могут получить финансирование в размере 70 до 80 процентов, если недвижимость действительно предназначена для основного места жительства, а не для отдыха. Граждане стран, не входящих в ЕС, чаще получают 50 до 60 % или меньше, независимо от уровня дохода. Причина в том, что банк учитывает дополнительные сложности взыскания кредита с лица, находящегося за пределами правовой системы ЕС, а не оценивает финансовое положение заявителя.
50 %80 %
- Не гражданин ЕС, любой объект50 до 60 %
- Гражданин ЕС-нерезидент, второе жильё60 до 70 %
- Гражданин ЕС, фактическое основное место жительства (в некоторых банках)От 70 до 80 %
Ваш индивидуальный показатель зависит от банка, Вашего дохода, имеющихся обязательств и самой недвижимости. Рыночный диапазон не может сообщить Вам это.
Рассчитать
500.000 €
470.000 €
94 % от покупной цены. Банк выдаёт кредит исходя из своей оценки, а не из цены.50 %
Если Ваш доход не связан с евро, планируйте примерно половину суммы.3 %
Ориентировочно. Ставки меняются.20 лет
Ежемесячный платёж
1.303 €
Сумма ипотеки235.000 €
Собственные средства265.000 €
Расходы при покупке (новостройка)64.839 €
Вам потребуется329.839 €
Собственные средства и расходы при покупке. За весь срок ипотеки Вы выплатите 312.793 € за 20 лет.Результат является ориентировочным. Фактическая сумма кредита зависит от собственной оценки банком Ваших доходов и стоимости недвижимости.
Предпочитаете получать это на электронную почту?
Никаких обязательств. Мы никогда не продаем Ваши данные.
Что такое FEIN и FiAE и почему банк обязан их Вам предоставить?
Два стандартизированных документа, которые передаются до подписания любых документов, начиная с принятия Ley 5/2019 (LCCI, закона об ипотечных кредитных договорах). Испанский банк не может просто предоставить Вам ипотечный акт в день завершения сделки. Сначала он обязан предоставить Вам FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Это стандартизированный европейский информационный лист, в котором изложены реальные условия кредита. Банк также обязан предоставить FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Это лист предупреждений, указывающий на всё необычное в конкретном предложении, например на оговорку о минимальной ставке или валютный риск.После этого у Вас есть минимум 10 дней для изучения обоих документов, прежде чем Вы сможете что-либо подписать. До завершения сделки Вы участвуете в бесплатном нотариальном акте, acta notarial previa, в рамках которого нотариус подтверждает, что Вы получили документы и поняли их содержание. Ипотека не может быть законно подписана без этого акта. Данная защита применяется к нерезиденту так же, как к резиденту Испании. Закон не делает исключений для иностранного покупателя. Однако документы предоставляются на испанском языке, и именно их изучение с юристом, который работает на Вас, а не на банк, делает срок уведомления действительно полезным.
До подписания
- Предложение готовоFEIN и FiAE выданыСтандартизированные условия и лист предупреждений, переданные в первую очередь.
- Минимум 10 днейПериод на размышлениеВремя изучить оба документа, желательно с Вашим собственным юристом.
- До завершения сделкиActa notarial previaБесплатный нотариальный акт, подтверждающий, что Вы получили документы и поняли их содержание.
- При завершении сделкиИпотечный акт подписанОдновременно с самой продажей в этот момент перечисляются денежные средства.
Юридическая координация Arevont обеспечивает проверку Вашим юристом соответствия FEIN датам, указанным в договоре купли-продажи, до подписания любых документов. Благодаря этому проблема со сроками ипотеки может выявиться, пока ещё есть время принять меры, а не за столом у нотариуса.
Защищает ли Ley 5/2019 нерезидента так же, как она защищает резидента Испании?Да, сам закон не проводит различий по признаку резидентства. На практике FEIN и FiAE предоставляются на испанском языке в сроки, установленные самим банком. Поэтому именно проверка этих документов работающим в Ваших интересах юристом в течение срока уведомления превращает эту правовую защиту в инструмент, которым Вы можете воспользоваться.
Фиксированная или плавающая ставка и что изменилось с наступлением 2026 года?
Фиксированная ставка на 20 лет в настоящее время составляет примерно 3,8 до 5,2 % для заявителей как из ЕС, так и из стран, не входящих в ЕС, согласно проверенным источникам. Переменная ставка обычно рассчитывается как Euribor плюс маржа в размере 1,5 до 2,5 процентного пункта, поэтому её фактическая стоимость меняется вместе с Euribor, а не остаётся фиксированной.С наступлением 2026 года несколько банков сократили предложения с полностью фиксированной ставкой выше примерно 500.000 € и вместо них ввели продукты со смешанной ставкой: фиксированный период, обычно три года, после которого ставка меняется на плавающую на оставшийся срок. Если Вы финансируете сумму выше этого порога, чётко уточните, является ли представленное Вам предложение действительно фиксированным на весь срок или это смешанный продукт. После третьего года они ведут себя совершенно по-разному.
Что предполагаютЧто делает рынок в 2026 году
- Фиксированная ставка означает одинаковый ежемесячный платёж в течение всего срока кредита
- Только если это действительно фиксированный продукт на весь срок. Предложение со смешанной ставкой предусматривает фиксированную ставку в начальный период, обычно три года, а затем плавающую. Это совершенно другой продукт под тем же названием.
- Плавающая ставка просто рискованнее, а фиксированная просто безопаснее
- Плавающая ставка рассчитывается как Euribor плюс маржа, поэтому её стоимость меняется вместе с общим рынком, а не с решением самого банка. Зависит ли это от большего риска по сравнению с фиксированной ставкой, зависит от ожидаемого движения Euribor в течение срока Вашего кредита. Это вопрос к специалисту, который организует Ваше финансирование, а не факт, который может установить любое общее руководство.
Данные о ставках представляют собой проверенный по трём источникам срез на август 2026 года, а не актуальную ленту. Прежде чем считать какое-либо указанное здесь число предложением, уточните текущие цены у брокера.
Что проверить перед подписанием FEIN
FEIN является действительно важным документом. Именно по нему стоит проверить следующие три пункта, а не полагаться только на содержание предварительного разговора.- Является ли предложение действительно фиксированной ставкой или продуктом со смешанной ставкойИх рекламируют похожим образом, но после окончания первоначального фиксированного периода они ведут себя совершенно по-разному. Это особенно важно для сумм свыше примерно 500.000 €, поскольку в преддверии 2026 года несколько банков перестали предлагать полностью фиксированные ставки. Плохим признаком является устное описание ставки как «фиксированной», если сам FEIN не подтверждает ее фиксированный характер на весь срок.
- Что FiAE отмечает как необычное в этом конкретном предложенииИменно для указания отдельно от общих условий FEIN таких особенностей, как оговорка о минимальной ставке, валютное условие или штраф за досрочное погашение, применяемый только к этому предложению, и существует FiAE. Плохим признаком является предложение, в котором полностью отсутствует FiAE, или предложение, по которому Вам не предоставили установленный минимум 10 дней для изучения документов до подписания.
- Нужны ли для Ваших документов апостиль, присяжный перевод или и то и другоеПредположение, что достаточно обычного перевода, является самой распространенной причиной, по которой рассмотрение документов из Чехии или Польши остается незавершенным в течение нескольких недель. Плохим признаком является ситуация, когда документ принимают в одном учреждении и отклоняют в другом, поскольку он был переведен, но не апостилирован, или наоборот.
Что публикует рынок и чего он не может Вам обещать
Ley 5/2019 и система FEIN/FiAE изучены по первоисточнику (BOE-A-2019-3814) и представляют собой действующее право, а не рыночную оценку. Диапазоны отношения суммы кредита к стоимости объекта и текущие значения ставок относятся к другому типу утверждений. Мы сопоставили их в трех обзорах рынка за 2026 год на английском языке, которые согласуются друг с другом в описании состояния рынка. Однако ни один из этих обзоров не является первичным нормативным текстом, ставки меняются, и ни один из них не представляет собой персональное предложение для Вас. Рассматривайте эти цифры как данные, публикуемые рынком в настоящее время. Прежде чем полагаться на них, уточните свой показатель у брокера и учитывайте, что цифры устареют через несколько месяцев, а не лет.Ничто из этого не говорит о том, какое предложение получите именно Вы, и не организует знакомство с брокером. Этим занимается ипотечный сервис Arevont. Он существует потому, что честный ответ на вопрос «что я получу» зависит от Вашего дохода, текущих обязательств, возраста, валюты, в которой Вы получаете доход, и конкретного банка, а не от среднего показателя по рынку.
Самые распространенные вопросы об ипотеке в Испании
- Является ли FEIN тем же самым, что и ипотечное предложение?
- Это стандартизированное описание предложения, а не отдельный этап одобрения. После того как банк готов предоставить кредит, в FEIN излагаются условия конкретного предложения в предусмотренном законом формате. После этого у Вас есть как минимум десять дней на его изучение, прежде чем Вы сможете что-либо подписать у нотариуса.
- Могу ли я получить полностью фиксированную ставку свыше 500.000 €?
- Иногда, но в преддверии 2026 года несколько банков перестали предлагать полностью фиксированную на весь срок ставку для сумм выше примерно этого уровня и вместо этого перешли на продукты со смешанной ставкой: фиксированной в течение первоначального периода, обычно трех лет, а затем переменной. Уточните, какой именно вариант Вам предлагают, поскольку после окончания фиксированного периода продукт со смешанной ставкой ведет себя совершенно иначе.
- Почему статус апостиля и перевода важнее моего дохода?
- Он не важнее. Это просто непривычный, но не сложный этап, а именно непривычные этапы незаметно добавляют недели. Даже высокий доход, подтвержденный в непризнанном формате, должен пройти этап апостилирования и присяжного перевода, прежде чем испанский специалист сможет принять его во внимание.
- Говорят ли эти цифры о том, какое предложение я получу?
- Нет, и они не предназначены для этого. Они описывают рынок и законодательство. Предложение для Вас будет зависеть от Вашего дохода, обязательств, возраста, валюты и конкретного банка. Именно для этого предназначены ипотечный сервис Arevont и его проверка финансовой реализуемости.
