Банковские гарантии при покупке объектов в новостройке: что они должны покрывать и как их проверить
За 30 секунд
Каждый платеж, который вы вносите испанскому застройщику до завершения строительства, должен быть покрыт банковской гарантией или страховым полисом. Эта гарантия должна быть выдана индивидуально на ваше имя на полную сумму, включая налог, а также предусмотренные законом проценты. Если в представленном вам документе это не указано, он не является гарантией, предусмотренной законом.
Банковская гарантия / страховкаГарантия авансовых платежей, LOE, дополнительное первое положение
- Бенефициар
- ИМЯ ФАМИЛИЯ
- Гарантируемая сумма
- XX.XXX € + IVA
- Организация-эмитент
- Банк / страховщик X, уполномоченный
- Проценты
- По закону, с каждого платежа
- Предполагаемая дата передачи
- [ пусто ]
- Бенефициар. В документе должны быть указаны именно вы, а не объект строительства в целом.
- Гарантируемая сумма. Полная сумма внесённого аванса, включая уже уплаченный с него налог.
- Организация-эмитент. Документ выдаётся уполномоченным банком или страховщиком, но не самим застройщиком.
- Проценты. Предусмотренные законом проценты, начисляемые с даты каждого платежа до запланированной даты передачи.
- Предполагаемая дата передачи. Проблемный случай: гарантию без указанной даты передачи нельзя сопоставить с датой завершения сделки по вашему договору.
Что застройщик обязан предоставить вам по закону?
Конкретный документ с конкретным содержанием, предоставленный вам в определённый момент, а не просто обещание в договоре. Его должен выдать уполномоченный банк или страховщик, но не сам застройщик. В документе должны быть указаны именно вы и конкретно внесённые вами платежи, а не коллективный полис на весь объект строительства. Документ должен покрывать полную сумму, уплаченную вами к этому моменту, включая уже уплаченный с неё налог, а также предусмотренные законом проценты с даты каждого платежа до планируемой даты передачи. Вы получаете его при подписании договора купли-продажи, до начала поэтапных платежей.Право на предъявление требования возникает, если строительство не началось либо не было завершено и передано к дате, указанной в договоре. Ley 20/2015 усилил это правило после того, как финансовый кризис 2008 года показал, насколько часто прежнее правило 1968 года (Ley 57/1968) на практике не применялось.
От чего защищает гарантия?
Два ошибочных предположения ведут в противоположных направлениях. Один покупатель считает, что гарантия покрывает меньше, чем на самом деле. Другой полагает, что она покрывает больше.
What buyers assumeЧто на самом деле покрывает гарантия
- Гарантия выплачивает средства только в случае банкротства застройщика
- Она также выплачивает средства, если застройщик просто задерживает исполнение. Если завершение сделки выходит за дату, указанную в Вашем договоре, та же гарантия позволяет Вам вернуть уплаченную сумму с законными процентами, не дожидаясь выяснения, завершит ли застройщик проект в итоге.
- Гарантия, упомянутая в брошюре, является той, которая меня защищает
- Вас действительно защищает только документ, в котором указаны Ваши имя и фамилия, а также конкретные суммы Ваших платежей. Общее заявление о том, что «проект гарантирован банком», является рекламной формулировкой, а не юридической гарантией, пока индивидуальный сертификат не окажется у Вас на руках.
- Получив сертификат, я автоматически защищён гарантией в отношении каждого последующего платежа
- Сертификат следует обновлять или переоформлять при каждом новом платеже, чтобы в нём указывалась новая сумма. Устаревший сертификат, который больше не соответствует фактически уплаченной Вами сумме, создаёт пробел в защите. Обнаружьте это до следующего платежа, а не после него.
- Задаток также покрывается этой системой
- Нет. Вы вносите задаток до появления какой-либо гарантии, поэтому он полностью находится за пределами этой системы. Именно поэтому сумма задатка должна быть небольшой, а договор бронирования должен содержать отдельное чёткое условие о возврате средств.
Что добавляют «законные проценты» к возврату средств?Это установленная законом процентная ставка, начисляемая на Ваши деньги за время их удержания. Её рассчитывают с даты уплаты каждого взноса до даты использования гарантии. Она нужна для того, чтобы при возврате денег после неудачного проекта Вы получили не просто ту же сумму в евро, без компенсации за прошедшее время. Это не премиальная выплата. Она компенсирует задержку, а не разочарование.
Как проверить гарантию за пять минут?
Четыре пункта, которые нужно проверить в самом документе, а не по тому, что Вам о нём сообщили. Если отсутствует хотя бы один из них, сообщите об этом до отправки следующего платежа, а не после.
- Наименование и разрешение эмитентаБанк или страховая компания, имеющие разрешение выдавать гарантии такого рода в Испании, а не собственный документ застройщика.
- Ваше имя и точная суммаСертификат должен быть оформлен на Ваше имя и соответствовать фактически уплаченной к настоящему моменту сумме, а не округлённой или общей цифре.
- Плановая дата передачиОна должна соответствовать дате завершения сделки в Вашем договоре купли-продажи. На это несоответствие следует обратить внимание до внесения дальнейших платежей.
- Подтверждение перед каждым новым поэтапным платежомГарантию необходимо обновить для покрытия новой суммы до отправки платежа, а не после. Если Вас просят сначала заплатить, обещая, что «документы будут позже», это сигнал остановиться.
Где система даёт сбой на практике?
Не в самом законе. Закон сформулирован конкретно и проверяется с 2015 года. Система даёт сбой, когда никто не проверяет документы на соответствие требованиям закона.
- Считать незащищённымВ сертификате указан проект, а не ВыЭто самый распространённый пробел. Такой документ подтверждает наличие гарантий для проекта в целом, но не содержит Вашего имени и конкретных сумм Ваших платежей. Это не индивидуальный сертификат, который требует закон.What to do insteadСчитайте его отсутствующим, пока его не заменят документом с указанием Вашего имени.
- Считать незащищённымНовый взнос требуют до обновления сертификатаНа практике этот конкретный платёж не защищён, пока документы не будут приведены в соответствие.What to do insteadУбедитесь, что сертификат покрывает платёж ДО его отправки, а не после.
- Требует уточненияГарантию платежа путают с гарантией на конструктивные элементыЭта гарантия защищает Ваши ДЕНЬГИ до завершения сделки. Она полностью отделена от гарантий сроком 10 лет на конструкции, 3 года на инженерные системы и 1 год на отделочные работы, которые действуют ПОСЛЕ того, как Вы станете собственником недвижимости, в соответствии со статьями 17 и 18 того же закона.What to do insteadРазделяйте эти два риска. Несостоявшийся проект и дефект готовой недвижимости предполагают разные способы защиты.
Проверенная гарантия и предполагаемая гарантия
Закон одинаков в обоих случаях. Разница лишь в том, проверил ли кто-нибудь, действительно ли документ содержит требуемые законом сведения.| Непроверенная гарантия | Проверенная гарантия | |
|---|---|---|
| Кого она называет | Неизвестно, пока кто-нибудь не прочитает документ. В нём может быть в общем указан проект. | Вы лично подтвердили это непосредственно в документе. |
| Что покрывается | Считалось соответствующим на основании слов застройщика, а не содержания документа. | Подтверждено соответствие фактически внесённым Вами на текущий момент платежам, включая налог. |
| При задержке завершения сделки | Спор о том, действительно ли существующая гарантия распространяется на Вашу ситуацию. | Чёткий проверенный порядок возврата каждого уплаченного евро с законными процентами. |
| Цена ошибки | Потенциально вся внесённая сумма, обнаруженная только тогда, когда она понадобится. | Время на проверку документа перед каждым платежом. |
Закон надёжен. Но документы всё равно нужно проверить
Это действующее испанское законодательство по состоянию на август 2026 года, изученное по консолидированному тексту LOE с учётом изменений, внесённых Ley 20/2015. Это общая информация, а не проверка конкретной гарантии, относящейся к интересующему Вас объекту. Соответствует ли конкретный документ этим требованиям, должен определить Ваш юрист, изучив данный сертификат, а не страницу с общим описанием законодательства.Здесь намеренно рассматривается только один узкий вопрос: гарантия платежей при покупке новостройки. Три связанные темы рассматриваются отдельно в собственных руководствах. Страница о защите денежных средств описывает оба варианта покупки, новостройки и вторичную недвижимость, и показывает, где находятся деньги в каждом случае. На странице о счёте юриста-клиента подробно рассматривается механизм для вторичной недвижимости. На странице о строительных дефектах описывается отдельная структурная гарантия, начинающая действовать после того, как Вы станете собственником. До перечисления любого поэтапного платежа Ваш юрист должен проверить точную формулировку гарантии применительно к Вашему объекту. Никакое общее ознакомление с информацией не заменяет эту проверку.
Часто задаваемые вопросы о банковских гарантиях
- Покрывает ли гарантия налог, который я уже уплатил с каждого взноса, или только основную сумму?
- Закон требует, чтобы гарантия покрывала всю уплаченную сумму, включая уплаченный на тот момент налог, а не только основную сумму взноса. Если гарантия, судя по всему, покрывает только основную сумму без налога, она не соответствует требованиям закона. Поднимите этот вопрос до внесения каких-либо дальнейших платежей.
- Могу ли я попросить показать гарантию до подписания частного договора купли-продажи, а не после?
- Вам следует это сделать. Закон требует, чтобы застройщик передал документ о гарантии при подписании договора. Однако ничто не мешает Вашему юристу заранее изучить проект или образец формулировки в рамках юридической проверки до подписания. Увидеть документ впервые на встрече для подписания договора означает ознакомиться с ним позже, чем необходимо.
- Является ли банковская гарантия тем же, что и страхование от того же риска?
- Закон допускает любой из двух вариантов: совместную банковскую гарантию (aval bancario) или страховой полис (seguro de caución), причём оба обеспечивают один и тот же результат. Оба варианта приемлемы, если они выданы уполномоченной организацией, оформлены на Ваше имя лично и покрывают всю уплаченную сумму плюс законные проценты. Важнее не название документа, а соответствие этим четырём требованиям.
- Что произойдёт, если застройщик станет неплатёжеспособным, а не просто задержит исполнение?
- Действующая индивидуальная гарантия не зависит от платёжеспособности самого застройщика. Банк или страховщик выплатит средства независимо от того, что произойдёт при неплатёжеспособности. Любая сумма, не покрытая гарантией, становится обычным требованием и включается в очередь после требований других кредиторов. Полные сведения о неплатёжеспособности застройщика рассматриваются отдельно на специальной странице.
