Сколько стоит купить недвижимость в Испании: новостройка и вторичная недвижимость
За 30 секунд
Закладывайте примерно 13 % сверх цены для новостройки и примерно 9 % сверх цены для вторичного жилья. Сюда входят налог, услуги нотариуса, регистрация и услуги адвоката. Разница между двумя показателями почти полностью обусловлена налогом.
| Новостройка | Вторичная недвижимость | |
|---|---|---|
| Налог11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Нотариус и реестр | 1.500 € | 1.500 € |
| Юрист~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE и переводы | 150 € | 150 € |
| Смена коммунальных услуг | 600 € | 600 € |
| Итого сверху | 63.250 € | 42.250 € |
Из чего складываются дополнительные 8-13 процентов?
Шесть статей расходов, и только две из них являются налогами. Остальное составляют нотариус, запись в реестре недвижимости, юрист, NIE и переводы, а также переоформление договоров на коммунальные услуги на Ваше имя. Все шесть применимы и к новостройке, и к вторичной недвижимости. Меняется только налоговая статья.IVA - это испанский НДС, и для совершенно нового жилья он составляет 10 % от покупной цены. Это большая из двух налоговых статей для новостройки. Более подробное объяснение того, почему он применяется и на какую сумму вместо этого рассчитывается налог на вторичную недвижимость, приведено на странице о налогах.
| Статья | Новостройка от застройщика | Вторичная недвижимость от частного владельца |
|---|---|---|
| Налог | 10 % IVA, испанский НДС, плюс 1,2 % AJD, гербовый сбор за подписанный договор, в Андалусии - всего 11,2 %. | 7 % ITP, налог на передачу собственности, рассчитывается исходя из большей из двух величин: согласованной Вами цены или официальной кадастровой стоимости недвижимости. |
| Нотариус и реестр недвижимости | Примерно 1.000-1.700 € вместе при цене 350.000-500.000 € и примерно 1.400-2.200 € при цене 1.000.000 €, согласно официальным тарифным шкалам. Сумма постепенно увеличивается вместе с ценой, но не линейно. | Тот же тариф. Нотариус и реестр недвижимости не взимают разные суммы за вторичную недвижимость. |
| Юрист | Около 1 % от цены, включая НДС, за независимую юридическую проверку и завершение сделки. | Та же сумма. Это единственная статья, которая является рыночной комиссией, а не фиксированной государственной ставкой. Именно по ней Ваш собственный юрист должен письменно сообщить Вам расценки до того, как Вы заключите с ним договор. |
| NIE и переводы | Около 150 €, фиксированная сумма, а не процент от цены. | Та же фиксированная сумма. |
| Перенос и подключение услуг | Около 600 € за оформление на Ваше имя воды, электричества и, при необходимости, интернет-соединения. | Та же сумма, хотя поставщик может вообще ничего не взимать за простую смену владельца договора. См. пояснение «Без прикрас» ниже. |
Во что это выливается при трёх реальных ценах?
Сам по себе процент скрывает изменение отдельных расходов. Ниже приведена та же таблица с расчётом для 350.000 €, 500.000 € и 1.000.000 € для обоих вариантов. Процент немного снижается с ростом цены. Это объясняется тем, что три из шести статей расходов, а именно нотариус и реестр недвижимости, минимальный гонорар юриста, NIE и переводы, а также переоформление коммунальных услуг, не растут пропорционально цене.
- 350.000 €Новостройка: всего 394.950 €, сверху 12,8 %. Вторичная недвижимость: всего 380.250 €, сверху 8,6 %.
- 500.000 €Новостройка: всего 563.250 €, сверху 12,7 %. Вторичная недвижимость: всего 542.250 €, сверху 8,5 %.
- 1.000.000 €Новостройка: всего 1.124.750 €, сверху 12,5 %. Вторичная недвижимость: всего 1.082.750 €, сверху 8,3 %.
Эти три итоговые суммы являются опубликованными самим сайтом значениями, актуальными на август 2026 года. Та же таблица представлена в калькуляторе расходов на главной странице. В расчётах не учтены необычные обстоятельства: пониженная налоговая ставка, неожиданное отличие официальной кадастровой стоимости или сложная вместо стандартной структура владения. Если Ваша ситуация не является стандартной, итоговая сумма изменится. Именно поэтому приведённый ниже контрольный список предусматривает получение письменного расчёта, а не опубликованного диапазона.
Когда наступает срок оплаты каждого из них?
В три или четыре отдельных момента, а не в один, причём порядок различается для каждого варианта. При покупке вторичной недвижимости большая часть суммы выплачивается при завершении сделки. Сначала вносится небольшой резервный задаток, затем остальная часть задатка по договору arras, пока проводится юридическая проверка, а затем в один день у нотариуса выплачиваются налог, сборы и оставшаяся часть цены. При покупке новостройки та же общая сумма распределяется на весь период строительства в виде поэтапных платежей, которые могут продолжаться два года и более, прежде чем появятся ключи.Планирование только по итоговой сумме часто приводит к неприятным сюрпризам, поскольку именно этой суммы не должно хватить на Вашем банковском счёте в каждую конкретную дату. Важно, сколько денежных средств Вам потребуется иметь в наличии в каждый срок, а ипотека помогает покрыть их не в равной степени. Ею гораздо легче покрыть окончательный остаток, чем поэтапный платёж, внесённый за два года до завершения сделки. Единственный платёж, который устроен одинаково в обоих вариантах, - резервный задаток, и именно этот платёж полностью находится вне системы гарантий.
Вторичная недвижимость
- БронированиеЗадатокНебольшая сумма вне системы гарантий.
- Договор arrasОстаток за вычетом задаткаЮридическая проверка идёт параллельно.
- Завершение сделкиНалог, сборы и оставшаяся часть ценыITP, нотариус, реестр, юрист и остаток суммы, в основном одновременно.
Новостройка
- БронированиеЗадатокТа же небольшая сумма, те же правила.
- Во время строительстваПоэтапная оплатаКаждый платеж покрывается банковской гарантией до наступления срока оплаты.
- Завершение сделкиIVA, AJD, сборы и окончательный остатокОплачивается только в конце.
What buyers assumeКогда наступает срок каждого платежа
- Вся дополнительная сумма уплачивается при завершении сделки
- Задаток за бронирование уплачивается первым и не входит в общую систему гарантий и налогов. Это небольшая сумма, уплачиваемая за снятие объекта с продажи; она возвращается на условиях, указанных в договоре бронирования. В руководстве по банковским гарантиям объясняется, что именно защищает эту сумму, а что нет.
- Новостройка оплачивается так же, как объект вторичной недвижимости
- При покупке объекта вторичной недвижимости обычно уплачиваются один налог на переход права собственности и один набор сборов, всё при завершении сделки или примерно в этот момент. При покупке новостройки значительные суммы распределяются на поэтапные платежи в период строительства. Каждый платеж должен быть обеспечен банковской гарантией до наступления срока оплаты, а налог и остаток суммы уплачиваются только в конце. В руководстве по защите денежных средств описан полный путь каждого евро.
- Гонорар юриста уплачивается авансом
- Обычно он уплачивается одновременно с завершением сделки, после окончания юридической проверки и принятия решения о покупке. Попросите предоставить эту информацию в письменном виде до привлечения специалиста. Это единственная позиция в приведённой выше таблице, которая является рыночной платой, а не государственной ставкой.
Что следует подтвердить письменно до того, как полагаться на указанную сумму?
Четыре пункта, все в письменном виде и доступные до принятия Вами каких-либо обязательств. Процентная ставка в руководстве является ориентиром для планирования. Она примерно показывает размер суммы, чего достаточно для сравнения вариантов, но недостаточно для подписания договора. Реальную сумму определяют собственная референсная стоимость объекта, письменный расчёт гонорара от юриста, которого Вы действительно нанимаете, график платежей застройщика с приложенным текстом о гарантии, а также расчёт расходов на нотариуса и регистрацию, составленный для Вашего ценового диапазона, а не скопированный из другого диапазона.Причина запросить всё письменно не в недоверии. Устную сумму невозможно впоследствии проверить по выставленному Вам счёту. У каждого из четырёх пунктов есть характерный неудовлетворительный ответ, и услышать такой ответ полезнее, чем просто узнать сумму. Неудовлетворительные ответы таковы: никто не проверял референсную стоимость, указана округлённая сумма без расшифровки, представлен график платежей без подтверждающего его гарантийного документа или приведена сумма за нотариуса, скопированная из другого ценового диапазона. Любой из этих ответов означает, что расчёт, на который Вы опираетесь, на самом деле ещё не был подготовлен.
| Запросить | Что это показывает | Как выглядит плохой ответ |
|---|---|---|
| Значение valor de referencia объекта | Будет ли налог на переход права собственности при покупке вторичной недвижимости рассчитан исходя из согласованной Вами цены или из более высокой официальной референсной стоимости. Полный порядок расчёта приведён на странице о налогах. | Никто не проверял его или заверил Вас, что «обычно это не проблема». |
| Письменный расчёт гонорара юриста | Фактический процент для Вашей конкретной цены и ситуации, с разбивкой, до привлечения специалиста. | Округлённая сумма без расшифровки, сообщённая устно. |
| График платежей застройщика и текст гарантии, только для новостройки | Когда наступает срок каждого поэтапного платежа и что именно его покрывает. См. руководство по банковским гарантиям. | График без приложенного гарантийного документа. |
| Расчёт расходов на нотариуса и регистрацию для Вашего ценового диапазона | Единственная позиция в этой таблице, которая изменяется ступенчато, а не плавно вместе с ценой. | Сумма из другого ценового диапазона, перенесённая без проверки. |
Что покупатели могут упустить в этой цифре?
Три обстоятельства удивляют иностранных покупателей чаще всего, и все три связаны со сроками, а не с арифметикой. Каждое из них легко и недорого проверить до принятия обязательств, но дорого обнаружить после завершения сделки. Поэтому их стоит перечислить отдельно от приведённых выше процентных ставок.
- ДорогоНикто не проверил valor de referencia объектаВ Испании налог на переход права собственности при покупке вторичной недвижимости рассчитывается исходя из большей из двух величин: согласованной Вами цены или официальной референсной стоимости. Если референсная стоимость выше, сумма налога превышает 7 % фактически уплаченной Вами цены.What to do insteadПопросите предоставить референсную стоимость в письменном виде до принятия обязательств. В руководстве по налогам описаны порядок расчёта и источник информации.
- ДорогоБюджет новостройки рассчитан так, будто вся сумма уплачивается в концеПоэтапные платежи в период строительства обычно требуют наличия 20 до 40 % цены наличными ещё до получения ключей, сверх уже учтённого выше налога. Ипотека обычно не покрывает эти платежи так же, как покрывает окончательный остаток.What to do insteadПолучите график платежей до внесения задатка и точно проверьте, что покрывает Ваше финансирование и когда.
- Можно избежатьПлан перевезти деньги на покупку наличнымиПеремещение через границу наличных средств на сумму свыше 10.000 € требует подачи испанской таможенной декларации до поездки. Это отдельное требование, не связанное с вопросами банка о происхождении средств.What to do insteadПеречислите сумму банковским переводом или подайте декларацию до вылета. Порядок подачи декларации рассматривается в руководстве по налогам.
Одна покупка, два способа завершения сделки
Два действительно разных пути к получению ключей от одного и того же объекта, причем процентная ставка налога является наименьшим из различий между ними.| Новостройка | Вторичная недвижимость | |
|---|---|---|
| Налог сверх цены | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), фиксированная ставка, без вопроса о референсной стоимости. | 7 % ITP, но расчет производится исходя из большей величины: цены или референсной стоимости. Подробнее см. на странице о налогах. |
| Когда нужно платить | Поэтапно, по мере строительства. Каждый этап до оплаты покрывается банковской гарантией. | Как правило, при завершении сделки или близко к нему, одним или двумя платежами. |
| Собственные средства до получения ипотеки | Часто 20-40 % цены, поскольку финансирование редко покрывает платежи на этапах до завершения сделки. | Обычно только задаток и сборы, а ипотека может покрыть большую часть полной суммы. |
| От бронирования до ключей | Примерно от двух месяцев до трех лет, в зависимости от этапа строительства на момент бронирования. | Примерно от одного до трех месяцев. |
| Что защищает деньги в период ожидания | Защищенный строительный счет и индивидуальная банковская гарантия. Подробнее см. в руководстве по защите денежных средств. | Отдельный клиентский счет юриста, средства с которого перечисляются у нотариуса. |
Расчетная сумма, а не ваш счет
Эти ставки действуют по состоянию на август 2026 года и взяты непосредственно из налогового законодательства Andalusia, а не скопированы из чешского блога. Они применяются к стандартной покупке физическим лицом. Это не персональная налоговая консультация. Кроме того, Andalusia не охватывает всю Испанию: объект в другом автономном сообществе может облагаться по другой ставке ITP или AJD, поскольку обе ставки устанавливаются на региональном уровне.Один из пунктов в таблице выше для некоторых покупателей оказывается меньше, чем кажется. С 12 февраля 2026 года поставщик не может взимать никакую плату за простую смену владельца в договоре на электроснабжение в соответствии с Real Decreto 88/2026. Указанные выше 600 € за переоформление коммунальных услуг являются совокупной осторожной оценкой расходов на воду, электричество и интернет. Фактический счет может оказаться ниже.Ни один опубликованный диапазон не позволит рассчитать точную сумму именно для вас. На странице о налогах подробнее объясняется, почему налоговая составляющая может меняться, а на странице о ежегодных расходах рассматриваются все платежи, возникающие с месяца после завершения сделки. По обоим вопросам юрист должен сверить информацию с вашими фактическими документами, а не с опубликованным диапазоном.
Часто задаваемые вопросы о расходах при покупке
- Почему некоторые источники указывают расходы от 10 до 16 %, а не от 8 до 13 %?
- Разные источники учитывают разные статьи расходов. Некоторые включают полный год расходов на владение (IBI, взносы на содержание общего имущества) в понятие «расходы при покупке». Из-за этого диапазон становится шире, а разовая и регулярная расходы смешиваются. В приведенных выше диапазонах учитывается только то, что вы платите для завершения самой покупки. Поэтому диапазон уже и, как мы считаем, полезнее для планирования расходов именно на сделку.
- Составляют ли 13 % или 9 % точную сумму для моей конкретной цены?
- Нет, и три разобранных выше примера показывают почему. Процент немного снижается по мере роста цены, поскольку несколько из шести статей почти не меняются вместе с ценой. Используйте диапазон как расчетную сумму, а приведенный выше список проверок поможет превратить его в точную цифру для одного объекта.
- Можно ли включить часть этой дополнительной суммы в ипотеку?
- Частично, и это зависит от конкретной статьи. Размер испанской ипотеки определяется на основе собственной оценки объекта банком, а не цены с добавлением расходов. Поэтому указанные выше налоги и сборы обычно оплачиваются из собственных средств, а не финансируются ипотекой. Некоторые покупатели включают часть этой суммы в более крупный кредит, обеспеченный другим активом. Это вопрос выбора способа финансирования, который следует обсуждать с ипотечным специалистом, а не вопрос расходов при покупке.
- Применимы ли эти суммы также к земельному участку или коммерческому помещению?
- Нет. Все приведённые здесь цифры относятся к покупке жилой недвижимости. На земельный участок или коммерческую недвижимость распространяется IVA в размере 21 %, а не 10 %, и порядок применения ITP к земельному участку отличается от порядка для готового жилья. Если Вы покупаете именно такую недвижимость, эти цифры использовать нельзя.
