Продажа недвижимости в Испании: налоги и расходы на продажу
За 30 секунд
Продажа нерезидентом означает три отдельных платежа. Покупатель удерживает 3 % цены при завершении сделки. Налог на Ваш фактический прирост капитала составляет фиксированные 19 %. Муниципальный налог plusvalía также подлежит уплате и по закону может быть возложен на покупателя, если продавец является нерезидентом.
| Цена продажи | 500.000 € |
|---|---|
| Удержание при завершении сделки3 % от цены | 15.000 € |
| Налог на прирост капитала19 % от фактической прибыли | Рассчитывается после подачи |
| plusvalía municipalДо 30 % от прироста стоимости земли | Рассчитывается после подачи |
Какие существуют три отдельных платежа и почему их путают?
Каждая продажа нерезидентом включает одни и те же три платежа, причём каждый регулируется отдельным правилом и имеет собственный срок. Самая распространённая ошибка заключается в том, что удержание 3 % путают с налогом 19 %. Удержание является АВАНСОМ, а не налогом. Эти суммы редко совпадают.
| Оплата | Ставка | Кто платит |
|---|---|---|
| Удержание 3 % (Modelo 211) | 3 % от согласованной цены продажи. | Удерживается ПОКУПАТЕЛЕМ при завершении сделки и напрямую перечисляется налоговому органу, независимо от того, возникнет ли у вас в итоге обязанность по уплате налога. |
| Налог на прирост капитала (Modelo 210) | Фиксированные 19 % от фактической прибыли, одинаковые для всех нерезидентов. | Продавец, с учётом уже удержанных 3 %: возврат средств, если удержано слишком много, или доплата, если удержано недостаточно. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | До 30 %. Ставку устанавливает местный муниципалитет, а налог рассчитывается на основе меньшей из двух сумм, полученных по разным методам. | По закону платит продавец, однако муниципалитет может обязать ПОКУПАТЕЛЯ уплатить этот налог в качестве налогового заместителя, если продавец является нерезидентом. Большинство продавцов не ожидают применения этого правила. |
Как работает удержание 3 % и когда вы получите его обратно?
При завершении сделки покупатель по закону должен удержать 3 % от согласованной цены и перечислить эту сумму в налоговый орган в течение одного месяца, используя Modelo 211. Это происходит независимо от результата Вашей продажи. Даже у продавца, который не получил прибыли или понёс убыток при продаже, у нотариуса удерживается 3 % от продажной цены.Затем у Вас есть четыре месяца с даты продажи, чтобы подать Modelo 210. В этой декларации указывается фактическая прибыль от прироста капитала и производится её сверка с удержанной суммой. Если налог в размере 19 % от фактической прибыли меньше уже удержанных 3 %, что часто бывает с недвижимостью, которой владели несколько лет на растущем рынке, Вы получаете возврат разницы. Если он больше, недостающая сумма уплачивается при подаче той же декларации.
Удержание 3 %
- При завершении сделкиПокупатель удерживает 3 %Независимо от результата.
- В течение 1 месяцаModelo 211 подаёт покупательПеречисление в налоговый орган.
- В течение 4 месяцевВы подаёте Modelo 210Декларирование фактической прибыли и сверка.
- После подачиВозврат или доплатаВозврат, если 19 % от прибыли меньше удержанных 3 %.
Подача документов в течение четырёх месяцев и сверка относятся именно к тем задачам, которые Arevont поручает независимому юристу, а не выполняет напрямую. Arevont не занимается налоговыми вопросами, и подачу этой декларации не следует откладывать до приближения крайнего срока.
Что такое муниципальный налог plusvalía?
plusvalía - это муниципальный налог на увеличение стоимости земли, на которой находится недвижимость, и его оплачивает продавец, а не покупатель. Однако на практике при завершении сделки эта сумма может стать обязанностью покупателя: если продавец является нерезидентом, муниципалитет может назначить покупателя налоговым заместителем, что подробно рассматривается ниже. Этот налог не связан ни со зданием, ни с Вашей фактической прибылью: он облагает только увеличение стоимости ЗЕМЛИ под недвижимостью, рассчитанное муниципалитетом за годы Вашего владения.После реформы 2021 года прежняя фиксированная формула, по которой налог мог начисляться даже при убытке, больше не применяется. Вы выбираете один из двух методов расчёта, который даёт меньший результат. При объективном методе кадастровая стоимость земли умножается на коэффициент, установленный для срока Вашего владения, с максимальным ограничением в 30 % после применения местной ставки. Фактический метод основан на реальном увеличении стоимости между ценой покупки и ценой продажи. Если стоимость вообще не увеличилась, сама реформа налогового органа подтверждает, что по любому из методов ничего платить не нужно.
Увеличилась ли стоимость земли за время Вашего владения?
- ДаПодлежит уплате по тому из двух методов, который дает меньшую сумму, с ограничением в 30 % после применения местной ставки.
- Нет или Вы не можете это доказатьПо любому из методов ничего не нужно платить, что подтверждено реформой 2021 года.
Что предполагают продавцыЧто изменила реформа 2021 года
- plusvalía всегда уплачивается при продаже
- Он уплачивается только при увеличении стоимости земли. Если Вы продаёте недвижимость с убытком или по той же стоимости земли, по которой её покупали, платить ничего не нужно, если Вы можете это доказать.
- Всегда платит продавец, без исключений
- По закону это обязанность продавца, однако если продавец является нерезидентом, муниципалитет может назначить ПОКУПАТЕЛЯ налоговым заместителем. На практике это означает, что сумма часто удерживается из цены при завершении сделки, а не выставляется отдельным счётом позднее.
Сколько стоят услуги агентства и юридическое сопровождение продажи?
Помимо налогов есть ещё две статьи расходов, и ни одна из них не является налогом: это рыночные комиссии, такие же, как при покупке. Способ продажи влияет на обе.
- Option 1Одно агентствоОдно агентство, один договор.
- Стоимость
- от 1,5 до 4 %
- Скорость
- Зависит от базы покупателей этого агентства
- Охват
- Собственная сеть этого агентства
- Option 2Multi-agencyЕго продают несколько агентств.
- Стоимость
- от 1,5 до 4 %
- Скорость
- Чаще быстрее, меньше внимания лично
- Охват
- Наибольший охват из трёх
- Option 3Частная продажаБез агента вообще.
- Стоимость
- 0 €, без комиссии
- Скорость
- Обычно медленнее
- Охват
- Только ваша сеть и порталы
- Комиссия агента продавцаОбычно от 1,5 до 4 % от цены продажи объекта вторичной недвижимости, оплачивает продавец. Это рыночный диапазон, а не ставка, установленная официальным органом, поскольку ни один регулятор не публикует размер комиссии. Она зависит от агентства, региона и конкретного договора на оказание услуг, поэтому считайте её оценкой, которую нужно подтвердить в агентстве, а не фиксированной суммой.
- Ваш собственный юрист по продажеПродавцу, как и покупателю, выгодно независимое юридическое представительство по тем же причинам: проверка договора, координация удержания 3 % и завершения сделки, а также, при необходимости, расчёт plusvalía. Большая часть независимого юридического сопровождения, необходимого покупателю, также относится к продаже.
Что проверить до оценки чистой суммы от продажи
Четыре пункта, проверенные по вашим реальным документам о покупке, а не по общему правилу.| Запросить | Что это показывает | Как выглядит плохой ответ |
|---|---|---|
| Первоначальная цена покупки и расходы в письменном виде | Прирост капитала рассчитывается как разница между суммой, которую вы заплатили, включая допустимые расходы на приобретение и улучшение, и суммой продажи, а не только как цена продажи. Без исходных данных никто не сможет рассчитать реальное обязательство в размере 19 %. | Нет документов о первоначальных расходах на покупку, гонораре нотариуса или счетах за улучшения. |
| Погашены ли взносы на содержание общего имущества и IBI по объекту | Невыплаченный долг по взносам на содержание общего имущества или счёт IBI может быть связан с объектом и осложнить завершение сделки, как и при покупке. | Перед согласованием даты продажи никто не проверил, актуален ли расчётный счёт. |
| Какой метод расчёта plusvalía даёт меньшую сумму | По закону выбор за вами, а два метода могут дать очень разные результаты в зависимости от срока владения объектом и изменения стоимости земли на местном уровне. | Сумма, рассчитанная только по одному методу, без расчёта по другому для сравнения. |
| Кто по договору отвечает за plusvalía в договоре купли-продажи | Поскольку муниципалитет может потребовать уплаты с покупателя как с заменяющего налогоплательщика, в договоре купли-продажи следует чётко указать, кто несёт эти расходы, покупатель или продавец, а не оставлять это на усмотрение стороны, к которой муниципалитет обратится первой. | В договоре вообще ничего не сказано о plusvalía. |
Реальная прибыль, убыток или продажа без изменений
Удержание 3 % в обоих случаях выглядит одинаково. Но последствия различаются.| Продажа с прибылью | Продажа без прибыли или с убытком | |
|---|---|---|
| Удержание 3 % при завершении сделки | Удержание в любом случае по Modelo 211. | Также удерживается в любом случае: обязанность покупателя не зависит от вашего фактического результата. |
| Налог на прирост капитала | 19 % от реального прироста, вероятно меньше удержанных 3 %, поэтому образуется возврат. | Ничего не нужно платить: все удержанные 3 % можно вернуть. |
| plusvalía municipal | Платёж с увеличения стоимости земли, рассчитанный по меньшему из двух методов. | Ничего не нужно платить, если увеличение стоимости земли действительно отсутствовало, что можно доказать по реформе 2021 года. |
| Декларация нужна в любом случае | Modelo 210 в течение четырёх месяцев для сверки и получения возможного возврата. | Modelo 210 в течение четырех месяцев, чтобы вернуть удержанную сумму и, где применимо, подтвердить отсутствие роста plusvalía. |
Механизм, а не чистая выручка
17 августа 2026 года мы напрямую сверили ставку налога на прирост капитала в размере 19 %, удержание в размере 3 % и реформу plusvalía с официальными страницами Agencia Tributaria и соответствующими текстами BOE. Следует отметить один момент: предложенное правительством обновление коэффициентов plusvalía на 2026 год (RD-ley 16/2025) не было одобрено Конгрессом. Поэтому действующими остаются коэффициенты RD-ley 8/2023. Некоторые проверенные нами источники с комментариями еще не обновили эту информацию.Это общая информация о налогообложении продажи, а не расчет вашей собственной чистой выручки. Ваша фактическая прибыль зависит от первоначальной цены покупки, допустимых расходов и конкретных коэффициентов plusvalía, применяемых вашим муниципалитетом. Эти данные должны быть указаны в письменном расчете юриста, а не в опубликованном диапазоне. Arevont не является налоговым консультантом и не подает эту налоговую декларацию. Эту работу должен выполнять независимый юрист.Некоторые темы рассматриваются в отдельных руководствах: текущие налоги на вмененный доход и доход от аренды, применявшиеся в период владения недвижимостью и не связанные с продажей; порядок возникновения задолженности объединения собственников, обременяющей недвижимость; а также отдельный вопрос налогообложения владения капиталом, а не реализации прибыли. Для каждой темы есть отдельное руководство.
Самые частые вопросы о продаже и расходах при выезде
- Если я продам недвижимость с убытком, мне все равно вернут всю сумму 3 %?
- Да, если Вы можете подтвердить фактический убыток. Налог на прирост капитала составит ноль, и Вы сможете вернуть всю удержанную при завершении сделки сумму 3 % через подачу Modelo 210 в течение четырех месяцев. Удержание не является минимальной суммой, которую Вы должны заплатить. Это авансовый платеж, который сверяется с фактическим результатом.
- Могут ли с меня взыскать plusvalía после того, как я уже уехал из Испании?
- Да. Именно поэтому существует правило, позволяющее муниципалитету взыскать plusvalía с покупателя как с заменяющего налогоплательщика: преследовать продавца-нерезидента, уже покинувшего страну, сложнее, чем взыскать налог в момент продажи. Поэтому в договоре купли-продажи следует четко указать, кто несет эти расходы, а не оставлять вопрос нерешенным.
- Изменится ли ставка 19 %, если к моменту продажи я стану налоговым резидентом Испании?
- Да: налоговый резидент Испании облагается налогом на прирост капитала по обычной шкале для резидентов, а не по фиксированной ставке 19 % для нерезидентов. Для резидентов также действуют собственные правила освобождения при реинвестировании средств в основное жилье, которые не применяются к нерезидентам. Это совершенно иной расчет, и руководство этого сайта по налогам для резидентов подробно рассматривает данный вопрос.
