Несанкционированные пристройки на законном в остальном объекте недвижимости
За 30 секунд
Закрытая терраса, бассейн или дополнительная комната, построенные без лицензии в доме, который в остальном соответствует требованиям закона, обычно представляют собой проблему, которую можно исправить, а не катастрофу. Однако о ней часто узнают в неподходящий момент: когда площадь в реестре недвижимости, Catastro и фактическом здании не совпадает. Исправление записей также может повлечь взыскание задолженности по IBI за четыре года.
Что считается неразрешённой пристройкой?
Любой физически добавленный к объекту элемент, появившийся после выдачи первоначального разрешения и не имеющий собственного соответствующего разрешения. На побережье такая ситуация повторяется в нескольких распространённых вариантах.Солярий представляет собой частную террасу на крыше квартиры, обычно доступную по собственной лестнице и обычно включаемую в заявленную площадь. Это одно из наиболее распространённых мест, где скрывается именно такая проблема: вопрос о том, было ли разрешено строительство чего-либо на солярии, например перголы, комнаты или закрытой секции, отличается от вопроса о том, является ли сам солярий законной частью Вашего объекта недвижимости. Неразрешённое сооружение на крыше является дефектом, который покупатель получает вместе с террасой.
- Закрытая террасаСтекло или стены, добавленные к первоначально открытой террасе или балкону для создания дополнительного внутреннего пространства.
- БассейнБассейн, построенный без отдельного разрешения. Для бассейна требуется такое разрешение в дополнение к разрешению на строительство дома.
- Дополнительная комната или этажДополнительная площадь, созданная сверх разрешённой первоначальной лицензией, иногда на плоской крыше или солярии.
- Стена или хозпостройка на участкеСооружение на земельном участке, которое никогда не было разрешено, даже если сам дом полностью законен.
Как покупателю обнаружить это до завершения сделки, а не после?
Следует искать несоответствие между двумя документами. Предполагается, что эти документы описывают один и тот же объект недвижимости, но зачастую это не так. Registro de la Propiedad содержит юридическое описание, которое Ваш юрист читает в nota simple. Catastro является отдельной системой налогового кадастра, содержащей физическое описание, используемое для расчёта IBI. Пристройка, построенная без разрешения, редко заявляется в любой из этих систем, поэтому несоответствие часто оказывается единственным видимым признаком проблемы.Технический партнёр Arevont осматривает объект вместе с фактической планировкой. Он сопоставляет то, что физически существует, с данными обоих документов. Это важно, поскольку такое небольшое несоответствие легко не заметить по объявлению, фотографии или даже во время обычного просмотра объекта.
Что указано в документахЧто построено на самом деле
- Registro de la Propiedad
- Юридическое описание, которое Ваш юрист читает в nota simple. После незаявленного расширения оно редко обновляется.
- Catastro
- Физическое описание в налоговом кадастре, используемое для расчёта IBI. Иногда оно содержит большую площадь, чем реестр, а иногда по-прежнему показывает только первоначальное здание.
- Сам объект
- То, что сегодня физически находится на земельном участке. Подтвердить это можно только при осмотре на месте по планировке.
| Характер несоответствия | Что это обычно означает | Насколько это обычно серьёзно |
|---|---|---|
| Catastro показывает большую площадь, чем Registro | Это наиболее распространённый вариант. Фактическая пристройка была построена и не заявлена ни в одной из систем, поэтому налоговые данные увеличились, а юридическое описание осталось прежним. | Стоит проверить непосредственно. Именно этот вариант здесь имеет наибольшее значение. |
| Registro показывает большую площадь, чем Catastro | Обычно это означает, что данные Catastro просто не обновлялись после сноса или изменения границ. Как правило, речь не идёт о скрытой пристройке. | Риск ниже, но это всё же стоит подтвердить, а не предполагать. |
| Оба документа совпадают, но сам объект больше | Это встречается реже и является более серьёзной проблемой. Пристройка нигде не была заявлена, поэтому документальная проверка без выезда на объект её не обнаружит. | Обнаружить этот вариант можно только при физическом осмотре на месте с сопоставлением планировки. |
Мы описываем общую процедуру взаимодействия Registro и Catastro в её обычном виде. Описание основано на нескольких источниках практикующих специалистов, излагающих один и тот же процесс одинаковым образом, а не на одной конкретной статье Ley Hipotecaria. Ваш юрист сможет указать точную норму, применимую к Вашему объекту.
Можно ли сейчас узаконить старую незаявленную пристройку?
Часто да. Применяется административная процедура, а не оформляется новое разрешение на строительство. Через нотариуса оформляется «declaración de obra nueva por antigüedad» на основании технической справки о возрасте объекта. В Андалусии этот документ также подаётся через специальную процедуру устранения расхождений Catastro, Modelo 900D. Это возможно потому, что тот же шестилетний срок, который по законодательству Андалусии применяется к незаконному зданию целиком, распространяется и на отдельную неразрешённую пристройку. После истечения этого срока на обычном земельном участке пристройку обычно можно зарегистрировать как уже существующий факт, а не сносить.Здесь применяются те же исключения, что и к незаконному зданию целиком, поэтому их следует проверить, а не предполагать, что они неприменимы. На пристройку, расположенную на земле под особой охраной, в прибрежной зоне влияния или затрагивающую зарегистрированный сервитут, шестилетний срок вообще не распространяется, независимо от её возраста. Полный свод правил, а также небольшую группу типов земель, на которых нельзя провести легализацию, мы один раз объясняем в отдельном руководстве на сайте, посвящённом сооружению целиком, вместо того чтобы повторять эти сведения здесь.
- Получить техпаспорт с годом постройкиКвалифицированный специалист подтверждает, когда была построена пристройка.
- Where
- Архитектор или топограф
- Подписать declaración de obra nueva por antigüedadНотариальный акт, удостоверяющий факт существования пристройки.
- Where
- Нотариус
- Подать заявление о расхождении в CatastroModelo 900D обновляет запись налогового кадастра в соответствии с действительностью.
- Where
- Catastro
- How long
- Недели после получения справки и оформления акта
- Подтвердить категорию земли под пристройкойТе же исключения для охраняемых земель, которые применяются ко всему незаконному зданию, применяются и к отдельной пристройке.
- Watch out
- На охраняемой территории или прибрежной земле этот путь вообще недоступен.
Что предполагаютЧто действительно нужно
- Если постройка достаточно старая, она автоматически становится законной
- Её можно зарегистрировать только в рамках специальной нотариальной и кадастровой процедуры, которую необходимо пройти. Ничего не происходит автоматически только потому, что прошло время.
- Закрытая терраса или небольшой бассейн слишком незначительны, чтобы иметь значение
- Размер не является определяющим фактором. Те же исключения, связанные с категорией земли, которые применяются ко всему незаконному зданию, применяются и к отдельному бассейну или террасе на том же земельном участке.
Если нынешний владелец уже пытался узаконить пристройку несколько лет назад, но так и не завершил процесс, переходит ли этот незавершённый процесс к покупателю?Как правило, да, с практической точки зрения. Исходное расхождение сохраняется до полного завершения процесса, независимо от того, кто его начал. Уточните, на какой стадии остановилась предыдущая попытка узаконивания. Продолжить незавершённый процесс обычно быстрее, чем начинать всё с нуля. Однако он не завершается автоматически только потому, что кто-то когда-то его начал.
Сколько стоит незадекларированная пристройка, если её никогда не узаконить?
Существует три отдельные категории расходов, а не одна. Ни один из них не возникает в момент строительства пристройки.Юридическая координация Arevont предусматривает получение выписки из Catastro вместе с nota simple в качестве стандартной части юридической проверки. Это позволяет выявить расхождение, пока ещё есть время учесть его стоимость при переговорах, вместо того чтобы обнаружить его после завершения сделки.
| Где это обойдётся Вам | Как | Насколько далеко в прошлое |
|---|---|---|
| Ипотечное финансирование | Оценка кредитора основывается на зарегистрированной площади объекта, а не на площади, указанной в объявлении. Поэтому при финансировании незадекларированная пристройка вообще не учитывается. | Это не распространяется на прошлые периоды. Это лишь уменьшает сумму, которую банк готов выдать сегодня. |
| Задолженность по IBI | После устранения расхождения в Catastro, будь то будущим владельцем, в ходе продажи или после проверки муниципалитетом, налоговая служба может начислить задолженность по неуплаченному налогу за прошлые периоды. | Максимум за четыре предыдущих года. Это общий срок давности для начисления налога. После устранения расхождения срок перестаёт отсчитываться за более ранние периоды. |
| Цены вторичной недвижимости | Это наиболее трудно поддающаяся оценке из трёх категорий расходов. Незадекларированная пристройка замедляет последующую продажу объекта вторичной недвижимости и может снизить сумму, которую осторожный покупатель будет готов заплатить после проведения описанной выше проверки. | Постоянно, пока расхождение не устранено. |
Уменьшает ли незадекларированная пристройка сумму, которую банк готов выдать?Да, это возможно. Ипотечная оценка обычно основывается на площади объекта, зарегистрированной в соответствии с законом, а не на фактической площади или площади, указанной в объявлении. Если объект действительно больше, чем указано в документах, банк не учитывает дополнительную площадь, пока она не будет надлежащим образом задекларирована.
Кто должен оплачивать устранение проблемы, покупатель или продавец?
При обычных переговорах расходы на устранение известной незадекларированной пристройки являются проблемой продавца, если она выявлена до завершения сделки, а не покупателя, если она обнаружена после неё. После выявления расхождения вполне нормально и разумно попросить продавца либо устранить его до подписания документов, либо снизить цену на предполагаемую стоимость работ. Это лучше, чем принять объект в существующем виде и взять на себя как расходы, так и оформление документов.Ни Arevont, ни юрист не устраняют проблему самостоятельно. Технический специалист, обычно архитектор или топограф, подготавливает справку о давности постройки и планы. Нотариус и собственная процедура Catastro выполняют остальные действия. Юрист обеспечивает координацию и правильное планирование действий до покупки, чтобы переговоры состоялись до принятия Вами обязательств, а не после.
- Option 1РекомендуемПродавец узаконивает до завершения сделкиПродавец, создавший проблему или получивший её от прежнего владельца, устраняет её до того, как Вы станете собственником объекта.
- Стоимость
- Платит продавец
- Риск
- Lowest
- Скорость
- Добавляет неделиДля сертификата, документа о праве собственности и подачи в Catastro
- Option 2Снижение ценыВы принимаете объект в его текущем состоянии по цене, учитывающей стоимость устранения недостатка.
- Стоимость
- Учтено в цене
- Риск
- MediumДокументы переходят Вам
- Скорость
- Без задержки
- Option 3Покупатель принимает, без ценыПринятие объекта без каких-либо переговоров.
- Стоимость
- Платит покупатель
- Риск
- Highest
- Скорость
- Без задержки
Что подтвердить, прежде чем полагаться на эти цифры
Четыре пункта, проверенные применительно к Вашему объекту, а не по опубликованному диапазону.| Проверить | Что это показывает | Как выглядит плохой ответ |
|---|---|---|
| Зарегистрированные квадратные метры в сравнении с данными Catastro | Совпадают ли действительно две системы, которые должны совпадать, применительно к этому конкретному объекту. | Никто не сопоставил их, либо предполагается, что заявленная площадь является юридической. |
| Осмотр объекта в сравнении с фактической планировкой | Единственная проверка, которая выявляет пристройку, одновременно невидимую в обоих документах. | Доверие к указанной в объявлении площади без осмотра объекта с планировкой на месте. |
| Имеет ли какая-либо пристройка статус AFO или оформленную declaración de obra nueva por antigüedad | Устранено ли уже существующее расхождение надлежащим образом или вопрос всё ещё открыт. | Устное утверждение, что «всё в порядке», без подтверждающего документа. |
| Категория земель, на которых расположена каждая пристройка, проверенная отдельно | Те же исключения для охраняемых земель, которые применяются к целому незаконному зданию, распространяются и на отдельную пристройку, а не только на здание целиком. | Предположение, что небольшая пристройка автоматически слишком незначительна, чтобы исключения имели значение. |
Обычно это можно исправить, но всё равно стоит проверить
Это общая информация о том, как неузаконенная пристройка рассматривается в соответствии с налоговым законодательством Андалусии и Испании по состоянию на 17 августа 2026 года. Мы изучили процесс устранения расхождений между реестром и кадастром по нескольким источникам практикующих специалистов, описывающим стандартную практику. Шестилетний срок совпадает со сроком, указанным в руководстве сайта по всему строению, и, как и на той странице, требует подтверждения юристом. Это не является юридической консультацией по конкретному объекту.Большинство подобных выявленных случаев относится именно к описанной выше категории: их можно исправить или учесть в цене, и на этом побережье они встречаются достаточно часто, чтобы редко становиться причиной отказа от покупки в остальном подходящего объекта. Настоящая ошибка заключается не в самой пристройке. Ошибка в том, чтобы узнать о ней после завершения сделки, а не до неё, когда единственным оставшимся вариантом становится полностью оплатить её устранение самостоятельно.Эта страница не выполняет описанную проверку. Технический инспектор Arevont и служба юридического сопровождения бесплатно проверят конкретный объект для Вас до внесения резервационного платежа.
Наиболее частые вопросы о неузаконенных пристройках
- Всегда ли закрытая терраса является неузаконенной пристройкой?
- Не всегда. Некоторые комплексы с самого начала включают закрытую террасу в первоначальный проект, утверждённый лицензией. В таком случае она просто является частью законного объекта. Важно понять, была ли конкретная терраса в конкретном объекте частью первоначально разрешённого проекта. Именно это проверяется путём сопоставления данных реестра и кадастра, а также физического осмотра.
- Всегда ли для бассейна требуется отдельная лицензия?
- В большинстве муниципалитетов да. Для бассейна требуется отдельная строительная лицензия, независимо от лицензии на дом. Старый бассейн, построенный без такой лицензии, является одной из наиболее распространённых находок на этом побережье. К нему применяются те же шестилетние правила и правила классификации земель, что и к любой другой неузаконенной пристройке.
- Если я покупаю объект с известной и учтённой в цене неузаконенной пристройкой, переходят ли ко мне связанные с ней долг или риск?
- Фактическое состояние объекта переходит к его новому владельцу. Именно поэтому его следует учесть в цене, а не игнорировать. Любые начисленные до покупки недоимки обычно обязан оплатить предыдущий владелец при завершении сделки. Однако дальнейшее юридическое урегулирование статуса пристройки становится Вашей ответственностью. Поэтому Вам следует вести переговоры о цене, а не просто соглашаться на её снижение, не понимая причины.
- Чем это отличается от общего несоответствия между Registro и Catastro, описанного в других материалах на этом сайте?
- На той странице объясняется общее различие между двумя системами и почему они могут расходиться по многим причинам, включая обычную административную задержку. На этой странице рассматривается конкретный и наиболее серьёзный случай такого несоответствия: физическая пристройка, которая никогда не была заявлена ни в одной из систем, со своими затратами и способом устранения.
