Долги comunidad, переходящие вместе с квартирой в Испании
За 30 секунд
Если Вы покупаете квартиру в Испании, к Вам переходят неоплаченные предыдущим владельцем взносы на содержание общего имущества. Это включает текущий год и три полных календарных года до него. Сама квартира отвечает по этому долгу. Единственное, что предотвращает его переход к Вам, это справка об отсутствии задолженности. Нотариус должен увидеть эту справку, если только Вы прямо не откажетесь от этого права.
Какие долги продавца переходят ко мне и на какой срок?
comunidad de propietarios является сообществом собственников, которое управляет общими частями комплекса и устанавливает ежемесячный взнос. Оно близко к чешскому SVJ, но не является тем же самым. Только одна категория его задолженности переходит к Вам, и этот период установлен законом, а не определяется переговорами. Статья 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal (LPH) устанавливает, что покупатель квартиры в Испании отвечает самим объектом недвижимости по неоплаченным предыдущим владельцем взносам на содержание общего имущества. Это включает неоплаченную часть года покупки плюс три календарных года до него. Если Вы покупаете в 2026 году, Ваша ответственность распространяется на 2023, 2024, 2025 годы и уже прошедшую часть 2026 года.Слова «самим объектом недвижимости» имеют значение. Это не личное обязательство, которое Вы на себя принимаете. Это обязательство, юридически связанное с квартирой. Поэтому оно автоматически сохраняется при смене владельца. comunidad может взыскать долг с того, кто владеет объектом сегодня, независимо от того, кто его накопил.
4 года и более назадСегодня (год покупки)
- Переходит к покупателю3 года плюс текущий год
- 3 года назад
- Долг более раннего периода не переходит вместе с объектом
- Долг связан с объектом, а не с человеком, который его накопилМногие полагают, что ответственность несёт только человек, задолжавший деньги. Но за долг отвечает текущий владелец, независимо от того, кто его создал, поскольку та же статья 9.1.e связывает долг непосредственно с квартирой.
- Долг пятилетней давности к Вам не перейдёт, но последние три года переходят полностьюВ целом это верно. Неверно лишь считать этот период неопределённым. Согласно той же статье, он включает текущий год и три предшествующих календарных года целиком.
- Новый покупатель не всегда автоматически начинает с чистого листаТолько если указанная ниже справка была получена и в ней не было задолженности. Оформление сделки без справки, согласно той же статье, также ничего не доказывает.
Информация актуальна на 17 августа 2026 года и основана на консолидированном тексте BOE Ley 49/1960, а не на комментариях к нему. Это общая информация о применении закона. Она не относится к какой-либо конкретной квартире или comunidad. Только описанная ниже справка, запрошенная для Вашей собственной покупки, показывает фактическую сумму.
Обнуляется ли трёхлетний период при каждой смене владельца квартиры?Нет. Период отсчитывается назад от даты именно Вашей покупки. Поэтому покупка у человека, который сам приобрёл квартиру два года назад, не сокращает этот период. Помочь действительно может одно: справка, полученная и подтверждённая при предыдущей продаже, должна была урегулировать всё, что было старше той даты. Поэтому стоит попросить показать всю цепочку справок, а не только последнюю, если она существует.
Что мешает нотариусу оформить квартиру без долгов, если на самом деле они есть?
Здесь важен один документ: certificación sobre el estado de deudas. Это справка, которую выдаёт администратор comunidad и которая точно подтверждает, имеется ли задолженность по объекту и какова её сумма. Статья 9.1.e требует от продавца предоставить её в соответствии с его собственным заявлением. Без неё нотариус не может удостоверить договор. Это звучит как надёжная гарантия. Но в ней есть реальный пробел, о котором стоит знать до подписания любых документов.
Справка о состоянии задолженностиВыдано администратором сообщества
- Владелец
- ИМЯ, ФАМИЛИЯ
- Состояние счета
- ОПЛАЧЕНО / НЕ ОПЛАЧЕНО
- Подпись администратора
- [ПОДПИСЬ]
- Оговорка об освобождении
- [оговорка об отказе]
- Владелец. Имя продавца, соответствующее его собственному заявлению перед сообществом.
- Состояние счета. Имеется ли задолженность и если да, то какова ее сумма.
- Подпись администратора. Без этого нотариус не сможет удостоверить документ.
- Оговорка об освобождении. Если покупатель подпишет этот документ, нотариус продолжит оформление без справки, и ни один из вас не будет знать сумму задолженности.
What buyers assumeЧто именно исключает отказ от прав
- Нотариус никогда не позволит провести сделку, скрыв задолженность перед сообществом.
- Нотариус не позволит провести сделку БЕЗ справки, если только покупатель прямо не откажется от этого требования в самом документе. Такой отказ законен и встречается на практике. Именно он чаще всего приводит к тому, что покупатель становится владельцем задолженности, о которой он даже не подозревал.
- Если продавец говорит, что у сообщества все в порядке, этого достаточно.
- Именно такую гарантию призвана заменить эта справка. Справка выдается администратором самого сообщества, а не продавцом, и ее содержание должно соответствовать отдельному заявлению продавца. Устная гарантия не является документом и нигде не упоминается в статье 9.1.e.
- Отказ от справки лишь ускоряет оформление и не имеет реальных недостатков.
- Отказ от справки отменяет проверку нотариуса. Он не отменяет лежащую в ее основе трехлетнюю ответственность. Если позднее обнаружится задолженность, закон по-прежнему позволяет сообществу взыскать ее с вас. Вы просто отказались от единственного документа, который заранее сообщил бы вам сумму.
Запрос справки о задолженности перед сообществом, ее проверка по собственной декларации продавца и отказ советовать клиенту отказаться от нее являются стандартной частью юридической проверки. Это не дополнительная услуга. Это один из пятнадцати пунктов, которые юрист проверяет при каждой покупке, которую мы сопровождаем.
Почему покупатель вообще может согласиться отказаться от справки?Обычно для ускорения сжатых сроков завершения сделки, а иногда потому, что агент по продаже представляет это как формальность. Ни одна из этих причин не меняет закон. Отказ лишь устраняет документ, который подтвердил бы отсутствие задолженности по квартире или показал бы ее сумму. Юрист, работающий в интересах покупателя, а не ради быстрого закрытия сделки, не имеет оснований рекомендовать такой отказ.
Продаваемая банком квартира переходит к покупателю без задолженности перед сообществом?
Нет, и это один из самых устойчивых мифов на этом побережье. Ни консолидированный текст статьи 9.1.e, опубликованный BOE, ни проверенные нами независимые юридические комментарии не устанавливают для банка, его подразделения по недвижимости или любого другого лица, приобретающего объект через судебный аукцион по обращению взыскания (adjudicación), более короткий или иной срок ответственности. Формулировки закона не делают исключений в зависимости от того, кто является покупателем.
- Изъятый объект не освобождается от задолженности автоматически.Банк, ставший владельцем квартиры в результате обращения взыскания, может иметь ровно такую же накопившуюся задолженность перед сообществом, как и любой другой продавец. Ее перепродажа не стирает эту историю.
- Применяется та же справка и существует тот же риск отказа.Объект, принадлежащий банку, по-прежнему является сделкой в соответствии со статьей 9.1.e. Более того, крупный институциональный продавец, обрабатывающий десятки дел в месяц, скорее предложит оформить отказ как обычную формальность и не менее вероятно сделает это.
- Конкретная продажа через обращение взыскания может иметь собственные процессуальные осложнения.Порядок учета задолженности при конкретном судебном аукционе по обращению взыскания, в отличие от перепродажи банком уже полностью принадлежащего ему объекта, является более узким юридическим вопросом, который пока остается открытым. Уточните точную позицию по конкретному объекту у своего юриста. Не предполагайте, что изъятая квартира автоматически сопряжена с большими или меньшими рисками.
Являются ли квартиры, принадлежащие банкам, в целом плохим вариантом по этой причине?Не по этой конкретной причине. Проверка справки о задолженности проводится так же, как в отношении любого объекта вторичной недвижимости. У банка-продавца обычно проще получить документы, чем у частного лица, а не сложнее, поскольку банк действует по стандартной процедуре. Суть в следующем: не считайте формулировку «продано банком» синонимом выражения «без задолженности».
Что произойдет, если сообщество взыщет неоплаченную задолженность?
Сообществу не нужно вести переговоры или ждать доброй воли должника. Статья 21 LPH предоставляет ему быстрый и специальный судебный путь: приказное производство, специально предназначенное для взыскания такого рода задолженности. В испанской практике расходы на эту процедуру обычно возлагаются на должника, а не на сообщество.
- Иск предъявляется тому, кто в настоящее время владеет объектом.Не обязательно тому, кто накопил задолженность. Если на момент предъявления иска квартира принадлежит вам, ответчиком являетесь вы, независимо от того, когда возникли соответствующие начисления.
- Приказное производство считается быстрым по испанским меркам.Это позволяет сообществу собственников не возбуждать полноценное обычное судебное дело по сравнительно небольшой, подтверждённой документами задолженности. Такая скорость оборачивается против нового владельца, который не предусмотрел эти расходы в бюджете.
- Как правило, расходы несёт должник, а не сообщество собственников.Именно поэтому справка и трёхлетний период имеют значение до покупки. Сама задолженность часто оказывается меньшей суммой, если к ней добавить судебные расходы.
Как взыскивается задолженность
- Растёт задолженностьВзносы не уплаченыС этого момента задолженность закрепляется за квартирой.
- Решение собранияСообщество собственников официально подтверждает задолженность.Решение собрания собственников устанавливает сумму задолженности.
- Мониторное производствоПодаётся срочный судебный искЭта процедура специально предназначена для такого вида задолженности и возбуждается против того, кто в данный момент владеет объектом.
- Обременение объектаРасходы обычно несёт должникПомимо самой задолженности.
Могут ли на меня подать в суд из-за задолженности, о существовании которой я действительно не знал на момент покупки?Да. Саму задолженность по-прежнему можно взыскать за счёт объекта, поскольку обязательство связано с квартирой, а не с тем, знали ли Вы о нём. Вопрос о том, имеете ли Вы отдельное требование к продавцу, который должен был раскрыть эту информацию, является другим юридическим вопросом. Ваш юрист предъявляет это требование лицу, продавшему Вам квартиру, а не сообществу собственников.
Что запросить до подписания документов, особенно в отношении задолженности перед сообществом собственников
Четыре документа, отличающиеся от уже рассмотренного списка из шести документов в руководстве по взносам сообщества собственников. Этот список касается только состояния задолженности, а не текущего бюджета.| Запросить | Что это показывает | Как выглядит плохой ответ |
|---|---|---|
| Сама справка о состоянии задолженности, а не её краткое изложение | Именно документ, указанный в статье 9.1.e, выданный администратором сообщества собственников и соответствующий собственному заявлению продавца. | Устное заверение, краткое изложение по электронной почте или справка, которой к моменту завершения сделки уже несколько недель. |
| Письменное подтверждение того, что Вас НЕ просят отказаться от справки | Отказ от справки допускается законом и является единственным изменением, устраняющим собственную проверку нотариуса в отношении состояния задолженности. | Пункт в проекте договора, освобождающий продавца от предоставления справки, без каких-либо объяснений причин. |
| Подан ли какой-либо иск в порядке monitorio или находился ли он на рассмотрении в течение последних трёх лет | Задолженность, уже рассматриваемая судом, является задолженностью, размер которой можно установить и учесть в цене до завершения сделки, вместо того чтобы обнаружить её после этого. | В протоколе ничего не сказано, и никто не задал администратору прямой вопрос. |
| Та же проверка справки для головного сообщества собственников, если оно существует | Один блок в составе более крупного жилого комплекса может иметь задолженность перед двумя отдельными сообществами собственников, и справка от одного из них ничего не говорит о другом. | Предоставлена одна справка без указания на то, существует ли второе сообщество собственников. |
Справка на руках и завершение сделки без неё
Та же квартира, тот же трёхлетний период ответственности в любом случае. Разница лишь в том, знаете ли Вы сумму до того, как станете владельцем.| Без справки | Со справкой | |
|---|---|---|
| Что известно о состоянии задолженности | Ничего не подтверждено. Слово продавца не является документом по статье 9.1.e. | Точная сумма, выданная собственным администратором comunidad и соответствующая заявлению продавца. |
| Ваш трехлетний опыт | То же самое. Отказ от справки не означает отказа от ответственности. | То же самое, но это известно и учтено в цене, а не обнаружено позднее. |
| Возможность торга до завершения сделки | Никаких. Невозможно обсуждать сумму, которую Вы не видели. | Реальная. Подтвержденную задолженность нужно вычесть из цены или потребовать от продавца погасить до подписания. |
| Что произойдет, если после покупки к Вам поступит требование в порядке monitorio | Настоящая неожиданность, возникающая внезапно и обычно сопровождающаяся дополнительными расходами. | Это не неожиданность. Либо она уже была указана в справке, либо возникла после начала Вашего владения, и очевидно, что отвечать по ней должны Вы. |
Это положение закона, а не решение по Вашей конкретной квартире
Это общая информация о статьях 9.1.e и 21 Ley de Propiedad Horizontal. Она актуальна по состоянию на 17 августа 2026 года и основана на исходном тексте, а не скопирована из комментария. Это не юридическая консультация по конкретной квартире, конкретной comunidad или конкретной справке. Оговорка об освобождении от ответственности предусмотрена законом и иногда имеет веские основания. Только Ваш независимый юрист, изучив оригинал документа, может сказать, имеет ли смысл отказываться от нее при покупке.Здесь намеренно не делается одно утверждение: о более коротком или ином периоде ответственности для банков, приобретателей имущества при обращении взыскания или продавцов любого другого типа. Ни исходный текст, ни независимые комментарии этого не подтверждают, поэтому такое утверждение здесь не приводится. Ошибочно считать объект, принадлежащий банку, автоматически более безопасным, и это заблуждение важно исправлять.Юрист запрашивает эту справку в рамках юридической проверки при покупке, которую мы сопровождаем. Мы не выдаем ее, не проверяем ее самостоятельно и не заменяем юриста, который сопоставляет ее с официальными записями сообщества.
Часто задаваемые вопросы о задолженности перед comunidad
- Если после завершения сделки я обнаружу задолженность, которая должна была быть указана в справке, кто несет ответственность?
- Справка была выдана администратором comunidad и сопоставлена с заявлением продавца. Поэтому ошибка в ней в первую очередь является вопросом к тому, кто ее заверил, а отдельно ответственность может нести продавец, если его заявление было ложным. Ваш юрист предъявляет это требование от Вашего имени. Тем временем это не меняет права comunidad взыскать задолженность с текущего собственника.
- Дает ли мне погашение унаследованной задолженности перед comunidad после завершения сделки возможность вернуть деньги?
- Только путем предъявления отдельного требования к продавцу, обычно на том основании, что он неверно представил сведения о задолженности или что справка была ошибочной. Это реальная юридическая возможность, но она требует больше времени и менее надежна, чем простая проверка справки до подписания. Именно поэтому существует такая проверка.
- Так же ли рискованна задолженность перед основной comunidad, как задолженность перед моей собственной секцией здания?
- С финансовой точки зрения да. Обе задолженности связаны с Вашим объектом в соответствии с одним и тем же правилом статьи 9.1.e, и для обеих действует трехлетний период. На практике отличается их видимость. Собственные счета секции здания обычно легче быстро получить от продавца, чем счета основной comunidad. Именно поэтому приведенный выше контрольный список требует обе справки, а не предполагает, что одна заменяет другую.
- Может ли comunidad вообще отказаться выдать справку?
- На законных основаниях нет, если подлинный собственник или его представитель запрашивает ее для продажи. Именно такую справку продавец обязан предоставить согласно статье 9.1.e, а ее выдача на основании собственных счетов comunidad является обязанностью администратора. Если comunidad или администратор задерживает ее предоставление, рассматривайте это само по себе как тревожный признак того, как управляется здание.
