Имеет ли значение, был ли задаток перечислен на личный банковский счёт, а не на клиентский счёт адвоката или счёт компании?

Да, на практике это имеет большое значение для простоты взыскания, хотя Ваше законное право на возврат средств не меняется. Платёж, внесённый на личный счёт, сложнее связать с конкретной сделкой, и этому человеку проще успеть потратить эти деньги. Именно поэтому задаток, то есть платёж, который обычно единственный не проходит через защищённую систему хранения средств, на практике чаще всего становится предметом спора.

Что делать, если лицо или компания, обязанные вернуть мне деньги, словно исчезают, меняют названия или становятся недоступными для связи?

Предъявите официальное требование как можно скорее. Попросите юриста проверить, не появились ли у компании первые признаки финансовых проблем, вместо того чтобы просто считать её не отвечающей на обращения. Если будет начато официальное производство по делу о несостоятельности, порядок взыскания полностью изменится: это станет требованием в рамках данного производства, а не обычным требованием и судебным иском. На этой странице объясняется, что именно меняется.

Могу ли я требовать проценты сверх самой возвращаемой суммы или только первоначальную сумму?

Как правило, да. Испанское законодательство позволяет требовать проценты одновременно с возвратом причитающейся суммы, и в судебный иск они обычно включаются. В отношении платежа за гарантированную новостройку сама банковская гарантия должна покрывать предусмотренные законом проценты с даты каждого платежа. Это более сильное и конкретное право, чем общее право на проценты по обычному договорному долгу.

Guides

Вам должны деньги, но никто не платит: как на самом деле вернуть задаток

За 30 секунд

Возврат испанского задатка зависит от того, о каком платеже идет речь. Гарантированный платеж за новостройку Вы взыскиваете непосредственно с банка. Для задатка за вторичную недвижимость нужен burofax, а при неудаче затем обращение в суд. Используйте procedimiento monitorio, если задолженность действительно не оспаривается, juicio verbal при сумме менее 15.000 €, а juicio ordinario при превышении этой суммы.

Какой платеж Вы взыскиваете и на каком он этапе?

Гарантированный платеж за новостройкуПредъявите требование непосредственно банку или страховщику, выдавшему гарантию. Это не зависит от застройщика.
Бронирование или arras: оплачено после официального требованияГотово. Больше ничего делать не нужно.
Бронирование или arras: не оплачено и действительно оспариваетсяJuicio verbal менее 15.000 €, juicio ordinario выше этой суммы.
Бронирование или arras: не оплачено и действительно не оспариваетсяProcedimiento monitorio, без верхнего порога.

Какой платеж Вы пытаетесь вернуть?

Слово «задаток» охватывает как минимум три разных платежа при покупке недвижимости в Испании. Каждый из них возвращается, если вообще возвращается, по отдельной процедуре. Задаток за бронирование взыскивается путем официального требования к тому, у кого он находится, а затем через суд, если в возврате отказано. На него не распространяется система гарантий или счетов клиентов. Задаток arras за вторичную недвижимость зависит от вида, указанного в договоре. Если применяются arras penitenciales и виновен продавец, Вы можете потребовать двойной размер задатка. При двух других видах можно потребовать завершения сделки или возмещения убытков. Поэтапный платеж за новостройку взыскивается непосредственно с банка или страховщика, выдавшего индивидуальный гарантийный сертификат. Это не зависит от финансового положения самого застройщика.Ниже описаны действия в ситуации, когда Вы уже знаете, что платеж должен быть возвращен, но добровольно его не возвращают. Вопрос о том, подлежит ли он возврату вообще, отдельно регулируется договором и рассматривается в руководствах по договорам.

Договор бронирования

Имеет ли в юридическом смысле значение вежливая просьба?

Нет. Электронное письмо или телефонный звонок могут кого-то убедить, но они не выполняют единственную юридическую функцию официального требования: не запускают и не обнуляют отсчет срока. Эта функция принадлежит burofax, официальному уведомлению Испании с подтверждением доставки. Это стандартный способ предъявить внесудебное требование, которое впоследствии можно доказать в суде.

BurofaxCorreos, доставка с подтверждением и удостоверением содержания

Отправитель и получатель: ИМЯ ФАМИЛИЯ → ИМЯ ФАМИЛИЯ
Дата отправки и подтверждение получения: ДД/ММ/ГГГГ · Сертификат
Заявленная сумма: X.XXX €
Основание и срок: Пункт X договора · 10 дней

Образец. Указанные значения приведены для иллюстрации.

Отправитель и получатель. Отправитель и получатель официально идентифицированы, это не анонимное сообщение.
Дата отправки и подтверждение получения. Именно подтвержденная дата доставки обнуляет срок исковой давности.
Заявленная сумма. Четко определенная точная сумма. Именно это потребуется для подачи иска в порядке monitorio, если до этого дойдет.
Основание и срок. Пункт договора, на который Вы ссылаетесь, и четкий срок для ответа до следующего шага.

What buyers assumeЧто юридически прерывает течение срока

Электронного письма с требованием вернуть деньги достаточно, чтобы защитить мою позицию: Это может свидетельствовать о Вашей добросовестности, но этого недостаточно. Только официальная внесудебная претензия юридически прерывает течение срока давности, а burofax является стандартным способом направить такую претензию с возможностью впоследствии доказать это в суде. При правильном оформлении он обнуляет отсчет со дня доставки.
Я могу требовать это сколько угодно, поскольку мне это явно должны: Личное требование, для которого законом не установлен более короткий срок, истекает через 5 лет с момента, когда Вы впервые получили возможность его предъявить. Реформа закона 2015 года сократила прежний пятнадцатилетний срок до этого периода. Это кажется долгим сроком. Однако месяцы неформальной переписки могут незаметно сократить его, если никто не направит уведомление, перезапускающее отсчёт.
После отправки одного официального письма я защищен бессрочно: Перезапуск отсчёта начинает срок заново. Он не приостанавливает его навсегда. Если другая сторона по-прежнему не платит, новый 5 -летний срок продолжает отсчитываться с даты этого письма. В какой-то момент Вам необходимо подать иск. Нельзя бесконечно отправлять письма вместо принятия мер.

Юрист, проверяющий вид и формулировки договора arras, убеждается, что в нем действительно содержится рабочее условие о возврате денег, прежде чем Вы его подпишете. Благодаря этому процедуру взыскания вообще не придется начинать.

Договор купли-продажи и виды arras

Источники

Должен ли burofax для юридической силы отправляться юристом?Нет. Его может отправить любой человек через Correos, испанскую почтовую службу. Для действительности внесудебной претензии участие юриста не требуется. На практике услуги юриста по составлению и отправке такого документа оправданы, если речь идет не о небольшой сумме. Точная формулировка требования часто имеет значение позднее, если дело дойдет до суда.

Если официальное требование проигнорировано, как выглядит судебная процедура?

Существует три возможные процедуры. Какая именно применяется, в основном зависит от того, действительно ли долг оспаривается, и от его размера. Прямое требование по гарантии на новостройку не использует ни одну из этих трех процедур: оно сразу направляется в банк или страховую компанию. Поэтому проверка этого документа до оплаты важнее любого последующего способа взыскания.

Option 1
Упрощенное взысканиеПредназначено для требования о ясном, точном, наступившем и подлежащем немедленной оплате долге.
Пороговая сумма
Без верхнего порогаБез ограничения суммы после реформы 2011 года.
Скорость
Fastest
Стоимость
Lowest
Когда применяется
Долг подтверждён и не оспаривается
Лучший вариант, если Ваши документы ясны, а другая сторона серьезно не оспаривает наличие долга.
Option 2
Устное производствоБолее простая процедура для действительно оспариваемого требования.
Пороговая сумма
До 15.000 €Повышено с 6.000 € реформой 2023 года, действующей с марта 2024 года.
Скорость
Medium
Стоимость
Medium
Когда применяется
Долг оспаривается, небольшая сумма
Лучший вариант, если сумма ниже порога, а оспаривается сам долг, а не только срок оплаты.
Option 3
Обычное судопроизводствоСтандартная, более длительная гражданская процедура для крупных оспариваемых сумм.
Пороговая сумма
Свыше 15.000 €
Скорость
Slowest
Стоимость
Highest
Когда применяется
Долг оспаривается, крупная сумма
Лучший вариант только тогда, когда сумма и спор не оставляют более быстрого пути. Большинство arras при покупке значимой недвижимости в итоге рассматриваются в рамках этой процедуры, если ответственность действительно оспаривается.

Ни одна из трех процедур не зависит от Вашего выбора. Какая именно применяется, определяет сам долг.

0 €30.000 €

Устное производствоДо 15.000 €
Обычное судопроизводствоСвыше 15.000 €

15.000 €: Повышено с 6.000 € реформой 2023 года, действующей с марта 2024 года.

Этот порог определяет, какая процедура применяется к спорному требованию. Он имеет значение только после того, как долг действительно оспорен. Бесспорный долг рассматривается в порядке приказного производства независимо от суммы.

Ничего не меняется, если другая сторона с тех пор стала официально неплатёжеспособной компанией. Это отдельная процедура со своими правилами, рассмотренная на отдельной странице. Неплатёжеспособный должник не просто медлит с оплатой.

Банкротство застройщика

Источники

Что собрать до отправки первого официального письма

Соберите четыре вещи до отправки burofax, а не после. С ними в приложении письмо будет более убедительным.

Собрать	Зачем	Как выглядит слабая доказательная база
Доказательства всех платежей	Подтверждения банковских переводов или квитанции превращают утверждение «Вы должны мне деньги» в чётко определённую точную сумму. Именно это необходимо для требования в порядке приказного производства.	Полагаться на память или устную договорённость относительно того, сколько в действительности было уплачено.
Сам договор, с учётом соответствующего положения	То, что на самом деле говорится в договоре бронирования или договоре arras об условиях возврата, определяет, отстаиваете ли Вы ясное право или право, которое можно оспорить.	Направлять требование, не проверив, что именно обещает подписанный Вами договор.
Письменная фиксация каждого уже направленного неофициального запроса	Это показывает хронологию событий и добросовестность. Однако только официальное требование, а не эти сообщения, юридически прерывает течение срока исковой давности.	Только устные разговоры или телефонные звонки, ничем не подтверждённые письменно.
При покупке новостройки, гарантийный сертификат	Он сразу показывает, предъявляете ли Вы прямое требование по гарантии к банку, что является значительно более коротким путём, или требование, которое в противном случае пришлось бы предъявлять непосредственно к застройщику.	Не знать, был ли вообще оформлен действительный сертификат на Ваше имя в отношении внесённых Вами платежей.

Банковские гарантии

Неформальный запрос и официальное требование

Оба могут быть вежливыми. Однако юридически признаваемые последствия имеет только одно из них.

	Неформальный запрос	Формальное требование (Burofax)
Влияние на срок исковой давности	Никакого. Пятилетний срок продолжает течь точно так же, как прежде.	Прерывает его. Срок начинает течь заново с даты доставки.
Ценность как доказательства	Низкая. Текстовое сообщение или звонок трудно доказать и легко оспорить.	Высокая. Заверенная запись точно показывает, что было отправлено и получено и когда именно.
Как это выглядит для другой стороны	Легко постоянно откладывать, не сталкиваясь с реальными последствиями.	Чёткий сигнал о том, что следующим шагом, если оплата не поступит, станет обращение в суд.
Стоимость процедуры	Денег это не стоит, но незаметно сокращает время из Ваших пяти лет.	Небольшая плата за заверенную доставку и иногда расходы на составление документа адвокатом.

Откровенно

Здесь описывается механизм, а не гарантируется результат

Это действующие на август 2026 года нормы испанского гражданского процесса и законодательства об исковой давности, изложенные на основе первоисточников. Это общая информация, а не анализ Вашего конкретного спора. Вопрос о том, предоставляет ли Ваш договор право на возврат вообще, является отдельным и рассматривается в связанных руководствах и, в конечном итоге, Вашим собственным адвокатом. Всё изложенное выше предполагает, что этот вопрос уже решён. Здесь рассматривается только движение денежных средств после возникновения обязанности их возвратить.Мы не являемся агентством по взысканию долгов и не выступаем стороной по Вашему договору, судебному требованию или гарантии. До того как всё это станет необходимым, наша услуга юридической координации обеспечивает наличие в подписываемом Вами договоре практически применимого положения о возврате средств. При покупке новостройки мы также проверяем наличие надлежащим образом индивидуализированного гарантийного сертификата. Это лучший показатель того, будет ли всё это иметь значение для Вашей собственной покупки.

Часто задаваемые вопросы о возврате денежных средств

Имеет ли значение, был ли задаток перечислен на личный банковский счёт, а не на клиентский счёт адвоката или счёт компании?: Да, на практике это имеет большое значение для простоты взыскания, хотя Ваше законное право на возврат средств не меняется. Платёж, внесённый на личный счёт, сложнее связать с конкретной сделкой, и этому человеку проще успеть потратить эти деньги. Именно поэтому задаток, то есть платёж, который обычно единственный не проходит через защищённую систему хранения средств, на практике чаще всего становится предметом спора.
Что делать, если лицо или компания, обязанные вернуть мне деньги, словно исчезают, меняют названия или становятся недоступными для связи?: Предъявите официальное требование как можно скорее. Попросите юриста проверить, не появились ли у компании первые признаки финансовых проблем, вместо того чтобы просто считать её не отвечающей на обращения. Если будет начато официальное производство по делу о несостоятельности, порядок взыскания полностью изменится: это станет требованием в рамках данного производства, а не обычным требованием и судебным иском. На этой странице объясняется, что именно меняется.
Могу ли я требовать проценты сверх самой возвращаемой суммы или только первоначальную сумму?: Как правило, да. Испанское законодательство позволяет требовать проценты одновременно с возвратом причитающейся суммы, и в судебный иск они обычно включаются. В отношении платежа за гарантированную новостройку сама банковская гарантия должна покрывать предусмотренные законом проценты с даты каждого платежа. Это более сильное и конкретное право, чем общее право на проценты по обычному договорному долгу.

Looking at a specific property?

Send us the property