Налоги на аренду в Испании: ставки, вычеты и Modelo 210
За 30 секунд
Если Вы являетесь налоговым резидентом Чехии или Польши, Вы платите 19 % с дохода от аренды в Испании после вычета допустимых расходов. Нерезидент ЕС или ЕЭЗ платит 24 % с валовой суммы без каких-либо вычетов. Обе категории подают одну и ту же форму, Modelo 210.
Какая налоговая ставка применяется к моему доходу от аренды?
Modelo 210 является испанской налоговой формой, которую подаёт собственник-нерезидент, причём её необходимо подать даже в том случае, если недвижимость никогда не сдавалась в аренду. Применяемая ставка определяется Вашим налоговым резидентством на момент возникновения дохода.
Вы являетесь налоговым резидентом ЕС или ЕЭЗ?
- Да, включая резидентов Чехии и Польши19 % с чистого дохода от аренды после вычета допустимых расходов, связанных со сдачей недвижимости.
- Нет, резидент другой страны24 % с валового дохода от аренды без вычета каких-либо расходов.
| Ваша налоговая резидентность | Ставка | Основа |
|---|---|---|
| ЕС, ЕЭЗ, Исландия, Норвегия, Лихтенштейн | 19 % | Чистый доход после вычета допустимых расходов, связанных со сдачей недвижимости в аренду. |
| Любая другая страна | 24 % | Валовой доход без вычета расходов, "sin deducción de gasto alguno". |
Можно ли вычесть расходы из дохода от аренды?
Если Вы облагаетесь налогом по ставке 19 %, то да. Это действует по тем же правилам, которые применяются к испанскому подоходному налогу с физических лиц или налогу на прибыль организаций, при условии, что страна Вашего резидентства осуществляет эффективный обмен налоговой информацией с Испанией. Это относится ко всем государствам-членам ЕС. Если Вы облагаетесь налогом по ставке 24 %, то на сегодняшний день ответ отрицательный. Налог начисляется на валовой доход от аренды без каких-либо вычетов.
- Проценты по ипотекеЭтот расход можно вычесть только за конкретный период аренды, который финансировался за счёт ипотеки, а не за весь год, если недвижимость сдавалась лишь часть года.
- Комиссии управляющего и платформы арендыКомиссия, взимаемая управляющим или платформой, учитывается, если она документально подтверждена и относится к соответствующему доходу от аренды.
- Содержание и ремонтФактические расходы на содержание, связанные со сдачей недвижимости в аренду, принимаются к вычету. Улучшения, повышающие стоимость недвижимости, а не поддерживающие её состояние, относятся к другой категории и не подлежат вычету.
- СтрахованиеСтраховой полис на сдаваемую недвижимость учитывается за период, в течение которого она сдавалась в аренду.
- Взносы на содержание и местные налогиIBI и взнос comunidad подлежат вычету пропорционально фактическому периоду сдачи недвижимости в аренду в течение года.
Согласно сообщениям, постановление Audiencia Nacional от июля 2025 года также распространяет право на вычет расходов на резидентов стран, не входящих в ЕС. В частности, это имело бы большое значение для собственника из Великобритании. Однако постановление обжалуется в Верховном суде и пока не отражено в опубликованной позиции Agencia Tributaria. Рассматривайте это как событие, за которым следует следить, а не как основание для подачи декларации сегодня.
Я являюсь налоговым резидентом Чехии. Нужно ли мне также декларировать этот доход у себя в стране?Это вопрос к чешскому налоговому консультанту, а не к испанскому руководству. Но перед обращением к нему полезно знать общий принцип: соглашение между Чехией и Испанией об избежании двойного налогообложения существует именно для того, чтобы один и тот же доход не облагался налогом дважды. Обычно это работает через зачет в Чехии уже уплаченного Вами испанского налога. Подробности оформления такого зачета относятся к чешской, а не испанской налоговой отчетности.
Нужно ли мне по-прежнему платить налог, если недвижимость пустует?
Да, за каждый период, когда она не сдается в аренду и не является Вашим постоянным жильем. Испания считает, что второе жилье, не сдаваемое в аренду, приносит вмененный доход, и из этой вмененной суммы нельзя вычесть никакие расходы.
| Вмененный доход1,1 % кадастровой стоимости | 1.650 € |
|---|---|
| Налог, резидент ЕС/ЕЭЗ19 % вмененного дохода | 313,50 € |
| Налог, прочие резиденты24 % вмененного дохода | 396 € |
| Кадастровая стоимость пересмотрена | Вмененный доход | Что это означает на практике |
|---|---|---|
| Действует после 1 января 2012 года | 1,1 % кадастровой стоимости | Более низкая и распространенная база для новых объектов и муниципалитетов, где кадастровая стоимость недавно пересматривалась. |
| Не пересматривалась или пересматривалась ранее | 2 % кадастровой стоимости | Более высокая стандартная база, которая по-прежнему применяется ко многим старым объектам в центрах городов Costa del Sol. |
Кто подаст декларацию за Вас?
Не Arevont. Мы не являемся налоговыми консультантами, и чтение информации о подаче декларации не означает ее подачи. Существуют три варианта. То, за какой из них стоит платить, зависит от того, насколько простой является Ваша ситуация на самом деле.
- Option 1Подать самостоятельноВозможно для одного простого объекта без каких-либо осложнений.
- Стоимость
- Без комиссии специалиста
- Затраты
- HighИспанский налоговый портал, на испанском языке, каждый квартал.
- Риск
- HigherЛегко ошибиться при выборе категории ЕС/ЕЭЗ или указать расход как подлежащий вычету.
- Option 2ГесторСтандартная услуга по подаче декларации для простой ситуации.
- Стоимость
- Небольшая плата за подачу
- Затраты
- LowВы предоставляете данные, а специалист подает форму.
- Риск
- LowerСтандартная подача деклараций, без налогового планирования и консультаций по соглашениям.
- Option 3РекомендуемНалоговый консультантКвалифицированный налоговый консультант для всего, что выходит за рамки самых простых случаев.
- Стоимость
- Выше, за декларацию
- Затраты
- LowПодаёт декларацию и занимается связанным с ней планированием.
- Риск
- LowestТакже консультирует по вопросам применения соглашения с Чехией в стране проживания.
Независимая юридическая фирма Arevont, которую обычно рекомендуют для юридической проверки, также занимается последующей ежегодной подачей деклараций по налогам для нерезидентов и арендному доходу. Это одна из причин, почему такая рекомендация охватывает не только покупку. Если недвижимость сдаётся через службу Arevont по управлению арендой, в ежемесячном отчёте уже перечислены все бронирования, расходы и комиссии в форме, необходимой налоговому консультанту. Поэтому данные, используемые в вашей декларации, содержатся в том же документе, который вы уже получаете, а не восстанавливаются отдельно во время подачи декларации.
Что собрать перед каждой подачей Modelo 210
Четыре документа, независимо от того, относится ли декларация к месяцам сдачи в аренду или к месяцам простоя.| Собрать | Зачем это нужно | Как выглядит пробел |
|---|---|---|
| Справка о вашем налоговом резидентстве за соответствующий год | Именно она определяет, к ставке 19 % или 24 % вы относитесь, а не ваше гражданство и не местонахождение недвижимости. | Предположение о резидентстве вместо наличия подтверждающей его справки. |
| Каждый отчёт об аренде за период | База 19 % рассчитывается с чистого дохода. Без исходных данных не из чего вычитать расходы. | Одна итоговая сумма за год без помесячной детализации. |
| Подтверждения расходов, подлежащих вычету, если вы относитесь к ставке 19 % | Взносы на содержание общего имущества, страхование, комиссия за управление и техническое обслуживание учитываются, но только при наличии подтверждающих документов. | Заявленные расходы без подтверждающего их счёта. |
| Кадастровая стоимость и дата её последнего пересмотра | Определяет, применяется ли к декларации за период простоя ставка 1,1 % или 2 %. | Использование покупной цены вместо кадастровой стоимости. |
Налоговое резидентство меняет расчёты, а не только документы
Один и тот же доход от аренды облагается двумя разными способами в зависимости от места вашего проживания. Налоговый резидент Чехии находится в правой колонке.| Резидент вне ЕС/ЕЭЗ | Резидент ЕС/ЕЭЗ, включая резидентов Чехии | |
|---|---|---|
| Ставка | 24 % | 19 % |
| База | Валовая, без вычетов | Чистая, после допустимых расходов |
| Что это означает при годовой арендной плате 12.000 € и расходах 3.000 € | Налог со всей суммы 12.000 € по ставке 24 % | Налог с 9.000 € по ставке 19 % |
| Вменённый доход за период простоя | Облагается по ставке 24 % от вменённой базы | Облагается по ставке 19 % от той же базы |
Что может сказать только ваш налоговый консультант
Это общая информация о правилах IRNR, опубликованных Agencia Tributaria 17 августа 2026 года. Она не является налоговой консультацией по вашей декларации. Ставки, пороговые значения и правила вычетов со временем меняются. Обязательства налогового резидента Чехии в стране проживания по соглашению об избежании двойного налогообложения здесь вообще не рассматриваются.Вопрос о вычете для нерезидентов из стран вне ЕС действительно пока остаётся открытым. Позиция, изложенная выше, является той, которую сегодня публикует Agencia Tributaria. Мы указываем на незавершённое судебное дело, не занимая ни одну из сторон. Лицам, относящимся к ставке 24 %, следует напрямую обратиться к своему налоговому консультанту, а не полагаться на одну из версий, изложенных на веб-странице.Ни одно число здесь не говорит о том, какой доход, вероятно, принесёт недвижимость. Ответ на этот вопрос дан в руководстве по доходности, а налоговая ставка применяется к фактическому результату, каким бы он ни оказался, а не к прогнозу.
Часто задаваемые вопросы о налогах на доход от аренды
- Применяется ли ставка 19 % автоматически, если я являюсь гражданином ЕС?
- Нет, это зависит от налогового резидентства, а не от гражданства. Гражданин Чехии, ставший налоговым резидентом за пределами ЕС, попадёт в категорию со ставкой 24 %. Верно и обратное. Важно, где Вы являетесь налоговым резидентом в году, когда возникает доход.
- Как часто подавать Modelo 210?
- Ежеквартально за периоды, в которых недвижимость приносила доход от аренды. И отдельно один раз в год за каждый период, когда она этого дохода не приносила, но рассчитывается вменённый доход. Если недвижимость сдавалась часть года, а остальное время пустовала, в том же налоговом году потребуется подать оба вида декларации.
- Меняется ли налоговая ставка при краткосрочной, а не долгосрочной аренде недвижимости?
- Нет. Ставка IRNR и правило вычета зависят от Вашего резидентства, а не от того, является ли аренда краткосрочной арендой с регистрацией VUT или долгосрочной арендой по LAU. Разница между ними заключается в наличии дохода и способе его получения, а не в его налогообложении после возникновения.
- Может ли Arevont подать Modelo 210 за меня?
- Нет, мы не являемся налоговыми консультантами и не подаём налоговые декларации. Юридическая фирма, которую мы обычно рекомендуем для юридической проверки, занимается ежегодной отчётностью нерезидентов и отчётностью по аренде в рамках постоянного обслуживания. Если недвижимость находится под нашим управлением арендой, Вы ежемесячно получаете данные в форме, готовой для передачи специалисту, который подаёт декларацию за Вас.
