Влажность в квартире на Costa del Sol
За 30 секунд
Сырость на Costa del Sol обычно вызвана не протечкой. Это конденсат: тёплый влажный воздух соприкасается с холодными поверхностями в пустой квартире с тонкими стенами. Поэтому сезон сырости здесь длится с ноября по февраль, а не в августе. Поэтому квартира, которая была безупречной в мае, в январе может пахнуть плесенью.
Внутри помещенияСнаружи
- Тёплый влажный воздух внутри
- Это сторона помещения. Она удерживает влагу, которую холодная стена удерживать не может.
- СтенаБез утепления, однослойная
- Её внутренняя поверхность в зимнюю ночь становится достаточно холодной, чтобы температура опустилась ниже точки росы.
- Точка росы
- Точка, в которой воздух, соприкасаясь с холодной поверхностью, выделяет влагу в виде конденсата, а не протечки.
- Снаружи
- Более прохладный ночной воздух. Именно поэтому внутренняя поверхность стены остывает.
Почему здесь сезон сырости приходится на зиму, а не на лето?
Покупатели ожидают проблем с сыростью в августе, когда жарко, а море тёплое. Опубликованные данные говорят об обратном. Это собственные нормативные значения AEMET для аэропорта Málaga, рассчитанные за период с 1981 по 2010 год. Они объясняют, почему в закрытой квартире возникают проблемы с сыростью в период с ноября по февраль.
| Месяцы | Средняя относит. влажность | Что происходит внутри закрытой квартиры |
|---|---|---|
| С ноября по январь | 71 до 72 % | Худшее сочетание: влажный воздух снаружи, холодные стены внутри, отсутствие отопления и никто не открывает окно. Именно тогда в углах потолка и за шкафами появляется плесень. |
| С февраля по март | 67-68 % | По-прежнему сыро и холодно по ночам. Повреждения, возникшие в декабре, обычно обнаруживаются сейчас тем, кто первым посещает объект. |
| С апреля по май | 59-63 % | Квартира высыхает, а стены прогреваются. Именно в этот период проводится большинство просмотров объектов, поэтому такой просмотр почти ничего не говорит о сырости. |
| С июня по июль | 58 % | Самые сухие месяцы года на этом побережье. Кондиционер также удаляет влагу во время охлаждения, поэтому в жилой квартире летом сохраняется сухость. |
| С августа по сентябрь | 61-65 % | Влажность повышается вместе с температурой моря, но остается ниже зимних показателей. То, что люди помнят как «влажный август», представляет собой сочетание жары и влажности, а не пиковый уровень влажности. |
| Октябрь | 70 % | Переломный момент. Приходят осенние дожди, здание остывает, и сезон сырости начинается снова. Квартиру нужно подготовить именно в этом месяце, а не в декабре. |
Август
- Средняя влажность
- 61-65 %
- Поверхность стены
- Тёплый, почти как воздух
- Заселенность здания
- Заселена, с кондиционированием
- Что происходит
- Сухо: кондиционер удаляет влагу во время охлаждения
Январь
- Средняя влажность
- 71 до 72 %
- Поверхность стены
- Холодная, часто ниже точки росы
- Заселенность здания
- Пустует, без отопления
- Что происходит
- Конденсат на самых холодных поверхностях
Действительно ли на побережье влажнее, чем во внутренних районах Испании?Да, но это значение ниже, чем утверждается в интернете. В аэропорту Малаги среднегодовой показатель составляет 65 %, достигая примерно 72 % в декабре, тогда как во внутренних районах показатели значительно ниже. Проблема побережья заключается не в экстремальном уровне влажности. Она обусловлена мягкой влажной зимой в сочетании со зданиями, спроектированными для лета, а также солью в воздухе, которая воздействует на материалы иным образом.
С какой сыростью Вы столкнулись?
Эти четыре вида сырости выглядят похоже, но представляют собой разные проблемы. Для них требуются разные решения, и расходы не всегда несет один и тот же человек. Почти вся сырость на побережье относится к первому виду ниже.
- КонденсатБезусловно, самый частый
- Где появляется
- Углы потолка, холодные наружные стены, места за мебелью, внутренние поверхности шкафов.
- Как выглядит
- Черная пятнистая плесень, капли воды на стекле по утрам, затхлый запах в закрытой квартире.
- Кто обычно оплачивает
- Вы. Причина заключается в воздухе и температуре, а не в дефекте здания; обычно помогают проветривание и отопление.
- Проникающая сыростьСнаружи
- Где появляется
- Очаг, а не широкое распространение: под окном, ниже террасы или на стене, подвергающейся сильному дождю.
- Как выглядит
- Усиливается после дождя и медленно высыхает. Это чёткое пятно, а не общая сырость.
- Кто обычно оплачивает
- Собственник той части, через которую проникла вода: часто товарищество собственников, если это общая крыша или фасад.
- Восходящая сыростьСнизу
- Где появляется
- Полоса вдоль нижней части стены. Первые этажи, гаражи, кладовые, старые дома.
- Как выглядит
- Одинаковая высота, соль разрушает штукатурку, краска отслаивается от стены.
- Кто обычно оплачивает
- Вы. Это вопрос периода строительства: в старых зданиях часто вообще нет гидроизоляционного барьера.
- ПротечкаИз трубы
- Где появляется
- В одном месте, часто на потолке под ванной комнатой.
- Как выглядит
- Может появиться в любое время года. Если пятно появилось в июле, это не конденсат.
- Кто обычно оплачивает
- Зависит от источника. Его нужно обнаружить до ремонта, а Ваш страховой полис может покрывать или не покрывать поиск источника.
Повреждения общей части здания, например крыши, общей террасы сверху, фасада или общей трубы, устраняются товариществом собственников и его страховкой, а не Вами. Стоит проверить эту границу до бронирования, а не после него.
Означает ли сырость на потолке ванной комнаты, что квартира сверху протекает?Не обязательно, и это самое распространённое ошибочное предположение. В ванной комнате без окна и со слабым вытяжным вентилятором самостоятельно образуется достаточно влаги, чтобы угол потолка почернел, и это конденсат. Протечка сверху обычно оставляет чёткое пятно. Она может появиться в любое время года и часто имеет линию высыхания. Прежде чем писать соседу, включайте вытяжной вентилятор на двадцать минут после каждого душа в течение двух недель и проверьте, изменится ли ситуация.
Почему испанские здания на побережье склонны к сырости?
Всё это не является результатом плохого качества работ. Эти здания построены в соответствии со строительной традицией, рассчитанной на жару и солнце. Затем эта традиция используется в климате, где бывает также влажная прохладная зима, владельцами, которые к таким условиям не готовы.
- В старых зданиях нет гидроизоляционного барьераСтроительные нормы Испании впервые установили специальное требование по защите от влаги только в 2006 году. Это требование касается стен и полов, соприкасающихся с грунтом, а также фасадов и крыш. В зданиях, построенных ранее, часто вообще нет барьера между грунтом и стеной, что как раз и вызывает восходящую сырость.
- Крыши без водостоковПлоские крыши и террасы здесь часто отводят воду прямо через край, а не в водосточный желоб и водосточную трубу. Затем дождь стекает по фасаду и снова и снова пропитывает основание стены в одном и том же месте.
- Декоративная плитка в зоне брызгПолоса плитки в нижней части стены выглядит хорошо, но удерживает влагу за собой. Когда вода оказывается внутри стены, водонепроницаемое покрытие не даёт ей высохнуть наружу. Поэтому влага высыхает внутрь, в Вашу квартиру.
- Одинарное остекление и тонкая теплоизоляцияХолодное стекло и холодные стены являются поверхностями, на которых образуется конденсат. В старом прибрежном здании с исходными алюминиевыми оконными рамами и без терморазрыва вокруг каждого окна образуется холодная зона. Поэтому плесень сначала появляется по краям окон и на перемычках.
- Жилое помещение под террасойПлиточная терраса над спальней на самом деле является плоской крышей с мебелью сверху. Её гидроизоляционный слой со временем изнашивается, а водостоки могут засориться. При повреждении обычно первым это замечают на потолке расположенного ниже помещения.
- Соль и ультрафиолетВ нескольких сотнях метров от моря соль разрушает металлические крепления, петли, москитные сетки, перила и всё, что покрыто хромом. Яркое солнце также значительно быстрее разрушает герметики, пластик и уличные ткани, чем в Центральной Европе. Материалы, которые в других местах прослужили бы десять лет, здесь могут выглядеть изношенными уже через два-три года. Это особенность обслуживания, а не дефект.
Как период строительства меняет риск?
Это практическое резюме всего сказанного выше. Две квартиры по одинаковой цене на одной улице могут относиться к разным поколениям зданий, и риск сырости в основном зависит от того, к какому из них относится квартира.
1960sСегодня
- Прибрежные дома 1960-70-хБез гидроизоляции
- Городские комплексы 1980-90-хДо норм, но лучше построено
- 2000-е, до кризисаШирокий диапазон качества
- Новостройки после 2010 годаУтепление, вентиляция
- Начало стандарта CTE по гидроизоляции
- 2006
ПериодЧего ожидать
- Прибрежные дома 1960-х и 1970-х
- Их быстро строили для первых туристов. Обычно без гидроизоляционного барьера, с одинарным остеклением, минимальной теплоизоляцией, плоскими крышами, которые уже несколько раз ремонтировали, и общими трубами того же возраста. Многие дома хорошо обслуживались сообществами собственников, и с лучшими из них всё в порядке. Важно выяснить, сколько сообщество уже потратило на обслуживание, поскольку это указано в протоколах собраний.
- Урбанизации 1980-х и 1990-х
- Классический объект вторичной недвижимости на Costa del Sol. Построен качественнее, но всё ещё до появления норм защиты от влаги и тепловых потерь. Типичные проблемы: гидроизоляция террасы над жилыми помещениями, основания стен на наветренной стороне и края окон. Уточните, что и когда заменяли.
- 2000-е, до кризиса
- В этот период строили очень много и быстро, поэтому качество сильно различается. Всё, что завершено с 2007 года, должно быть спроектировано по действующим нормам, которые устанавливают иные требования к защите от влаги на уровне земли, фасадах и крышах. Год выдачи разрешения на строительство важнее года продажи.
- Новостройки после 2010 года
- Двойное остекление, терморазрывы, теплоизоляция, механическая вентиляция и встроенная защита от влаги. Влага здесь обычно является дефектом, а не нормальным состоянием. Это означает, что по гарантии ответственность лежит на другой стороне, а не на Вас.
- Недавно обновлённая квартира
- Именно этот вариант нужно особенно тщательно проверять независимо от периода строительства. Свежая краска и новая плитка могут означать реальное улучшение, а могут скрывать проблему. Ищите закрашенные участки на одинаковой высоте, новый гипсокартон только на одной стене, зашитую коробом часть, скрывающую что-либо, и запах, не соответствующий отделке. Уточните, что ремонтировали, и попросите счёт.
- Объект, пустовавший годами
- Это отдельная категория. Ни вентиляции, ни отопления, а часто и обслуживания в течение нескольких зим, поэтому со временем накапливаются повреждения от конденсата. Обычно это можно исправить, и это веская причина для торга. Именно поэтому цена изначально выглядела привлекательной.
Как поддерживать пустующую квартиру сухой из другой страны?
Второй дом, закрытый с октября по июнь, уже не тот объект, который Вы осматривали в мае. Все перечисленные ниже решения работают, стоят недорого, и большинство из них можно установить в последний день визита.
- Осушитель с гигростатом, а не с таймеромНастройте его так, чтобы он включался только при превышении заданного уровня влажности, ориентируясь на 40 to 60 %. Подключите слив к канализационной трубе, чтобы никому не приходилось опорожнять бак.
- Гигрометр с удалённым доступомНедорогой датчик, который записывает температуру и влажность и отправляет данные на Ваш телефон. Это лучшее, что может установить собственник, отсутствующий на месте.
- Обеспечьте воздухообменДержите межкомнатные двери открытыми, дверцы шкафов слегка приоткрытыми, а мебель отодвиньте от наружных стен. Плесень растёт там, где воздух застаивается.
- Не оставляйте квартиру закрытой и неотапливаемой на всю зимуСлабый фоновый режим отопления обойдётся дешевле ремонта. Если это невозможно, осушитель должен оставаться подключённым к электросети.
- Кто-то должен открыть окнаПроветривайте квартиру по десять-пятнадцать минут несколько раз за зиму. Это единственное, что невозможно автоматизировать.
- Подготовьтесь перед отъездомНе сливайте воду из систем, которые Вам понадобятся, и оставьте электричество подключённым. Отключение питания ради экономии на небольших фиксированных платежах приводит к остановке осушителя.
Ничего из этого не требует платной услуги, и мы предпочли бы, чтобы Вы сделали всё самостоятельно, а не покупали то, что Вам не нужно. Платная услуга добавляет человека: тот приходит, открывает окна, ничего не опорожняет, проверяет гигрометр и сообщает о проблеме в феврале, а не в июле.
Достаточно ли осушителя или нужны строительные работы?При конденсации в достаточно исправной квартире в большинстве случаев помогают вентиляция, осушитель и поддержание поверхностей тёплыми. Осушитель не может остановить проникновение воды снаружи или подъём влаги из грунта. Если после дождя пятно появляется снова на том же месте или проходит полосой у основания стены, а в штукатурке есть соль, это проблема здания. Осушение воздуха лишь скроет её.
Что можно увидеть за двадцать минут при просмотре объекта
Возьмите этот список с собой на просмотр объекта или отправьте его тому, кто осматривает объект за Вас. Единственное необходимое оборудование это фонарик на телефоне. Шкафы и углы потолка расскажут Вам больше, чем вид с террасы.| Где искать | Почему именно там | Как выглядит тревожный сигнал |
|---|---|---|
| Внутри квартиры | ||
| Потолочные углы, особенно в ванных и спальнях | Это самое холодное и наименее проветриваемое место в комнате. | Чёрная пятнистая плесень или угол, окрашенный в немного другой оттенок белого. |
| Наружная стена и северная сторона | Здесь всегда холоднее всего и меньше всего солнца. | Прохладная влажная штукатурка, пятна или краска, вздувшаяся мелкими пузырями. |
| Оконные откосы, перемычки и нижняя сторона подоконников | Старые алюминиевые рамы создают холодную зону и путь для воды. | Плесень вокруг окна, следы воды под подоконником, сгнившие уплотнители или следы конденсата на краю стекла. |
| Нижние 40 см стен и плинтусы | Поднимающаяся влага всегда проявляется на одинаковой высоте. | Полоса изменения цвета или солевых отложений, осыпающаяся штукатурка или плинтус, заменённый только на одной стене. |
| Запах до того, как кто-либо откроет окно | Это самая надёжная проверка из доступных Вам. | Затхлый запах в квартире, которую проветрили и убрали перед просмотром объекта, или сильный освежитель воздуха. |
| Места, которые не открывают | ||
| За шкафами и внутри них | Застоявшийся воздух у холодной наружной стены создаёт классические условия для появления плесени. | Плесень на задней панели, на хранящейся ткани или шкаф, который нельзя передвинуть. |
| Под раковинами и внутри панели ванны | Медленные протечки возникают в скрытых местах. | Вздувшаяся ДСП, следы воды или подозрительно новое дно шкафа. |
| Потолок прямо под террасой | Терраса над комнатой на самом деле представляет собой плоскую крышу, покрытую плиткой. | Любое пятно, трещина по линии или свежая краска только на этом потолке. |
| Кладовая и гараж | Под землёй, без отопления и вентиляции: худший вариант в здании. | Плесень на хранящихся вещах, след прилива, ржавый металл или уже работающий в углу осушитель. |
| Снаружи и в общих зонах | ||
| Основание фасада и любой облицованный плиткой защитный пояс | Здесь скапливается вода с крыши и не может высохнуть. | Повторный ремонт, следы воды под краем крыши без водостока или повреждённая плитка у основания стены. |
| Сливы террасы, бортики и плитка у порога | Гидроизоляция выходит из строя по краям и у сливов, а не в центре. | Засорённый слив, плитка на уровне порога двери или силикон вместо надлежащего узла. |
| Протоколы собраний собственников за последние три года | На этих собраниях принимаются решения о работах на крыше, террасе и фасаде, а также об их оплате. | Упоминания о повторяющихся проблемах с сыростью, отложенном ремонте крыши или отклонённом целевом сборе. |
| Что отремонтировано и счёт-фактура | У настоящего ремонта есть документ. Маскировка проблемы таковым не является. | Недавний ремонт, который никто не может объяснить, и отсутствие документов на него. |
Сырость в общей части здания или внутри Вашей квартиры
Одно и то же пятно на одной и той же стене может означать разные расходы в зависимости от источника воды. Стоит выяснить это до внесения резерва, а не после оформления собственности.| Общая часть здания | Ваша квартира | |
|---|---|---|
| Типичная причина | Крыша, расположенная над ней терраса, если она является общей, фасад, общая труба, общий водосток, подпорная стена. | Конденсат, Ваша сантехника, Ваша терраса, Ваши окна и Ваши привычки проветривания. |
| Кто платит | Сообщество собственников за счёт взноса или специального сбора. Испанское законодательство обязывает его выполнять работы, необходимые для содержания общих частей здания. | Вы, если только это не строительный дефект, на который ещё распространяется гарантийный срок, или случай, покрываемый Вашим собственным страховым полисом. |
| Как выяснить это до покупки | Протоколы трёх последних ежегодных собраний, финансовые отчёты сообщества собственников и прямой вопрос администратору о запланированных работах. | Приведённый выше контрольный список для просмотра объекта и техническая инспекция объекта, который Вас действительно интересует. |
| Что может пойти не так | Работы согласованы, но не профинансированы, либо финансируются за счёт сбора, который будет предъявлен после завершения сделки. Уточните, какие работы уже утверждены, но ещё не оплачены. | Косметический ремонт скрывает настоящую продолжающуюся проблему, которая затем становится Вашей заботой. |
| Что с этим делать | До внесения резерва получите письменное подтверждение всех запланированных работ и утверждённых сборов. Ваш юрист в рамках стандартной проверки выяснит наличие задолженности сообщества собственников. | Узнайте стоимость ремонта или попросите выполнить его до завершения сделки, а затем проверить результат. |
Объект оказался старше, чем на фотографиях
Это один из наших собственных случаев и причина, по которой мы всё это записали. Во время визита объект оказался значительно старше, чем можно было предположить по фотографиям в объявлении. Ничего не было сфальсифицировано. Фотографии были настоящими. Просто они делали то, что обычно делают фотографии: показывали комнату после уборки, освещения и тщательного выбора ракурса. Возраст заметен в местах, куда камера не направлена, а на этом побережье именно там обычно появляется сырость: у основания стен, по краям окон, на задних стенках шкафов и в кладовой.Именно поэтому перед вылетом стоит попросить кого-то осмотреть объект с фонариком.
Чего мы Вам не скажем
Сколько стоит ремонт. Мы не публикуем суммы в евро за осушение стены, повторное оштукатуривание её основания или гидроизоляцию террасы, поскольку честный диапазон очень широк, а средняя цифра была бы лишь предположением. Получите смету на основании письменного отчёта об инспекции, и тогда сумма будет реальной.Меняет ли сырость цену и насколько. На практике часто меняет, а размер изменения зависит от того, что известно продавцу, что указано в Вашем отчёте и как долго объект выставлен на продажу. Мы не будем приводить здесь среднюю цифру, потому что выдуманный процент хуже, чем полное отсутствие процента.Мы сами не проводим инспекции. Техническая инспекция является отдельной услугой, предоставляемой по рекомендации и выполняемой квалифицированным специалистом. Всё, что Вы только что прочитали, представляет собой именно ту проверку, которую Вы можете бесплатно провести самостоятельно до того, как потратите деньги на услуги специалистов.И ещё одна часть, за которую никто не виноват. Соль, солнце и влажная зима просто являются особенностями этого климата. Здесь материалы стареют быстрее, пустующая квартира ведёт себя хуже, чем занятая, а некоторый конденсат в холодной январской квартире является следствием физики, а не дефектом. Здания не были плохо построены. Они предназначались для лета, то есть для сезона, когда Вы их осматривали.
Самые частые вопросы о сырости и качестве строительства
- Застройщик утверждает, что сырость вызвана конденсатом, а не дефектом. Кто принимает решение?
- В конечном счёте решение принимает технический эксперт, а на практике более сильную позицию занимает тот, у кого первым появляется письменный отчёт. Гарантийные сроки для новостройки составляют десять лет на конструкцию, три года на инженерные системы и один год на отделку. Проблема с сыростью подпадает под эти сроки только в том случае, если вызвана строительным дефектом. Конденсат, возникший из-за использования и проветривания квартиры, таковым не считается. Поэтому независимая инспекция с фотографиями и датами полезнее спора, а период первого года для устранения дефектов, то есть snagging, имеет такое большое значение.
- Опасна ли чёрная плесень в углу?
- Это проблема для здоровья, а не чрезвычайная ситуация, связанная со зданием. Споры плесени могут усугубить астму, аллергию и проблемы с дыханием, причём дети и пожилые люди страдают сильнее. Удалите плесень, а затем устраните причину, поскольку одна лишь очистка означает, что она будет возвращаться каждую зиму. Если у кого-либо в семье астма, рассматривайте постоянную проблему с сыростью как причину отказаться от покупки, а не как небольшой проект.
- Как узнать, есть ли в квартире проблема с сыростью, если я осматриваю её в мае?
- Осмотрите места, где сохраняются следы проблемы: задние стенки шкафов, углы потолка, основание стен, кладовую и потолок под террасой. Сырость оставляет следы, которые сохраняются после сухой весны, а свежая краска именно в этих местах сама по себе является предупреждающим признаком. Затем письменно задайте два вопроса: устранялась ли здесь когда-либо сырость и сколько сообщество собственников в последний раз потратило на крышу, террасы или фасад.
- Могу ли я попросить продавца устранить сырость до завершения сделки?
- Да, и часто это лучший результат для обеих сторон. Убедитесь, что причина установлена, а не просто закрашено пятно. Письменно согласуйте, что именно будет сделано и кем, и проверьте результат до подписания, а не после. Если завершить работы вовремя невозможно, альтернативой является корректировка цены на основании реальной сметы, а не округлённой суммы.
- Защищены ли новостройки от этого?
- Нет, но их положение значительно лучше. Нормативы требуют защиты от влаги с 2006 года, а в зданиях, построенных после 2010 года, уже предусмотрены стеклопакеты, теплоизоляция и вентиляция, поэтому вероятность конденсата значительно ниже. Если что-то всё же выходит из строя, обычно это дефект, за который кто-то несёт ответственность. Новостройка не препятствует повышению влажности в закрытой квартире в течение зимы. За это по-прежнему отвечаете Вы.