Энергетический сертификат недвижимости в Испании
За 30 секунд
Каждая испанская недвижимость должна иметь действительный энергетический сертификат до размещения объявления о продаже или аренде. Сертификат оценивает здание по шкале от A до G. Он действителен в течение десяти лет, а для рейтинга G срок действия составляет пять лет, и стоит от 50 до 300 €. Предоставить этот документ должен продавец, а не Вы.
Что измеряет сертификат?
Это теоретическая оценка самого здания. Она не основана на привычках Вашего домохозяйства или счёте за коммунальные услуги за прошлый год. Квалифицированный специалист рассчитывает или измеряет предполагаемое энергопотребление и выбросы CO2 объекта с учётом его конструкции, теплоизоляции, окон и установленных систем, а затем преобразует результат в одну букву, от A, наиболее эффективного класса, до G, наименее эффективного. Две похожие на вид квартиры в одном здании могут получить разные буквы, если в одной был сделан ремонт с улучшенной теплоизоляцией или более эффективными окнами, а в другой нет.Буква не показывает, сколько лично Вы будете тратить на электроэнергию. Это зависит от фактического использования недвижимости. Буква лишь показывает, насколько эффективным спроектировано и построено здание. На этом побережье низкий рейтинг меньше влияет на расходы на отопление и охлаждение, чем в более холодном климате. Тем не менее он имеет реальные последствия: по закону его необходимо указывать в каждом объявлении о недвижимости на каждой платформе.
Сертификат энергетической эффективностиРейтинг A-G
- Энергоэффективность
- [A-G]
- Энергопотребление
- [XXX] кВт·ч/м² в год
- Выбросы CO2
- [XX] кг CO2/м² в год
- Срок действия
- [DD/MM/AAAA]
- Энергоэффективность. Одна буква, которая по закону должна присутствовать в каждом объявлении.
- Энергопотребление. Теоретический показатель. Основан на характеристиках самого здания, а не на фактических счетах Вашего домохозяйства.
- Выбросы CO2. Рассчитываются так же, как показатель энергопотребления.
- Срок действия. Действителен 10 лет с даты выдачи или 5 лет для рейтинга G.
Когда именно это требуется по закону, а когда нет?
Сертификат необходим до того, как объект вообще можно рекламировать для продажи или сдачи в аренду на любой срок. В 2021 году правило стало строже. Раньше краткосрочная или курортная аренда освобождалась от этого требования, если объект сдавался менее четырёх месяцев в году. Теперь это исключение не применяется. Курортное жильё, рекламируемое на любой платформе, теперь требует такого же действующего сертификата, как долгосрочная аренда или продажа.Сохраняется небольшое число действительно применимых исключений, и они имеют узкую сферу действия. Это не общий способ обойти правило.
Вы продаёте или сдаёте объект в аренду в какой-либо форме?
- ПродажаТребуется всегда, ещё до того, как объект можно будет рекламировать.
- Долгосрочная арендаТребуется всегда. Требование такое же, как при продаже.
- Краткосрочная или курортная аренда на любой срокТребуется с 2021 года. Прежнее исключение для сроков менее четырёх месяцев больше не действует.
- Ни то ни другое: отдельно стоящее здание площадью менее 50 м² или объект, приобретённый под сносНе требуется только в рамках этих узких исключений.
По состоянию на 17 августа 2026 года: вывод сделан на основании Real Decreto 390/2021, статей 2 и 3.2, и непосредственно проверен по тексту BOE. Несколько независимых вторичных источников подтверждают отмену исключения для сроков менее четырёх месяцев и последовательно описывают то же изменение. Мы не проверяли это положение постатейно по самому тексту BOE.
Нужен ли сертификат совершенно новому объекту, в котором никто никогда не жил, прежде чем его можно будет продать?Да. Новостройка получает сертификат в рамках процесса строительства. Его оформляет собственная техническая команда застройщика. Вы должны получить его вместе с другими документами о завершении сделки, а не оформлять отдельно в качестве покупателя.
Кто его выдаёт и как продавцу его получить?
Выдать сертификат может только técnico competente, то есть квалифицированный специалист, например архитектор, технический архитектор или инженер с соответствующей квалификацией. Владелец не может оформить или зарегистрировать его самостоятельно. Все описанные ниже этапы проходят через специалиста.Юридический отдел Arevont получает сертификат продавца в составе стандартного пакета документов, собираемых до подписания, вместе с выпиской nota simple и справкой об отсутствии задолженности перед сообществом собственников. Таким образом, мы проверяем его действительность и регистрацию до того, как Вы на него положитесь, вместо того чтобы выяснить у нотариуса, что документа нет.
- Осмотр объектаСпециалист лично осматривает объект не ранее чем за три месяца до выдачи сертификата.
- Where
- Сам объект
- РасчётСтроительство, теплоизоляция, окна и установленные системы преобразуются в рейтинг от A до G.
- Электронная подача в региональный реестрВ Андалусии это Registro de Certificados Energéticos de Andalucía.
- Where
- Андалузское энергетическое агентство
- Watch out
- Подать документы может только сертифицирующий специалист, но не сам владелец.
Что произойдёт, если у продавца нет действующего сертификата?
Продажа не блокируется автоматически. Нотариус всё ещё может удостоверить сделку, если покупатель явно уведомлён об отсутствующем или просроченном сертификате и письменно отказывается от требования предоставить его непосредственно в тексте сделки. При этом не исчезает собственный риск продавца перед органами власти: отсутствие действующего сертификата или его непредоставление является правонарушением, за которое может быть назначен штраф в соответствии с более широкими правилами градостроительства и защиты прав потребителей, на которые ссылается регулирование. В нескольких независимых источниках обычно указывается диапазон штрафов от 300 до 6.000 евро. Мы не подтвердили точные размеры штрафов по самому исходному закону, поэтому попросите юриста проверить это и не воспринимайте указанное как обещание.На этой поздней стадии отсутствующий сертификат полезнее рассматривать как предупреждающий признак, а не как юридический инструмент. Стоит спросить, почему он отсутствует и существовал ли когда-либо для этого объекта. Если продавец неохотно его предоставляет, отнеситесь к этому так же, как к отсутствию любого другого документа, который должен быть готов при обычной сделке.
- Спросите до подписанияПродавцу нечего предъявить в качестве сертификатаВозможно, у объекта никогда не было сертификата или срок его действия истёкWhat to do insteadСпросите почему и расценивайте это как отсутствие обычного документа
- Низкий риск для ВасВас просят отказаться от требования, чтобы быстрее подписать сделкуНотариус всё ещё может удостоверить сделку после того, как покупатель письменно откажется от этого требованияWhat to do insteadИмейте в виду, что Ваш отказ не освобождает самого продавца от риска штрафа
- Спросите до подписанияВ объявлении о краткосрочной аренде нет рейтингаС 2021 года он требуется для каждого объявления об аренде жилья для отдыха. Исключение для сроков менее четырёх месяцев больше не применяется.What to do insteadЗапросите его до бронирования или размещения объявления об этом объекте
Точные суммы штрафов приводятся в виде диапазона, который единообразно указывается в нескольких независимых источниках, а не как цифра, непосредственно взятая из самого закона. Попросите юриста подтвердить их, а не считайте эти суммы точными.
Если я откажусь от требования, чтобы быстрее оформить продажу, защищает ли этот отказ продавца также от штрафа?Нет. Отказ покупателя, зафиксированный в нотариальном акте, влияет только на то, согласится ли нотариус продолжить оформление сделки. Он никак не влияет на собственную ответственность продавца перед регулирующим органом за отсутствие действующего сертификата. Это отдельный вопрос между продавцом и государством.
Действительно ли низкий рейтинг имеет значение для прибрежного дома для отдыха?
Это общая информация о юридическом требовании, актуальная на 17 августа 2026 года. Мы сопоставили её с текстом BOE самого Real Decreto 390/2021 в части требований, сроков действия и исключений, изложенных в нём непосредственно. Для диапазона штрафов и изменения исключения в 2021 году мы использовали несколько независимых вторичных источников, каждый из которых указан выше, а не представлен как бесспорный. Это не юридическое заключение по конкретному объекту недвижимости.На практике низкий класс здесь имеет меньшее значение, чем в более холодном климате. Отопление и охлаждение составляют меньшую долю фактических расходов на содержание дома на мягком средиземноморском побережье, и не стоит делать вид, что это не так. Но независимо от климата сертификат по-прежнему имеет юридическое значение. Он должен быть указан в каждом объявлении, его необходимо получить до подписания документов, а его отсутствие является ещё одним вопросом, который стоит выяснить наряду с остальными документами, подробно рассмотренными в более полном руководстве на сайте по проверке документов юристом.Arevont не выдаёт сертификаты и не является сертифицирующим специалистом. Юридическое сопровождение бесплатно получает и проверяет сертификат продавца как один из нескольких документов до того, как Вы что-либо подпишете.
Часто задаваемые вопросы об энергетическом сертификате
- Сколько на самом деле занимает оформление нового сертификата, если у продавца его нет?
- Обычно это занимает несколько дней, а не недель, после того как специалист назначен. Сначала проводится один осмотр объекта, затем выполняются расчёт и электронная подача документов. Чаще всего задержка связана с поиском специалиста и записью к нему, а не с самой процедурой сертификации.
- Действительно ли высокий энергетический рейтинг повышает цену продажи объекта?
- Нет надёжной опубликованной цифры, которая отдельно показывала бы этот эффект именно на Costa del Sol, и выдумать её было бы хуже, чем признать отсутствие данных. Можно сказать, что по закону рейтинг теперь виден в каждом объявлении. Поэтому это ещё один факт, который покупатель, ориентированный на сравнение вариантов, видит ещё до обращения к агенту.
- Могу ли я получить энергетический сертификат на объект, который только планирую купить, до того как стану его владельцем?
- Нет. Сертификат относится к объекту недвижимости. Его оформляет тот, кто в данный момент владеет объектом или продаёт его, а не потенциальный покупатель. Если в объявлении сертификат не указан, стоит обсудить это с продавцом или его представителем. Тем временем Вы не можете получить его самостоятельно.
- Одинакова ли рейтинговая шкала во всей Испании или в Андалусии используется другая?
- Шкала от A до G и лежащая в её основе методика устанавливаются на национальном уровне Real Decreto 390/2021. Они применяются в Андалусии так же, как и в любой другой части Испании. Единственное региональное отличие заключается в реестре, в который подаётся сертификат. В Андалусии это собственная система Agencia Andaluza de la Energía.
- Может ли низкий рейтинг впоследствии стать серьёзной проблемой, даже если сегодня это не так?
- Возможно, в долгосрочной перспективе. Несколько отраслевых источников единообразно сообщают о тенденции, обусловленной политикой ЕС, хотя в испанском законодательстве она пока не подтверждена. Согласно этой тенденции, к 2030 году для выхода объекта на рынок может потребоваться минимальный рейтинг E, а к 2033 году он повысится до D. Считайте это тенденцией, за которой стоит следить, а не подтверждённым правилом Испании. Это не означает, что объект с рейтингом G станет невозможным для продажи в определённую дату. Отдельное изменение, о вступлении которого в силу с августа 2025 года уже сообщалось, требует действующего сертификата для официальной оценки ипотечного кредита (tasación). Это более непосредственная причина, по которой низкий или отсутствующий рейтинг может иметь значение раньше 2030 года. Мы также отмечаем, что эта информация взята из отраслевых публикаций, а не из самого закона.
