Новостройка или вторичная недвижимость на Costa del Sol
Разница заключается не только в том, является ли объект новым. Меняются налог, график платежей, гарантии, срок ожидания и возможности для переговоров. Ни один вариант не лучше другого: они подходят для разных планов.
Три вещи, а не две
Люди говорят «объект на этапе строительства или вторичная недвижимость», словно вариантов всего два. На Costa del Sol их три, и о среднем варианте большинство покупателей даже не задумывалось.
- Off-planПокупка у застройщика до завершения строительства, а иногда ещё до его начала. Вы платите поэтапно по мере продвижения работ, а ожидание является платой за более низкую начальную цену и возможность выбрать объект.
- Готовая новостройкаТот же проект, купленный вблизи завершения сделки или после него. Налоговый режим такой же, как для объекта на этапе строительства, ожидание почти исчезает, а выбрать можно только из оставшихся объектов. Часто это разумный средний вариант.
- Вторичная недвижимостьПокупка у нынешнего владельца. Другой налог, гораздо более короткий путь к получению ключей, отсутствие гарантии и единственный способ приобрести объекты по адресам, застроенным несколько десятилетий назад.
Налог и график платежей идут следом за первыми двумя и рассматриваются вместе: для целей налогообложения новостройка остаётся новостройкой, независимо от того, покупаете ли Вы её на этапе котлована или за неделю до завершения строительства.
Разница в налогах меньше, чем кажется
Именно с этой цифры начинаются большинство сравнений, и именно её чаще всего неправильно понимают. При покупке новостройки Вы платите 10 % IVA плюс 1,2 % AJD, то есть 11,2 % налога. При покупке вторичной недвижимости Вы платите единый налог на переход права собственности ITP в размере 7 %.Разница в четыре процентных пункта по налогу кажется решающей. Но это не так, поскольку налог составляет не всю стоимость покупки. Если добавить услуги юриста, нотариуса, реестра недвижимости и прочие небольшие расходы, общая сумма составит около 13 % сверх цены новостройки и около 9 % сверх цены вторичной недвижимости.
Что сравниваютЧто действительно важно
- 11,2 % против 7 % налога
- Около 13 % против примерно 9 % с учётом всех расходов, причём оба показателя рассчитываются от цены, которая сама по себе различается.
- Побеждает меньший налог
- Вторичная недвижимость, которой требуются новая кухня, новые ванные комнаты и новая система кондиционирования, в итоге может обойтись дороже, чем новостройка, от которой Вы отказались из-за налога.
- Налог является главным фактором
- Состояние объекта, его расположение и расходы после передачи объекта влияют на итоговую стоимость гораздо сильнее, чем разница в четыре процентных пункта налога.
Поэтому не выбирайте объект только по налогам. Рассчитайте полную стоимость каждой конкретной недвижимости, включая необходимые расходы после получения ключей, и сравните эти две суммы.
Как и когда Вы платите
График платежей является первым практическим различием, которое ощущает большинство покупателей, поскольку он определяет, сколько денежных средств Вам потребуется и когда именно.
| Этап | Новостройка | Вторичная недвижимость |
|---|---|---|
| Бронирование | Обычно от 6.000 до 11.000 €, в зависимости от проекта. | Обычно от 6.000 до 11.000 €, а для более дорогих объектов до 1 % от цены. |
| При подписании договора | Обычно от 20 до 40 % стоимости плюс IVA. | Как правило, доводя общую сумму до 10 до 20 % стоимости. |
| Пока Вы ждёте | Дальнейшие платежи осуществляются по собственному графику проекта. В некоторых проектах они распределены на весь период строительства, в других предусмотрен ещё один платёж, а остаток вносится при завершении сделки. | Ничего. Вы ждёте даты завершения сделки, согласованной у нотариуса. |
| У нотариуса | Остаток при завершении сделки и переходе права собственности. | Остаток при подписании нотариального акта. |
О последствии стоит помнить заранее: при покупке новостройки Вам может потребоваться значительная часть собственных средств на раннем этапе, за месяцы или годы до того, как у Вас появится объект для использования или сдачи в аренду. При покупке вторичной недвижимости деньги выплачиваются позднее, но быстрее.
Что покрывается впоследствии
Это наиболее существенное различие, которое люди замечают только тогда, когда что-то идёт не так.На новостройку распространяются установленные законом гарантии: десять лет на конструкцию, три года на инженерные системы и один год на отделочные работы. На вторичную недвижимость такие гарантии не распространяются. Продавец отвечает только за скрытые дефекты, о которых он знал и которые скрыл, а доказать их наличие значительно сложнее, чем предъявить гарантийное требование.
Это не означает, что вторичная недвижимость является худшим выбором. Это означает, что техническая инспекция для одного варианта обязательна, а для другого является лишь дополнительным удобством. В старом объекте инспекция, проведённая архитектором или техническим экспертом, является единственной гарантией, которую Вы получите.
Площадь и лучшие районы
Два компромисса действуют в противоположных направлениях, и именно они определяют больше покупок, чем налог.
- Вторичная недвижимость обычно предлагает больше внутреннего пространстваСтарые квартиры строились более просторными. В новостройке большая часть площади обычно отводится под террасы и общие объекты комплекса, поэтому за те же деньги Вы часто получаете меньше квадратных метров внутри и больше пространства снаружи.
- Новостройка обычно требует меньших расходов на содержаниеСамые высокие классы энергоэффективности, современные изоляционные материалы и инженерные системы отражаются в счетах и означают, что Вам не придётся годами ничего заменять.
- Лучшие приморские адреса относятся ко вторичной недвижимостиЗемля ближе всего к воде была застроена десятилетия назад. Большинство новых проектов расположено дальше от A7. Новостройки на первой линии есть, но их очень мало, и цена это отражает.
- Новостройка даёт выборПока проект строится, Вы обычно выбираете материалы, поверхности и цвета, а некоторые застройщики могут перенести перегородку. Вторичная недвижимость приобретается в существующем виде; для изменений потребуется ремонт.
Сколько ждать до получения ключей
При покупке вторичной недвижимости путь от бронирования до получения ключей обычно занимает от одного до трёх месяцев. В новостройке всё зависит от стадии проекта: покупка ближе к завершению сделки может быть почти такой же быстрой, а покупка на этапе котлована может занять два-три года.Ожидание при покупке новостройки не означает потерю времени, но в этот период Вы владеете договором, а не недвижимостью. Если Вам нужно жильё для использования уже следующим летом, это само по себе решает вопрос.
Где есть место для переговоров
НовостройкаВторичная недвижимость
- Снижение цены является исключением.
- О цене обычно можно договориться, хотя и не всегда.
- Что меняется вместо этого: график платежей, более качественная отделка, некоторые дополнительные услуги.
- Меняться могут цена, срок завершения сделки, отделка и прочие условия сделки.
- Лучший вариант обычно представляют последние квартиры в готовом проекте, от которых застройщик хочет избавиться.
- Решающее значение имеет заинтересованность продавца, а именно это покупатель не может определить самостоятельно.
После стремительного роста последних лет рынок замедляется, поэтому некоторые застройщики охотнее обсуждают цену, чем раньше. Это повод спросить, но не рассчитывать на скидку.
Что подходит именно Вам
Это не система баллов. Здесь указаны условия, при которых каждый вариант является очевидным решением.
Новостройка проще, еслиВторичная недвижимость проще, если
- Вы хотите современный стандарт без необходимости что-либо переделывать и с соответствующими гарантиями.
- Вы хотите получить ключи через несколько месяцев, а не лет.
- Вы хотите низкие эксплуатационные расходы и наивысший класс энергоэффективности.
- Вы хотите быть настолько близко к пляжу, насколько позволяет береговая линия.
- Вы хотите, чтобы бассейн, тренажёрный зал, спа-центр или коворкинг были частью комплекса.
- Вы хотите больше квадратных метров внутри за те же деньги.
- Вы не против подождать и хотите выбрать планировку и отделку.
- Вы предпочитаете сделать ремонт по своему вкусу, а не принимать чужие решения.
- Вы хотите несколько лет не тратить значительные суммы на ремонт.
- Вы хотите обжитой район со взрослыми насаждениями и соседями, которые действительно там живут.
Что проверить в каждом
У обоих вариантов разные риски, поэтому юридическая проверка должна быть разной.
| В новостройке | На вторичном объекте | Почему это важно |
|---|---|---|
| Застройщика, земельный участок, лицензии и договорную документацию. | Право собственности, сборы, предписания об устранении нарушений и задолженности перед сообществом собственников. | Задолженность, связанная с недвижимостью, может перейти к Вам, а не имеющий лицензии проект может остановиться. |
| Банковская гарантия, выданная на Ваше имя и на конкретные платежи. | Законность любых строительных работ и любой незарегистрированной пристройки. | Именно в этих двух случаях действительно теряются деньги, и оба можно проверить заранее. |
| Срок завершения сделки и условия договора на случай задержки. | Положения устава сообщества собственников, особенно если Вы намерены сдавать объект в аренду. | Затянувшееся завершение сделки отнимает время, а ограничение на сдачу в аренду может лишить смысла саму покупку. |
Сравнивать нужно не то, что хотят сравнивать покупатели
Почти на каждый вариант этого вопроса в интернете отвечают налоговой таблицей, поскольку налог является единственным показателем, одинаковым для всех. Но именно он имеет наименьшее значение.Проблемы с покупками возникают не потому, что кто-то заплатил 11.2 % вместо 7 %. Они возникают потому, что вторичная недвижимость потребовала вложить сорок тысяч евро, которые никто не учёл в расчётах, или потому, что объект на этапе строительства купили по визуализации, а в итоге окна выходили на север, прямо на склон, или потому, что объект приобрели для сдачи в аренду, а сообщество собственников уже проголосовало за ограничение аренды.Поэтому мы не отвечаем на этот вопрос абстрактно. Мы сравниваем два конкретных объекта с учётом всех расходов, включая то, что потребуется каждому из них после передачи объекта, и говорим, какой из них купили бы мы.
Частые вопросы
- Объект на этапе строительства дешевле готовой новостройки в том же проекте?
- Обычно да, и эта скидка является компенсацией за ожидание и принятие строительных рисков. По мере продаж и завершения проекта оставшиеся объекты обычно стоят дороже, чем первые.
- Можно ли получить ипотеку на покупку объекта на этапе строительства?
- Да, но не сразу. Банк одобряет кредит примерно за два месяца до завершения сделки, поэтому подавать заявку раньше бессмысленно. Поэтому этапы внесения задатка при покупке новостройки должны оплачиваться из собственных средств.
- Нужно ли дважды платить налог при покупке новостройки, IVA и ITP?
- Нет. Объект либо передаётся впервые, и тогда уплачиваются IVA и AJD, либо происходит последующая передача, и тогда уплачивается ITP. Никогда не оба налога одновременно.
- Что произойдёт, если застройщик не завершит строительство?
- Каждый платёж, внесённый Вами до завершения сделки, должен быть обеспечен банковской гарантией на Ваше имя, которая предусматривает возврат денежных средств с установленными законом процентами. Ваш юрист проверяет точную формулировку этой гарантии до перечисления любого платежа.
- Вторичная недвижимость всегда дешевле за квадратный метр?
- Нет. Вблизи моря она часто оказывается более дорогой из двух альтернатив, поскольку земля там была застроена давно, а вторичная недвижимость является единственным способом приобрести объект в этом месте.
