Двойное налогообложение в Испании: сколько фактически платят владельцы из Чехии и Польши
За 30 секунд
Испания первой облагает налогом Ваш доход от аренды, продажу и наследство просто потому, что объект находится в Испании. В отношении аренды и продажи соглашения не допускают двойного налогообложения. Для наследства такого соглашения не существует.
Какая страна первой облагает налогом Ваш объект в Испании?
Одно правило упрощает всё остальное. В отношении недвижимости и чешско-испанское, и польско-испанское налоговые соглашения, как и почти все налоговые соглашения в мире, предоставляют стране, где фактически находится объект, первоочередное право облагать налогом доходы и прирост капитала от него. Испания первой облагает налогом доход от аренды в Испании, продажу в Испании и наследство в Испании независимо от места Вашего проживания.Ваша страна проживания, Чехия или Польша, затем должна учесть этот уже обложенный налогом доход при декларировании вашего мирового дохода дома. Именно здесь механизм соглашения, то есть зачет уже уплаченного налога, действительно имеет значение, и здесь две системы существенно различаются, как изложено в разделах ниже.
Как облагается ваш доход от аренды с обеих сторон?
Как владелец-нерезидент, вы облагаетесь налогом IRNR, налогом на доходы нерезидентов, который декларируется по Modelo 210. Для резидента ЕС или ЕЭЗ, которым является как чешский, так и польский владелец, ставка составляет 19% от вашего ЧИСТОГО дохода от аренды: проценты по ипотеке, расходы на ремонт,管理ческие сборы, IBI и страхование здания вычитаются до применения этой ставки. Срок подачи декларации за доход от аренды за конкретный год - с 1 по 20 января следующего года.Если вы НЕ сдаете недвижимость в аренду, Испания все равно облагает ее налогом. Правило «условного дохода» применяется просто потому, что недвижимость доступна для вашего собственного использования, и налог ежегодно рассчитывается по той же ставке 19%, также по Modelo 210. Это опровергает распространенное предположение: отсутствие аренды не означает отсутствие испанского налога, который необходимо учитывать.
В стране проживания налоговый резидент Польши декларирует доход от аренды в Испании как часть мирового дохода, а затем получает налоговую льготу в виде зачета уже уплаченного в Испании налога против польского обязательства по тому же доходу. Такой механизм зачета напрямую подтвержден в источнике. Налоговый резидент Чехии также облагается налогом на мировой доход, и льгота по соглашению для дохода из иностранных источников существует, однако в рамках этой проверки не было подтверждено, какой именно метод, зачет или освобождение, применяется чешско-испанским соглашением к доходу от аренды недвижимости. Чешскому владельцу следует сообщать это так: «Льгота существует, но точный механизм должен подтвердить ваш бухгалтер», а не представлять какой-либо вариант как окончательно установленный факт.На этой странице ставка указана лишь настолько подробно, насколько это необходимо для демонстрации механизма соглашения. Точная таблица ставок, база условного дохода и полный календарь подачи деклараций являются предметом отдельного руководства.
Источники
Если я никогда не сдаю недвижимость в аренду, должен ли я все равно что-либо декларировать в Испании?Да. Правило условного дохода применяется независимо от того, сдаете ли вы недвижимость в аренду, и декларация подается таким же образом, по Modelo 210, по той же ставке 19% для резидента ЕС или ЕЭЗ. Пропуск подачи из-за того, что недвижимость пустует, является распространенной и серьезной ошибкой.
Что происходит с налогом при продаже?
Для резидента ЕС или ЕЭЗ как чешский, так и польский продавец облагается налогом по ставке 19% с прироста капитала, то есть с разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения с учетом допустимых расходов. Источники расходятся во мнении, является ли эта ставка 19% теперь единой для всех нерезидентов или в некоторых трактовках по-прежнему применяется наряду с более высокой ставкой для нерезидентов из стран, не входящих в ЕС. В любом случае чешский или польский продавец как гражданин ЕС уплачивает 19%, и именно на эту цифру следует ориентироваться.При завершении сделки покупатель обязан удержать 3% от продажной цены и перечислить эту сумму непосредственно в испанскую налоговую службу в течение 30 дней в качестве гарантии уплаты вами будущего налога на прирост капитала. Это напрямую влияет на сумму, которая фактически поступит на ваш счет у нотариуса, а не только на размер будущего налогового обязательства, поэтому об этом важно знать до согласования цены продажи.
| Шаг | Что происходит | Где это указано |
|---|---|---|
| У нотариуса, при завершении сделки | Покупатель удерживает 3% от продажной цены и перечисляет их в налоговую службу в течение 30 дней. | Modelo 211 |
| После этого, ваша декларация | Вы подаете собственную декларацию о приросте капитала. Если 19% от фактического прироста меньше удержанных 3%, вы требуете вернуть разницу. Если сумма больше, вы доплачиваете разницу. | Modelo 210 |
| В вашей стране, в годовой декларации | Польша: вы декларируете прирост и получаете зачет уже уплаченного испанского налога, используя тот же механизм мирового дохода, что и для дохода от аренды. Чехия: вы декларируете прирост, и льгота по соглашению существует, однако конкретный метод для данного соглашения в рамках этой проверки не был подтвержден. | Декларация в стране проживания |
Существует ли соглашение, которое не позволяет облагать ваших наследников налогом дважды?
Нет. Это самый важный факт на этой странице, который удивляет большинство чешских и польских покупателей: Испания НЕ заключала соглашение о налоге на наследство ни с Чехией, ни с Польшей. Сеть соглашений Испании о налоге на наследство охватывает только три страны: Францию, Грецию и Швецию.Описанные выше льготы по соглашениям в отношении дохода и прироста капитала вообще не распространяются на наследство. Чешский или польский наследник, унаследовавший вашу испанскую недвижимость, в любом случае облагается Испанией налогом на испанский актив в соответствии с региональными правилами региона, где расположена недвижимость. Отдельно Чехия или Польша могут применять собственные внутренние правила налогообложения наследства к тому же самому наследству, при этом двустороннего механизма, призванного предотвратить двойное налогообложение, не существует.
| Льгота | Что это дает | Условие |
|---|---|---|
| Родственная льгота, группы I-II | Уменьшает налогооблагаемую стоимость наследства не более чем на 1.000.000 EUR. | Супруг или супруга, дети, внуки, родители или бабушки и дедушки. |
| Льгота за основное место жительства | Фиксированное снижение на 99% стоимости собственного жилья умершего, без верхнего предела. | Только если объект недвижимости был постоянным местом жительства умершего и наследник сохраняет его за собой в течение следующих трёх лет. |
| Льгота 99% | Сокращает налог, подлежащий уплате после указанных выше вычетов, на 99%. | Применяется к группам I-II в соответствии с собственным региональным законодательством Андалусии. |
Здесь имеет значение одно правило уровня ЕС, но по другой причине: Регламент ЕС о наследовании 650/2012 определяет, право какой страны регулирует наследование, а не налоговые вопросы, то есть порядок юридического распределения Вашего имущества, и это может иметь значение для оформления документов. Сам по себе этот регламент не предотвращает двойное налогообложение и представляет собой отдельный вопрос, не связанный со всем изложенным выше.Весь процесс уплаты испанского налога на наследство, срок подачи декларации, вопрос выбора применимого права и расчёты являются предметом отдельного руководства. Эта страница добавляет один факт, который в том руководстве не рассматривается: сам пробел в договорном регулировании и причина, по которой указанная выше льгота является односторонней и действует только на стороне Испании.
Источники
Могут ли мои наследники действительно быть обязаны уплатить налог и Испании, и Чехии или Польше с одного и того же объекта недвижимости?Это честно обозначенный нерешённый риск. Испания будет облагать наследство налогом на своей стороне с применением указанной выше региональной льготы. Вопрос о том, будет ли Чехия или Польша затем повторно облагать налогом то же наследство и предусмотрена ли в одной из этих стран собственная односторонняя льгота для уже уплаченного иностранного налога на наследство, в ходе данного исследования не был подтверждён ни для одной из них. Здесь требуется консультация конкретно названного специалиста по налогу на наследство в Вашей стране, а не догадки.
Что именно включает подача декларации каждый год?
Владельцу из Чехии или Польши, получающему доход от аренды в Испании или продающему объект в Испании, действительно необходимо учитывать ДВЕ налоговые декларации, а не один автоматически согласованный процесс. На испанской стороне это Modelo 210 для арендного или вменённого дохода и отдельная декларация при продаже, а также документы по удержанию 3%, оформляемые нотариусом. На стороне страны проживания это Ваша обычная ежегодная декларация, в которую необходимо включить тот же доход или прирост капитала из источника в Испании, одновременно заявив там налоговый кредит по соглашению.Ни одна из сторон не делает этого за Вас. Испания не сообщает автоматически чешскому или польскому налоговому органу, сколько Вы уплатили, а декларация в стране Вашего проживания также не получает эти сведения автоматически. Вы или Ваш бухгалтер должны самостоятельно заявлять льготу на обеих сторонах каждый год, когда она применяется.
Именно такую координацию между двумя странами должен обеспечивать испанский gestor, работающий совместно с Вашим бухгалтером в стране проживания, вместо того чтобы самостоятельно собирать воедино два комплекта документов на двух языках.
Что необходимо подготовить до того, как Ваша недвижимость в Испании создаст два налоговых обязательства
Пять пунктов, которые следует собрать до получения первого арендного платежа или первой продажи, а не обнаружить в последний день подачи декларации.| Подготовьте заранее | Почему это важно | Как выглядит плохой ответ |
|---|---|---|
| Конкретно выбранный бухгалтер в Испании, который подаёт за Вас Modelo 210 | Ставка 19% с чистого дохода зависит от заявления фактически понесённых расходов, уменьшающих налоговую базу; если их не учесть, Вы переплатите. | Один раз подать декларацию самостоятельно и надеяться, что тот же подход будет работать каждый год. |
| Конкретно выбранный бухгалтер или налоговый консультант в стране проживания для работы с тем же доходом или приростом капитала | Налоговый кредит по соглашению не применяется автоматически: его необходимо самостоятельно заявить в декларации в стране проживания. | Предполагать, что Испания и Ваша страна проживания сами согласуют налоговые обязательства между собой. |
| Чёткий ответ на вопрос, считается ли объект сданным в аренду или оставленным пустующим | Оба варианта облагаются налогом в Испании по одной и той же ставке, но регулируются разными правилами и требуют подачи разных деклараций. | Именно предположение «Мы фактически не сдаём его в аренду, поэтому подавать декларацию не нужно» является ошибочным. |
| Отметка о периоде подачи с 1 по 20 января за арендный доход предыдущего года | Пропуск этого срока является нарушением требований, а не небольшой задержкой. | Узнать о сроке подачи после того, как он уже истёк. |
| Заранее получить консультацию по планированию наследования с учётом указанного выше пробела в договорном регулировании | Двустороннего решения для налога на наследство не существует, поэтому планирование необходимо провести заранее, а не после смерти. | Откладывать всё до момента, когда это действительно станет важным и планировать уже будет невозможно. |
Что здесь действительно не решено
Это общая информация по состоянию на 21 августа 2026 года, а не налоговая консультация по Вашей ситуации. Она основана на ограниченном исследовании с указанными источниками для каждого раздела выше, причём несколько фактических пробелов прямо обозначены, а не заполнены предположениями.В ходе данного исследования не удалось подтвердить по самому тексту соглашения метод предоставления льготы по соглашению между Чехией и Испанией, то есть налоговый кредит или освобождение, применяемые к арендному доходу и приросту капитала. Прежде чем считать вопрос окончательно решённым в ту или иную сторону, необходимо непосредственно изучить текст соглашения или обратиться к чешскому налоговому консультанту.Точный механизм подтверждения уже уплаченного испанского налога при заявлении зачёта в стране проживания, то есть справка или квитанция Modelo 210, не был подтверждён ни для одной из стран. Также не выяснено, имеется ли в Чехии или Польше собственный внутренний порог, при достижении которого возникает отдельная обязанность декларировать иностранные активы. Это отдельный вопрос, не связанный непосредственно с доходом или приростом капитала.Прежде всего: в рамках этого анализа не изучались собственные внутренние односторонние положения Чехии и Польши о зачёте уже уплаченного иностранного налога на наследство. Поскольку договора об избежании двойного налогообложения наследства вообще нет, именно этот пробел особенно важно устранить, обратившись к конкретно названному специалисту, прежде чем полагаться на защиту, предусмотренную законодательством любой из этих стран.
Наиболее частые вопросы о двойном налогообложении
- Меняются ли какие-либо испанские ставки, если Вы живёте в Чехии или Польше, а не в Испании?
- Нет. Испания облагает недвижимость налогом, поскольку она находится в Испании, по одинаковой ставке для любого резидента ЕС или ЕЭЗ, независимо от того, в какой стране ЕС он живёт. Разница между владельцем из Чехии и владельцем из Польши заключается в том, что происходит далее, в стране проживания, а не в сумме, взимаемой самой Испанией.
- Если я уже плачу налог в Испании, нужно ли мне также декларировать тот же доход в стране проживания?
- Да. Чехия и Польша облагают своих резидентов налогом на доходы по всему миру, поэтому тот же доход или прирост капитала из источника в Испании также должен быть указан в налоговой декларации в стране проживания. Договор существует именно для того, чтобы Вы получили там зачёт уже уплаченного испанского налога, но только если Вы действительно заявите его.
- Удержанные при продаже 3% являются тем же самым, что и мой окончательный налог на прирост капитала?
- Нет, и считать их таковыми является распространённой ошибкой. Это гарантийный платёж, удерживаемый в счёт Вашего будущего налогового обязательства. После этого Вы самостоятельно подаёте декларацию: если фактический налог на прирост капитала по ставке 19% окажется меньше удержанной суммы, Вы заявляете возврат разницы; если больше, доплачиваете оставшуюся сумму.
- Может ли испанское завещание устранить проблему двойного налогообложения наследства?
- Испанское завещание помогает Вашей семье избежать нескольких месяцев дополнительной бумажной работы после смерти и позволяет выбрать право какой страны будет регулировать наследство. Однако само по себе оно не решает описанный выше налоговый вопрос: договора нет ни в одном направлении, поэтому налоговые последствия в обеих странах требуют отдельной консультации, независимо от наличия завещания.
