Что такое IBI и сколько Вы фактически будете платить каждый год?
За 30 секунд
IBI начисляется каждому владельцу, включая нерезидентов и владельцев пустующей недвижимости, как кадастровая стоимость, умноженная на ставку, устанавливаемую мэрией каждого муниципалитета в пределах от 0,4 до 1,1 процента, а в крупных муниципалитетах до 1,3 процента. Единой ставки IBI для Costa del Sol не существует.
Что именно представляет собой IBI и кто обязан его платить?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, является ежегодным муниципальным налогом Испании на недвижимость. Его взимает мэрия муниципалитета, где находится объект, с каждого владельца ежегодно, без исключений. Его платят даже нерезиденты, которые в течение этого года ни разу не были в Испании. Владелец пустующего земельного участка также обязан его платить. Для иностранного владения или пустующей недвижимости освобождение не предусмотрено.Многие мэрии муниципалитетов Costa del Sol не взимают его напрямую, а передают взыскание Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, провинциальному органу по сбору платежей.
Как рассчитывается Ваш фактический счёт IBI?
IBI представляет собой кадастровую стоимость, умноженную на tipo de gravamen, то есть муниципальную ставку. Кадастровая стоимость является административным показателем, установленным Catastro, государственным органом, отвечающим за реестр недвижимости, а не рыночной ценой или фактически уплаченной Вами ценой. Обычно она значительно ниже рыночной стоимости и пересматривается лишь периодически в каждом муниципалитете: последняя комплексная кадастровая оценка Marbella датируется 2012 годом, поэтому оценки там могут отставать от реального рынка более чем на десятилетие.Сама ставка ежегодно устанавливается каждым муниципалитетом в пределах установленного законом национального диапазона: минимум 0,4 процента и общий максимум 1,1 процента для городской недвижимости, повышающийся до 1,3 процента в муниципалитетах с населением более 100.000 жителей. Две одинаковые виллы могут иметь совершенно разные счета IBI только потому, что находятся в разных муниципалитетах с разными ставками и разными, возможно устаревшими, кадастровыми оценками.
| Benahavis, законодательный минимум0.4% кадастровой стоимости | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% кадастровой стоимости | 725 € |
| Marbella0.65% кадастровой стоимости | 975 € |
Какова фактическая ставка IBI в каждом городе?
Единой «ставки IBI Costa del Sol» не существует. Её необходимо проверять отдельно для каждого города, а диапазон начинается с установленного законом минимума и простирается выше.
| Муниципалитет | Ставка IBI для города | Примечание |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Установленный законом минимум, подтверждённый как неизменный по меньшей мере с 2012 года. Сельские земли 0,6%, BICES 1%. |
| Сан-Роке | 0.47% | Охватывает Сотогранде, Алькаидесу и сам город Сан-Роке. Та же ставка применяется к сельским землям. |
| Mijas | 0.483% | По данным Ministerio de Hacienda за 2026 год. Сельские земли 0.63%, BICES 1.3%. |
| Marbella | 0.65% | Текущая ставка по данным агрегатора, ссылающегося на официальные данные; воспринимайте её как актуальный показатель, а не как фиксированную величину. |
Эстепона представляет собой отдельный подтверждённый случай: в 2026 году мэрия в среднем снизила фактическую сумму IBI примерно на 20 процентов, но только для собственников, зарегистрированных на местном уровне как empadronado. Собственник-нерезидент такого снижения не получил и заплатил примерно столько же, сколько в 2025 году. Общая сумма льготы составила 6.1 миллиона евро по 37.988 квитанциям, а ежегодный IBI за типичную квартиру там оценивается в несколько сотен евро, поэтому снижение на 20 процентов сопоставимо скорее со стоимостью хорошего ужина, а не с судьбоносной суммой. Фуэнхирола, в свою очередь, отменяет скидку 30 процентов по IBI, которой ранее пользовались зарегистрированные объекты туристической аренды, одновременно переквалифицируя их в коммерческие объекты и для целей налога на вывоз отходов. Для покупателя, рассчитывающего на доход от аренды именно там, это означает реальное увеличение расходов.
Когда IBI действительно необходимо платить и что произойдёт, если пропустить срок?
IBI ежегодно начисляется и взимается муниципалитетом либо, во многих мэриях Costa del Sol, компанией PRP Malaga от их имени. Единой универсальной даты платёжного периода не существует: она действительно зависит от того, какой орган осуществляет сбор для конкретной мэрии. На практике следует ожидать одного или двух ежегодных платёжных периодов, обычно приходящихся на вторую половину года и иногда разделённых на части. При покупке уточните конкретные даты непосредственно в мэрии по месту нахождения объекта или в PRP Malaga.
| Если Вы... | Что происходит | Что с этим делать |
|---|---|---|
| Платите вовремя автосписанием | Многие мэрии предоставляют за это небольшую скидку, размер которой устанавливается собственным муниципальным постановлением каждого муниципалитета. | При покупке оформите domiciliacion bancaria с испанского банковского счёта. |
| Пропустить добровольный срок оплаты | Применяется надбавка, recargo, размером от 5 до 20 процентов в зависимости от продолжительности просрочки. | Оплатите, как только заметите просрочку, и не позволяйте ей увеличиваться. |
| Оставить неоплаченным на длительный срок | Власти могут перейти к официальному embargo, то есть аресту объекта недвижимости или банковского счёта собственника. | Считайте срочным любое письмо от испанского налогового органа, даже если Вы находитесь за границей. |
Для собственника-нерезидента автосписание, вероятнее всего, является самым простым способом одновременно сэкономить небольшой процент и устранить реальный риск пропустить платёжный период, о котором Вы изначально не получили бумажного уведомления.
Какие ещё небольшие регулярные расходы связаны с IBI?
Большинство муниципалитетов взимает отдельный ежегодный сбор за вывоз отходов, tasa de basura, обычно от 50 до 180 евро в год в зависимости от муниципалитета и типа объекта. В некоторых городах он включён непосредственно в счёт IBI, в других выставляется отдельно, иногда через водоснабжающую компанию, а не мэрию. Размер и порядок взимания различаются по муниципалитетам, поэтому их необходимо проверять на месте, а не считать одинаковыми по всему побережью.Считается, что собственник-нерезидент, который не сдаёт объект в аренду, всё равно получает от Испании условную выгоду от владения им и ежегодно облагается налогом на небольшой процент кадастровой стоимости посредством отдельной декларации Modelo 210. Если же объект сдаётся в аренду, сам доход от аренды облагается по ставке 19 процентов от чистого дохода для резидентов ЕС и ЕЭЗ, причём IBI входит в число расходов, подлежащих вычету, либо по ставке 24 процента от валового дохода без вычетов для резидентов стран вне ЕС. В обоих случаях декларация подаётся через Modelo 210, а срок уплаты наступает с 1 по 20 января следующего года.Взносы на содержание общего имущества, cuota de comunidad, не являются налогом, но представляют собой почти универсальный расход для любого объекта внутри comunidad de propietarios; их размер чрезвычайно зависит от уровня удобств. В собственном исследовании хранилища для Сотогранде указана сумма от 1.500 до 4.000 евро в год именно для квартиры там, и эту цифру не следует воспринимать как показатель для всего побережья.
Почему один и тот же счет IBI влияет на два разных налоговых расчета?
IBI является не только отдельным ежегодным платежом. Это также расход, вычитаемый из налогооблагаемого дохода от аренды в Испании для собственника, являющегося резидентом ЕС и сдающего недвижимость, а также один из показателей для расчета вмененного дохода собственника, который этого не делает. Одна и та же ежегодная сумма IBI, которую покупатель закладывает в бюджет отдельной строкой, незаметно влияет еще на две налоговые строки: она уменьшает налогооблагаемую прибыль собственника, получающего доход от аренды, но не дает такого компенсирующего эффекта собственнику, сохраняющему недвижимость исключительно как второй дом. Об этом важно знать до принятия решения, сдавать ли недвижимость в аренду или оставить ее только для собственного пользования, поскольку налоговый режим одной и той же суммы IBI существенно различается в этих двух случаях.
Что нужно проверить в отношении IBI на недвижимость до покупки
Шесть вопросов, которые стоит решить с юристом до завершения сделки, а не после получения первого счета.| Подготовьте заранее | Почему это важно | Как выглядит плохой ответ |
|---|---|---|
| Точная текущая ставка городского IBI, установленная муниципалитетом, а не средняя ставка по побережью | Законодательно установленный минимум составляет 0,4%, а каждый муниципалитет устанавливает собственную ставку до 1,1% или 1,3% в крупных муниципалитетах. | «Здесь IBI обычно составляет около половины процента», без указания конкретного муниципалитета. |
| Собственная кадастровая стоимость недвижимости и год ее последнего пересмотра | И IBI, и налог на вмененный доход нерезидентов рассчитываются на основе этой суммы, а не фактически уплаченной Вами цены. | Предположение, что кадастровая стоимость соответствует цене продажи. |
| Включен ли сбор за вывоз мусора в счет IBI или выставляется отдельно | Это зависит от муниципалитета, и иногда сбор взимается через счет за воду, а не через мэрию. | Планировать бюджет только на IBI и столкнуться с неожиданным вторым счетом. |
| Кто фактически выставляет счет: сама мэрия или PRP Malaga | От этого зависит, где фактически будет рассмотрен запрос или вопрос о просрочке платежа. | Обратиться не в тот офис и потерять время, пока начисляется надбавка. |
| Прямое дебетование со счета в испанском банке | Это практичный способ для собственника-нерезидента не пропустить срок платежа, о котором он не получает бумажного уведомления, и, кроме того, это может дать небольшую скидку. | Полагаясь на почту, которая фактически не доставляет письмо в Прагу или Варшаву вовремя. |
| Действующая скидка для зарегистрированных жителей, предлагаемая муниципалитетом | Скидка около 20 процентов в Estepona на 2026 год применялась только к зарегистрированным на месте собственникам, а не ко всем собственникам в муниципалитете. | Предположение, что заявленная ставка скидки распространяется и на Вас как на нерезидента. |
Что остается неуточненным в отношении этих цифр
Требуется повторно подтвердить по первичным источникам точные текущие ставки городского IBI для Estepona, Fuengirola и города Malaga, используя таблицу Hacienda или собственную налоговую ордонансу мэрии. В отличие от Benahavis, San Roque и Mijas, для которых проводилась проверка по официальной таблице ставок, эти муниципалитеты не включены в приведенную выше таблицу по городам, вместо этого они не публикуются в виде предположения агрегатора.Единой универсальной даты периода уплаты IBI не существует. Она действительно зависит от органа, который взимает платеж: это может быть сам муниципалитет, PRP Malaga или другой провинциальный орган. Поэтому при покупке уточните конкретные месяцы в мэрии муниципалитета, где находится недвижимость, а не исходите из единой даты для всего побережья.В рамках этой проверки год пересмотра кадастровой стоимости был подтвержден только для Marbella: 2012 год. Покупателю в любом другом месте следует поручить юристу получить конкретное значение кадастровой стоимости и год его пересмотра для данной недвижимости, поскольку они используются и для расчета IBI, и для определения налоговой базы вмененного дохода.В рамках этой проверки не были независимо повторно подтверждены по действующей ордонансе каждого муниципалитета точное правило порога вмененного дохода в размере 1,1 или 2 процентов, а также конкретный процент скидки при прямом дебетовании или схема рассрочки для каждого указанного города Costa del Sol.
Самые частые вопросы о налоге IBI
- Существует ли единая ставка IBI для всей Costa del Sol, по которой можно планировать бюджет?
- Нет. Ставки варьируются от установленного законом минимума в 0,4 процента до общего максимума в 1,1 процента или 1,3 процента в муниципалитетах с населением свыше 100.000 человек, причем каждый муниципалитет устанавливает собственную ставку. Всегда указывайте конкретный муниципалитет, а не рассчитывайте среднее значение по побережью.
- Прекращается ли начисление IBI, если недвижимость пустует весь год?
- Нет. Он взимается с каждого собственника независимо от заселенности, и для пустующей недвижимости освобождение не предусмотрено.
- Можно ли вычесть IBI из чего-либо?
- Да, если Вы сдаете недвижимость в аренду: IBI является одним из расходов, вычитаемых при расчете налога на доходы от аренды для резидента ЕС или ЕЭЗ. Если Вы сохраняете недвижимость исключительно как второй дом, IBI не дает такого компенсирующего эффекта: это просто ежегодный расход, который также учитывается в отдельном расчете вмененного дохода собственника, не сдающего недвижимость в аренду.
- Что произойдет, если я просто забуду заплатить, поскольку живу за границей?
- В зависимости от продолжительности просрочки применяется надбавка от 5 до 20 процентов, а длительная неуплата может привести к официальному аресту недвижимости или банковского счета. Оформление прямого дебетования со счета в испанском банке при покупке является практичным способом предотвратить именно такой риск.