Gidsen

Een woning kopen aan de Costa del Sol

Geschreven door Samuel Špreňar, aankoopadviseur aan de Costa del SolBijgewerkt 2026-08

In 30 seconden

U kiest uit een eerste selectie, bezichtigt de beste woningen tijdens één reis en reserveert. Uw advocaat controleert de woning, regelt uw NIE en bereidt de contracten voor. U ondertekent de akte bij de notaris en ontvangt de sleutels. U betaalt ons niets voor dit alles.

1
Het eerste gesprek en een eerste selectie om op te reageren
2
De bezichtigingsreis: één tot drie dagen aan de kust
3
Uw advocaat, de volmacht en de reservering
4
De juridische controle, het NIE en het bindende contract
5
De akte bij de notaris en de sleutels
6
Het jaar erna: de rekeningen, belastingen en het beheer

Boven op de prijs9 tot 13 %Van doorverkoop tot nieuwbouw. In het financiële gedeelte ziet u elke post.

Van reservering tot sleuteloverdracht, doorverkoop1 tot 3 maandenDe juridische controle bepaalt het tempo.

Nieuwbouw tot sleutel2 maanden tot 3 jaarKlaar voor sleuteloverdracht is de korte termijn. Bij aankoop op plan loopt de termijn tot de opleverdatum.

Wat de koper ons betaalt0 €Er zijn geen kosten, geen voorschot en geen betaling wanneer u koopt.

De aankoop van begin tot eind

Hoelang duurt het om een woning aan de Costa del Sol te kopen?

Van reservering tot sleutels duurt een bestaande woning meestal één tot drie maanden, en nieuwbouw twee maanden tot drie jaar. Wat aan de reservering voorafgaat, is de zoektocht, en dat deel is aan u: bij sommige kopers duurt dit dagen en bij anderen maanden. Bij nieuwbouw wacht u bovendien op de bouw en niet alleen op het papierwerk.Uw eigen aandeel is klein, en hoe klein het is hangt van u af: sommige kopers voeren een paar telefoongesprekken en anderen veel meer, daarnaast is er minstens één reis naar de kust en zijn er enkele handtekeningen nodig. Als u een volmacht gebruikt, is het ondertekenen daarvan een van die handtekeningen.De onderstaande tijdlijn toont het volledige proces. Het volgende gedeelte toont hetzelfde proces stap voor stap. Elke stap verwijst naar de pagina met meer details.

VoorbereidingStappen 1 tot 4
U voert een gesprek over hoe u de woning wilt gebruiken. Vervolgens sturen wij u een eerste selectie om te bespreken. Na uw reactie maken wij een tweede selectie en controleren wij de zaken die een advertentie nooit laat zien. Voor de woningen die u serieus interesseren, regelen wij rondleidingen per video of live.
Uw tijd
Van dagen tot weken, afhankelijk van u. Sommige kopers hebben enkele gesprekken nodig, anderen veel meer.
De reisStappen 5 en 6
U brengt één tot drie dagen aan de kust door. U bezichtigt vijf tot acht woningen per dag. Tussen de bezichtigingen door laten wij u de omgeving zien. Daarna beslist u. Er is geen deadline.
Uw tijd
Sommige cliënten beslissen ter plaatse. Anderen doen er maanden over en komen twee of drie keer terug voordat zij zeker zijn.
Voordat u zich vastlegtStappen 7 en 8
Wij kunnen een onafhankelijke advocaat aanbevelen, of u brengt uw eigen advocaat mee. U ondertekent een volmacht als u wilt dat het papierwerk wordt afgehandeld zonder terug te hoeven vliegen. Vervolgens reserveert u de woning.
Uw tijd
U kunt de advocaat persoonlijk ontmoeten of via een videogesprek spreken. De reservering zelf kan vanuit huis worden ondertekend.
Het juridische deelStappen 9 tot 11
Uw advocaat controleert de woning en vraagt uw NIE aan. Het NIE is het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Een Spaanse bankrekening kan vóór of na de aankoop worden geopend en hoeft dus niet te bestaan voordat u koopt. Uw advocaat en de ontwikkelaar moeten ook controleren waar uw geld vandaan komt. Vervolgens ondertekent u het bindende contract. Bij nieuwbouw is dit een betalingsplan met de ontwikkelaar. Bij een bestaande woning is dit arras. Arras is een bindend waarborgcontract.
Uw tijd
Hier gaat het grootste deel van uw eigen tijd in zitten. U verzamelt en verstuurt de documenten die aantonen waar uw geld vandaan komt.
AfrondingStappen 12 tot 14
U betaalt volgens het schema. Bij nieuwbouw wordt de voltooide woning geïnspecteerd en worden alle gebreken en onafgewerkte onderdelen op een lijst gezet. Die lijst heet de snagginglijst. Veel ontwikkelaars voeren de snagging pas uit nadat de eigendomsakte is ondertekend, waardoor dit niet altijd vóór de notaris plaatsvindt. De akte wordt bij de notaris ondertekend en u ontvangt de sleutels.
Uw tijd
Eén afspraak bij de notaris. U woont deze zelf bij of uw advocaat doet dit namens u op basis van de volmacht. Ook de verkopende partij is vertegenwoordigd, de notaris begeleidt de ondertekening en doorgaans zijn wij eveneens aanwezig.
Na de aankoopStappen 15
Uw advocaat regelt de nutsvoorzieningen en de verzekering en handelt uw belastingverplichtingen af, waaronder de jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Als u iemand wilt die de woning beheert wanneer u er niet bent, verzorgen wij zelf het vastgoedbeheer en de verhuur.
Uw tijd
Heel weinig. Uw advocaat regelt het meeste en wij blijven uw contactpersoon.

Eén zaak buiten de lijst bepaalt uw eigen planning, en dat hangt af van wat u koopt en niet van het proces: een bestaande woning wordt in maanden gemeten en nieuwbouw kan in jaren worden gemeten. Beide cijfers staan bovenaan deze pagina en in de vergelijking verderop.

Wat gebeurt er in volgorde, van het eerste gesprek tot de sleutels?

Het eerste gesprek gaat over hoe u de woning zult gebruiken. De laatste stap is de akte bij de notaris en de sleutels. Daartussen bevinden zich vier zoekstappen, twee aan de kust, twee vóór uw verbintenis, drie juridische stappen, drie stappen tot de voltooiing en één stap voor het jaar daarna.

Het volledige proces, 15 stappen

Voorbereiding
Het eerste gesprek20 tot 60 minutenWij bespreken hoe u de woning wilt gebruiken en wat u in de toekomst ermee van plan bent. Het budget is de tweede vraag, omdat een bedrag op zichzelf ons niet vertelt welke straten we moeten overwegen. Tijdens hetzelfde gesprek leggen wij uit hoe de volledige aankoop verloopt en beantwoorden wij al uw vragen.Woning zoeken Wat een aankoop kost
De eerste selectie en het gesprek ernaVan uren tot dagenWij zoeken op de hele markt en niet alleen in ons eigen aanbod, omdat makelaars aan deze kust hun advertenties delen en de prijs bij elke makelaar hetzelfde is. De selectie is bedoeld om te bespreken: zes woningen of twintig, afhankelijk van uw wensen. Een gesprek erna geeft u de gelegenheid om te reageren en laat ons weten wat wij moeten aanpassen.Woning zoeken Lokadvertenties
De tweede selectie en wat een advertentie nooit laat zienDagenDe tweede selectie is gerichter. Hier controleren wij wat een advertentie nooit laat zien: de ligging, het werkelijke geluidsniveau, de exacte locatie en het complex en de omgeving. Wij bevestigen ook dat de woning nog te koop staat en wat de werkelijke prijs vandaag is. Het merendeel van de eerste lijst valt hier af. Ook een woning die u zelf op een portaal hebt gevonden, krijgt dezelfde controle.Advertentiecontrole Overstromingsgebieden
Rondleidingen per video of live, voordat u een vlucht boektBinnen enkele dagenWanneer een woning uit de tweede selectie u serieus interesseert, rijden wij ernaartoe. U krijgt een beeld van het uitzicht, het geluid, de werkelijke wandeling naar het strand en de staat van het gebouw. U krijgt een livegesprek of een opgenomen rondleiding die u twee keer kunt bekijken, zodat u geen reis besteedt aan iets wat een camera had kunnen uitsluiten.Videobezichtigingen Vocht en bouwkwaliteit
De reis
De bezichtigingsreis, vijf tot acht woningen per dag1 tot 3 dagenGedurende één tot drie dagen volgt u een volledig programma dat wij samenstellen. U reist in onze auto, of in uw eigen auto als u dat liever doet. Het programma omvat ook de gebieden tussen de bezichtigingen, zodat u begrijpt waar elke woning ligt en niet alleen hoe deze er vanbinnen uitziet. Het plan verandert gedurende de dag wanneer iets afvalt, wat meestal gebeurt.Bezichtigingsreizen Geluid
De beslissing, zonder verplichtingenWeken tot maandenSnel beslissen is niet de fout, en veel kopers beslissen ter plaatse wanneer de juiste woning voor hen ligt. De fout is beslissen onder druk, want een vlucht naar huis op zondag is geen reden om een woning te kiezen. Het is ook volkomen normaal om er maanden over te doen, terug te komen voor een tweede bezoek en soms eerlijk te erkennen dat dit niet het juiste jaar is.Veelgemaakte fouten van kopers
Voordat u beslist
Uw eigen advocaat, en een volmacht als u dat wenstEén afspraak, meestal onlineWij kunnen een onafhankelijke advocaat aanbevelen, of u neemt uw eigen advocaat mee. In beide gevallen betaalt u de advocaat en werkt deze voor u, niet voor de verkoper of de ontwikkelaar. Het kantoor waarmee wij werken rekent ongeveer 1 % van de prijs, inclusief btw. De volmacht is de andere beslissing hier, en gaat niet alleen over de ondertekening: hiermee kan uw advocaat uw NIE aanvragen en uw bankrekening openen. Dat zijn de twee zaken die u vanuit het buitenland werkelijk moeilijk zelf kunt regelen. De volmacht die onze aanbevolen advocaat opstelt, vermeldt doorgaans meerdere personen van het kantoor, inclusief assistenten, zodat er altijd iemand beschikbaar is wanneer een handtekening nodig is. Advocaten hier beschikken over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en niemand handelt zonder eerst uw bevestiging te hebben ontvangen.Coördinatie van de juridische controle Volmacht
De reservering en de voorwaarden voor terugbetalingDagenEen reservering haalt de woning korte tijd van de markt en u betaalt een bedrag dat klein is in vergelijking met de aankoopprijs. Het is de enige betaling in het hele proces die buiten het garantiesysteem valt. Voordat het geld wordt overgemaakt, vermeldt het contract precies welke bevindingen ertoe leiden dat u het geld terugkrijgt. Bij een bestaande woning zijn dat de bevindingen uit de juridische controle: een schuld, een last, een niet-geregistreerde wijziging of een ontbrekende vergunning.Onderhandeling Reserveringsovereenkomst
Het juridische gedeelte
De juridische controle is waarvoor u betaalt2 tot 4 wekenDe juridische controle omvat het eigendom, lasten en schulden, de vraag of het gebouw overeenkomt met de documenten, de regels van de vereniging van eigenaars en de vraag of de woning überhaupt aan toeristen kan worden verhuurd. De notaris voert dit werk niet uit en dit is het moment waarop een aankoop kan worden stopgezet.Coördinatie van de juridische controle Wat de advocaat controleert
NIE, de bankrekening en de overige documentenTegelijkertijd, voornamelijk via een volmachtUw advocaat vraagt uw NIE aan en dit gebeurt gelijktijdig met de juridische controle, niet pas daarna. NIE is het Spaanse identificatienummer voor een buitenlander. Zonder dit nummer kunt u geen woning kopen, belasting betalen of bij de notaris ondertekenen. Een Spaanse bankrekening kan voor of na de aankoop worden geopend en hoeft dus niet te bestaan voordat u koopt.NIE en documenten Spaanse bankrekening
Het bindende contract en de twee vormen die het kan aannemenWeken na de reserveringBij nieuwbouw is dit een ontwikkelaarscontract met een betalingsplan. Een bankgarantie op uw naam moet elke betaling dekken die u doet voordat het gebouw is voltooid. Bij een bestaande woning is dit arras, de onderhandse waarborgsomovereenkomst. Deze bedraagt doorgaans 10 tot 20 % van de prijs en bevat een boete voor de partij die zich terugtrekt.Coördinatie van de juridische controle Koopovereenkomst
Voltooiing
Betalingen en de wachttijd die niet altijd wordt uitgelegdVan maanden tot jaren bij nieuwbouwBij nieuwbouw is dit het langste onderdeel en de betalingskalender verschilt daadwerkelijk per ontwikkelaar. Sommigen vragen alleen de contractbetaling en daarna het saldo bij de oplevering. Anderen willen tussendoor één of twee betalingen. Maandelijkse betalingen bestaan, maar zijn zeldzaam. Uw advocaat zorgt ervoor dat elke betaling op tijd en op de juiste rekening wordt overgemaakt. Een controleblokkering bij de bank kan dagen duren en een gemiste afspraak bij de notaris kan weken kosten.Coördinatie van de oplevering Bankgaranties
De opleveringslijst en wat de ontwikkelaar moet herstellenVoor of na de akteEen opleveringscontrole is de inspectie van een voltooide nieuwbouwwoning op gebreken en onafgewerkt werk. Elk punt wordt genoteerd en gefotografeerd en de lijst wordt naar de ontwikkelaar gestuurd om te worden hersteld. Wij voeren de inspectie niet zelf uit: wij schakelen een extern inspectiebedrijf in dat beroepsaansprakelijkheid draagt voor zijn rapport. De inspectie is optioneel en veel ontwikkelaars voeren hun eigen opleveringsprocedure pas uit nadat de eigendomsakte is ondertekend. Daardoor gebeurt dit niet altijd voordat u het saldo betaalt. Bij een bestaande woning is er geen opleveringslijst. In plaats daarvan gaan wij vóór de akte met u mee tijdens de laatste rondgang om de staat van de woning te controleren en na te gaan of de inventaris overeenkomt.Controle van de oplevering van nieuwbouw Technische inspectie
De notaris, het saldo en de sleutelsEén handtekeningDe notaris bevestigt de identiteit en de handelingsbekwaamheid van beide partijen. Hij vraagt zelf een uittreksel uit het register op om te bevestigen dat de verkoper daadwerkelijk eigenaar is van de woning. Hij stelt de openbare akte op, leest deze voor voordat iemand ondertekent en dient deze dezelfde dag in bij het kadaster. Wat hij niet doet, is beoordelen of de woning een goed idee is of de schuld aan de vereniging en de vergunningen controleren. Daarom bestaan de stappen 9 tot en met 13.Coördinatie van de oplevering De notaris
Na de aankoop
Het jaar erna, waar mensen vaak geen rekening mee houdenLopendUw advocaat zet de nutsvoorzieningen en de verzekering op uw naam en regelt de fiscale zaken: de jaarlijkse onroerendezaakbelasting, de overige belastingen op het eigendom en de aangifte voor niet-ingezetenen. Als u wilt dat iemand de woning beheert terwijl u afwezig bent, verzorgen wij zelf het vastgoedbeheer en de kortetermijnverhuur in plaats van u door te verwijzen naar een derde. Op dit punt wordt het bezit van een woning in het buitenland eenvoudig of ontstaat er werk waarmee u geen rekening had gehouden.Nazorg Vastgoedbeheer Jaarlijkse kosten

Zowel uw advocaat als de ontwikkelaar moeten controleren waar uw geld vandaan komt. Dit is een regel ter bestrijding van witwassen en geldt voor iedere koper. U toont aan hoe u aan het geld bent gekomen: loonstroken voor een salaris, een aandeelhoudersbesluit voor dividenden, een erfrechtdocument of de akte als u een woning hebt verkocht.De advocaat die wij aanbevelen presenteert deze documenten correct en regelt indien nodig een vertaling. Gewone documenten zoals een loonstrook of een aandeelhoudersbesluit hebben geen beëdigde vertaling nodig. Ontwikkelaars vragen doorgaans de originele taal plus een kopie in het Engels of Spaans.Het werk stopt niet bij de notaris. De rekeningen, de verzekering en de belastingaangiften lopen elk jaar door en het fiscale gedeelte daarvan wordt door uw advocaat geregeld, niet door ons. Wat nog resteert, is iemand die de woning beheert terwijl u afwezig bent, en dat doen wij zelf.

Nazorg Vastgoedbeheer

De documentenlijst is het onderdeel dat u echt tijd kost en waar de meeste vertragingen beginnen. Uw advocaat verzamelt de documenten en regelt eventuele vertalingen. Wij vertellen u welke documenten elke partij zal vragen en volgen ontbrekende stukken op, zodat het dossier blijft doorlopen.

Welke documenten moet elke partij aanleveren?

Het papierwerk bestaat uit twee delen en beide lopen gelijktijdig. Het eerste deel gaat over u: uw paspoort, uw NIE, de volmacht als u die gebruikt en de documenten die aantonen waar uw geld vandaan komt. Het tweede deel bestaat uit de drie contracten: de reservering, vervolgens het onderhandse koopcontract en daarna de akte bij de notaris. Uw advocaat leest of bereidt vrijwel alles voor. U ondertekent persoonlijk de volmacht en de contracten. Als u dat wenst, kan de advocaat de contracten namens u ondertekenen op grond van de volmacht.

NIE, het nummer waar u niet zonder kunt kopen

NIE is het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Zonder dit nummer kunt u geen woning kopen, belasting betalen of bij de notaris tekenen. Wat u krijgt, is geen kaart maar één enkel blad waarop het nummer staat, uw naam precies zoals die in uw paspoort voorkomt en het kantoor dat het heeft afgegeven. Het nummer verloopt nooit. Vrijwel alle administratieve zaken in Spanje verlopen vervolgens via dit nummer: de aangifte van de aankoopbelasting, de jaarlijkse onroerendezaakbelasting en de aangifte voor niet-ingezetenen. Ook de bankrekening, de elektriciteits- en watercontracten, de vereniging van eigenaars en de verzekering. En elk huurcontract dat u ondertekent. Elke genoemde eigenaar heeft een eigen nummer nodig. In de praktijk vraagt uw advocaat het voor u aan op grond van de volmacht, terwijl de juridische controle loopt. Als u het zelf doet, hebt u een afspraak, het juiste formulier, de juiste betalingscode en de juiste bewijsstukken nodig. Hoe dan ook wordt de wachttijd gemeten in weken en niet in dagen.

De overheidsheffing9,84 €U betaalt dit alleen zelf als u de aanvraag zelf indient. Meestal regelt uw advocaat dit als onderdeel van zijn eigen honorarium. (Nationale Politie)

De echte wachttijdWeken, geen dagenDaarom loopt dit naast de juridische controle en niet erna.

Hoe lang het nummer geldig blijftHet verloopt nooitEén vel papier, geen kaart en geen identiteitsbewijs met foto.

NIE

Een Spaanse bankrekening

U kunt deze vóór of na de aankoop openen en uw advocaat regelt dit op basis van de volmacht als u liever niet in een bankfiliaal plaatsneemt. De bank moet twee dingen vaststellen en verder is weinig van belang: wie u bent en waar uw geld vandaan komt. De aankoopsom zelf loopt doorgaans helemaal niet via uw eigen rekening. Bij een wederverkoop loopt deze via de derdengeldenrekening van uw advocaat en bij nieuwbouw via de beschermde rekening van de projectontwikkelaar. Waarvoor de rekening werkelijk dient, is de periode van tien jaar daarna. Dit is het onderdeel dat de meeste buitenlandse kopers verrast: in Spanje worden terugkerende rekeningen via automatische incasso van de rekening geïnd, in plaats van dat u ze iedere maand zelf betaalt. Elektriciteit, water, de bijdrage aan de vereniging van eigenaars, de verzekering en de onroerendezaakbelasting verschijnen allemaal als afschrijvingen. De rekening is dus het middel waarvan het Spaanse systeem verwacht dat de betalingen worden geïnd.

Wanneer u deze kunt openenVóór of na de aankoopDe aankoopsom loopt doorgaans helemaal niet via deze rekening.

Totdat de rekening bruikbaar is1 tot 5 dagen

Spaanse rekeningen betalenVia automatische incasso, niet door uElektriciteit, water, de bijdrage aan de vereniging van eigenaars, de verzekering en de onroerendezaakbelasting worden van de rekening geïnd.

Spaanse bankrekening

De volmacht

Hiermee kan uw advocaat uw NIE aanvragen, uw bankrekening openen en bij de notaris tekenen terwijl u thuis bent. Daardoor wordt een aankoop één reis in plaats van drie. De volmacht verplicht u tot geen enkele aankoop en u kunt deze op elk moment annuleren voordat zij wordt gebruikt. Zij moet de handelingen waarvoor zij geldt expliciet vermelden, omdat een formulering die voor de ene stap is opgesteld, voor een andere stap wordt geweigerd. Als u haar buiten Spanje ondertekent, is een apostille vereist. Dit is de internationale waarmerkingsstempel die een document in een ander land rechtsgeldig maakt. De volmacht die de door ons aanbevolen advocaat opstelt, vermeldt doorgaans meerdere personen van diens kantoor, inclusief assistenten, zodat er altijd iemand beschikbaar is wanneer op korte termijn een handtekening nodig is. Twee zaken die u moet weten voordat u zich zorgen maakt over het overdragen van bevoegdheid: advocaten hier beschikken over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en geen van hen gebruikt de volmacht zonder dit eerst met u te bevestigen.

Waar u deze kunt ondertekenenDrie routes

Als u buiten Spanje tekentApostille en vertaling

U kunt deze annulerenOp elk momentAls de volmacht ongebruikt en niet geannuleerd blijft, kan degene die haar bezit haar blijven gebruiken.

Volmacht

De woorden, in de volgorde waarin u ze tegenkomt

Spaanse aankooptermen worden niet vertaald, maar gedefinieerd, telkens in één betrouwbare zin. De tien onderstaande termen komt een koper het eerst tegen. De volledige woordenlijst rangschikt iedere term volgens het moment waarop u deze tijdens de aankoop tegenkomt. Ook worden woorden gemarkeerd die eruitzien als een Tsjechisch woord maar iets anders betekenen, omdat juist die geld kunnen kosten. Een Spaanse notaris controleert veel minder dan een Tsjechische koper verwacht. Een nota simple is informatief en geen bewijs van een volledig correcte eigendomstitel. En een Spaanse waarborgsom is earnest money waaraan een boete is verbonden, geen deelbetaling die u kunt annuleren zonder iets te verliezen.

nota simpleEen nota simple is het eenvoudige uittreksel uit het Spaanse kadasterregister waarin staat wie een woning bezit en welke lasten erop geregistreerd zijn. Het is het eerste document dat uw advocaat leest voordat u iets betaalt.
AanbetalingHet contrato de arras is de onderhandse koopovereenkomst die koper en verkoper na de juridische controle ondertekenen. Dit is het eerste document dat beide partijen juridisch bindt en het bepaalt wat annulering kost. Er komt geen notaris aan te pas.
AdministratiekantoorEen gestoría is een Spaans administratiekantoor dat namens u zaken bij de overheid indient. Er bestaat geen afzonderlijk Tsjechisch woord voor.
OpleveringDe voltooiing is de dag waarop het saldo wordt betaald, de akte wordt ondertekend en de woning uw eigendom wordt. Bij nieuwbouw is dit een datum die kan verschuiven.
licencia de primera ocupaciónDe licencia de primera ocupación is de vergunning voor eerste ingebruikname die een nieuwbouwwoning nodig heeft voordat zij legaal kan worden bewoond en op nutsvoorzieningen kan worden aangesloten.
OpleveringscontroleOpleveringscontrole is de inspectie van een voltooide nieuwbouwwoning op gebreken en onafgewerkt werk. De bevindingen worden opgesomd en aan de projectontwikkelaar overhandigd om te worden hersteld.
Seguro DecenalSeguro Decenal is de verplichte tienjarige verzekering die constructieve gebreken in een nieuw gebouw dekt.
IBIIBI is de jaarlijkse Spaanse onroerendezaakbelasting, die door de eigenaar aan het gemeentehuis wordt betaald.
Modelo 210Modelo 210 is het Spaanse belastingformulier dat een niet-ingezeten eigenaar indient. Het is verschuldigd, ook wanneer de woning nooit wordt verhuurd.
MeerwaardebelastingPlusvalía is de gemeentelijke belasting op de stijging van de grondwaarde van een woning. Deze kosten zijn voor de verkoper en niet voor de koper.

Woordenlijst

De dag van de voltooiing zelf is kort, en het werk dat deze kort maakt, gebeurt ervoor. Uw advocaat plant de betalingen en bevestigt dat de documenten compleet zijn. Wij zorgen dat beide partijen naar dezelfde datum toewerken en zijn meestal samen met u bij de notaris.

Wat kost afzien van de aankoop in elke fase?

Spanje kent geen bedenktijd. Een verandering van gedachten kost daarom precies wat het document dat u al hebt ondertekend bepaalt. Er zijn vier posities waarin u zich kunt bevinden en deze zijn niet gelijk.

Voordat u iets ondertekent: Helemaal nietsEr bestaat geen contract en u hebt niemand betaald. Als u er maanden over doet of besluit dat dit niet het juiste jaar is, kost dat u niets.
Na de reservering: 6 000 tot 11 000 €U verliest de aanbetaling, tenzij in het contract staat dat een bevinding deze teruggeeft. Geen enkele wet bepaalt wat dat contract moet bevatten, dus de tekst ervan is uw volledige bescherming.
Na het arras-contract: De volledige aanbetalingDie aanbetaling bedraagt gewoonlijk 10 tot 20 % van de prijs. Bij arras penitenciales betaalt een verkoper die zich terugtrekt de aanbetaling dubbel terug en verliest een koper die zich terugtrekt zijn aanbetaling. Dit type stelt beide partijen in staat om tegen een vooraf vastgestelde prijs te annuleren.
Na ondertekening van de akte: U bent de eigenaarNa de voltooiing kunt u zich niet meer terugtrekken. Wat overblijft, is een vordering: een vordering wegens verborgen gebreken bij wederverkoop of een garantieclaim bij nieuwbouw.
Als nieuwbouw niet wordt opgeleverd: Het geld terug, plus wettelijke renteTe vorderen van de bank of verzekeraar die de garantie heeft afgegeven, zonder dat u naar de rechter hoeft. De rente loopt vanaf de datum van elke betaling tot de beloofde opleveringsdatum. De vordering moet worden ingediend binnen de termijn die in de garantie zelf staat.
Als de andere partij bij wederverkoop in gebreke blijft: Een formele sommatie, daarna naar de rechterAchter een aanbetaling bij wederverkoop staat geen garantie, dus de procedure is die hieronder.

Het reserveringscontract verdient meer aandacht dan de omvang ervan doet vermoeden: het is de goedkoopste fase van de hele aankoop om nog fouten te herstellen.

Reserveringsovereenkomst Koopovereenkomst De reserveringsaanbetaling terugkrijgen

De reserveringsovereenkomst

Deze haalt de woning enkele weken van de markt terwijl de juridische controle loopt en is het eerste geld dat u overmaakt. Geen enkele Spaanse wet bepaalt wat een reserveringsovereenkomst moet bevatten. Dat ene feit maakt het lezen ervan zo belangrijk, omdat de bescherming die u hebt precies is wat iemand erin heeft opgenomen. Vier clausules bepalen het antwoord.

De woningMet het volledige adres of de kadastrale referentie, nooit alleen het appartement dat wij dinsdag hebben bekeken.
Het bedrag en de rekening waarnaar het wordt overgemaaktIn het beste geval is dit de derdengeldenrekening van uw eigen advocaat. Als het geld naar de verkoper, de makelaar of de projectontwikkelaar gaat, wat vaak voorkomt, moet de naam op de rekening exact overeenkomen met de partij die in de overeenkomst wordt genoemd. Stop bij een privérekening van een onbekende, een verzoek om contant geld of een bedrijfsrekening in een land dat niets met de verkoop te maken heeft.
Een vervaldatumZonder vervaldatum kan de reservering blijven voortduren zonder dat iemand zeker weet of deze nog geldig is.
De bevindingen die uw geld terugbrengenBij een wederverkoop gaat het om wat de juridische controle aan het licht brengt: een schuld, een last, een niet-geregistreerde wijziging of een niet-bestaande vergunning.

Wat de aanbetaling voor u oplevertEnkele weken van de markt gehaaldOf ongeveer 1 % van de prijs bij een duurdere woning.

Wat het beschermtAlleen de formuleringBekijk wat uw geld beschermt

Reserveringsovereenkomst

De arras-overeenkomst en de drie soorten ervan

Dit is de eerste overeenkomst die beide partijen juridisch bindt en zij is onderhands: koper en verkoper ondertekenen haar onderling, weken voordat iemand in de buurt van een notaris komt. Bij een wederverkoop is dit een contrato de arras en bedraagt de waarborgsom doorgaans 10 tot 20 % van de prijs. Het Spaanse recht erkent drie soorten en de kosten van annulering verschillen per soort. Daarom moet de overeenkomst vermelden om welke soort het gaat. Als dit niet wordt vermeld, geldt de uitleg die u niet toestaat om voor de prijs van de waarborgsom van de aankoop af te zien. Bij nieuwbouw wordt het document doorgaans simpelweg de onderhandse koopovereenkomst genoemd. De arras-regels uit het Burgerlijk Wetboek zijn er normaal gesproken niet op van toepassing, tenzij de overeenkomst daar uitdrukkelijk naar verwijst. De verplichting is groter: verwacht dat 20 tot 40 % van de prijs wordt betaald voordat de sleutels bestaan. Op die route wordt het geld ook al vóór de ondertekening van de overeenkomst overgemaakt. Dat is het onderdeel waarop kopers het minst voorbereid zijn. Lees daarom het kader in het gedeelte over nieuwbouw voordat u iets overmaakt.

Soorten arras volgens de wet3Penitenciales, confirmatorias, penales. Slechts één soort staat u toe om af te zien van de aankoop tegen betaling van de waarborgsom. (BOE)

Nieuwbouw, voordat de sleutels bestaan20 to 40 %Van de prijs, contant. Een hypotheek dekt deze betalingen zelden.

Koopovereenkomst

Een verschuldigde waarborgsom terugkrijgen

Recht hebben op uw geld en het daadwerkelijk innen zijn twee verschillende zaken. Een gegarandeerde betaling voor nieuwbouw wordt rechtstreeks gevorderd van de bank of verzekeraar die de garantie heeft afgegeven, zonder dat een rechtbank nodig is. Al het andere begint met een formele sommatie die per burofax wordt verzonden. Dit is een in Spanje gebruikte aangetekende briefdienst die bewijs oplevert van wat is gevorderd en wanneer. Dat bewijs is belangrijk: een persoonlijke vordering verjaart na vijf jaar en alleen een formele sommatie stopt die termijn en laat haar opnieuw beginnen. Een e-mail of telefoongesprek doet geen van beide, hoe duidelijk het ook is geformuleerd. Na de sommatie volgt de gerechtelijke procedure die bij het bedrag past. Als de andere partij formeel insolvent is, is de gewone procedure niet langer van toepassing en wordt het een vordering binnen de insolventieprocedure.

Termijn voor het indienen van de vordering5 jaarVanaf de dag waarop opeisbaarheid ontstond (BOE)

Wat een burofax doetDe timer start opnieuw

Waar de versnelde gerechtelijke procedure eindigt15 000 €(BOE)

Bij een niet-betwiste schuldGeen bovengrens

De reserveringswaarborgsom terugkrijgen

De goedkoopste fase van de hele aankoop om nog fouten te herstellen, is vóór het geld wordt overgemaakt. Uw advocaat beoordeelt het reserveringscontract en draagt daarvoor de verantwoordelijkheid. Wij nemen het ook met u door en dringen erop aan dat de voorwaarden voor terugbetaling vóór uw ondertekening worden opgenomen.

Wat gebeurt er bij de notaris en wat neemt u mee?

De voltooiing is één afspraak en tegen de tijd dat u deze bereikt, is elke beslissing al genomen. Wat daar gebeurt, is een controle van uw identiteit, het voorlezen van de akte, een betaling en een inschrijving. Wat u eraan overhoudt, is een ingeschreven eigendomsrecht, een set sleutels en bij nieuwbouw een lijst van zaken die de ontwikkelaar nog moet herstellen.

De notaris en wat deze niet doet

De Spaanse notaris houdt toezicht op de ondertekening en maakt van de verkoop een authentieke akte. Hij controleert niet of de woning een goede keuze is. Wat hij op die dag wel doet, is nauwkeurig omschreven. Hij bevestigt de identiteit en de handelingsbekwaamheid van beide partijen aan de hand van paspoort en NIE. Hij vraagt zelf een uittreksel uit het register op om te bevestigen dat de verkoper werkelijk eigenaar is en dat de door u gecontroleerde lasten nog steeds de enige zijn. Hij stelt de akte op en leest deze voor voordat iemand ondertekent. Hij vermeldt de prijs zoals die is opgegeven. Ook dient hij de akte dezelfde dag elektronisch in bij het kadasterregister. De afspraak zelf is kort. Wat hij niet controleert, zijn de schuld aan de vereniging van eigenaars, de vergunningen, de bouwdocumentatie of de redelijkheid van de prijs. Dat is geen nalatigheid: het is de taak van uw advocaat. Zijn honorarium is een door de overheid vastgesteld tarief waarover u niet kunt onderhandelen. U betaalt dit omdat de eigendomsakte van u is. Een hypotheek voegt een tweede akte voor de lening zelf toe. Sinds de hypotheekwet van 2019 betaalt de bank de notariskosten en registerkosten van die tweede akte. Als u geen Spaans leest, vraag dan om een beëdigde tolk in plaats van te vertrouwen op degene die toevallig in de ruimte aanwezig is.

Het notariële tarief0,2 to 0,5 %Van de prijs, waarbij het percentage daalt naarmate de prijs stijgt. Vastgesteld door de overheid en niet onderhandelbaar. (Algemene Raad van het Notariaat)

Het kadasterregister, daarbovenopabout 60 %Van het notarishonorarium. Een koper ziet beide als één regel op de eindafrekening.

Wat uw eigen advocaat kostOngeveer 1 %, inclusief btwBekijk wat de advocaat controleert

De notaris

Twee registers, niet één

Spanje houdt twee afzonderlijke registers van dezelfde woning bij en deze stemmen niet altijd overeen. Het Registro de la Propiedad vermeldt wie eigenaar is en welke lasten op de woning rusten. Het Catastro beschrijft de woning en vermeldt de waarde waarop de belasting wordt berekend. Het uittreksel waarnaar iedereen verwijst, is de nota simple uit het eigendomsregister. Dit is het eerste document dat bij iedere aankoop wordt gelezen. U vraagt het nooit zelf op: uw advocaat verkrijgt het en stuurt het naar u. Het vermeldt geregistreerde hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden, maar niet een niet-geregistreerde uitbreiding, een niet-aangegeven wijziging van gebruik of een grens waarover de buurman het niet eens is. Een verschil tussen de twee registers, meestal in de oppervlakte, komt vaak voor.

Een nota simple, online10,91 €De officiële kosten inclusief belasting. Uw advocaat verkrijgt dit document, niet u. (College van Registrars)

Wat het niet bewijstPerfecte titelHet toont wat geregistreerd is. Een niet-geregistreerde uitbreiding of een grensgeschil komt er nergens in voor.

Kadasterregister

Dag van de oplevering en de sleutels

De voltooiing is één afspraak: de akte wordt ondertekend, het saldo wordt betaald en de woning wordt uw eigendom. De sleutels worden daar op die dag overgedragen. Bij nieuwbouw is het verstandig de woning vóór die afspraak te inspecteren en elk gebrek en elk onafgewerkt onderdeel gedateerd en gefotografeerd vast te leggen. Dat document is de opleveringslijst en wordt aan de projectontwikkelaar overhandigd om de punten te herstellen. Wij voeren de inspectie niet zelf uit, maar regelen deze wel. Het gaat om een extern inspectiebedrijf dat beroepsaansprakelijkheid draagt voor zijn eigen rapport. Wij gaan met u mee bij de oplevering om de inventaris en de definitieve staat van de woning te controleren. De inspectie is optioneel en kan vóór de afspraak bij de notaris plaatsvinden in plaats van erna. Neem uw intrek niet voordat de vergunning voor eerste ingebruikname is afgegeven.

Wanneer de sleutels worden overgedragenBij de notaris, op de dag waarop de akte wordt ondertekendDe inspectie vooraf is optioneel en sterk aanbevolen.

Van reservering tot sleuteloverdrachtMaanden bij een wederverkoop, jaren bij nieuwbouwBekijk nieuwbouw of doorverkoop

Overdracht van de sleutels

Officiële bronnen voor dit onderdeelPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Fouten en op wie u kunt vertrouwen

Welke fouten kosten kopers het meest?

De dure fouten hier zijn zelden fouten in het papierwerk. Het zijn beslissingen vanuit een ander land, zonder lokale kennis. Zes fouten komen zo vaak voor dat we ze eenvoudig kunnen opsommen.

De zes fouten die wij steeds zien

Al deze fouten zijn te voorkomen, en toch gebeurt elke fout nog wekelijks aan deze kust.

Alleen de vraagprijs budgetterenHet werkelijke totaal is de prijs plus de bijkomende kosten. In het onderstaande gedeelte over geld ziet u precies welke dat zijn.
Verwachten dat de notaris de woning controleertDe notaris controleert de akte en de identiteiten, niet of de woning een goede aankoop is. Dat werk hoort bij uw eigen advocaat.
De advocaat van de verkopende partij gebruikenDe advocaat van de verkopende partij werkt voor de verkoper. Neem uw eigen advocaat mee, of wij kunnen een onafhankelijke advocaat aanbevelen.
Een reservering ondertekenen zonder de voorwaarden voor terugbetaling te lezenDe reservering is de enige betaling buiten de beschermingssystemen. Wat ervoor zorgt dat het geld aan u wordt terugbetaald, moet erin staan voordat het geld wordt overgemaakt.
Onder druk beslissenSnel beslissen is prima en veel kopers beslissen ter plaatse. Beslissen omdat uw vlucht naar huis op zondag vertrekt, is de dure variant.
Alles alleen proberen te doenU kunt niet weten welke urbanisatie in de winter een vreemde geur krijgt, of welke verwikkeld is in een juridisch conflict met haar eigen beheerder of ontwikkelaar. U kunt niet weten welke ontwikkelaars na de oplevering moeilijk doen. Iemand die hier woont en dit elke dag doet, weet dat wel. Die kennis is grotendeels wat u krijgt wanneer u met ons werkt.

Veelgemaakte fouten van kopers

Hoe onderscheidt u een aankoopmakelaar van een verkooporganisatie?

U kunt een agentschap niet in een register opzoeken, want er bestaat geen register van goede agentschappen. U kunt wel letten op hoe een agentschap zich in de eerste twee weken gedraagt, en de signalen zijn consistent. Een aankoopmakelaar beantwoordt vragen die hij gemakkelijker zou kunnen ontwijken, vertelt u wat er mis is met een woning en past zich aan wanneer u van gedachten verandert. Een verkooporganisatie zet druk. De onderstaande controles zijn de controles die wij op onszelf zouden willen laten uitvoeren.

Zij vertellen u wanneer een woning die zij u tonen hun eigen aanbod isMakelaars delen hier hun aanbod, dus het meeste dat u wordt toegestuurd is van iemand anders en enkele woningen zijn eigendom van de makelaar zelf. Geen van beide is een probleem. Niet weten welke woning welke is, vormt wel een probleem. Bij een eigen aanbod vertegenwoordigt de makelaar de verkoper en verkoopt hij tegelijkertijd aan u.
U kunt vragen wat zij aan een specifieke woning verdienen en zij geven antwoordDe commissie is niet voor elke woning hetzelfde, dus de vraag is terecht en het antwoord kan worden gecontroleerd aan de hand van de prijs die u wordt genoemd. Een makelaar die de vraag onbeleefd vindt, heeft u iets verteld. Een makelaar die duidelijk antwoordt, heeft u nog meer verteld.
Zij bevelen een onafhankelijke advocaat aan en dringen u geen advocaat opDe juiste vorm is een aanbeveling die u kunt weigeren: dit is het kantoor waarmee wij werken, dit zijn de kosten en u kunt uw eigen advocaat inschakelen. Een makelaar die alleen met één advocaat wil werken of suggereert dat u er eigenlijk geen nodig hebt, organiseert de controle rond zichzelf.
Een snelle eerste selectie is normaal, druk uitoefenen nietEen eerste selectie kan snel komen en dat is een goed teken: ze dient om u de markt te tonen en kan worden besproken en aangepast. De aanwijzing is wat er daarna gebeurt. Een makelaar die één woning opdringt of u steeds naar dezelfde woning terugstuurt, verkoopt. Een makelaar die samen met u de lijst verkleint en zich aanpast wanneer u van gedachten verandert, zoekt.
U kunt zonder problemen ongemakkelijke vragen stellenOf de prijs te hoog is. Of de omgeving echt zo rustig is als ze lijkt. Of zij de woning zelf zouden kopen. Of de ontwikkelaar na de oplevering lastig is. De antwoorden zijn minder belangrijk dan de vraag of het stellen van de vraag de sfeer van het gesprek verandert.
Vraag naar de nadelen, zowel van de werkzaamheden als van de woningTwee vragen. Wat is er misgegaan bij aankopen die zij hebben begeleid? Iedereen die dit al jaren doet, heeft complicaties meegemaakt en kan die beschrijven. En wat is er slecht aan deze specifieke woning? Elke woning heeft wel iets: het lawaai, de ligging, de trappen, de gemeenschap of de vooruitzichten bij wederverkoop. Een makelaar die geen enkel nadeel kan noemen, kent de woning niet of probeert haar te verkopen.
Vraag of zij de hele markt doorzoeken of alleen hun eigen aanbodEen makelaar die alleen zoekt in zijn eigen aanbod, kiest uit een fractie van wat er binnen uw budget beschikbaar is. De prijs is in beide gevallen hetzelfde, omdat de verkopende partij de commissie betaalt.
Vraag of zij ooit een koper hebben afgeraden om te kopenEen concreet antwoord met een reden erbij is moeilijk te verzinnen. Helemaal geen antwoord is op zichzelf al een antwoord.
Vraag of zij een doorverwijzingsvergoeding ontvangen van de advocaat of inspecteurAls dat zo is, is de aanbeveling een product en geen mening. Bij ons is het antwoord op beide vragen nee, en u kunt elke makelaar dezelfde vraag stellen.

Waarom advertenties misleiden en hoe u dit oplost

Makelaars aan deze kust delen dezelfde woningvoorraad. Daarom wordt één appartement vaak door tientallen kantoren geadverteerd, soms tegen verschillende prijzen. Uiteindelijk is de prijs meestal hetzelfde, ongeacht waar u koopt, maar niet altijd: een makelaar kan zijn eigen aanbod iets hoger prijzen, omdat hij dan meer verdient aan zijn eigen advertentie. Sommige advertenties betreffen woningen die al verkocht zijn en blijven toch online staan. Andere tonen foto's van een andere woning of combineren renders van het beste nieuwbouwappartement met een oudere bestaande woning, waardoor de woning beter lijkt dan zij is. U kunt dit niet vanuit een ander land ontrafelen, en dat hoeft ook niet. Daarvoor is een aankoopmakelaar er. Wij kennen de urbanisaties, de beheerders van de verenigingen, de buren en de gebieden, en wij weten welke gebouwen problemen hebben die geen enkele advertentie ooit vermeldt. Elke woning die wij u sturen, is eerst aan de werkelijkheid getoetst, ongeacht wie haar adverteert.

Lokadvertenties

Hoeveel onderhandelingsruimte is er?

Minder onderhandelingsruimte dan de meeste kopers verwachten. Een woning die correct is geprijsd voor deze kust wordt meestal met vrijwel geen korting verkocht, en de werkelijk goede woningen gaan voor de vraagprijs. Een te hoog geprijsde woning biedt de echte ruimte. Wat een prijs beweegt, is niet hoe hard u aandringt, maar hoelang de woning te koop staat, waarom de verkoper verkoopt en of de vraagprijs is gebaseerd op echte vergelijkbare verkopen of op hoop. Dat werk gebeurt vóór een bod en is de belangrijkste reden waarom een bod wordt aanvaard. Het is ook het werk dat wij voor u doen bij elk bod dat wij uitbrengen: wij weten waarvoor vergelijkbare woningen zijn verkocht en wanneer een vraagprijs op hoop is gebaseerd.

Een gebruikelijk openingsbod, correct geprijsde wederverkoop: about 5 %Dit is het openingsbod en niet de waarschijnlijke uitkomst. Bij een correct geprijsde woning ligt de uiteindelijk overeengekomen korting vaak dicht bij nul. Dit is algemene marktpraktijk hier en geen regel.
Een woning die correct geprijsd is: Bijna geen kortingDe beste woningen worden tegen de vraagprijs verkocht en zijn snel weg.
Een woning die te hoog geprijsd is: Veel meer ruimteHoeveel ruimte er is, hangt af van de situatie van de verkoper en van hoe lang de woning te koop staat.
Bij nieuwbouw: Voorwaarden in plaats van prijsZie Moet u nieuwbouw of wederverkoop kopen? Daarin wordt uiteengezet welke mogelijkheden elke route biedt.

Spanje publiceert wel verkoopprijzen: de transactiegegevens van de notaris en het kadaster zijn openbaar en vormen de bron van de nationale statistieken over verkoopprijzen van woningen. Geen enkele openbare bron geeft u echter de verhouding tussen vraagprijs en verkoopprijs voor één specifieke aanbieding, en dat is de vergelijking die een koper wil. De bovenstaande cijfers zijn daarom algemene marktpraktijken aan deze kust en geen statistiek die iemand per woning kan opzoeken.

Onderhandeling Veelgemaakte fouten van kopers

Wat kost dit alles u?

Niets. Er is geen vergoeding, voorschot of percentage bij de voltooiing. Wij worden betaald uit de commissie die de verkoper of ontwikkelaar al betaalt. Die commissie zit in de vraagprijs, ongeacht of iemand u vertegenwoordigt.

Koper
0 €Geen vergoeding, geen voorschot en geen betaling bij aankoop.
Ontwikkelaar of verkoper
Nieuwbouw2,5 tot 6 %
Doorverkoop1,5 tot 4 %
Wie betaalt hetAl inbegrepen in de prijsDe verkopende partij betaalt dit, ongeacht of u via ons of rechtstreeks koopt.
Arevont
Een deel van die commissieAls u niets koopt, betaalt niemand ons iets.

De commissie bestaat ongeacht of wij betrokken zijn, omdat deze is inbegrepen in de prijs die de verkoper vraagt. Wat verandert, is of iemand in de transactie voor u werkt terwijl de commissie wordt besteed.U betaalt wel voor twee zaken, en geen van beide is van ons: de onafhankelijke advocaat en een technische inspectie wanneer de woning die nodig heeft. Wij ontvangen van geen van beide een doorverwijzingsvergoeding. U kunt ook uw eigen advocaat meenemen.

Hoe wij worden betaald Waarom wij kopers vertegenwoordigen

Voor wie de makelaar werktDe makelaar bij een aanbieding werkt voor de verkoper en zijn taak is het resultaat dat de verkoper wil. Een aankoopmakelaar werkt voor u. Wij zoeken op de hele markt, inclusief het aanbod van andere agentschappen. Wij beoordelen de woning vanuit uw belang en niet vanuit een verkoop. En wij onderhandelen voor u en niet voor de verkoper. De commissie zit in beide gevallen in de vraagprijs, dus iemand aan uw kant hebben verhoogt de prijs die u betaalt niet.

Drie situaties en wat elke situatie u kostBij vrijwel elke verkoop aan deze kust bestaat een commissie, ongeacht of u wordt vertegenwoordigd. De verkoper heeft deze vóór uw komst met zijn eigen agentschap afgesproken en de commissie wordt uit de verkoop betaald in plaats van aan de prijs toegevoegd. Vertegenwoordiging verandert alleen hoe die bestaande commissie wordt verdeeld.

U komt zonder vertegenwoordiging: De prijs van de woningDe volledige commissie blijft doorgaans bij de makelaar die voor de verkoper optreedt.
Wij vertegenwoordigen u: Dezelfde prijs, zonder toeslagDe makelaar die voor de verkoper optreedt, betaalt ons aandeel uit diezelfde commissie.
U besluit niet te kopen: NietsEr ontstaat geen commissie, dus niemand ontvangt iets. Niet voor de zoektocht, niet voor de bezichtigingen en niet voor de bestede tijd.
Hoe dan ook blijft de prijs hetzelfde: Vastgesteld door de ontwikkelaar of de verkoperEen nieuwbouwwoning kost hetzelfde, ongeacht via wie u komt. Bij wederverkoop delen makelaars hier hun aanbod, zodat u dezelfde woning tegen dezelfde prijs via verschillende makelaars kunt bereiken.

Wat er elders aan deze kust gebeurt en wat wij anders doen

Een aan de koper aangerekende commissie bovenop de commissie die de verkoper betaaltSommige makelaars hier doen dit. Wij brengen de koper nooit kosten in rekening en er is nergens een tweede vergoeding. Het is goed om te weten dat deze praktijk bestaat voordat u iets met iemand ondertekent.
Een doorverwijzingsvergoeding die wordt ontvangen van de advocaat, makelaar of inspecteurWij ontvangen geen commissie en geen andere beloning voor het aanbevelen van het advocatenkantoor of een andere specialist. U kunt op elk moment uw eigen advocaat inschakelen.
Volumebonussen voor de verkoop van woningen in een bepaald projectDie hebben wij niet en wij hebben geen verkoopdoelstellingen voor specifieke projecten. Er is dus geen project waar wij u naartoe moeten sturen.
Een vergoeding waarvan u pas aan het einde hoortOnze vergoeding is niet voor elke woning hetzelfde, omdat die afhangt van het aanbod en de regeling erachter. Vraag wat wij aan een specifieke woning verdienen en wij zullen het u vertellen.

De eerlijke vraag hierachter is of de hoogte van onze vergoeding bepaalt wat wij aanbevelen. Dat doet zij niet, en dit is waarom. Wij blijven u ook na de aankoop bijstaan. Een groot deel van onze klanten komt via aanbevelingen. Wij zeggen het wanneer wij vinden dat een woning de vraagprijs niet waard is. En wanneer een bestaande woning ons minder oplevert maar de betere woning is, bevelen wij die aan.

Duidelijke uitleg

Dit proces werkt niet voor elk budget en past niet bij elke koper

Onder 200 000 € zouden wij helemaal niet aan de Costa del Sol zoeken. Tussen 200 000 € en 250 000 € is de keuze beperkt en is de Costa Blanca vaak een logischere optie.Vanaf ongeveer 300 000 € omvat de selectie ook de zaken waarvoor mensen komen, maar dat bedrag is nog steeds echt het instapniveau en geen comfortabel budget: voor dat bedrag krijgt u geen uitzicht op zee op loopafstand van het strand. Wij zeggen dat liever op een pagina die u via Google hebt gevonden dan tijdens een telefoongesprek.Als u de woning twee weken per jaar en verder helemaal niet gebruikt, vallen de kosten hoger uit dan mensen verwachten. Dat komt door de verenigingskosten, de belastingaangiften en de lopende kosten.Voor sommige kopers is het antwoord nee. Wij hebben dit aan mensen verteld en daardoor de deal verloren.De vijftien stappen in deze gids zijn ons proces, geen wettelijke verplichting. Andere makelaars werken anders. Wij voeren sommige van deze stappen uit omdat wij vinden dat ze de moeite waard zijn, niet omdat iemand erop aandringt. U kunt een Spaanse woning kopen zonder dat een makelaar dit allemaal voor u doet.De enige stap die u redelijkerwijs niet kunt overslaan, is stap 9.

Officiële bronnen voor dit onderdeelDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Het geld

Wat betaalt u bovenop de prijs en welke belasting geldt?

Reken op 8 tot 13 % bovenop de prijs. Het verschil tussen deze twee cijfers bestaat vrijwel volledig uit de aankoopbelasting, en welke belasting geldt, hangt uitsluitend af van wie verkoopt.

13 %Woningprijs

Nieuwbouw

9 %Woningprijs

Doorverkoop

De terracottakleurige strook is de kost die aan de woningprijs wordt toegevoegd. Beide balken tonen dezelfde woning.

Wat een aankoop bovenop de prijs kost

Nieuwbouw komt uit op ongeveer 13 % en een wederverkoop op ongeveer 9 %. Daarin zijn de aankoopbelasting, de notaris, het kadasterregister en uw advocaat inbegrepen. De notaris en het register in die opsomming hebben betrekking op de eigendomsakte, die door de koper wordt betaald. Als u geld leent, heeft de lening een eigen akte en betaalt de bank de notaris en het register daarvoor. De belasting is de grootste post en alle andere kosten vallen daarbij in het niet. Het percentage daalt ook licht naarmate de prijs stijgt, omdat de tarieven van notaris en register niet evenredig zijn. Twee zaken verrassen kopers. Bij nieuwbouw vereisen de gespreide betalingen 20 tot 40 % van de prijs contant, lang voordat de sleutels bestaan, en een hypotheek dekt die betalingen zelden. Bovendien zijn de kosten verschuldigd in euro's op data die u niet in de hand hebt. Neem ze daarom op in uw overboekingsplan in plaats van ze alleen in gedachten te houden.

Bovenop de prijs, nieuwbouwOngeveer 13 %

Bovenop de prijs, wederverkoopOngeveer 9 %

NIE en vertalingen~150 €De gebundelde post in ons kostenmodel: de staatsheffing van enkele euro's per aanvrager, plus vertalingen en de verwerking van de aanvraag.

Overdracht en aansluiting van nutsvoorzieningen~600 €

Wat een aankoop kost

Welke aankoopbelasting geldt

U betaalt een van twee belastingen, en wie verkoopt bepaalt welke. Bij een wederverkoop door een particuliere eigenaar betaalt u overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouw van een projectontwikkelaar betaalt u btw plus zegelrecht op de akte. De valor de referencia is de referentiewaarde die Spanje voor een woning vaststelt. De overdrachtsbelasting bij wederverkoop wordt daarop berekend wanneer deze waarde hoger is dan de prijs die u hebt betaald. Een te lage prijs aangeven heeft dus helemaal geen zin: de ondergrens wordt door de staat bepaald. De verlaagde tarieven waarover u zult lezen, zijn bijna nooit van toepassing op een niet-ingezetene die een tweede woning koopt. Uw advocaat verzorgt de aangifte zelf, binnen de termijn na het verlijden van de akte.

ITP, een doorverkoop door een particuliere eigenaar7 %(BOE)

IVA plus AJD, nieuwbouw11,2 %(BOE)

Referentiewaarde in de belastinggrondslag sinds2022(BOE)

Contant geld dat u op reis moet aangeven10 000 €(BOE)

Belastingen en kosten

Wat kost het eerste jaar all-in?

Niemand stelt het bedrag samen dat een koper wil weten, namelijk het volledige eerste jaar in plaats van de aankoop. Elk bedrag hieronder wordt al op deze pagina of in de gidsen gepubliceerd. Het is een samengesteld voorbeeld en rekenwerk, geen offerte.

Bovenop de prijs, nieuwbouw: Ongeveer 13 %Belasting, notaris, kadaster en uw advocaat.
Bovenop de prijs, wederverkoop: Ongeveer 9 %Dezelfde lijst, met de lagere overdrachtsbelasting.
Meubels voor uzelf, appartement met twee slaapkamers: 1 000 tot 15 000 €Door leveranciers gepubliceerde pakketten om de woning in te richten voor eigen bewoning. Een nieuwbouwwoning wordt leeg opgeleverd, tot en met de lichtarmaturen. Een woning inrichten volgens de standaard voor verhuur valt in een andere en hogere prijsklasse, in het onderdeel over verhuur.
Wat 1 % wisselkoersmarge kost: 4 000 €Bij een woning van 400 000 €, en meer dan alle overdrachtskosten van de aankoop samen. Bekijk wat een bankmarge kost
Jaar één: onroerendezaakbelasting, gemeenschapsbijdrage en verzekering: 1 600 tot 7 800 €De rekenkundige som van de drie jaarlijkse bedragen verderop op deze pagina. Elektriciteit, water en internet komen daar nog bij en hangen af van hoe vaak u er bent.

Lees het als drie afzonderlijke geldbehoeften in plaats van één bedrag: de bijkomende kosten, die u bij de notaris nodig hebt; de meubels, die u in de eerste weken nodig hebt; en de lopende kosten, die onmiddellijk beginnen en nooit stoppen. Het percentage daalt licht naarmate de prijs stijgt, en de verenigingsbijdrage is de post die het meest verschilt tussen twee appartementen die er identiek uitzien.

Wat kopen kost Kostenberekenaar Meubilair en inrichting Jaarlijkse kosten

Meubilair en de lege nieuwbouwwoning

Een Spaanse nieuwbouwwoning wordt volledig leeg opgeleverd, tot en met de lichtarmaturen. Een wederverkoop wordt meestal gemeubileerd aangeboden, maar u onderhandelt op het moment van reservering over het meubilair. Alles wat niet in een gedateerde inventaris is opgenomen, dreigt vóór de oplevering te verdwijnen. Meubilair uit Tsjechië meenemen is meestal een slecht idee.

Bedlinnen, als u aan toeristen verhuurt2 stuksEén set in gebruik en één reserve per bed. Drie sets is gebruikelijk, niet wettelijk verplicht.

Ons advies over inrichtingskosten0 €

Meubilair en inrichting

Hoeveel kunt u lenen en hoe komt het geld in Spanje?

Twee vragen bepalen wat u zich werkelijk kunt veroorloven: hoeveel een Spaanse bank aan een niet-ingezetene wil lenen en wat de wisselkoers onderweg kost. Het tweede bedrag is groter en wordt door kopers genegeerd.

Een hypotheek als niet-ingezetene

Een Spaanse bank leent aan een niet-ingezetene maximaal 60 tot 70 % van de prijs. Dat betekent dat u vóór de bijkomende kosten 30 tot 40 % contant moet betalen. Een EU-burger die een echte hoofdwoning koopt, kan soms verder komen. De bank waardeert de woning zelf en leent op basis van de laagste van de taxatiewaarde en de prijs. Een taxatiewaarde onder de overeengekomen prijs is een probleem voor u, niet voor de verkoper. Sinds 2019 moet u de twee standaardinformatiedocumenten en een bedenktijd krijgen voordat iets kan worden ondertekend. Ook hebt u bij een hypotheek wettelijk het recht om vrij een notaris te kiezen. Let op twee zaken. Een variabele rente die als vast wordt verkocht, gedraagt zich heel anders zodra de vaste periode afloopt. En een document waarvoor een apostille nodig is in plaats van een gewone vertaling, is meestal de reden waarom een dossier wekenlang onafgewerkt blijft.

Lening-tot-waarde, niet-ingezetene EU60 tot 70 %

Lening-tot-waarde, buiten EU50 tot 60 %

Vaste rente gedurende 20 jaar3,8 tot 5,2 %Een momentopname van de markt. Tarieven bewegen.

Bedenktijd vóór ondertekening10 dagen(BOE)

Hypotheek

Geld overmaken en de wisselkoers

Een aankoop bestaat niet uit één overschrijving, maar uit meerdere overschrijvingen verspreid over maanden of jaren. De wisselkoers kost veel meer dan alle overschrijvingskosten samen. Met een termijncontract kunt u de wisselkoers vooraf vastleggen voor een betaling in ruil voor een aanbetaling. Het is een bindende verplichting en geen optionele verzekering: als de koers de andere kant op beweegt, blijft u gebonden. Drie praktische valkuilen. Een reservering met een kaart betalen, waarbij wordt omgerekend tegen een koers die niemand heeft afgesproken en bovendien kosten voor een contante opname worden aangerekend. Geld overmaken naar een rekening die niet in het contract wordt genoemd. En de overschrijving uitstellen tot de laatste week, terwijl de nalevingscontrole en het bewijs van de herkomst van de middelen elk meerdere dagen in beslag nemen. Reken ook de belastingen, het meubilair en de exploitatiekosten van het eerste jaar om, want het zijn allemaal verplichtingen in euro op data die u niet beheerst.

Afzonderlijke overdrachten binnen één aankoop4 tot 8

Een bankmarge van een reguliere bank3 tot 4 %Verwerkt in de rente, niet in de kosten.

Wat 1 % marge kost4 000 €Bij een woning van 400 000 €.

Wat wij aan een wisseltransactie verdienen0 €

Kronen omwisselen in euro's

Wat beschermt uw geld voordat u iets bezit?

Spanje kent geen notariële escrow. Uw geld wordt daarom beschermd door een van twee systemen, afhankelijk van wat u koopt, terwijl één betaling buiten beide systemen valt.

Op welke rekening uw geld staat

Bij nieuwbouw gaan uw betalingen naar een wettelijk beschermde bouwrekening en ontvangt u daarvoor een garantiecertificaat. Bij een wederverkoop gaan ze naar de derdengeldrekening van uw eigen advocaat, gescheiden van het geld van het kantoor, en worden ze bij de notaris vrijgegeven. De reservering is de enige betaling die geen van beide systemen dekt. Daarom moet het bedrag klein zijn en is de terugbetalingsclausule belangrijker dan de omvang van het bedrag. U ontvangt het garantiecertificaat wanneer u de onderhandse koopovereenkomst ondertekent, voordat een betaling in termijnen wordt overgemaakt. Als het certificaat pas later wordt toegezegd, is de betaling die u op het punt staat te doen nog niet gedekt.

Nieuwbouw, de beschermde rekeningWettelijk verplicht

Doorverkoop, waar het geld blijft wachtenEen derdenrekening

Als de projectontwikkelaar niet oplevertHet geld terug, met rente

Hoeveel betalingen vallen buiten beide1De reservering. Houd het bedrag klein en laat de terugbetalingsclausule schriftelijk vastleggen.

Hoe uw geld wordt beschermd

De bankgarantie en hoe u het certificaat leest

Elke betaling die u vóór de voltooiing van het gebouw aan een projectontwikkelaar doet, moet worden gedekt door een garantie of een verzekeringspolis die individueel aan u is afgegeven. Controleer vier zaken op het certificaat. Uw eigen naam als begunstigde. Het gegarandeerde bedrag, inclusief de belasting die u al hebt betaald. De uitgevende instelling, die een bank of verzekeraar moet zijn en nooit de projectontwikkelaar. En de opleverdatum tot wanneer de rente loopt. Een certificaat waarop de ontwikkeling in plaats van u wordt genoemd, is het meest voorkomende gebrek aan deze kust. Geld dat vóór de actualisering van het certificaat is betaald, is onbeschermd totdat de documenten zijn bijgewerkt. Dit is niet de garantie op het voltooide gebouw, want dat is een geheel afzonderlijke kwestie.

Op wiens naam staat hetOp uw eigen naam(BOE)

Wat moet het dekkenHet volledige bedrag

Wie mag het uitgevenEen bank of verzekeraarNooit de projectontwikkelaar zelf.

Versterkte regeling van kracht sinds2015

Bankgaranties

De derdengeldrekening en de fraude die daarop is gericht

Een Spaanse advocaat moet uw geld gescheiden houden van het geld van het kantoor en mag er niet over beschikken zonder uw schriftelijke toestemming. Het werkelijke risico bij de voltooiing is niet dat de regel niet wordt nageleefd, maar dat u een frauduleuze e-mail ontvangt waarin staat dat het rekeningnummer is gewijzigd. Bevestig elke wijziging mondeling, via een nummer dat u al kende.

De derdengeldrekeningAfzonderlijk gehouden(BOE)

Hoe onzorgvuldig handelen wordt ingedeeldErnstig tot zeer ernstig

Waar de verzekeringsplicht ligtDe gedragscodeVraag naar het gedekte bedrag, niet alleen of er dekking bestaat.

De derdengeldenrekening van de advocaat

Moet u persoonlijk of via een vennootschap kopen?

Voor vrijwel elke koper van één vakantiewoning is het antwoord nee. Een vennootschap brengt aangiften met zich mee, belast uw eigen gebruik van de woning, maakt de verkoop ingewikkelder en verlaagt de aankoopbelasting niet.

Persoonlijk of via een vennootschap

Een vennootschap bespaart niets op de aankoopbelasting, en voor één vakantiewoning is dat meestal het einde van de discussie. Als u de woning zelf gebruikt, kan dit worden belast als huur die de vennootschap u had moeten aanrekenen. De aandelen tellen nog steeds mee voor de vermogensbelasting, gewaardeerd aan de hand van de balans van de vennootschap. De uiteindelijke belanghebbende moet bij de oprichting en vervolgens elk jaar worden aangegeven. Ook een slapende vennootschap moet aangifte doen, zelfs wanneer er niets te melden is. Dit verandert ook wat u later kunt doen. Een verhuurder die een vennootschap is, is bij een langlopende huurovereenkomst zeven jaar gebonden in plaats van vijf. En aandelen verkopen in plaats van de woning is een complexere transactie waarvoor u een eigen specialist nodig hebt. Het kan zinvol zijn bij een echte onderneming die meerdere woningen aanhoudt. Dat is een ander gesprek met een belastingadviseur, niet met een makelaar.

Aankoopbelasting die een bedrijf bespaart0 €De belasting is in beide gevallen hetzelfde.

Vennootschapsbelasting op huurinkomsten25 %

Een slapende vennootschap, elk jaar500 tot 1 000 €

De heffing op niet-coöperatieve rechtsgebieden3 %Tsjechië en Polen staan niet op die lijst.

Kopen via een vennootschap

Officiële bronnen voor dit onderdeelReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Wat kan er misgaan

Wat controleert een onafhankelijke advocaat en in welke volgorde?

Dit is waarvoor u betaalt en de ene stap in deze gids die u redelijkerwijs niet kunt overslaan. Een onafhankelijke advocaat voert ongeveer vijftien controles uit en vertelt u vervolgens of u moet doorgaan.

De vijftien controles

De controles zijn verdeeld over vier groepen. Wie eigenaar is en welke lasten op de woning rusten, volgens het eigendomsregister. Wat de juridische status van het gebouw is: de bouwvergunning, de eerste ingebruiknamevergunning en de vraag of het register en het Catastro dezelfde bestaande woning beschrijven. Wat de woning verschuldigd is: de gemeenschapsbijdrage, de schuldverklaring van de beheerder en de onroerendezaakbelasting. En wat u ermee mag doen: het reglement van de gemeenschap en de vraag of toeristische verhuur überhaupt is toegestaan. Eén negatief antwoord ergens in de keten van de bouwrechtelijke controles stopt de hele keten. Dat is het moment waarop een aankoop wordt stopgezet in plaats van opnieuw geprijsd. Een particuliere verkoper die eenmalig verkoopt, heeft tegenover u minder informatieplicht dan een makelaar. Dat maakt de controle belangrijker, niet minder belangrijk.

Controles op de lijst15

Hoe lang het duurt, in weken2 tot 4

Wat de advocaat kost~1 %Van de prijs, inclusief btw.

Wat wij van het advocatenkantoor vragen0 €

Wat de advocaat controleert

Het energiecertificaat

Elke woning heeft een geldig certificaat nodig voordat zij te koop of te huur mag worden aangeboden, en de verkoper moet dit verstrekken, niet u. Alleen een gekwalificeerde technicus mag het afgeven. Een notaris kan de akte nog steeds verlijden zonder certificaat als u hiervan schriftelijk afstand doet in de akte. Een ontbrekend certificaat is dus een vraag die u moet stellen, geen blokkade.

Het certificaat is geldig gedurende10 jaar(BOE)

Met de slechtste beoordeling5 jaar

Wat een certificaat kost50 tot 300 €

De beperkte vrijstelling50 m²Een zelfstandig gebouw onder die oppervlakte.

Energiecertificaten

U hoeft niet blind een advocaat te kiezen en u hoeft er ook niet zelf achteraan. Wij coördineren de controle, houden het proces gaande en vertalen de uitkomst naar wat deze voor deze specifieke woning betekent. U betaalt de advocaat en hij werkt voor u.

Wat als het gebouw of de grond niet is wat het lijkt?

De duurste problemen hier zitten niet in de muren, maar in het papierwerk erachter: een gebouw of uitbreiding waarvoor nooit een vergunning is afgegeven, of grond die niet zo bebouwbaar is als de verkoper beweert.

Een gebouw zonder vergunning en de slooptermijn

Op gewone stedelijke of rustieke grond vervalt na zes jaar het recht om sloop te gelasten en kan het gebouw vervolgens de AFO-status aanvragen. AFO is geen legalisatie: het registreert dat de termijn is verstreken en kan later opnieuw worden geopend als blijkt dat de grond in een beschermde categorie valt. Op beschermde grond of kustgrond begint de termijn nooit te lopen, zodat sloop voor onbepaalde tijd mogelijk blijft. Twee praktische gevolgen. Geldverstrekkers zijn voorzichtig met een woning met AFO-status. De hypotheekvoorwaarden kunnen daarom verschillen van die bij een normale aankoop of de lening kan worden geweigerd. En een openstaande handhavingsprocedure bij het gemeentehuis verschijnt helemaal niet op een uittreksel uit het register. Iemand moet dit rechtstreeks bij het gemeentehuis navragen. Dat maakt deel uit van de juridische controle en kunt u niet uit een advertentie afleiden.

Op gewone grond6 jaarDaarna kan de overheid geen sloop meer gelasten. (BOJA)

Op beschermd of kustgebiedGeen tijdslimiet

Illegale bouwwerken

Een afgesloten terras, een zwembad, een extra kamer

Een niet-aangebouwde uitbreiding aan een verder legale woning is meestal te regulariseren, maar komt aan het licht wanneer het register, het Catastro en het werkelijke gebouw niet overeenstemmen. Het corrigeren van de gegevens is een procedure die iemand moet uitvoeren en kan leiden tot jaren aan achterstallige onroerendezaakbelasting. Een geldverstrekker waardeert de geregistreerde vierkante meters. Een niet-aangegeven uitbreiding wordt daarom niet gefinancierd.

Achterstallige belasting na correctie4 jaar(BOE)

Niet-toegestane uitbreidingen

Kustgrond, rustieke grond en waterputten

Vanaf de kustlijn loopt landinwaarts een beschermingszone waarvan de bouwbeperkingen nooit vervallen. Op rustieke grond in Andalusië is urbanizable een planologische status en geen belofte dat het perceel ooit bebouwbaar wordt. Een waterput die water oppompt, bewijst niet dat het een legale waterput is.

De kustbeschermingszone100 meterLandinwaarts vanaf de openbare maritieme grens, en deze vervalt niet. (MITECO)

Minimaal perceel voor een vrijstaande woning2,5 ha

Een gelegaliseerde put, maximaal7 000 m³ per jaarMet een volumetrische meter.

Kustgrond en rustieke grond

Wat kunt u van de verkoper erven?

Een deel van wat u koopt behoort toe aan de verkoper: diens schuld aan de vereniging, diens erfgenamen of diens huurder. Alle drie kunnen vóór elke betaling worden gecontroleerd.

Gemeenschapsschulden die u met het appartement erft

U staat met de woning zelf in voor onbetaalde gemeenschapsbijdragen die de verkoper verschuldigd is voor het lopende jaar en de drie voorafgaande kalenderjaren. De schuld rust op het appartement en niet op de persoon die deze heeft veroorzaakt, en volgt dus de sleutels. Eén document voorkomt dit: een verklaring van de beheerder van de gemeenschap dat de rekening is voldaan. De notaris mag de akte niet verlijden zonder dit document, tenzij u er uitdrukkelijk afstand van doet. Afstand doen verwijdert de controle, niet de aansprakelijkheid. Er is dus geen goede reden om hiervan afstand te doen. Daarnaast zijn er twee valkuilen. Een door een bank teruggenomen appartement dat door de bank wordt verkocht, is niet automatisch schuldenvrij. En een gebouw binnen een grotere urbanisatie kan tot twee gemeenschappen met twee begrotingen behoren. Eén verklaring dekt dus niet altijd beide.

Schuld die u kunt erven3 jaarPlus het lopende jaar. (BOE)

De schuldverklaringJaDe notaris heeft dit nodig, tenzij u ervan afziet.

Hoe een gemeenschap een schuld intEen bijzondere gerechtelijke procedure

Schulden van de vereniging

Als de verkoper overlijdt, voor of tijdens

Kopen uit een nalatenschap is een normale aankoop met meer documenten en meer mensen die moeten instemmen. Als de verkoper overlijdt nadat u hebt ondertekend, wordt het contract niet geannuleerd: de erfgenamen nemen zijn plaats in zodra zij de erfenis aanvaarden. Eén erfgenaam kan niet namens iedereen ondertekenen.

Wie namens een nalatenschap mag tekenen3 routesAlle erfgenamen, een aangewezen executeur of een door de rechtbank benoemde beheerder.

Blijft uw contract geldigJa

De fiscale registratiepoortJa, ook bij nultarief(BOE)

Als de verkoper overlijdt

Kopen met een zittende huurder

U neemt de bestaande huurovereenkomst over voor de resterende minimale looptijd, onder de voorwaarden die de vorige eigenaar heeft afgesproken, ongeacht of de overeenkomst geregistreerd is. U kunt de huur niet verhogen omdat het eigendom is veranderd. De huurder kan bovendien een wettelijk voorkeursrecht hebben om te kopen voordat u dat kunt doen, en het overslaan van die kennisgeving kan voorkomen dat uw aankoop wordt geregistreerd.

De looptijd die u erft5 of 7 jaarZeven jaar als de vorige verhuurder een onderneming was. (BOE)

Kennisgeving als van het voorkeursrecht is afgezien30 dagen

Een woning met een huurder

Wat kunnen de bodem, de lucht en het gebouw u aandoen?

Vier zaken over een specifiek adres kunt u vóór uw vlucht vanaf uw bureau controleren, en geen ervan staat in een aanbieding: of het overstroomt, hoeveel lawaai er in augustus is, waarom het in januari vochtig is en wie u daarna een reparatie verschuldigd is.

Overstromingszones en de controle van tien minuten

Ongeveer 8 % van de Spaanse woningen ligt in een in kaart gebrachte overstromingszone. Het controleren van één specifiek adres kost niets via de overheidsviewer: u zoekt het adres op en de arcering geeft aan of het in een onderzochte overstromingszone ligt en met welke waarschijnlijkheid. Twee beperkingen zijn het vermelden waard. De kaarten omvatten alleen onderzochte waterlopen, waardoor een kleine overdekte beek of een stedelijke afvoer helemaal niet zichtbaar kan zijn. Een verstopte regenafvoer bij zware regenval geldt juridisch bovendien niet als overstroming. Ligging in de zone voor preferentiële afvoer is een strengere categorie dan gewone overstromingsarcering, met beperkingen voor bouwen en herbouwen. De nationale regeling vergoedt alleen buitengewone overstromingen bovenop een actieve, betaalde polis, nooit gederfde huurinkomsten, en geen enkele Spaanse verkoper hoeft het overstromingsrisico te melden. Een juridische controle omvat geen controle van de overstromingskaart, tenzij iemand daar specifiek om vraagt. Daarom staat die controle op onze eigen lijst vóór een bod en niet erna.

Spaanse woningen in een in kaart gebrachte zone~8 %

Een zone met gemiddelde kans1 % per jaarGedurende dertig jaar eigendom bedraagt de kans op minstens één dergelijke gebeurtenis ongeveer 26 %.

Eén adres controlerenGratisOp de openbare SNCZI-viewer. (MITECO)

Wat de nationale regeling vergoedtAlleen bovenop een actieve polisBekijk woonhuisverzekering

Overstromingszones

Geluid, dat seizoensgebonden is en een adres heeft

Het meeste geluid hier is voorspelbaar voordat u koopt, omdat de bronnen seizoensgebonden zijn en verschillende ervan openbaar geregistreerd staan. Een strandbar is stil in februari en elke nacht levendig in augustus. In de buurt van de snelweg is zichtlijn belangrijker dan afstand. De onderstaande limieten zijn de regelgeving en geen meting van een woning.

Buiten overdag65 dBAWoongebied, bestaande verstedelijkte zone. (BOJA)

Buiten 's nachts55 dBA

Binnen in uw eigen slaapkamer 's nachts35 dBA

De nacht begint om23:00

Geluid

Vocht en waarom dit een winterprobleem is

Vocht aan deze kust is meestal condensatie: warme, vochtige lucht komt in een leeg, onverwarmd appartement in aanraking met koude oppervlakken, en het gaat dus niet om een lek. Het vochtige seizoen loopt daarom van november tot februari en niet in augustus. Daarom vinden kopers die er in de zomer naar zoeken niets. Een pas geschilderd appartement kan het probleem verbergen in plaats van oplossen.

Luchtvochtigheid in Malaga, jaargemiddelde65 %

December is de natste maand72 %Tegenover achtenvijftig procent in juni en juli.

Vochtwering in het bouwbesluit sinds2006Oudere gebouwen hebben vaak helemaal geen vochtwerende laag. (BOE)

Vocht en bouwkwaliteit

Een gebrek nadat u uw intrek hebt genomen

Een nieuwbouwwoning heeft drie garantieperiodes, waarbij elke periode voor rekening komt van een andere groep mensen die de woning heeft gebouwd. De structurele garantie wordt gedekt door een verplichte verzekering die aan het gebouw is verbonden en niet aan de onderneming. De garantie blijft dus bestaan als de bouwer zijn activiteiten beëindigt. Wanneer er iets zichtbaar wordt, is de nuttigste stap weinig spectaculair. Meld het schriftelijk, gedateerd en met foto's aan de projectontwikkelaar, en aan de beheerder van de gemeenschap als het om een gemeenschappelijk onderdeel gaat. De termijn voor de claim begint wanneer de schade zichtbaar wordt, niet wanneer u eraan toekomt een klacht in te dienen. Bij een doorverkoop blijft daar vrijwel niets van over: een strikte claim wegens verborgen gebreken met een korte termijn die niet kan worden onderbroken door een brief te sturen, en alleen voor iets waarvan de verkoper wist en dat hij heeft verborgen.

Constructie, bij nieuwbouw10 jaarDrie jaar voor de installaties, één jaar voor de afwerking. (BOE)

Een claim indienen zodra een gebrek zichtbaar wordt2 jaar

Achter de tienjarige dekkingVerplichte verzekering

Verborgen gebreken bij doorverkoop6 maandenVanaf de oplevering en de termijn kan niet worden onderbroken. (BOE)

Bouwgebreken

Hoe ziet opzettelijke fraude er hier uit?

Opzettelijke fraude is hier zeldzaam en niet subtiel. Ze neemt vier vormen aan en elke vorm wordt voorkomen door dezelfde reflex: niemand ontvangt geld of een handtekening voordat verificatie mogelijk is.

De vier patronen

Een valse verkoper die iets verkoopt wat hij niet mag verkopen, een gestolen aanbetaling, een valse verhuur en een off-planfraude waarbij voorschotbetalingen worden gevraagd zonder enige garantie. Valse verkopers kiezen woningen die lange tijd leegstaan, vanuit het buitenland worden beheerd of onlangs zijn geërfd en nooit in het register zijn bijgewerkt. In alle drie de gevallen merkt niemand ter plaatse iets op. Het patroon achter alle vier is hetzelfde en het is het enige dat u moet onthouden: er wordt om geld of een handtekening gevraagd voordat verificatie mogelijk is. De voorzorgsmaatregelen zijn dus eenvoudig. In het beste geval gaat het geld naar de derdengeldenrekening van uw eigen advocaat. Wanneer het geld in plaats daarvan naar de verkoper, makelaar of projectontwikkelaar gaat, wat vaak voorkomt, moet de naam op de rekening exact overeenkomen met de partij die in het contract wordt genoemd. Drie zaken betekenen dat u moet stoppen. Een privérekening van iemand die niet de verkoper is. Een verzoek om contant geld. Of een bedrijfsrekening in een land dat niets met de verkoop te maken heeft. Er wordt niets betaald vóór een bezichtiging, persoonlijk of via een live videogesprek. Een overschrijving op dezelfde dag kan soms worden teruggeroepen als u binnen een dag of twee handelt. Dat is goed om vóór het weekend te weten en niet erna.

Opzettelijke patronen4Valse verkoper, gestolen aanbetaling, valse verhuur, off-plan zonder garantie.

Voor de verkoop van wat u niet mag verkopen1 tot 4 jaarEen gevangenisstraf op grond van een artikel van het wetboek van strafrecht. (BOE)

Vastgoedfraude

Wat kan er misgaan bij nieuwbouw en wie betaalt daarvoor?

Bij nieuwbouw gaan drie dingen mis: de ontwikkelaar gaat failliet, het project wordt stilgelegd of de datum verschuift. Welke situatie zich voordoet, bepaalt of uw geld binnen enkele weken via een bank terugkomt of jarenlang in een gerechtelijke procedure blijft vastzitten.

Als de projectontwikkelaar insolvent wordt

Uw geld valt in twee delen uiteen. Alles wat door een geldige garantie wordt gedekt, krijgt u terug van de bank of verzekeraar. Dat is een schuld van een andere onderneming en blijft dus bestaan ongeacht wat er met de projectontwikkelaar gebeurt. Al het overige wordt een gewone vordering binnen de insolventieprocedure, achter andere schuldeisers, zonder toegezegd bedrag en zonder toegezegde datum. Het eerste wat u moet doen, is dus niet in paniek raken maar de certificaten lezen: welke betalingen zijn op uw eigen naam en voor het volledige bedrag gedekt. Vervolgens moet u de vordering binnen de termijn van de insolventieprocedure registreren, want als u die mist, kunt u de vordering volledig verliezen. Insolventie is een door de rechtbank vastgestelde gebeurtenis met een datum. Het is niet hetzelfde als een projectontwikkelaar die langzaam werkt, stil is of naar verluidt problemen heeft.

Een garantie wordt uitbetaaldOngeacht de insolventie

Zonder garantie bent uEen gewone schuldeiser

De betaling die niet door een garantie wordt gedektDe reservering

Het toepasselijke rechtRDLeg 1/2020(BOE)

Insolventie van de projectontwikkelaar

Als het project stilvalt

Een stilgevallen ontwikkeling eindigt op één van drie manieren, en welke manier dat is bepaalt of u wacht of vertrekt. Als een andere projectontwikkelaar het overneemt, gaat de oude garantie niet vanzelf mee over. Een vergunning kan vervallen als de werkzaamheden stilliggen, en blootliggend beton dat meerdere regenseizoenen doorstaat, verslechtert op manieren die een controle op papier niet aan het licht brengt.

Waar een stilgelegd project eindigt3 mogelijke uitkomsten

Als een andere ontwikkelaar het afmaaktEen nieuwe garantie, een nieuwe cyclus

Het eerste document dat u moet opvragenNota simple

Verenigingsschuld op een halfafgebouwde woningKan op het onroerend goed rusten

Een onafgewerkt project

Als de oplevering te laat is

Bij nieuwbouw kunt u, zodra de opleveringsdatum in uw contract is verstreken, het geld met de wettelijke rente uit de garantie terugvorderen. Zonder rechtbank en zonder discussie over de ernst van de vertraging. Alleen de datum in het contract telt, en een respijttermijn bestaat alleen als uw contract die vermeldt.

Welke datum teltHet contract, niet de brochure

Dekt de garantie een vertragingJa, ook bij gewone vertraging

Bij nieuwbouwGeen ernsttoets

Bij doorverkoopArtikel 1124 van het Burgerlijk WetboekEen rechtbank bepaalt of de tekortkoming ernstig genoeg is. (BOE)

Vertraagde oplevering

Als een project stilvalt, is de eerste vraag in welke van deze drie situaties u zich bevindt. Wij controleren de vergunning en het kadaster opnieuw, bevestigen of uw garantie de door u gedane betalingen nog dekt en zeggen duidelijk of wachten of vertrekken de betere keuze is.

Officiële bronnen voor dit onderdeelDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Nieuwbouw of bestaande bouw

Moet u nieuwbouw of een bestaande woning kopen?

Koop de woning die bij uw planning past. Dit is het belangrijkste verschil dat u niet kunt veranderen. Een bestaande woning vergt maanden. Nieuwbouw kan jaren duren. De andere punten zijn keuzes, geen vaste antwoorden. Stappen 1 tot 7 zijn voor beide opties hetzelfde. Stappen 8 tot 14 verschillen.

Nieuwbouw

Van reservering tot sleuteloverdracht2 maanden tot 3 jaarDit hangt ervan af hoever de bouwwerkzaamheden zijn gevorderd.

Kosten boven op de prijsHet hoogste van de twee bovenstaande bedragenHet grootste deel hiervan bestaat uit belasting: 10 % btw plus Andalusische zegelbelasting op de akte.

Hoe u betaaltIn termijnen, op basis van bouwmijlpalenEen bankgarantie op uw naam dekt elke termijnbetaling.

Wat er mis kan gaanDe datum verandertDe voltooide woning kan ook afwijken van de tekeningen. De opleveringslijst en de garanties bieden hiervoor bescherming.

Waarover u kunt onderhandelenVoorwaarden belangrijker dan prijsU kunt onderhandelen over het betalingsplan, de meubels, de parkeerplaats en de termijn.

Garanties die u krijgtTien jaar op de constructieDrie jaar op de installaties en één jaar op de afwerking.

Het beste als u op de bouw kunt wachten en de garanties wilt die bij nieuwbouw horen.

Bestaande woning

Van reservering tot sleuteloverdracht1 tot 3 maandenDe juridische controle bepaalt het tempo, niet de bouw.

Kosten boven op de prijsHet laagste van de twee bovenstaande bedragenIn Andalusië geldt overdrachtsbelasting van 7 % over de referentiewaarde wanneer deze hoger is dan de door u betaalde prijs.

Hoe u betaaltReservering, arras en daarna het saldoArras bedraagt 10 tot 20 %. U betaalt het saldo bij de notaris.

Wat er mis kan gaanHoe het gebouw er al aan toe isEr kunnen schulden, niet-geregistreerde wijzigingen of vochtproblemen zijn, of er kan een regel van de vereniging zijn die u niet hebt gelezen.

Waarover u kunt onderhandelenPrijs en tijdschemaEr is één verkoper en die heeft een reden om te verkopen.

Garanties die u krijgtGeen van de verkoperIn plaats daarvan krijgt u een gebouw met een geschiedenis die u kunt laten controleren.

Het beste als u de woning snel nodig hebt en ruimte wilt om over de prijs te onderhandelen.

Geen van beide routes is beter en wij verkopen geen van beide. Meestal beslist de planning. Als u volgende zomer in de woning moet zijn, is een project dat nog twee jaar tot de voltooiing nodig heeft geen kandidaat, hoe goed het ook is.

Wat kopen kost Kostenberekenaar

Wat kopers het meest verrast

Bij nieuwbouw wordt uw geld overgemaakt voordat er een contract is ondertekend

U betaalt de reservering voordat er een contract met de ontwikkelaar bestaat. Afhankelijk van de ontwikkelaar kan op dat moment meer dan alleen de reservering worden gevraagd. Wij vertellen dit vooraf en toch zijn wij juist bij deze stap bijna transacties kwijtgeraakt: de e-mail van de advocaat komt met het verzoek om geld voordat er iets is ondertekend, en kopers blokkeren. De meeste mensen denken dat één ontwikkelaar vreemd doet. Naar onze ervaring is dat niet zo: de meeste ontwikkelaars aan deze kust werken op deze manier, ongeveer acht op de tien of meer. Er bestaat geen gepubliceerd cijfer; dit is wat wij zien.Soms kan een uitzondering worden onderhandeld en er is zelden een reden om daarom te vragen. Elke betaling die u doet voordat het gebouw klaar is, moet worden gedekt door een bankgarantie op uw eigen naam. Het reserveringscontract moet vermelden welke bevindingen uw geld teruggeven. Tussen beide regelingen in is niets ongedekt dat het garantiesysteem niet al dekt. Dit is hier gewoon de standaardprocedure. De gebruikelijke vorm van deze betalingen wordt verderop uiteengezet, in het onderdeel over kopen op plan.

Bankgaranties Reserveringsovereenkomst

U hoeft die e-mail niet zelf te beoordelen. Uw advocaat controleert het garantiecertificaat en de bewoordingen die de betaling beschermen. Wij nemen dit samen met u door en laten geen overschrijving uitvoeren op basis van een belofte dat het certificaat later volgt.

Is kopen vanaf plan geschikt voor u?

Kopen vanaf plan en direct kunnen intrekken zijn geen twee risiconiveaus, maar twee verschillende risico's. Bij nieuwbouw bestaat het risico uit tijd en de bescherming uit een document dat u moet lezen. Bij een bestaande woning bestaat het risico uit het gebouw zelf en de bescherming uit de juridische controle. De zeven onderstaande vragen bepalen de uitkomst in de juiste volgorde.

Kan uw planning het wachten aan: 2 maanden tot 3 jaarDit is het enige verschil waarover u niet kunt onderhandelen. Als u de woning volgende zomer nodig hebt, is een project dat pas over twee jaar klaar is geen kandidaat, hoe goed het ook is.
Op wiens naam de garantie moet staan: Op uw eigen naamEen certificaat waarop de ontwikkeling in plaats van uw naam staat, biedt geen bescherming. Controleer dit vóór elke betaling in termijnen, niet slechts één keer aan het begin.
Keert de garantie uit als de ontwikkelaar in gebreke blijft: Ongeacht de insolventieGegarandeerd geld komt terug van de bank. Niet-gegarandeerd geld wordt een vordering binnen de insolventieprocedure, zonder gegarandeerd bedrag en zonder gegarandeerde datum.
Wat gebeurt er als het project stopt: 3 mogelijke uitkomstenHet project wordt hervat, een andere ontwikkelaar voltooit het of het wordt geliquideerd en de kopers krijgen hun geld terug. Een nieuwe ontwikkelaar betekent een nieuwe garantie, niet de oude.
Wat gebeurt er als de datum verschuift: Het contract, niet de brochureAlleen de datum in uw eigen contract telt. Zodra die is verstreken, kunt u een beroep doen op de garantie zonder te bewijzen dat de vertraging ernstig was.
Wat nieuwbouw biedt en wederverkoop niet kan bieden: 10 jaarDrie jaar garantie op de installaties en één jaar op de afwerking, met een verplichte verzekering achter de tien jaar garantie op de constructie.
Wat een doorverkoop u in plaats daarvan oplevert: GeenGeen garantie van de verkoper, maar wel een gebouw met een geschiedenis die u kunt inspecteren en waarvan u de waarde kunt bepalen voordat u ervoor betaalt.

Kopen vanaf plan past bij een koper met ruimte in de planning die bereid is vóór elke betaling een garantiecertificaat te lezen. Direct kunnen intrekken past bij een koper die snel in de woning moet zijn en liever een echt gebouw dan een tekening inspecteert. Geen van beide is in abstracte zin veiliger: kopen vanaf plan wordt veilig door het certificaat en een bestaande woning door de juridische controle.

Hoe de betalingskalender er meestal uitziet

Eerst de reservering: 6 000 tot 11 000 €Betaald voordat er een contract met de ontwikkelaar bestaat, zoals in het bovenstaande kader wordt uitgelegd.
In het contract met de particuliere ontwikkelaar: around 20 %Met btw over elke betaling. Dit is onze waarneming en geen regel.
Tijdens de bouw: Soms meer betalingen bij mijlpalenSommige ontwikkelaars vragen na het contract niets meer, andere vragen twee of drie betalingen.
Bij de oplevering: around 70 %Het saldo, doorgaans tegen die tijd met hypotheekfinanciering geregeld.
Wat bindend is: De planning in uw eigen contractDe verdeling verschilt per projectontwikkelaar. Het contract is dus bepalend, niet deze voorstelling.
Elke betaling vóór de oplevering: Gedekt door de bankgarantieBekijk wat uw geld beschermt

Bankgaranties Insolventie van de projectontwikkelaar Een onaf project Vertraagde oplevering

Officiële bronnen voor dit onderdeelLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

Het bezit ervan

Wat kost het bezit ervan per jaar?

Elk jaar komen er vier rekeningen, of u nu in Spanje bent of niet: de onroerendezaakbelasting, de verenigingsbijdrage, de verzekering en de belastingaangifte voor niet-ingezetenen. Voor een appartement komen deze uit op de onderstaande bedragen.

Onroerendezaakbelasting, IBI400 tot 1 000 €De jaarlijkse onroerendezaakbelasting voor een appartement.

Verenigingskosten900 tot 6 000 €Jaarlijks betaald aan de vereniging van eigenaars.

Woonhuisverzekering300 tot 800 €De wet verplicht dit niet. Een hypotheekbank wel.

Elektriciteit, water en internet, per maand100 to 400 €Onze eigen inschatting voor een normaal appartement of herenhuis. Een villa of een grote woning met zwembad, tuin en klimaatregeling kost aanzienlijk meer.

Belasting voor niet-ingezetenen, EU en EER19 %Eenmaal per jaar ingediend, ook als u de woning nooit verhuurt. (Agencia Tributaria)

Belasting niet-ingezetenen, elders24 %Dezelfde belasting, tegen het hogere tarief.

Waarover die belasting wordt geheven1,1 of 2 %Over de kadastrale waarde wanneer u de woning niet verhuurt.

Wat u betaalt voor elektriciteit, water en internet hangt af van hoe vaak u er bent en van het type woning. Elk bedrag hierboven hoort bij een van de onderstaande gidsen, die de volledige versie en de oorspronkelijke bron bevatten.

Jaarlijkse kosten Verenigingskosten Belasting voor niet-ingezetenen Woonhuisverzekering Nutsvoorzieningen en internet

Welke rekeningen, aangiften en stemmingen horen bij het bezit?

De bedragen staan hierboven. Hierna volgt wie ze bepaalt en wat de verzekering wel en niet betaalt. Ook wordt behandeld hoe de nutsvoorzieningen op uw naam komen en welke twee belastingen de meeste kopers niets kosten.

De vereniging van eigenaars en hoe zij beslist

Het lidmaatschap is automatisch en u kunt zich niet afmelden of minder betalen omdat u het zwembad niet gebruikt. De eigenaars stemmen over de begroting. Daardoor is de bijdrage aan de gemeenschap vaak het echte verschil tussen twee appartementen die er identiek uitzien. Vraag vóór uw reservering om de begroting, de notulen, het reservebedrag en het schuldcertificaat.

Het minimale reservefonds10 %Van de laatste gewone begroting. (BOE)

Een besluit aanvechten3 maandenEén jaar als het in strijd is met de wet of de statuten.

Verenigingsbijdragen

Woonhuisverzekering en de clausule die u geld kost

Geen enkele wet verplicht u een Spaanse woning te verzekeren, maar elke hypotheekverstrekker zal dat wel doen. De clausule die eigenaars van een tweede woning geld kost, is de clausule voor onbewoonde woningen: zodra de woning lang genoeg leegstaat, wordt de diefstaldekking meestal opgeschort, terwijl brand en waterschade gedekt blijven. Onderverzekering activeert een proportionele regel die elke claim verlaagt.

Is het verplichtNiet wettelijk vereistGeen enkele wettelijke bepaling verplicht een eigenaar zich te verzekeren. Een kredietverstrekker doet dat wel als voorwaarde voor de lening. Bekijk wat het per jaar kost

De respijttermijn bij een nieuwe polis7 dagen(Consortium voor Verzekeringscompensatie)

Woonhuisverzekering

Elektriciteit, water en internet

Bij een doorverkoop verandert u de contractant van een bestaande aansluiting in plaats van een nieuwe aansluiting aan te vragen. Dat duurt dagen in plaats van maanden. Dit geldt niet voor nieuwbouw, waar de vergunningen voor een eerste aansluiting maanden in beslag kunnen nemen. Houd bij de oplevering het aansluitingsnummer, de meterstanden en de gegevens van het waterbedrijf bij de hand.

Documenten die nodig zijn voor een wijziging van de houder6

Wat de distributeur in rekening mag brengen0 €

Het standaard binnenlandse tarief2 bandenTwee periodes met gecontracteerd vermogen.

Spaanse huishoudens binnen bereik van glasvezel95,9 %

Nutsvoorzieningen en internet

De belastingaangifte die u verschuldigd bent, ook als er niemand in woont

U bent elk jaar Spaanse belasting over de woning verschuldigd, of deze nu verhuurd is of leegstaat, op basis van een fictief inkomen dat wordt berekend aan de hand van de kadastrale waarde. Het gaat om één formulier. Bij een gemiste aangifte wordt rente en een toeslag opgebouwd, die hoger wordt naarmate de aangifte langer uitblijft. Ook over het eerste gedeeltelijke jaar bent u al belasting verschuldigd, terwijl eigenaars ervan uitgaan dat dit pas in januari begint.

De indieningstermijn gaat open1 aprilVoor het voorgaande jaar, en deze blijft open tot het einde van december van het daaropvolgende jaar. (Belastingdienst)

Belasting voor niet-ingezetenen

Vermogensbelasting, en de belasting zonder korting

Andalusië kent een volledige vermindering toe op de regionale vermogensbelasting, waardoor deze voor vrijwel iedere koper helemaal niets kost. Een afzonderlijke nationale solidariteitsbelasting kan bij aanzienlijk hogere vermogens nog steeds van toepassing zijn. De regionale vermindering verlaagt die belasting niet, omdat het krediet betrekking heeft op regionale belasting die u daadwerkelijk hebt betaald, en u bij een volledige vermindering niets hebt betaald.

Het algemene vrijgestelde minimum700 000 €(BOE)

Hoofdwoning, alleen voor inwoners300 000 €

De Andalusische belastingvermindering100 %

De nationale solidariteitsbelasting begint bij3 000 000 €(BOE)

Vermogensbelasting

Dit zijn kleine zaken die duur worden in het jaar waarin u ze mist. Uw advocaat dient de belastingaangifte in en wij blijven uw contactpersoon voor de rekeningen, de verzekering en iedereen die de deur moet openen wanneer u er niet bent.

Officiële bronnen voor dit onderdeelReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

Het verhuren ervan

Mag u de woning verhuren en wat levert deze echt op?

Verhuur aan toeristen vereist niet één maar drie toestemmingen, en de toestemming die de meeste eigenaars tegenhoudt, komt van hun eigen buren. Langetermijnverhuur valt onder een ander regime met veel langere verplichtingen.

Verhuur aan toeristen en de drie bevoegde instanties

De regio moet de woning registreren en de gemeente moet verhuur toestaan. Vervolgens kan uw eigen vereniging van eigenaars toeristische verhuur verbieden of beperken met een gekwalificeerde meerderheid, en juist die stemming houdt de meeste eigenaars tegen. Een woning kan een geldige registratie hebben en door het gemeentehuis worden toegestaan, maar toch door die stemming worden geblokkeerd. Daarom is het verstandig de statuten van de vereniging en de notulen te lezen voordat u reserveert, niet pas daarna. De registratie zelf is een verklaring waaraan voorwaarden zijn verbonden. De woning moet voldoen aan de uitrustingsvoorschriften, waaronder klimaatbeheersing in iedere bewoonbare kamer tijdens de relevante seizoenen. Er geldt geen uitzondering voor verhuur van slechts één week: adverteren zonder vergunning is dezelfde overtreding als de woning voltijds exploiteren. Een registratie die op naam van de vorige eigenaar staat, gaat niet altijd met de woning mee over. Wij verzorgen zelf kortdurende verhuur en vastgoedbeheer, dus u kunt ons hierover vragen stellen met betrekking tot een specifieke woning, in plaats van alleen in algemene zin.

De vereniging kan tegenstemmen3/5Van eigenaars en van quota. (BOE)

Nationaal advertentienummer sinds1 July 2025(Regering van Andalusië)

Slaapplaatsen, maximaal4 per bedroom(BOJA)

Een meubelpakket voor verhuur4 500 to 26 000 €Voor een appartement met twee slaapkamers, en duurder dan het inrichten van dezelfde woning voor uzelf, omdat een verhuur met vergunning aan uitrustingsvoorschriften moet voldoen en zwaarder wordt gebruikt.

Kortdurende verhuur

De woning langdurig verhuren

Een langlopende huurovereenkomst bindt u gedurende een wettelijk minimum, hoe kort het contract ook zegt dat de looptijd is, en langer als de verhuurder een onderneming is. De huur kan tijdens de looptijd niet worden verhoogd, tenzij het contract daarin voorziet. Als de huurder stopt met betalen, kunt u de overeenkomst niet zomaar beëindigen: alleen een rechter kan een huurder uitzetten, en dat duurt vele maanden. Ook de verkoop van de woning beëindigt de huurovereenkomst niet.

Minimumduur, particuliere verhuurder5 jaar(BOE)

Minimumtermijn, bedrijf als verhuurder7 jaar

Waarborgsom en aanvullende garantie1 + 2 maandenIn totaal maximaal drie maanden huur.

Opzegtermijn van huurder30 dagen

Langdurige verhuur

Belasting over de huur

Als u fiscaal inwoner van Tsjechië of Polen bent, betaalt u het lagere tarief over het netto-inkomen na aftrek van toegestane kosten. Een inwoner buiten de EU en de EER betaalt het hogere tarief over de bruto huur, zonder enige aftrek. Beiden dienen hetzelfde formulier in, per kwartaal zolang de woning wordt verhuurd en jaarlijks zolang deze leegstaat.

Inwoners van de EU en de EER19 %Over het netto-inkomen, na aftrek van toegestane kosten.

Iedereen anders24 %Over de bruto huur, zonder aftrekposten.

Zolang de woning leegstaatDezelfde belasting, over een fictief inkomenBekijk de jaarlijkse cijfers

Verhuurbelastingen

Wat de woning realistisch opbrengt

Een goed beheerde kortdurende verhuur levert bruto ongeveer 5 tot 9 % op, en een langdurige verhuur ongeveer 4 tot 6 %. Beide komen na aftrek van beheer, belasting en exploitatiekosten uit op ongeveer 3 tot 4,5 % netto. Een rendement dat wordt genoemd voordat de woning is bezichtigd, is een schatting. Dit zijn cijfers uit marktrapporten, niet onze eigen cijfers.

Kortdurende verhuur, bruto5 tot 9 %Marktrapporten, 2026.

Netto, ongeacht de route3 tot 4,5 %Na beheer, belasting en werkelijke exploitatiekosten.

Beheer, per boeking20 %

Huurinkomsten en rendement

Officiële bronnen voor dit onderdeelJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

Hier wonen

Wat verandert er zodra u hier woont in plaats van hier op bezoek te komen?

Een woning bezitten en hier wonen zijn twee beslissingen met twee sets documenten. Alles hieronder begint zodra u besluit veel tijd in de woning door te brengen, en de termijnen zijn korter dan mensen verwachten.

Verhuizen naar hier, in volgorde

Als u EU-burger bent en van plan bent langer dan drie maanden in Spanje te blijven, moet u zich registreren. Het bezit van een woning brengt dit niet in werking: het verblijf doet dat wel. De volgorde is belangrijk en elke stap vereist de vorige. Eerst een adres, daarna het NIE en vervolgens de inschrijving in het padrón bij het gemeentehuis. Het padrón is het gemeentelijke register dat bewijst waar u woont. Scholen, zorgdekking en de meeste lokale formaliteiten zijn daarvan afhankelijk. Daarna volgen het verblijfsattest, de zorgdekking, het gezin, de auto en de nutsvoorzieningen. Een niet-EU-burger die hier een woning bezit, mag nog steeds 90 dagen binnen elke periode van 180 dagen blijven. Dit wordt nu digitaal aan de grens bijgehouden, zonder ruimte voor discussie. Het visum voor niet-lucratief verblijf staat helemaal geen werk toe, ook geen werk op afstand voor een buitenlandse werkgever. Er geldt ook een inkomenseis, gebaseerd op IPREM, het referentie-inkomensbedrag dat in de Spaanse regels wordt gebruikt. Een aanvrager moet voor zichzelf vier keer het jaarlijkse IPREM aantonen, plus nogmaals het jaarlijkse bedrag voor iedere persoon ten laste.

Registreren zodra u van plan bent te blijven3 maanden(Nationale Politie)

Verblijf buiten EU, per 180 dagen90 dagen

IPREM, de referentiewaarde, per jaar7 200 €De referentiewaarde waarop de financiële toets voor het visum wordt berekend.

Permanent verblijf na5 jaar

Verhuizen naar Spanje

Uw auto en uw rijbewijs

Een auto met buitenlands kenteken mag als bezoeker beperkte tijd blijven. Na die periode riskeert u een boete en soms wordt de auto geïmmobiliseerd. Zodra u ingezetene bent, moet de auto snel een Spaans kenteken krijgen, hoewel bronnen van mening verschillen over hoe snel dat moet gebeuren. Als u de auto al lang genoeg vóór de verhuizing bezit, vervalt de invoerbelasting. Een auto die met financiering is gekocht, behoort toe aan de financieringsmaatschappij.

Auto met buitenlands kenteken als bezoeker6 maanden

Na vestiging, opnieuw registreren30 tot 60 dagenBronnen verschillen van mening. Bevestig dit bij de verkeersautoriteit.

Een vergunning voor onbepaalde tijd om te ruilen2 jaar

Zo lang moet u de auto bezitten om de belasting te vermijden6 maanden

Auto's en autorijden

Met een hond komen

Voer de stappen in de juiste volgorde uit, want de volgorde is essentieel: eerst de microchip, daarna de rabiësvaccinatie en vervolgens een wachttijd. Als u vaccineert vóór het plaatsen van de chip, vervalt de vaccinatie en begint de wachttijd opnieuw. Controleer de statuten van de vereniging voordat u koopt, omdat deze huisdieren en de toegang tot gemeenschappelijke ruimten kunnen beperken. Controleer ook de luchtvaartmaatschappij.

Wachten na de vaccinatie21 dagen

Minimumleeftijd om te reizen15 wekenSpanje kent daaronder geen uitzondering toe. (MAPA)

Dieren in één niet-commerciële verhuizing5

Met de auto vanuit Tsjechië2 dagenTwee lange dagen per enkele reis, met een overnachting onderweg.

Verhuizen met huisdieren

Wanneer Spanje alles begint te belasten

U wordt Spaans fiscaal inwoner na meer dan 183 dagen in een kalenderjaar. Dat gebeurt ook bij elk aantal dagen als uw belangrijkste economische belangen of uw gezin zich hier bevinden. Er bestaat geen gesplitst belastingjaar: zodra u aan één toets voldoet, bent u voor het hele jaar inwoner. De gezinstoets is degene die kopers over het hoofd zien.

Het aantal dagen183 dagenMeer dan dat, niet precies dat. (BOE)

Laagste gecombineerde tarief19 %

Hoogste gecombineerde tarief47 %

Buitenlandse bezittingen vanaf50 000 €Per categorie.

Belastingen als u in Spanje woont

Officiële bronnen voor dit onderdeelPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Verkoop en erfenis

Wat kost het om het later te verkopen?

Drie kosten komen voor rekening van de verkoper: de gemeentelijke belasting op de stijging van de grondwaarde, vermogenswinstbelasting en de makelaarscommissie. Als niet-ingezetene ontvangt u op de dag zelf ook niet de volledige prijs, omdat de koper een deel inhoudt voor de belastingdienst.

MeerwaardebelastingTot 30 %De gemeentelijke belasting op de stijging van de grondwaarde. Dit is het maximale tarief. (BOE)

Vermogenswinstbelasting19 %Hetzelfde tarief voor iedere niet-ingezetene, ongeacht of u in de EU woont. (Agencia Tributaria)

Ingehouden bij de verkoop3 %De koper houdt dit deel van de prijs in en betaalt het aan de belastingdienst als voorschot op uw belasting. (Agencia Tributaria)

Makelaarscommissie1,5 tot 4 %Betaald door de verkopende partij, en dat bent u op de dag dat u verkoopt.

Niets hiervan geldt zolang u de woning bezit. Het geldt op de dag waarop u verkoopt, en twee onderdelen ervan verrassen verkopers. De drie procent is een voorschot en niet de eindafrekening. Als uw werkelijke winst lager is, vordert u het verschil terug. De termijn daarvoor is vier maanden vanaf de verkoop. Ook de gemeentelijke belasting op de stijging van de grondwaarde kan wettelijk voor rekening van de koper komen wanneer de verkoper niet-ingezeten is. Dat maakt het een clausule die u vóór het overeenkomen van een prijs moet regelen, niet erna. De onderstaande gids behandelt de volledige berekening.

Verkopen en de kosten van vertrek

Wat gebeurt er met de woning wanneer u overlijdt?

Een Spaanse woning wordt in Spanje belast wanneer de eigenaar overlijdt, zelfs als de eigenaar hier nooit heeft gewoond. Voor naaste familie in Andalusië komt de belasting meestal uit op niets, maar alleen omdat drie afzonderlijke vrijstellingen correct zijn aangevraagd.

Erfbelasting en de drie tegemoetkomingen

Voor een echtgenoot, kind of ouder kent Andalusië drie tegemoetkomingen toe: een aanzienlijke vermindering wegens verwantschap, een verdere vermindering voor een hoofdwoning en een vermindering op de resterende belasting. Bij familiebezit komt de verschuldigde belasting vaak uit op nul. Geen van de drie wordt automatisch toegepast. Elke tegemoetkoming moet correct in de aangifte worden opgeëist, binnen zes maanden na het overlijden. De enige verlenging moet vóór de vijfde maand worden aangevraagd, niet vóór de zesde. In de praktijk hebben de erfgenamen meer nodig dan alleen de belastingaangifte: een overlijdensakte, een verklaring van laatste wilsbeschikkingen en het testament of een verklaring van erfgenamen. Ieder van hen heeft een NIE nodig. Ook is een notariële akte van aanvaarding van de erfenis nodig voordat het kadaster de woning op hun naam inschrijft. Het Europese recht biedt u de mogelijkheid te kiezen welk nationaal erfrecht bepaalt wie erft. Die keuze verandert wie erft, niet of Spanje belasting heft.

Verwantschapskorting voor naaste familieTot 1 000 000 €(Wetsdecreet 1/2018)

Belastingvermindering op het resterende bedrag99 %

Korting voor hoofdwoning100 %Tot een waardelimiet, daarna neemt deze af.

Indieningstermijn vanaf het overlijden6 maandenEén verlenging, aan te vragen in maand vijf. (BOE)

Erfenis en het verdrag met Tsjechië

Officiële bronnen voor dit onderdeelAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Waar de details staan

Waar de details per fase staan

Elke stap hierboven leidt naar een van deze pagina's. Ze zijn gegroepeerd volgens de fase van de aankoop waarin u ze nodig hebt, niet alfabetisch. Dit is dezelfde volgorde als de vijftien stappen.

Hoe de aankoop werktDe documenten en handtekeningen, stappen 7 tot en met 14 in detail.

Geld en belastingenWat het bovenop de prijs kost, hoeveel een Tsjechische koper kan lenen en hoe het geld tijdens het proces wordt beschermd.

Wat er mis kan gaanElke pagina legt één probleem uit en wat u moet controleren voordat het zich voordoet.

De woning verhurenOntdek of u de woning mag verhuren, wie haar mag huren en hoeveel zij werkelijk kan opleveren.

Zodra u eigenaar bentDit zijn de rekeningen, verenigingskosten, verzekeringen en belastingaangiften die beginnen zodra u de sleutels krijgt.

Wonen in SpanjeDit gedeelte is voor kopers die in Spanje gaan wonen en niet alleen op bezoek komen. Het behandelt verblijf, auto's, honden en verhuizen.

ReferentieDit zijn de Spaanse aankooptermen die u tegenkomt, in de volgorde waarin u ze tegenkomt.

Verklarende woordenlijst

Pagina's die als in voorbereiding zijn gemarkeerd, hebben hun structuur, URL en plaats in deze kaart al. Ze wachten nog op de tekst.

Wat nu?

Bekijkt u al een specifieke woning?

Stuur deze naar ons. U krijgt antwoord over die woning, niet alleen over het proces. De woning hoeft niet uit onze catalogus te komen. Een woning van een ontwikkelaar, een ander agentschap of een portaal krijgt dezelfde controles.

Gerelateerd

Bekijkt u een specifieke woning?

Stuur ons de woning