Inspectie van de oplevering van nieuwbouw aan de Costa del Sol
Een voltooide woning wordt opgeleverd nadat iemand deze heeft gecontroleerd en er een schriftelijke lijst is opgesteld van wat nog niet in orde is, niet nadat u hebt getekend en uw intrek hebt genomen. Die lijst is de snagging-lijst. Het is de taak van de projectontwikkelaar om de punten af te handelen, en het moment waarop de lijst wordt opgesteld is het moment waarop u de meeste onderhandelingsmacht hebt die u ooit zult hebben. Wij regelen de specialist die de woning inspecteert en de lijst opstelt, volgen de projectontwikkelaar tijdens de reparaties op en controleren het werk daarna. Wij stellen het rapport niet op en voeren de reparaties niet uit.
Waaruit bestaat een oplevering eigenlijk?
De ondertekening bij de notaris is niet hetzelfde moment als het ontvangen van de woning. Bij nieuwbouw vinden rond dezelfde dagen twee zaken plaats: de eigendomsoverdracht en de fysieke oplevering van een voltooide woning die iemand als voltooid moet aanvaarden. Snagging hoort bij het tweede.In de praktijk is de volgorde overal hetzelfde, ongeacht hoe de projectontwikkelaar het noemt.
- De woning wordt nagelopenEen specialist loopt kamer voor kamer door de woning terwijl deze leegstaat. Dat is het enige moment in haar bestaan waarop de woning zo eenvoudig te inspecteren is. Leeg, ongemeubileerd en schoon is de ideale toestand om vast te stellen wat eraan mankeert.
- Alles wat wordt gevonden, komt op een lijstGefotografeerd, gelokaliseerd en beschreven, punt voor punt. Een mondelinge opmerking tegen een werfleider is geen snagging-lijst. Een genummerd document met bijgevoegde foto's is dat wel, en daarna verwijst alles ernaar terug.
- De projectontwikkelaar verbindt zich schriftelijk aan een termijnDe lijst wordt overhandigd en de projectontwikkelaar aanvaardt deze met een termijn om de punten te verhelpen. Dit is het onderdeel dat mensen overslaan wanneer ze enthousiast zijn over de sleutels, en het is het onderdeel dat bepaalt of de lijst binnen drie weken of pas na negen maanden wordt afgehandeld.
- Het opleveringsverslag en de sleutelsHet opleveringsverslag wordt ondertekend en de sleutels en het documentatiepakket worden overgedragen: de bewoningsvergunning, de certificaten voor water, elektriciteit en gas, de handleidingen en de garanties voor wat is geïnstalleerd. Dat pakket is geen formaliteit. U hebt het nodig wanneer er in het tweede jaar iets defect raakt.
- De reparaties en daarna de hercontroleDe werkzaamheden worden uitgevoerd en iemand gaat terug om te bevestigen dat elk punt op de lijst daadwerkelijk is verholpen, in plaats van het alleen maar af te vinken. Alles wat nog openstaat, blijft schriftelijk openstaan en de lijst blijft lopen totdat deze leeg is.
Onze rol daarin bestaat uit coördinatie van begin tot eind: de specialist boeken, aanwezig zijn, de projectontwikkelaar aan de lijst houden en teruggaan voor de hercontrole. De sleutels, de inventaris, de nutsvoorzieningen, de toegangspassen en de notariële logistiek vormen het eigenlijke opleveringsmoment. Dat is een afzonderlijke dienst met een eigen pagina.Hoe lang het opstellen van het schriftelijke rapport zelf duurt, bepaalt de specialist en niet wij, omdat hij degene is die het schrijft. U krijgt die datum van hem voordat er iets wordt geboekt, samen met zijn honorarium, zodat de timing vaststaat en niet slechts een verwachting is.Eén opmerking over de manier waarop de lijst wordt doorgestuurd, omdat dat bepaalt hoe serieus deze wordt genomen. Een snagging-lijst is geen e-mail van een opgewonden nieuwe eigenaar aan een werfleider. De lijst gaat namens u als formeel schriftelijk document naar de projectontwikkelaar. Wanneer de punten betrekking hebben op het contract in plaats van op schilderwerk, wordt de lijst met een bijgevoegde termijn via uw advocaat verstuurd. Dezelfde lijst die op de twee manieren wordt verzonden, krijgt twee verschillende reacties, en wij hebben liever niet dat u daar pas na een langdurige omweg achter komt.
Is snagging standaard bij Spaanse nieuwbouw?Het is gebruikelijk dat u wordt uitgenodigd om de woning te inspecteren voordat u deze aanvaardt. Wat niet gestandaardiseerd is, is de grondigheid van die inspectie. De meeste kopers lopen een halfuur met de verkoopmakelaar door hun woning, merken vier dingen op en onthouden er twee. Een specialist die dezelfde ronde maakt met een controlelijst en een camera, stelt een document op. Dat is een compleet ander instrument.
Voor of na de eigendomsoverdracht: de vraag die alles bepaalt
Bij nieuwbouw hangt het proces af van de projectontwikkelaar. Sommigen voeren de snagging uit voordat de eigendom wordt overgedragen, anderen pas daarna. Die ene beslissing over de planning is het belangrijkste punt op deze pagina, omdat uw onderhandelingsmacht de laatste betaling is en die macht verdwijnt zodra die betaling is verwerkt.
Hoe de planning verlooptWat dit voor u betekent
- De woning wordt vóór de akte gecontroleerd
- De sterke positie. De lijst wordt opgesteld en aanvaard terwijl het resterende deel van de koopsom nog niet is betaald. De punten worden dus afgehandeld, of er wordt vóór de voltooiing een termijn voor de afhandeling afgesproken. In deze volgorde wordt het opleveringsverslag ondertekend nadat beide partijen het eens zijn over wat nog openstaat, niet ervoor.
- De woning wordt na de akte gecontroleerd
- Het gebruikelijke alternatief, en dat is geen schandaal. De garanties blijven van toepassing en de projectontwikkelaar blijft verplicht. Wat verandert, is dat u nu een klant bent die om service vraagt in plaats van een koper die een betaling achter de hand heeft. De snelheid van de reparaties weerspiegelt dat doorgaans.
- De woning wordt niet gecontroleerd
- U hebt de woning aanvaard zoals deze is opgeleverd. De garanties dekken echte gebreken nog steeds, maar de gewone punten, het voegwerk, de uitlijning, het beschadigde werkblad en het armatuur dat niet het door u gekozen exemplaar is, zijn nu zaken waarover u moet discussiëren zonder bewijs van hoe de woning er op de eerste dag uitzag.
De nuttige stap is dus niet om een bepaalde volgorde te eisen, want tegen de tijd dat u aankomt is daar doorgaans niet meer over te onderhandelen. Vraag liever vroegtijdig en schriftelijk welke volgorde deze projectontwikkelaar hanteert en plan het snagging-bezoek vóór de datum van de notariële overdracht in plaats van erna. Dat is de vraag die wij namens u aan de projectontwikkelaar stellen, en deze kunt u beter bij de reservering stellen dan in de laatste week.Eén waarschuwing over de laatste inspectieronde: een woning waaraan nog wordt gewerkt, kan er veel slechter uitzien dan ze uiteindelijk zal zijn, en een woning die al maanden voltooid is, kan schade hebben opgelopen die niemand opzettelijk heeft veroorzaakt. Geen van beide is een reden tot paniek. Beide zijn redenen om de lijst te laten opstellen door iemand die er al honderd heeft gezien.
Vindt snagging vóór of na de akte plaats?Dat hangt af van de projectontwikkelaar. Sommigen voeren het uit voordat de eigendom wordt overgedragen, anderen daarna. Vooraf is voor u de sterkere positie, omdat het resterende deel van de koopsom nog niet is betaald. Daarom vragen wij vroegtijdig welke volgorde voor uw project geldt en boeken wij het bezoek dienovereenkomstig.
Waarvoor u gedekt bent en hoelang
Hierin verschilt nieuwbouw echt van alles wat tweedehands is, en het is de moeite waard om daar precies over te zijn, omdat over de vier onderstaande zaken wordt gesproken alsof het één en hetzelfde is, terwijl dat niet zo is.
| Wat het dekt | Hoe lang | Wat het in de praktijk betekent |
|---|---|---|
| De constructie | 10 jaar | Schade door gebreken die de funderingen, de draagconstructies, de balken, de vloerplaten, de dragende muren en andere constructieve elementen aantasten. Het ernstige onderdeel, en de reden waarom de dekking tien jaar loopt. |
| De installaties en de bewoonbaarheid | 3 jaar | Schade door gebreken in bouwelementen of installaties waardoor de woning niet aan de bewoonbaarheidseisen voldoet. Binnendringend water, een installatie die niet werkt, dat soort problemen, en niet een kras. |
| De afwerking | 1 jaar | Gebreken in de uitvoering van afwerkingswerkzaamheden. Hierin vallen de meeste punten op de snagginglijst, en precies daarom wordt de lijst op de eerste dag opgesteld en niet pas wanneer het jaar bijna voorbij is. |
| Uw betalingen vóór overdracht | Tot de woning wordt opgeleverd | Dat is iets heel anders. Elke betaling die u tijdens de bouw doet, wordt gedekt door een bankgarantie op uw naam. Als de ontwikkelaar niet volgens de overeenkomst oplevert, krijgt u elke euro terug, met de wettelijke rente. Die garantie gaat over het geld, niet over de bouwkwaliteit. |
Ter vergelijking: bij een bestaande woning geldt niets van dit alles. De verkoper is alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken waarvan hij op de hoogte was en die hij heeft verzwegen, en dan nog binnen een korte termijn. Dat is een heel andere positie. Daarover gaat de zusterpagina.
Een jaar nadat ik mijn intrek had genomen, ging er iets mis. Is dat nog steeds het probleem van de ontwikkelaar?Dat is heel goed mogelijk, en in welke van de drie perioden het gebrek valt, bepaalt het antwoord. De afwerking valt één jaar onder de dekking, installaties en bewoonbaarheid drie jaar en de structuur tien jaar. Zodra de schade zichtbaar wordt, hebt u twee jaar om een vordering in te dienen. Laat het ons weten, dan helpen wij u dit naar de juiste partij te leiden, want de praktische moeilijkheid ligt meestal niet bij de wet, maar bij iemand zover krijgen dat hij langskomt.
Wat al lang hiervoor was gecontroleerd
De opleveringsinspectie is de laatste van meerdere controles, niet de eerste. Tegen de tijd dat iemand met een klembord door uw woning loopt, heeft het project al een reeks controles doorlopen die niets met schilderwerk te maken hadden. Het is nuttig om te weten welke vragen al waren beantwoord, zodat u weet waarvoor dit bezoek wel en niet bedoeld is.
- ProjectontwikkelaarWie er achter het project staat en wat die partij eerder daadwerkelijk heeft opgeleverd. Een goede staat van dienst is de beste beschikbare voorspeller van hoe lang het duurt om uw snagginglijst af te werken.
- De bouwvergunningOf het project naar behoren is vergund. Een gebrek in de documentatie is een probleem van een heel andere orde dan een gebrek in het tegelwerk.
- De bankgarantieDat elke betaling die u vóór de notariële overdracht doet, op uw naam is gedekt. Dit wordt gecontroleerd voordat het geld wordt overgemaakt, niet achteraf.
- Datum notariële overdrachtWanneer het project officieel moet worden opgeleverd. Dat is de datum waaraan de volledige betalingskalender is gekoppeld.
- De bewoningsvergunninglicencia de primera ocupación, het document dat bevestigt dat de woning mag worden bewoond. De ontwikkelaar vraagt dit aan voordat de sleutels worden overgedragen, en nutsvoorzieningen op uw naam zijn ervan afhankelijk.
- De bouw zelf tijdens de uitvoeringWij volgen de bouw en sturen foto's en video's naarmate deze vordert, zodat de oplevering niet de eerste keer is dat u het voltooide gebouw ziet.
- De woning voordat de wanden werden gesloten, waar een ontwikkelaar dat toestaatAlles wat de bekabeling, het leidingwerk en de isolatie uiteindelijk zullen vormen, wordt beslist voordat de gipsplaten worden aangebracht. Daarna kan niemand dit controleren zonder iets open te breken. De meeste ontwikkelingen hier laten niemand toe op een actieve bouwplaats om dit te bekijken, en wij zeggen dat liever eerlijk dan u een inspectie te verkopen die meestal niet kan plaatsvinden. Waar een ontwikkelaar dit wel toestaat, en bij een project waar het de moeite waard is, vragen wij in die fase toegang en sturen wij een specialist terwijl de wanden nog open zijn. Wij vragen dit vroegtijdig in plaats van ervan uit te gaan, en laten u weten wanneer het antwoord nee is.
Als er op een van die momenten iets wezenlijks ontbreekt, raden wij u aan niet te kopen. Dat is een beslissing die al lang vóór het bezoek voor de snagginglijst wordt genomen, en het is niet de taak van dat bezoek om dit alsnog op te sporen.
Wat op de snagginglijst komt
Een gebrek is geen constructief defect. Het is het gewone verschil tussen afgewerkt en correct afgewerkt, en het wordt gevonden door iemand die met een checklist en een camera langzaam door een lege woning gaat. Dit is de opbouw van zo'n lijst. De eigen versie van een specialist is langer en elk punt is genummerd en gefotografeerd.| Wat wordt gecontroleerd | Belang bij oplevering | Wat op de lijst komt |
|---|---|---|
| Oppervlakken en afwerking | ||
| Wanden en plafonds | Verfstrepen, overgeslagen plekken, rolafdrukken en krimpscheuren bij naden. Niets daarvan is ernstig, en alles is veel goedkoper te laten herstellen voordat uw meubels in de kamer staan. | Elke aangetaste muur wordt per kamer gefotografeerd en gelokaliseerd, zodat een schilder met een lijst wordt gestuurd in plaats van op rondleiding. |
| Betegeling en voegwerk | Onderzoek naar Spaanse opleveringen plaatst onafgewerkte voegen bovenaan de lijst van zaken die kopers aantreffen. Dat laat zien hoe vaak dit wordt achtergelaten. Ongevoegde naden in een natte ruimte zijn bovendien geen louter cosmetisch probleem. | Ontbrekende of onvolledige voegen, hoogteverschillen tussen tegels, gebarsten tegels of tegels die hol klinken, en tegels die bij randen en rond stopcontacten zijn gezaagd. |
| Vloeren en plinten | Krassen en beschadigingen door de laatste vaklieden, openingen bij de plinten en planken of tegels die hol klinken. De laatste mensen die een afgewerkte woning betreden, zijn doorgaans niet de vloerenleggers. | Vastgelegd en gefotografeerd. Schade die wordt ontdekt nadat u bent ingetrokken, wordt een discussie over wie deze heeft veroorzaakt. Dat is een discussie die niemand wint. |
| Kit en siliconen | Rond baden, douches, werkbladen en douchebakken. Het is het kleinste onderdeel op de lijst en een van de weinige dat een echt probleem wordt als het wordt achtergelaten, omdat water terechtkomt waar de afdichting ontbreekt. | Openingen, ontbrekende kitnaden en slechte afwerking, per ruimte vastgelegd. |
| Openingen | ||
| Deuren | Uitlijning, sluiting, handgrepen, sloten en sleutels. Een deur die in februari tegen het kozijn schuurt, zal in augustus nog harder schuren. Binnendeuren worden afgesteld door dezelfde timmerman die momenteel nog op de bouwplaats werkt. | Elke deur geopend, gesloten en op slot gedaan, inclusief de voordeur en de deur van de berging. |
| Ramen, beglazing en luiken | Schuifdeuren naar een terras zijn het meest intensief gebruikte onderdeel van een appartement aan de kust. Ze zijn ook de plek waar tocht, water en geluid binnendringen wanneer de afdichtingen niet goed zijn. | Geleiders en rollers getest, afdichtingen gecontroleerd, glas onderzocht op krassen en beschadigingen, en luiken en horren bediend. |
| Leuningen, balustrades en glas | Terrasleuningen zijn een veiligheidsvoorziening, geen afwerking. Bevestigingen en glaspanelen worden gecontroleerd, omdat niemand met een kind op het terras een loszittend paneel wil ontdekken. | Bevestigingen, hoogte, staat van het glas en eventuele beweging vastgelegd. Alles wat onveilig is, wordt onmiddellijk gemarkeerd in plaats van aan een lijst te worden toegevoegd. |
| Water, stroom en lucht | ||
| Elektriciteit | Stopcontacten die niets doen, behoren tot de meest voorkomende bevindingen bij de oplevering. Elk ervan is nu eenvoudig te repareren, maar lastig zodra het meubilair tegen de muur staat. | Elk stopcontact, elke schakelaar en elk lichtpunt, evenals de groepenkast, getest en gelabeld. Ook de intercom, de deurbel en alle voorbereidingen waarvoor u hebt betaald, zijn gecontroleerd. |
| Water, druk en warm water | Kranen, de richting van mengkranen, de waterdruk boven in het gebouw en de tijd die het warme water nodig heeft om aan te komen. Dit zijn zaken die u dagelijks ergeren en die niemand controleert tijdens een bezoek van twintig minuten. | Elke waterleiding gecontroleerd, aansluitingen onder de wastafel op lekkages nagekeken en boiler of warmtepomp getest. |
| Afvoer en afschot | Douchebakken, vloeren in natte ruimten, terrassen en balkons moeten het water naar de afvoer laten lopen. Een vloer die vlak is in plaats van aflopend, is een gebrek dat u alleen ontdekt door er water overheen te gieten. | Water uitgegoten en geobserveerd. Stilstaand water komt op de lijst terecht, en een terras dat naar de woonkamer afwatert, wordt in hoofdletters genoteerd. |
| Airconditioning en ventilatie | Beide standen zijn belangrijk, niet alleen de stand die nuttig is in de maand waarin u de sleutels ontvangt. Afzuigsystemen en ventilatieroosters zijn op een snagging-lijst regelmatig nergens op aangesloten. | Elke unit getest in de verwarmings- en koelstand, afzuigsystemen en mechanische ventilatie gecontroleerd, en filters en afvoer geïnspecteerd. |
| Keuken, badkamers en buiten | ||
| Keuken en apparatuur | Kastdeuren die niet uitgelijnd zijn, een gespecificeerd apparaat dat niet is geïnstalleerd en een beschadiging in het werkblad onder de beschermfolie. De folie wordt verwijderd nadat u hebt ondertekend, en dat is precies het punt. | Elk apparaat gecontroleerd, elke deur en lade geopend en afgesteld, en werkbladen en spatwanden geïnspecteerd nadat de bescherming is verwijderd. |
| Badkamers | Naast voegwerk behoren verkeerde sanitaire voorzieningen tot de meest geregistreerde bevindingen bij Spaanse opleveringen. Verkeerd betekent vaak niet slechter, maar eenvoudigweg niet wat er in het contract stond. | Sanitaire voorzieningen gecontroleerd aan de hand van de specificatie, toiletten en stortbakken getest, douchewanden uitgelijnd en afzuiging getest. |
| Terras, berging en parking | De delen van de woning die mensen vergeten te inspecteren omdat ze zich buiten de voordeur bevinden. Een parkeerplaats waar een normale auto niet in kan rijden, is een reële en terugkerende bevinding. | Oppervlak en afwatering van het terras, buitenverlichting en stopcontacten, deur en verlichting van de berging, en de parkeerplaats opgemeten en vergeleken met de parkeerplaats in uw eigendomsakte. |
| Toegezegd en geleverd | ||
| De gekozen afwerkingen | Bij de meeste projecten hebt u tijdens de bouw materialen, oppervlakken en kleuren geselecteerd, doorgaans voor de keuken en de badkamers. Wat is geïnstalleerd, komt niet altijd overeen met wat is gekozen. Na de oplevering wordt het uw woord tegen een verkoopdossier. | Elke keuze gecontroleerd aan de hand van uw schriftelijke specificatie en eventuele wijzigingsopdracht, en elk verschil vastgelegd met de documentreferentie ernaast. |
| De woning volgens de plannen | Indeling, ligging, afmetingen van de kamers, terrasoppervlak, plafondhoogtes en de positie van een eventuele muur die u had laten verplaatsen. Hier is een fout kostbaar in plaats van alleen vervelend. | Gemeten aan de hand van de contractuele plannen. Een wezenlijke afwijking is een juridische kwestie en gaat dezelfde dag nog naar uw advocaat, niet op een reparatielijst. |
| Gemeenschappelijke zones | U koopt die ook, en juist die zijn bij de oplevering het vaakst nog niet afgewerkt. Zwembaden, fitnessruimte, tuinen, liften, poorten, verlichting en parkeerplaatsen stonden allemaal in de brochure. | Op dezelfde manier als de woning gecontroleerd en vastgelegd. Wat nog niet afgewerkt is, valt ofwel onder een deadline, ofwel wordt het een gesprek voor de gemeenschap zodra die is opgericht. |
| Wat het oog niet ziet | ||
| Vocht waar dat niet hoort | Een muur die aan het uitdrogen is en een natte muur zien er onder verse verf identiek uit. De meting maakt het verschil tussen een snag die u noteert en een gebrek dat elke winter terugkomt, en dit is precies wat een rondgang met een telefooncamera nooit aan het licht brengt. | Als de uitrusting van de specialist een vochtmeter bevat, wordt dit gemeten in plaats van op het oog beoordeeld, op de plaatsen waar een kustwoning daadwerkelijk gebreken vertoont: onder ramen en schuifdeuren, rond natte ruimtes, bij de dorpels van terrassen en op elke muur die aan de buitenzijde grenst. Niet elke specialist heeft dezelfde instrumenten bij zich, dus het is de moeite waard om vóór u hem boekt te vragen wat hij gebruikt. |
| Isolatie, leidingen en wat er achter het pleisterwerk zit | Isolatie die in een deel van de muur ontbreekt, een leiding die op de verkeerde plaats loopt, een vloerverwarmingscircuit dat niets doet. Bij de oplevering zit dit allemaal achter een afgewerkte oppervlakte, achteraf is dit allemaal duur om te bereiken en niets ervan is zichtbaar. | Een specialist die over een warmtebeeldcamera beschikt, kan de oppervlakken hierop controleren: de camera toont een koude onderbreking in een geïsoleerde muur en brengt het verloop van een warme leiding in beeld zonder iets open te breken. Als hij zo'n camera bij zich heeft, komt wat die aan het licht brengt met de afbeelding erbij op de lijst. En als de afbeelding een vraag oproept in plaats van die te beantwoorden, vermeldt het rapport dat. Als hij er geen heeft, blijft dit een visuele controle en zeggen we dat ook, in plaats van iets anders te suggereren. |
Waar de opleveringscontrole in de aankoop past
De volledige aankoop bestaat uit vijftien stappen, van het eerste telefoongesprek tot de sleutels. Bij nieuwbouw bepalen de laatste drie stappen in welke staat u de woning daadwerkelijk ontvangt, en daartussen kunnen jaren liggen.Stappen 12, 13 en 14 van 15
- Betalingen en wachtenTwee maanden tot drie jaar, afhankelijk van de faseVan het contract tot de oplevering kan het bij een voltooide woning enkele weken duren en bij iets dat u vanaf de grond koopt jaren. Gedurende het hele traject houden we bij wat er daarna komt en wanneer: de volgende betalingen, de documenten, de deadlines en de communicatie met uw advocaat en de projectontwikkelaar.New buildWij volgen de bouw voor u en sturen foto's en video's naarmate het project vordert. De betalingskalender wordt door de projectontwikkelaar bepaald en de laatste betaling is hier de belangrijke.
- De opleveringscontroleVóór notariële overdrachtDit is de stap die op deze pagina wordt behandeld. De woning wordt gecontroleerd, de lijst wordt opgesteld en aan de projectontwikkelaar overhandigd met een deadline. Of dit vóór of na de eigendomsoverdracht gebeurt, hangt af van de projectontwikkelaar. Daarom vragen wij dit vroegtijdig na. Als u een professionele controle door een architect of inspecteur wilt, regelen wij die afzonderlijk.New buildDe snagging-lijst voor de projectontwikkelaar, vervolgens de herstellingen en daarna de hercontrole van de herstellingen.ResaleBij een woning uit de bestaande bouw is deze stap anders: wij bevestigen dat de staat overeenkomt met wat is afgesproken en dat de inventaris nog aanwezig is.
- Notaris en sleutelsOverdrachtsdagDe openbare akte wordt ondertekend, het saldo wordt betaald en de woning wordt van u. Wij zijn erbij, houden toezicht op de oplevering zelf en regelen alles wat nodig is totdat u de sleutels in handen heeft. U hoeft niet persoonlijk aanwezig te zijn als uw advocaat over de volmacht beschikt.
De sleutels alleen aannemen of samen met ons
De projectontwikkelaar, de verkoper en hun makelaar willen de transactie allemaal afronden. Dat is hun rol en dat is prima. Die van ons is anders.| Zelf regelen | Met Arevont | |
|---|---|---|
| Wie controleert de woning | U, een halfuur lang, met de verkoopmakelaar die die week ook het opleveringsschema voor twintig andere woningen beheert. | Een specialist met een checklist en een camera, met ons erbij, in een lege en gemakkelijk te inspecteren woning. |
| Wat het oplevert | Een paar zaken die hardop worden genoemd en mogelijk op een telefoon worden genoteerd. | Een genummerde lijst met foto's die schriftelijk wordt overhandigd, met een deadline erbij. |
| Wie een gebrek betwist | U, uit Tsjechië, met een bouwplaatsmanager, in het Spaans, over iets waarnaar u niet kunt wijzen. | Wij organiseren de bezoeken en leiden de communicatie met de projectontwikkelaar. Voor ons is dat een normaal werkgesprek en wij zijn aan de kust gevestigd. |
| Na de herstellingen | De punten worden afgevinkt en tijdens uw volgende bezoek ontdekt u of ze daadwerkelijk zijn uitgevoerd. | Wij gaan terug om het werk te controleren en alles wat niet is uitgevoerd, blijft schriftelijk op de lijst staan. |
| Na sleuteloverdracht | De rol van de makelaar eindigt doorgaans wanneer de verkoop is afgerond. | Wij blijven u ook daarna bijstaan. In die periode lopen de garantietermijnen van één en drie jaar en moet iemand de gebreken opmerken. |
| Wat het u kost | Niet rechtstreeks. De commissie zit in beide gevallen in de prijs. | Niets. Dezelfde commissie, alleen gaat een deel ervan naar iemand die tijdens de oplevering aan uw kant staat. |
Eén alledaags gebrek, volledig opgevolgd
De waarde van een snagginglijst zit niet in de inspectieronde. Het gaat erom wat er daarna met elke regel gebeurt. Neem het minst dramatische denkbare punt: een douchebak waarin het water blijft staan in plaats van weg te lopen. Volg dat punt, want het mechanisme is hetzelfde bij de interessante gevallen.- Het wordt ontdekt door water op de vloer te gietenNiet door ernaar te kijken. De douchebak ligt vlak genoeg om op het eerste gezicht in orde te lijken, maar het afschot klopt niet helemaal. Dat ontdekt u in ongeveer vier seconden als u het test, en nooit als u dat niet doet. Het wordt met een foto van het stilstaande water op de lijst gezet.
- Het wordt genoteerd voordat iets wordt aanvaardHet punt krijgt een nummer, wordt aan de hand van de ruimte gelokaliseerd en samen met de rest van de lijst overgedragen. De ontwikkelaar aanvaardt de lijst met een termijn waarbinnen het punt moet worden opgelost. Hier is niets vijandigs aan. Zo wordt een voltooide woning normaal aanvaard.
- De ontwikkelaar herstelt het en iemand gaat terugDe vakman komt terug en het punt komt terug als opgelost gemarkeerd. Wij gaan er opnieuw water op gieten. Meestal is het opgelost. Soms is het opgelost op een manier die het probleem twee centimeter verplaatst. Precies daarom bestaat de hercontrole en wordt die niet uitgevoerd door dezelfde persoon die het werk heeft gedaan.
- Als het niet was ontdekt, wordt het iets andersDatzelfde gebrek dat pas na uw intrek wordt ontdekt, leidt in plaats daarvan tot een garantieprocedure: een kwestie van installatie en bewoonbaarheid, gedekt gedurende drie jaar, waarbij u vanaf het moment waarop de schade zichtbaar wordt twee jaar hebt om een vordering in te dienen. Die route werkt. Ze duurt alleen maanden in plaats van twee weken en begint ermee dat u iets moet bewijzen, in plaats van dat de ontwikkelaar het erkent.
De lijst gaat er niet om moeilijk te doen. Het gaat om het verschil tussen iets waar iemand u iets verschuldigd is en iets waarvan u eigenaar bent.
Wat kost het u?
- Koper0 €U betaalt ons niets voor de coördinatie van de oplevering, ongeacht wat er uiteindelijk op de lijst staat.
- Ontwikkelaar
- Nieuwbouw
- 2,5 to 6 %
- Snagging-specialistHij brengt u rechtstreeks kosten in rekening voor de inspectie en het rapport. Wij ontvangen niets voor de doorverwijzing.
Ons deel is gratis. De ontwikkelaar vragen welke volgorde hij hanteert, het bezoek vóór de notariële overdracht in de agenda zetten, erbij zijn, hem aan de lijst houden en teruggaan voor de hercontrole kost u niets, want als koper betaalt u Arevont op geen enkel moment iets.De herstelkosten zijn voor rekening van de ontwikkelaar, niet van u. Dat is de krachtigste zin op deze pagina en hij komt niet van ons, maar uit de wet: gebreken in de afwerking, de installaties en de constructie zijn respectievelijk één, drie en tien jaar gedekt. Het afwerken van een snagginglijst is wat de ontwikkelaar doet voordat u de woning als voltooid aanvaardt.De snagging-specialist wordt afzonderlijk ingeschakeld en brengt rechtstreeks aan u een offerte uit. Wij publiceren geen prijs, omdat het niet onze vergoeding is: die hangt af van de omvang van de woning en van de persoon die wordt gestuurd. U krijgt het bedrag voordat er iets wordt geboekt. Bij een klein appartement met een korte lijst en een ontwikkelaar die wij kennen, zeggen wij u eerlijk als wij vinden dat onze eigen aanwezigheid tijdens de inspectieronde volstaat.Het enige waarvoor u betaalt, komt later en is optioneel. Als een herstel na uw intrek moet worden begeleid en u niet in Spanje bent, valt het inschakelen van een vakman en bij hem blijven terwijl het werk wordt uitgevoerd onder de betaalde beheerdienst: € 25 per uur plus € 25 voor de rit. De rit is gratis wanneer die samenvalt met een bezoek dat al gepland stond.
De vastgoedprijs is hetzelfde, ook als u rechtstreeks gaat. Neem bij nieuwbouw gewoon de prijslijst van de ontwikkelaar en controleer die.
De eerlijke omvang van dit probleem
Nieuwbouw is het eenvoudige geval, en we gaan niet doen alsof dat anders is. U neemt de woning voltooid af, niets hoeft opnieuw te worden gedaan, alles is nieuw en u hebt er echte garanties op. Wat geld betreft is het ergste wat u bij nieuwbouw realistisch kan overkomen tijdverlies.De meeste snagginglijsten bestaan uit kleine punten. Voegwerk, uitlijning, een stopcontact, een beschadigd werkblad. Niets daarvan verhindert dat u van de woning geniet en een goede ontwikkelaar lost alles zonder discussie op. De reden om het toch goed te doen, is dat dezelfde punten u vandaag niets kosten, maar u over zes maanden een vakman en een middag kosten. Bovendien is de lijst het moment waarop iemand ook de dure zaken controleert: het afschot van het terras, wat er in de plannen stond en of de gemeenschappelijke ruimtes waarvoor u hebt betaald al bestaan.Wij sturen ook niet bij elke oplevering een specialist. Als de woning klein is, wij het project goed kennen en de ontwikkelaar een goede staat van dienst heeft bij het correct afwerken van lijsten, zeggen wij dat en lopen wij er zelf met u doorheen. Een inspectie die alleen wordt geregeld om het proces grondig te laten lijken, is geen dienst, maar een factuur.
Veelgestelde vragen over inspecties bij de oplevering van nieuwbouw
- Wat is een snagginglijst precies?
- Een schriftelijk, genummerd en met foto's vastgelegd overzicht van alles wat bij de oplevering in uw woning nog niet of slecht is afgewerkt. Het wordt opgesteld door de lege woning aan de hand van een checklist te doorlopen. De ontwikkelaar aanvaardt het overzicht met een deadline en werkt de punten op eigen kosten af.
- Wie betaalt herstel van wat de lijst vindt?
- De ontwikkelaar. Snaggingpunten zijn gebreken in zijn werk en de garanties voor nieuwbouw lopen tien jaar voor de constructie, drie jaar voor de installaties en één jaar voor de afwerking. U betaalt niet voor het herstel en u betaalt ons niet om erachteraan te gaan.
- Kan de oplevering plaatsvinden terwijl ik in Tsjechië ben?
- Ja. De specialist heeft uw aanwezigheid niet nodig, de handtekening bij de notaris kan door uw advocaat worden gezet met een volmacht, en wij zijn bij de woning voor de inspectieronde, de lijst en de hercontrole. U ontvangt de lijst en de foto's en wij nemen die tijdens een telefoongesprek met u door.
- Worden gedeelde ruimtes ook gecontroleerd?
- Dat zou moeten, en juist die ruimtes zijn op de dag van de oplevering het vaakst nog niet afgewerkt. Het zwembad, de fitnessruimte, de tuinen, de liften, de poorten en de parkeerplaatsen zijn allemaal zaken waarvoor u betaalt. Daarom worden ze op dezelfde manier geïnspecteerd en vastgelegd als de woning zelf.
- Wat als de materialen die ik tijdens de bouw heb gekozen niet zijn geplaatst?
- Daarvoor bestaat deze controle juist. Uw keuzes en eventuele wijzigingsopdrachten zijn documenten en worden stuk voor stuk vergeleken met wat er daadwerkelijk in de woning aanwezig is. Een verschil dat op de dag van de oplevering wordt vastgelegd, wordt gecorrigeerd. Datzelfde verschil dat een jaar later wordt ontdekt, leidt tot een discussie.
- Wat als de ontwikkelaar iets gewoon niet herstelt?
- Eerst blijft het schriftelijk op de lijst staan, met de data vastgelegd. Dat is het grootste deel van de strijd. Als het om een echt gebrek gaat en niet om een snag, valt het onder de garantieperioden. Zodra de schade zichtbaar wordt, hebt u twee jaar om een vordering in te dienen. Op dat moment is het geen coördinatiewerk meer, maar een juridische kwestie, en neemt uw advocaat het van ons over.
