Toen wij nee zeiden
Wij zijn er niet om elke aankoop tot bij de notaris te brengen. Als er tijdens het zoeken, de onderhandelingen of het juridisch vooronderzoek iets naar voren komt dat de betekenis van de aankoop verandert, vertellen we het u. Soms adviseren we te onderhandelen. Soms te wachten. En soms helemaal niet te kopen. Vier objecten, vier verschillende redenen om niet volgens plan door te gaan.
Niet elke goede deal is de deal die doorgaat
Vier objecten, vier verschillende redenen om niet volgens plan door te gaan. Er was niets mis met het eerste appartement, en dat is juist het punt van deze sectie, geen uitzondering daarop.
| Woning | Wat de beslissing veranderde | Uitkomst |
|---|---|---|
| Appartement · Mijas · 495.000 € | Een stemming binnen de gemeenschap over kortetermijnverhuur stond enkele dagen na de reservering op de agenda, terwijl verhuur de reden voor de aankoop was. | Wacht en koop dan niet. De waarborgsom voor de reservering werd terugbetaald. |
| Nieuwbouw · Estepona · 720.000 € | Er was niets mis met het appartement. Voor die prijs waren er alternatieven die de klant meer boden van wat belangrijk was. | Niet reserveren. De klant heeft elders gekocht. |
| Bestaande bouw · Marbella · 1.100.000 € | Op het aangrenzende bouwperceel was een gebouw van maximaal drie bouwlagen toegestaan, op de plek waar een oudere villa met één bouwlaag stond. Het vrije uitzicht was waarvoor de prijs werd betaald. | Niet kopen. |
| Villa · Marbella · 4.000.000 € | Wat er op het bouwperceel stond, kwam niet volledig overeen met de documentatie en voor delen van de woning moest de status worden gecontroleerd. | Stel de aankoop uit totdat de verkoper dit heeft opgehelderd. |
01 · Appartement, Mijas, 495.000 €
Het appartement paste binnen het budget en bij de manier waarop de cliënt het wilde gebruiken. Verhuur voor korte termijn maakte deel uit van het plan. Het object was al gereserveerd en de cliënt had de waarborgsom voor de reservering betaald.
Wat we controleerdenWat wij vonden
- Agenda volgende vergadering van eigenaars
- Samen met de advocaat stelden wij vast dat kort na de reservering een vergadering van de vereniging van eigenaars zou plaatsvinden en dat een stemming over verhuur voor korte termijn op de agenda stond.
- Wat die stemming voor de aankoop kon betekenen
- Of kopen überhaupt verstandig was, zou worden bepaald door informatie die nergens in de advertentie stond.
Wat wij deden: wij adviseerden om niet automatisch door te gaan alleen omdat het object al was gereserveerd. Wij wachtten de uitslag van de stemming af.Het resultaat: de stemming maakte niet mogelijk waarop de cliënt had gerekend, dus adviseerden wij om niet door te gaan met de aankoop. De waarborgsom voor de reservering werd terugbetaald en de cliënt trok zich uit de deal terug.De klant vermeed niet alleen een slechte aankoop. Hij verloor ook de reserveringswaarborgsom niet.
02 · Nieuwbouw, Estepona, 720.000 €
De cliënt vond het project aantrekkelijk en de specifieke woning voldeed aan het grootste deel van de wensen. Tegelijkertijd was er druk om snel te beslissen, omdat er niet veel vergelijkbare woningen meer beschikbaar waren.
Wat wij vergelekenWaar het op uitkwam
- Prijs, ligging, indeling, uitzicht en projectvoorwaarden
- Wij vergeleken deze aspecten met de andere beschikbare opties binnen een vergelijkbaar budget op de markt van dat moment.
- Of het appartement zelf het probleem was
- Dat was niet zo. Een object hoeft niet slecht te zijn om bij een bepaalde prijs niet langer logisch te zijn. Bij 720.000 € zagen wij alternatieven waarbij de cliënt meer kreeg van wat werkelijk belangrijk voor hen was.
Ons advies: reserveer de woning niet uitsluitend uit angst dat deze zou verdwijnen. In plaats daarvan lieten wij de cliënt concrete alternatieven zien en legden wij uit op welke punten elk alternatief bij een vergelijkbaar budget beter uitviel.Wat er gebeurde: de cliënt reserveerde de woning niet voor 720.000 €. Wij zetten de zoektocht voort en uiteindelijk koos de cliënt een ander object dat beter aansloot bij wat hij of zij daadwerkelijk van de aankoop verwachtte. De beslissing kwam voort uit een vergelijking van wat het budget werkelijk kon kopen, niet uit druk vanwege de beschikbaarheid."De laatst beschikbare woning" is voor de verkoper een reden om snel te beslissen. Voor de koper niet noodzakelijkerwijs.
03 · Bestaande bouw, Marbella, 1.100.000 €
Bij 1,1 miljoen leek het object op het eerste gezicht logisch. Een goede locatie, vrij uitzicht en een prijs die aantrekkelijk leek naast vergelijkbare aanbiedingen. Daarom legden wij het aan de cliënt voor als een van de opties.Wat u ter plaatse kon zien: vóór het object stond een oudere villa met één bouwlaag. Het uitzicht vanaf het terras was daardoor vrij en niets wees erop dat het uitzicht het probleem vormde.
Wat we controleerdenWat wij vonden
- Niet wat er vandaag vóór de woning staat
- Samen met de advocaat controleerden we het aangrenzende bouwperceel en wat daarop gebouwd kon worden.
- Wat er morgen wettelijk kan staan
- De bestaande oudere villa met één bouwlaag komt niet overeen met wat op het bouwperceel is toegestaan. Op die plek zou een villa van maximaal drie bouwlagen kunnen worden gebouwd.
Dat zou het vrije uitzicht fundamenteel veranderen, terwijl dit een van de belangrijkste kenmerken was waarvoor de cliënt bij dit object betaalde.Wat dit veranderde: de prijs van 1,1 miljoen zag er plots anders uit. De cliënt zou niet alleen het huidige appartement en het huidige uitzicht kopen. Ook zou de cliënt het risico kopen dat een van de belangrijkste voordelen van het object fundamenteel verandert zodra er iets wordt gebouwd.Het resultaat: wij adviseerden de cliënt om niet te kopen. Wat aanvankelijk een zeer interessant aanbod voor 1,1 miljoen leek, was tegen die prijs niet langer logisch nadat het aangrenzende bouwperceel was gecontroleerd.Het kan informatie buiten het object zelf zijn die volledig verandert of de prijs ervan logisch is.
04 · Villa, Marbella, 4.000.000 €
Een afgewerkte villa van hoog niveau. De woning kwam over als een object waaraan geen ingrijpende werkzaamheden nodig waren en de cliënt was bereid door te gaan met de aankoop.
Wat we controleerdenWat wij vonden
- De feitelijke staat van het object vergeleken met de beschikbare documentatie
- Tijdens het juridisch vooronderzoek en het technisch onderzoek vergeleken wij beide. Wat er op het bouwperceel stond, kwam niet volledig overeen met wat in de documentatie was aangetoond.
- Onderdelen en wijzigingen aan de woning
- Voor sommige daarvan moest de juridische en administratieve status worden gecontroleerd. Bij een object van deze waarde adviseerden wij de cliënt niet om die onzekerheid op zich te nemen alleen omdat de woning was afgewerkt en er goed uitzag.
Wat wij deden: samen met de advocaat en een technisch specialist brachten wij precies in kaart wat moest worden aangetoond of hersteld en legden wij de vereisten voor aan de verkoper. Wij maakten de volgende stap afhankelijk van het feit dat de werkelijke en gedocumenteerde staat van het object vóór het afronden van de aankoop duidelijk zou zijn.Het resultaat: de klant hoefde niet blind te kiezen tussen wel of niet kopen. Zolang niet duidelijk was wat hij juridisch precies op zich nam, adviseerden wij om niet verder te gaan met de transactie. Het risico bleef daardoor bij de verkoper in plaats van bij de klant bij de ondertekening te komen liggen.Bij een hoog budget controleren wij niet minder omdat de woning degelijk gebouwd lijkt. Wij controleren juist meer, omdat een fout meer kost.
Soms is het belangrijkste weten wanneer u niet moet kopen
Wij controleren wat gecontroleerd kan worden. Wij vertellen u wat wij hebben gevonden en wat dat voor de aankoop betekent. Als iets fundamenteels niet klopt, adviseren wij om niet verder te gaan, zelfs wanneer u al besloten hebt te kopen.Dit zijn onze eigen verslagen van echte gevallen. Wij publiceren geen namen van klanten, data, adressen of projecten, en details die iemand zouden kunnen identificeren zijn weggelaten. Elk verslag vermeldt het type woning, de plaats, de prijs en wat de beslissing heeft veranderd, zodat u de redenering zelf kunt beoordelen.Ze vormen ook geen bewering dat wij alles ontdekken. Drie van de vier gevallen werden gevonden door een onafhankelijke advocaat of een technische specialist die hun werk deed. Dat is een argument om hen in te schakelen, niet een argument voor ons. Wat wij hebben gedaan, is ervoor zorgen dat de controle plaatsvond voordat het geld werd overgemaakt, en vervolgens duidelijk zeggen wat de bevinding voor de aankoop betekende.En dit is geen pagina over Spanje als gevaarlijk land. Een woning kan volledig in orde zijn en toch niet langer zinvol blijken zodra u één ding meer weet. Geval 01 is daarvan het duidelijkste voorbeeld: er was niets mis met het appartement.Geen van deze vier aankopen werd afgerond, dus geen ervan leverde ons iets op. Dat is de eerlijke toets van het verdienmodel en de reden dat deze pagina bestaat, in plaats van een alinea over onze waarden.
Veelgestelde vragen
- Hoe vaak zegt u iemand daadwerkelijk dat hij niet moet kopen?
- Wij publiceren geen tarief. Wat wij publiceren zijn de vier gevallen zelf, met het type woning, de plaats, de prijs en wat de beslissing heeft veranderd. De redenering is het deel dat het waard is om te beoordelen.
- Zou ik in het eerste geval mijn waarborgsom zijn kwijtgeraakt?
- In dat geval werd de reserveringswaarborgsom terugbetaald, omdat de reserveringsovereenkomst vastlegde wat ermee zou gebeuren als het juridisch vooronderzoek iets aan het licht bracht. Juist daarom moeten de voorwaarden voor terugbetaling in de overeenkomst staan voordat de waarborgsom wordt betaald. Het is de enige betaling die buiten het garantiesysteem valt.
- Brengt u kosten in rekening voor het werk wanneer een aankoop wordt stopgezet?
- Nee. Er is niets verschuldigd voor de zoektocht, de bezichtigingen, de onderhandelingen of de bestede tijd. Als de aankoop niet doorgaat, ontstaat er nergens een commissie, dus is er niets waaruit wij betaald kunnen worden.
- Had één advocaat dit allemaal kunnen vinden?
- Een advocaat ontdekte de vergadering van de eigenaarsgemeenschap en, samen met een technische specialist, de tegenstrijdigheid in de documentatie van de villa. De controle van het bouwperceel in geval 03 was een vraag die iemand eerst moest bedenken, en de vergelijking in geval 02 was helemaal geen juridische kwestie. Juridisch vooronderzoek en vertegenwoordiging aan de zijde van de koper beantwoorden verschillende vragen, en het tweede vervangt het eerste niet.
