Is een FEIN hetzelfde als een hypotheekaanbod?

Het is de gestandaardiseerde beschrijving van een aanbod, geen afzonderlijke goedkeuringsstap. Zodra een bank bereid is de lening te verstrekken, zet de FEIN de voorwaarden van dat specifieke aanbod uiteen in het door de wet vereiste formaat. Vervolgens hebt u minstens tien dagen de tijd om deze te bestuderen voordat u iets bij de notaris kunt ondertekenen.

Kan ik boven 500.000 € een volledig vaste rente krijgen?

Soms, maar op weg naar 2026 stopten meerdere banken met het aanbieden van een echte vaste rente voor de volledige looptijd boven ongeveer dat bedrag. In plaats daarvan stapten zij over op producten met gemengde rente: eerst gedurende een aanvankelijke periode, doorgaans drie jaar, vast en daarna variabel. Vraag duidelijk welke optie wordt aangeboden, want een gemengd product gedraagt zich heel anders nadat de vaste periode is afgelopen.

Waarom is de status van mijn apostille en vertaling belangrijker dan mijn inkomen?

Dat is niet belangrijker. Het is simpelweg de stap die onbekend is in plaats van moeilijk, en onbekende stappen voegen ongemerkt weken toe. Een hoog inkomen dat in een niet-herkend formaat is gedocumenteerd, moet nog steeds de stap van apostille en beëdigde vertaling doorlopen voordat een Spaanse kredietbeoordelaar er überhaupt iets mee kan doen.

Vertellen deze cijfers mij wat mij wordt aangeboden?

Nee, en dat proberen ze ook niet. Ze beschrijven de markt en de wet. Wat u aangeboden krijgt, hangt af van uw eigen inkomen, verplichtingen, leeftijd, valuta en de specifieke bank. Daarvoor zijn precies de hypotheekdienst van Arevont en de haalbaarheidscontrole bedoeld.

Guides

Hypotheek in Spanje: hoe de markt echt werkt

In 30 seconden

Een niet-ingezetene die aan de Costa del Sol koopt, moet rekenen op een loan-to-value van 60 tot 70 %. Dit betekent 30 tot 40 % van de prijs in contanten, plus ~9 % tot ~13 % bijkomende kosten. Sinds 2019 moet de bank u vóór u iets kunt ondertekenen een FEIN en een FiAE verstrekken.

FEIN: Europees gestandaardiseerd informatiebladGestandaardiseerd blad met het kredietaanbod, Ley 5/2019

Rentepercentage: Vast X,X % / variabel Euribor + X,X %
Totale jaarlijkse kosten (TAE): X,X %
Gekoppelde producten: Woonverzekering, levensverzekering...
Bedenktermijn: minimaal 10 dagen

Voorbeeld. De weergegeven waarden zijn ter illustratie.

Rentepercentage. De rente en het rentetype, vast of variabel, in één standaardindeling. Zo kunt u twee aanbiedingen regel voor regel vergelijken.
Totale jaarlijkse kosten (TAE). De totale kosten gedurende de looptijd van de lening, inclusief kosten, niet alleen de geafficheerde rente.
Gekoppelde producten. Gekoppelde producten die het tarief op papier verlagen, maar eigen kosten met zich meebrengen. Controleer of ze echt optioneel zijn.
Bedenktermijn. De minimale termijn die u in acht moet nemen voordat u kunt ondertekenen, gerekend vanaf de dag waarop u de FEIN ontvangt.

Welk percentage van de waarde van het onderpand publiceert de markt voor een buitenlandse koper?

Tussen 50 en 60 % en maximaal 80 %. Vooral uw nationaliteit bepaalt waar u uitkomt, niet het land waar u woont. Hieronder leest u hoe een Spaanse hypotheek voor een buitenlandse koper in het algemeen werkt: wat de markt publiceert, wat de wet een bank verplicht aan u te tonen en waar een Tsjechische of Poolse aanvraag vertraging oploopt.Banken behandelen EU-burgers op de markt gunstiger. Verschillende bronnen beschrijven dat niet-ingezeten EU-kopers soms 70 tot 80 procent kunnen bereiken wanneer de woning daadwerkelijk als hoofdwoning is bedoeld en niet als vakantiewoning. Niet-EU-burgers zien vaker 50 tot 60 % of minder, ongeacht het inkomensniveau. Dit komt doordat de bank de extra moeilijkheid voor het afdwingen van een lening tegen iemand buiten het rechtsstelsel van de EU beprijst, niet doordat zij de financiële situatie van de aanvrager beoordeelt.

50 %80 %

Niet-EU-burger, elke woning50 tot 60 %
Niet-ingezeten EU-burger, tweede woning60 tot 70 %
EU-burger, daadwerkelijke hoofdwoning (sommige banken)70 tot 80 %

Stand van zaken op 17 augustus 2026, gecontroleerd aan de hand van drie Engelstalige marktoverzichten uit 2026, in plaats van afkomstig te zijn uit het gepubliceerde renteblad van één bank. Dit zijn door de markt gepubliceerde bandbreedtes, geen persoonlijk aanbod.

Uw persoonlijke percentage hangt af van de bank, uw inkomen, uw bestaande financiële verplichtingen en de woning zelf. Een marktbandbreedte kan u dit niet vertellen.

Bereken

Aankoopprijs

500.000 €

Banktaxatie

470.000 €

94 % van de aankoopprijs. De bank verstrekt de lening op basis van haar taxatie, niet van de prijs.

Hoeveel de bank leent

50 %

Met een inkomen buiten de eurozone kunt u rekenen op ongeveer de helft.

Rentepercentage

3 %

Indicatief. Rentes wijzigen.

Looptijd

20 jaar

Maandelijkse aflossing

1.303 €

Hypotheekbedrag235.000 €

Eigen middelen265.000 €

Aankoopkosten (nieuwbouw)64.839 €

U heeft nodig329.839 €

Eigen middelen plus aankoopkosten. Over de volledige looptijd van de hypotheek betaalt u 312.793 € in 20 jaar.

Het resultaat is indicatief. Hoeveel de bank daadwerkelijk leent, hangt af van haar eigen beoordeling van uw inkomen en haar eigen taxatie van de woning.

Ontvangt u dit liever in uw inbox?

Naam

E-mail

Geen verplichtingen. Wij verkopen uw gegevens nooit.

Uw persoonlijke schatting: hypotheek als dienst

Bronnen

Wat zijn FEIN en FiAE, en waarom moet een bank deze aan u verstrekken?

Twee gestandaardiseerde documenten die u ontvangt voordat u iets kunt ondertekenen, sinds Ley 5/2019 (de LCCI, de wet inzake kredietovereenkomsten voor hypotheken). Een Spaanse bank kan u niet zomaar op de dag van de notariële overdracht een hypotheekakte geven. Eerst moet zij u de FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) verstrekken. Dit is het Europese gestandaardiseerde informatieblad met de werkelijke voorwaarden van de lening. Ook moet zij u de FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) verstrekken. Dit is een waarschuwingenblad dat op ongebruikelijke aspecten van het specifieke aanbod wijst, zoals een bodemrente of een valutarisico.Vervolgens heeft u minimaal 10 dagen de tijd om beide documenten te bekijken voordat u iets mag ondertekenen. Voor de voltooiing woont u een gratis notariële handeling bij, de acta notarial previa, waarbij een notaris bevestigt dat u de documenten heeft ontvangen en begrepen. Een hypotheek kan wettelijk niet zonder deze handeling worden ondertekend. Deze bescherming geldt voor een niet-ingezetene op dezelfde manier als voor een Spaanse ingezetene. De wet maakt geen uitzondering voor een buitenlandse koper. De documenten zijn echter in het Spaans opgesteld en ze lezen met een advocaat die voor u werkt, niet voor de bank, maakt de termijn voor kennisneming pas echt nuttig.

Voordat u kunt ondertekenen

Aanbod gereedFEIN en FiAE verstrektDe gestandaardiseerde voorwaarden en het waarschuwingenblad, die eerst worden verstrekt.
Minimaal 10 dagenBedenkperiodeTijd om beide documenten te bekijken, bij voorkeur met uw eigen advocaat.
Vóór notariële overdrachtVoorafgaande notariële akteKosteloze notariële akte waarin wordt bevestigd dat u de documenten hebt ontvangen en begrepen.
Bij overdrachtHypotheekakte getekendNaast de verkoop zelf worden de middelen op dat moment vrijgegeven.

De juridische coördinatie van Arevont laat uw advocaat de FEIN vergelijken met de termijnen in de koopovereenkomst voordat u iets ondertekent. Hierdoor kan een probleem met de timing van de hypotheek aan het licht komen terwijl er nog tijd is om actie te ondernemen, in plaats van aan het bureau van de notaris.

Afstemming met een advocaat

Bronnen

Wet 5/2019 van 15 maart inzake kredietovereenkomsten voor onroerend goed (BOE) ↗

Beschermt Ley 5/2019 een niet-ingezetene op dezelfde manier als een Spaanse ingezetene?Ja, de wet zelf maakt geen onderscheid op basis van ingezetenschap. In de praktijk worden de FEIN en FiAE in het Spaans verstrekt, volgens de planning van de bank zelf. Daarom zorgt een advocaat die voor u werkt en de documenten binnen de kennisgevingstermijn doorneemt ervoor dat deze wettelijke bescherming daadwerkelijk bruikbaar voor u wordt.

Vast of variabel, en wat veranderde richting 2026?

Een vaste rente voor 20 jaar bedraagt momenteel ongeveer 3,8 tot 5,2 %, voor zowel EU- als niet-EU-aanvragers in de gecontroleerde bronnen. Een variabel product wordt doorgaans geprijsd op Euribor plus een marge van 1,5 tot 2,5 procentpunt, waardoor de werkelijke kosten meebewegen met Euribor in plaats van vast te blijven.In aanloop naar 2026 trokken verschillende banken zich terug uit volledig vaste renteaanbiedingen boven ongeveer 500.000 € en introduceerden zij in plaats daarvan producten met een gemengde rente: eerst een vaste periode, doorgaans drie jaar, gevolgd door een variabele rente voor de resterende looptijd. Als u meer dan dat bedrag financiert, vraag dan duidelijk of het aanbod dat voor u ligt een werkelijk vaste rente voor de volledige looptijd betreft of een gemengd product is. De twee gedragen zich na het derde jaar zeer verschillend.

De veronderstellingWat de markt in 2026 doet

Een vaste rente betekent gedurende de volledige looptijd van de lening hetzelfde maandelijkse bedrag: Alleen als het een echt product met vaste rente voor de volledige looptijd is. Een aanbod met een gemengde rente heeft aanvankelijk, meestal drie jaar, een vaste rente en daarna een variabele rente. Dit is een heel ander product met hetzelfde etiket.
Variabel is gewoon riskanter en vast gewoon veiliger: Een variabele rente volgt de Euribor plus een marge, waardoor de kosten meebewegen met de bredere markt in plaats van met een beslissing van de bank zelf. Of dit riskanter is dan een vaste rente hangt af van de verwachte ontwikkeling van de Euribor gedurende uw looptijd. Dat is een vraag voor degene die uw financiering regelt, niet een feit dat een algemene gids kan vaststellen.

Rentecijfers zijn een momentopname, gecontroleerd aan de hand van drie bronnen per augustus 2026, en geen live feed. Bevestig de actuele prijzen bij een hypotheekadviseur voordat u een bedrag hier als aanbod beschouwt.

Wat vertraagt specifiek een Tsjechische of Poolse aanvraag?

Bijna niets heeft te maken met het feit dat het papierwerk moeilijker te produceren is. Het echte probleem is dat het papierwerk niet de vorm heeft die het systeem van een Spaanse bank al verwacht. Dat veroorzaakt voor een Tsjechische of Poolse aanvrager op enkele voorspelbare punten problemen.

Apostille en beëdigde vertaling, niet zomaar elke vertalingEen Tsjechische of Poolse belastingaangifte, loonstrook of bedrijfsrekening moet voorzien zijn van een apostille en in de meeste gevallen van een beëdigde Spaanse vertaling. Een vertaling die nauwkeurig maar niet beëdigd is, wordt routinematig afgewezen. Dit is veruit de meest voorkomende reden waarom een dossier onvolledig blijft.
Een formaat van een belastingaangifte waarvoor de checklist van de bank niet was opgesteldSpaanse acceptatietemplates zijn gebaseerd op een Spaanse of West-Europese opmaak van loonstroken en belastingaangiften. Een belastingaangifte uit uw eigen land bevat dezelfde informatie in een andere structuur. Een acceptant die deze opmaak voor het eerst leest, werkt langzamer dan iemand die een vertrouwd formaat leest. Dat komt simpelweg doordat de opmaak onbekend is, niet door een specifieke regel.
Aantonen waar het geld vandaan komt, over een grens heenDe Spaanse regels ter bestrijding van witwassen verplichten de bank, en vaak ook de notaris, om een gedocumenteerde herkomst van de betrokken middelen te zien. Geld dat in de maanden vóór de notariële overdracht van een Tsjechische of Poolse rekening naar Spanje is overgemaakt, is eenvoudig te documenteren als u de overschrijvingsbewijzen bewaart. Geld dat jaren eerder via meerdere rekeningen is verplaatst, is niet eenvoudig te documenteren. Het laat reconstrueren van die geldstroom is vaak de reden dat aanvragen vertraging oplopen.
Een kredietgeschiedenis die niet met u meereistEen Spaanse bank kan uw Tsjechische of Poolse kredietregistratie niet op dezelfde manier opvragen als een Spaanse. In plaats daarvan vertrouwt zij op wat u aanlevert en op haar eigen zorgvuldiger beoordeling van een onbekend financieel profiel. Dit is een van de redenen waarom kredietverlening aan niet-ingezetenen doorgaans voorzichtiger verloopt dan aan ingezetenen, ongeacht hoe sterk de onderliggende financiële situatie is.

Dit heeft niets specifiek te maken met een bank die moeilijk doet. Het is de gebruikelijke prijs van een grensoverschrijdend dossier. De vertaling en apostille vroeg starten is de enige stap die het dossier betrouwbaar verkort.Dit beschrijft algemene, gevestigde bankpraktijken en praktijken ter bestrijding van witwassen, en niet één specifiek genoemde regeling. Het is niet getoetst aan de gepubliceerde documentenlijst van een specifieke bank. Bevestig de exacte lijst bij uw eigen bank of hypotheekadviseur voordat u ervan uitgaat dat uw dossier compleet is.

Wat u moet bevestigen voordat u de FEIN ondertekent

De FEIN is het document dat er echt toe doet. Dit zijn de drie zaken die u aan de hand daarvan moet controleren, in plaats van alleen op het samenvattende gesprek te vertrouwen.

Of het aanbod een echte vaste rente of een product met gemengde rente betreftDe twee worden op vergelijkbare wijze aangeboden, maar gedragen zich zeer verschillend nadat de aanvankelijke vaste periode afloopt. Dit is vooral van belang boven de grens van ongeveer 500.000 €, waar verschillende banken in aanloop naar 2026 stopten met het aanbieden van volledig vaste rentes. Een slecht teken is een mondelinge omschrijving als "vast" die de FEIN zelf niet voor de gehele looptijd bevestigt.
Wat de FiAE als ongebruikelijk aan dit specifieke aanbod markeertEen bodemrentebeding, een valutavoorwaarde of een boete voor vervroegde aflossing die alleen voor dit aanbod geldt, is precies wat de FiAE afzonderlijk van de algemene voorwaarden van de FEIN moet tonen. Een slecht teken is een aanbod zonder enige FiAE, of een aanbod waarbij u niet de vermelde minimumtermijn van 10 dagen kreeg om het te beoordelen voordat u ondertekende.
Of uw documenten een apostille, een beëdigde vertaling of beide nodig hebbenErvan uitgaan dat een gewone vertaling volstaat, is de meest voorkomende reden waarom een Tsjechisch of Pools dossier wekenlang onvolledig blijft. Een slecht teken is een document dat door het ene kantoor wordt geaccepteerd en door het andere wordt afgewezen omdat het wel is vertaald maar nooit van een apostille is voorzien, of andersom.

Eerlijk gezegd

Wat de markt publiceert en wat zij u niet kan beloven

Ley 5/2019 en het FEIN/FiAE-systeem zijn rechtstreeks geraadpleegd (BOE-A-2019-3814) en betreffen vaststaand recht, geen marktinschatting. De bandbreedtes voor de loan-to-value en de actuele rentecijfers zijn een ander soort bewering. We hebben deze gecontroleerd aan de hand van drie Engelstalige marktoverzichten uit 2026 die het onderling eens zijn over de vorm van de markt. Geen van de drie is echter een primaire regelgevende tekst, rentetarieven veranderen en geen ervan is een persoonlijk aanbod aan u. Beschouw deze cijfers als wat de markt momenteel publiceert. Bevestig uw eigen cijfer bij een hypotheekadviseur voordat u erop vertrouwt en verwacht dat de cijfers binnen maanden, niet jaren, verouderd raken.Dit zegt u niet wat u specifiek aangeboden zult krijgen en regelt ook geen introductie bij een hypotheekadviseur. Dat is de hypotheekdienst van Arevont. Deze bestaat omdat het eerlijke antwoord op de vraag "wat krijg ik" afhangt van uw inkomen, uw bestaande verplichtingen, uw leeftijd, de valuta waarin u wordt betaald en de specifieke bank, en niet van een marktgemiddelde.

De meest voorkomende vragen over hypotheken in Spanje

Is een FEIN hetzelfde als een hypotheekaanbod?: Het is de gestandaardiseerde beschrijving van een aanbod, geen afzonderlijke goedkeuringsstap. Zodra een bank bereid is de lening te verstrekken, zet de FEIN de voorwaarden van dat specifieke aanbod uiteen in het door de wet vereiste formaat. Vervolgens hebt u minstens tien dagen de tijd om deze te bestuderen voordat u iets bij de notaris kunt ondertekenen.
Kan ik boven 500.000 € een volledig vaste rente krijgen?: Soms, maar op weg naar 2026 stopten meerdere banken met het aanbieden van een echte vaste rente voor de volledige looptijd boven ongeveer dat bedrag. In plaats daarvan stapten zij over op producten met gemengde rente: eerst gedurende een aanvankelijke periode, doorgaans drie jaar, vast en daarna variabel. Vraag duidelijk welke optie wordt aangeboden, want een gemengd product gedraagt zich heel anders nadat de vaste periode is afgelopen.
Waarom is de status van mijn apostille en vertaling belangrijker dan mijn inkomen?: Dat is niet belangrijker. Het is simpelweg de stap die onbekend is in plaats van moeilijk, en onbekende stappen voegen ongemerkt weken toe. Een hoog inkomen dat in een niet-herkend formaat is gedocumenteerd, moet nog steeds de stap van apostille en beëdigde vertaling doorlopen voordat een Spaanse kredietbeoordelaar er überhaupt iets mee kan doen.
Vertellen deze cijfers mij wat mij wordt aangeboden?: Nee, en dat proberen ze ook niet. Ze beschrijven de markt en de wet. Wat u aangeboden krijgt, hangt af van uw eigen inkomen, verplichtingen, leeftijd, valuta en de specifieke bank. Daarvoor zijn precies de hypotheekdienst van Arevont en de haalbaarheidscontrole bedoeld.

Looking at a specific property?

Send us the property