Hoe lang na het ondertekenen van de koopovereenkomst vindt de notariële overdracht plaats?

Bij bestaande bouw doorgaans één tot drie maanden. Bij nieuwbouw hangt het af van de bouwfase: vaak ongeveer twee maanden als het gebouw bijna klaar is, en maximaal ongeveer drie jaar als de bouw vanaf de grond begint. Geen van beide termijnen is wettelijk vastgesteld. Beide komen voort uit de manier waarop contracten aan deze kust doorgaans worden opgesteld.

Kan de verkoper tijdens de afspraak weigeren de sleutels op te leveren?

De koopovereenkomst moet de oplevering van de sleutels koppelen aan hetzelfde moment als de ondertekening en de betaling van het resterende bedrag. Als dit er niet expliciet in staat, is dat een leemte die uw advocaat vóór de ondertekening moet laten aanvullen. Ga er niet zomaar van uit dat het toch gebeurt.

Is een snagging-lijst hetzelfde als de tienjarige garantie?

Nee. snagging is de praktische inspectie die rond de notariële overdracht wordt uitgevoerd om onafgemaakt of gebrekkig werk op te sporen zolang er nog druk kan worden uitgeoefend om het te laten herstellen. De tienjarige garantie is een afzonderlijk wettelijk recht op grond van de Ley de Ordenación de la Edificación. Dit recht bestaat ongeacht wat tijdens de snagging is vastgesteld en dekt specifiek structurele gebreken, niet cosmetische gebreken.

Wat gebeurt er als de projectontwikkelaar vóór de toegezegde datum geen eerste ingebruiknamevergunning heeft verkregen?

Zonder deze vergunning mag de woning wettelijk niet worden bewoond of op nutsvoorzieningen worden aangesloten, ongeacht wat de brochure over de verhuisdatum vermeldde. Dit is een contractuele en vergunningstechnische kwestie, geen garantiekwestie. Het is verstandig te bevestigen dat de vergunning bestaat, en niet alleen dat het gebouw er afgewerkt uitziet.

Heeft bestaande bouw eigenlijk ooit enige garantie?

Slechts een beperkte: een vordering tegen de verkoper wegens een verborgen gebrek dat bij de verkoop bestond en waarvan de verkoper wist en dat hij heeft verborgen. Het is een reëel recht, maar veel moeilijker te bewijzen dan een wettelijke garantieperiode. Precies daarom is de inspectie vóór de notariële overdracht bij bestaande bouw belangrijker dan bij nieuwbouw.

Guides

Oplevering van de sleutels bij aankoop van vastgoed in Spanje

In 30 seconden

De notariële overdracht bestaat uit één afspraak bij de notaris, waarbij u de akte ondertekent en het restbedrag betaalt. De sleutels mogen pas worden overgedragen nadat u de woning hebt geïnspecteerd en eventuele gebreken schriftelijk hebt vastgelegd. Nooit eerder.

Notariële overdracht op volgorde

Voor de afspraakWoning gecontroleerd volgens de overeengekomen staatEventuele gebreken worden eerst op een gedateerde schriftelijke lijst gezet.
Bij de notarisIdentiteiten bevestigd, akte voorgelezen
Op hetzelfde momentRestbedrag betaald
Op hetzelfde momentAkte ondertekend
Dezelfde afspraakSleutels overgedragenPas na de bovenstaande inspectie, nooit ervoor.
Dezelfde dagAkte ter inschrijving ingediendElektronisch naar het kadaster gestuurd. De volledige inschrijving volgt later.

Wie is er aanwezig op de dag van de notariële overdracht en wat doen zij?

Er zijn maximaal vier partijen in de kamer en slechts één daarvan beschermt u. De Spaanse notaris woont de ondertekening bij en maakt van de verkoop een openbare akte, maar controleert niet of het een verstandige aankoop is. De notariële overdracht, día de la firma, neemt doorgaans minder tijd in beslag dan mensen verwachten. De notaris leest de essentiële voorwaarden van de akte hardop voor en bevestigt de identiteit van de partijen en eventuele volmachten. Het saldo wordt betaald, de akte wordt ondertekend en de sleutels worden overhandigd. Wat de meeste buitenlandse kopers verrast, is niet de procedure. Het is wie u in die kamer wel en niet beschermt.

De notarisOpenbaar ambtenaar, voor niemand
Wat zij doen
Controleert de identiteit, controleert de registervermelding op dat moment opnieuw en geeft de akte rechtsgeldige vorm.
Wat zij niet doen
Onderhandelt niet voor een van beide partijen en beoordeelt niet of de aankoop een goed idee is.
Wie hen betaalt
Vastgesteld aan de hand van een door de overheid vastgesteld tariefschema. Doorgaans betaalt de koper dit uit gewoonte, of doet de kredietverstrekker dat bij een hypotheek.
Uw advocaatU, en alleen u
Wat zij doen
Bevestigt dat de juridische controle nog steeds geldig is, licht de akte toe en kan u krachtens een volmacht vertegenwoordigen.
Wat zij niet doen
Optreden namens de verkoper of de bank, op welk moment dan ook, of een mondelinge belofte aanvaarden in plaats van een schriftelijke.
Wie hen betaalt
U, doorgaans ongeveer ~1 % van de prijs.
De verkoper of de vertegenwoordiger van de ontwikkelaarDe verkoperszijde
Wat zij doen
Ondertekent en levert de woning en de sleutels op.
Wat zij niet doen
Beloof niets buiten wat al in het contract is toegezegd.
Wie hen betaalt
Hun eigen kosten. Bij nieuwbouw zijn deze kosten al inbegrepen in de door u betaalde prijs.
De bankBij een hypotheek
Wat zij doen
Stuurt een vertegenwoordiger om naast de koopakte ook de leningsakte te ondertekenen en maakt de middelen op dat moment vrij.
Wat zij niet doen
Maak geld vrij vóór ondertekening van de akte.
Wie hen betaalt
U, via de eigen regelingskosten van de lening.

Glossary: notary

Bronnen

Controleert de notaris of de woning de prijs waard is?Nee. De notaris bevestigt de identiteit, controleert de registratie op dat moment opnieuw en geeft de akte rechtsgeldigheid. Of de prijs eerlijk is, of het gebouw in goede staat verkeert en of de gemeenschap schulden heeft, zijn afzonderlijke vragen. Uw advocaat en een bouwkundige beantwoorden deze vooraf, niet de notaris op die dag.

Waarom vindt de inspectie vóór de ondertekening plaats en niet erna?

Omdat u na ondertekening en betaling de onderhandelingspositie bent kwijtgeraakt die de inspectie de moeite waard maakte. Een notariële overdracht in de verkeerde volgorde ziet er van buitenaf hetzelfde uit: een handtekening en een stel sleutels. Het verschil is wie het risico draagt zodra blijkt dat er iets mis is. Het komt neer op drie stappen, in de juiste volgorde uitgevoerd.

De woning wordt gecontroleerd aan de hand van wat is overeengekomenBij bestaande bouw betekent dit dat u bevestigt dat de staat overeenkomt met het contract en dat alles wat in de inventaris wordt genoemd, zoals apparaten, meubels en voorzieningen, er nog is. Bij nieuwbouw betekent het de snagging-inspectie. De timing hangt af van de ontwikkelaar: bij sommige projecten gebeurt deze vóór de eigendomsoverdracht, bij andere daarna.
Wat niet in orde is, komt op een schriftelijke lijstEen mondelinge toezegging dat iets "volgende week" wordt hersteld, is niets waard zodra u hebt ondertekend. Een gebrekenlijst die vóór de notariële overdracht wordt gedateerd en aan de andere partij wordt overhandigd, is het document dat een geschil omzet in een overeengekomen lijst van openstaande punten.
Pas daarna de akte, het saldo en de sleutelsDe ondertekening en de betaling vinden gelijktijdig plaats en de sleutels behoren tijdens dezelfde afspraak te worden overhandigd. In omgekeerde volgorde is de koper de onderhandelingspositie al kwijtgeraakt die stap twee de moeite waard maakte.

Geen enkele wet schrijft deze exacte volgorde verplicht voor. Toch is dit de gebruikelijke en verstandige werkwijze, en in uw reserverings- en koopcontracten moet dit uitdrukkelijk worden vermeld. Als een contract niets zegt over de volgorde, bent u aangewezen op goede wil en niet op een document.

Oplevering van de woning aan de Costa del Sol

Wat als een gebrek pas wordt ontdekt nadat de sleutels al zijn overgedragen?Het is een moeilijker gesprek bij bestaande bouw dan bij nieuwbouw. Bestaande bouw biedt vrijwel geen garantie, behalve een vordering wegens verborgen gebreken waarvan de verkoper wist en die hij heeft verborgen. Bij nieuwbouw zijn de hieronder beschreven wettelijke garanties nog steeds van toepassing, ongeacht wanneer een gebrek wordt ontdekt, binnen hun eigen termijnen.

Welke garantie hebt u zodra u de sleutels hebt?

Bij nieuwbouw zijn er drie afzonderlijke garantieperioden, die lopen vanaf de dag van oplevering, tot 10 jaar voor de constructie zelf. Bij wederverkoop is er vrijwel geen garantie, behalve een beperkte vordering wegens een gebrek waarvan de verkoper wist en dat hij heeft verborgen. Dit is het grootste juridische verschil tussen de twee soorten aankoop en bepaalt hoe zorgvuldig de inspectie vóór oplevering moet worden uitgevoerd.

Opleveringsdag10 jaar later

Afwerking: verf, tegels, timmerwerk1 jaar
Installaties en bewoonbaarheid3 jaar
Constructie: funderingen, balken, dragende muren10 jaar

Alleen voor nieuwbouw, op grond van Ley 38/1999 (LOE), art. 17-18. Bestaande bouw kent geen van deze drie perioden.

NieuwbouwBestaande bouw

Een tienjarige garantie tegen gebreken die de constructieve veiligheid van het gebouw aantasten: funderingen, balken en dragende muren.: Geen wettelijke garantie van dit type. De verkoper is alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken waarvan hij bij de verkoop op de hoogte was en die hij heeft verborgen. Dit is een beperkte vordering die moeilijk te bewijzen is.
Een garantie van drie jaar tegen gebreken in installaties of bouwelementen die niet voldoen aan de eisen op het gebied van bewoonbaarheid, veiligheid of functionaliteit.: Niet van toepassing. Wat zich bij de notariële overdracht in de woning bevindt, is uw eigendom, inclusief ouderdom en slijtage.
Een garantie van één jaar tegen afwerkingsgebreken, zoals schilderwerk, tegelwerk en timmerwerk, die door de bouwer wordt verstrekt.: Niet van toepassing, om dezelfde reden.
Een termijn van twee jaar om een vordering in te stellen zodra een gedekt gebrek aan het licht komt, gerekend vanaf dat moment en niet vanaf de notariële overdracht.: De vergelijkbare vordering is hier gebaseerd op een verborgen gebrek waarvan de verkoper op de hoogte was. Dit feit zou u moeten bewijzen; het gaat niet om een garantieperiode die automatisch ingaat.

Deze praktische consequentie vloeit rechtstreeks voort uit de wet, niet uit een mening. Bij bestaande bouw vindt het werk dat u beschermt vóór de ondertekening plaats, omdat er daarna maar weinig bescherming overblijft. Bij nieuwbouw bestaan de garanties ongeacht de omstandigheden, maar zij zijn nog steeds afhankelijk van het documenteren van het gebrek. Daarvoor dienen precies de snagging-inspectie en de schriftelijke lijst.

Bouwgebreken en wat u moet doen

Bronnen

Wet 38/1999 inzake bouwregelgeving, art. 17-18 (BOE) ↗

Wie is bij nieuwbouw verantwoordelijk voor de tienjarige garantie?Alle bij het bouwproces betrokken partijen, doorgaans de projectontwikkelaar, de aannemer en de technisch deskundigen, zijn volgens de wet hoofdelijk aansprakelijk voor structurele gebreken gedurende tien jaar. Uw advocaat stelt precies vast tegen wie u voor een specifiek gebrek een vordering moet instellen, omdat meerdere partijen tegelijkertijd verantwoordelijk kunnen zijn.

Moet u voor uw eigen notariële overdracht in Spanje zijn?

Nee. Als uw advocaat beschikt over een volmacht die dit omvat, kan hij de akte namens u ondertekenen en kan de notariële overdracht plaatsvinden zonder dat u in het land bent. Dit is een van de nuttigste mogelijkheden die de Spaanse praktijk biedt en een van de minst begrepen door beginnende kopers. De keuze tussen de drie onderstaande routes is persoonlijk en geen professioneel advies.

Option 1
Persoonlijk bijwonenU bekijkt de woning en de ruimte zelf op de dag waarop deze onherroepelijk van u wordt.
Reizen naar Spanje
Eén, voor deze dag
Wie ondertekent
U persoonlijk
Let op
Alleen gewone reislogistiek
Het beste als u de woning zelf wilt hebben gezien voordat deze onherroepelijk van u wordt.
Option 2Aanbevolen
VolmachtUw advocaat regelt de volledige afspraak namens u.
Reizen naar Spanje
Nul, voor deze stap
Wie ondertekent
Uw advocaat
Let op
De volmacht moet de notariële overdracht specifiek vermelden
Het beste als u geen week vrij kunt houden rond een datum die de notaris en de verkoper mogelijk meer dan eenmaal wijzigen. De afspraak vindt plaats zonder u en is een stap die uw eigen advocaat al als onderdeel van de aankoop afhandelt.
Option 3
Hybride, via videogesprekU volgt de afspraak op afstand terwijl uw advocaat onder dezelfde volmacht ondertekent.
Reizen naar Spanje
Nul, maar u kijkt mee
Wie ondertekent
Uw advocaat
Let op
Vereist dezelfde volmacht als volledige delegatie
Het beste als u de ruimte wilt zien zonder de vlucht.

Welke route u ook kiest, de notaris controleert nog steeds uw identiteit en de akte, en het saldo wordt nog steeds betaald op hetzelfde moment waarop de akte wordt ondertekend. Aan de juridische bescherming verandert niets.

Volmacht bij aankoop van vastgoed

Wat moet worden bevestigd voordat u ervan uitgaat dat de woning is overgedragen?

Dit moet u controleren, ongeacht of u persoonlijk aanwezig bent of vertrouwt op het verslag van uw advocaat. Geen van deze punten is een aanbod voor dienstverlening. Dit is wat een notariële overdracht juridisch hoort te omvatten.

Wat u moet bevestigen	Waarom het telt	Hoe een slecht antwoord klinkt
Vóór de ondertekening
De woning voldoet aan de afgesproken staat	Wat u koopt, is de woning in de staat waarin deze verkeerde toen de prijs werd overeengekomen, niet in de staat waarin deze toevallig verkeert nadat de vorige bewoner is vertrokken.	Geen schriftelijk verslag van de controle vóór de notariële overdracht, of in plaats daarvan alleen een mondelinge toezegging.
Er bestaat een gedateerde lijst met gebreken, als er iets mis is	Dit document maakt van een overeengekomen lijst met openstaande punten iets wat u later kunt bewijzen, in plaats van een geschil zonder bewijs.	Niets op schrift en een belofte dat het later wel wordt opgelost.
Bij nieuwbouw zijn het certificaat van notariële overdracht en de vergunning voor eerste bewoning aanwezig	Een woning mag wettelijk niet worden bewoond of op nutsvoorzieningen worden aangesloten zonder licencia de primera ocupación, en deze wordt doorgaans pas helemaal aan het einde van de bouw afgegeven.	Een toegezegde verhuisdatum voordat een van beide documenten is afgegeven.
Tijdens de afspraak zelf
Van elke sleutel en toegangskaart is vastgesteld waar deze is	Bij een omheind complex worden vaak meer kaarten en afstandsbedieningen uitgegeven dan de set die u op die dag krijgt overhandigd.	Eén sleutel, zonder bevestiging van het totale aantal.
De meters worden opgenomen en gedateerd geregistreerd	Hier ontstaat doorgaans na de notariële overdracht discussie over wie wat heeft verbruikt.	Er zijn die dag geen meterstanden opgenomen, waardoor de eerste factuur voor beide partijen een schatting is.
Het resterende bedrag wordt betaald op hetzelfde moment als waarop de akte wordt ondertekend	Dit is het mechanisme dat de transactie veilig maakt: geld en sleutels worden gelijktijdig overgedragen, niet vooraf op basis van vertrouwen.	Elk verzoek om vóór de afspraak geld over te maken, buiten het garantiestelsel bij nieuwbouw of de derdenrekening van uw advocaat bij bestaande bouw.
In de dagen erna
De akte wordt daadwerkelijk ter inschrijving aangeboden	De ondertekening bij de notaris is niet het einde van het papierwerk. De belasting moet worden betaald en de akte moet bij het kadaster worden ingediend voordat de woning formeel op uw naam wordt ingeschreven.	Niemand kan weken later bevestigen dat de ingeschreven kopie is teruggekomen. Het is de taak van uw advocaat om dit op te volgen, en het is verstandig hier rechtstreeks naar te vragen.
IBI en de bijdrage aan de gemeenschap worden naar rato verdeeld over het jaar van de verkoop	Beide worden per periode en niet per dag gefactureerd. Daardoor komt een deel van wat voor het jaar al is betaald voor rekening van de koper en een deel voor rekening van de verkoper.	Een mondelinge mededeling dat alles is geregeld, zonder bedragen. Vraag uw advocaat om u de verdeling te tonen.

Niet elke regel is op elke aankoop van toepassing. Uw advocaat bevestigt welke hiervan relevant is voor uw specifieke transactie en de bijbehorende documentatie.

Oplevering van de woning aan de Costa del Sol

Waar de notariële overdracht in de aankoop past

De volledige aankoop bestaat uit vijftien stappen, van het eerste telefoongesprek tot de sleutels. De notariële overdracht omvat de laatste drie, na de wachttijd die volgt op het bindende contract.

Stappen 13, 14 en 15 van 15

De laatste controleVóór notariële overdracht
De woning wordt gecontroleerd aan de hand van de afgesproken staat en bij nieuwbouw op gebreken nagekeken. Deze stap wordt hieronder uitvoerig behandeld.
Notaris en sleutelsOverdrachtsdag
De openbare akte wordt ondertekend, het resterende bedrag wordt betaald en de woning wordt van u. De sleutels horen tijdens dezelfde afspraak te worden overhandigd, nadat de inspectie en een eventuele gebrekenlijst al zijn afgehandeld.
Na notariële overdrachtVanaf dag één
Over de akte moeten nog belasting worden betaald en de akte moet worden ingeschreven, de nutsvoorzieningen moeten worden overgezet en de jaarlijkse belastingverplichtingen moeten worden opgepakt. Dit alles is niet afgelopen zodra u het kantoor van de notaris verlaat.

Het volledige aankoopproces, stap voor stap

Zonder omwegen

Algemene informatie, niet uw dossier voor de notariële overdracht

Dit is algemene informatie over hoe de notariële overdracht volgens het Spaanse recht verloopt. De informatie is actueel per 17 augustus 2026 en gebaseerd op de brontekst, niet overgenomen uit een blog. Dit is geen juridisch advies over uw aankoop. De hier beschreven garantietermijnen, de rol van de notaris en de volgorde van de gebeurtenissen geven de algemene situatie weer. De documenten voor uw specifieke woning en uw specifieke contract zijn uiteindelijk bepalend voor uw transactie.Dit alles beschrijft geen dienst en bevat geen toezegging dat iemand namens u bij uw notariële overdracht aanwezig is. Of dit wordt geregeld en door wie, is een afzonderlijke vraag met een eigen gids.Regels en vaste gebruiken rond de notariële overdracht kunnen verschillen per notaris, ontwikkelaar en type woning, en ook de wet wordt van tijd tot tijd gewijzigd. Een onafhankelijke advocaat bevestigt wat op uw aankoop van toepassing is voordat u iets ondertekent.

Veelgestelde vragen over de sleuteloverdracht

Hoe lang na het ondertekenen van de koopovereenkomst vindt de notariële overdracht plaats?: Bij bestaande bouw doorgaans één tot drie maanden. Bij nieuwbouw hangt het af van de bouwfase: vaak ongeveer twee maanden als het gebouw bijna klaar is, en maximaal ongeveer drie jaar als de bouw vanaf de grond begint. Geen van beide termijnen is wettelijk vastgesteld. Beide komen voort uit de manier waarop contracten aan deze kust doorgaans worden opgesteld.
Kan de verkoper tijdens de afspraak weigeren de sleutels op te leveren?: De koopovereenkomst moet de oplevering van de sleutels koppelen aan hetzelfde moment als de ondertekening en de betaling van het resterende bedrag. Als dit er niet expliciet in staat, is dat een leemte die uw advocaat vóór de ondertekening moet laten aanvullen. Ga er niet zomaar van uit dat het toch gebeurt.
Is een snagging-lijst hetzelfde als de tienjarige garantie?: Nee. snagging is de praktische inspectie die rond de notariële overdracht wordt uitgevoerd om onafgemaakt of gebrekkig werk op te sporen zolang er nog druk kan worden uitgeoefend om het te laten herstellen. De tienjarige garantie is een afzonderlijk wettelijk recht op grond van de Ley de Ordenación de la Edificación. Dit recht bestaat ongeacht wat tijdens de snagging is vastgesteld en dekt specifiek structurele gebreken, niet cosmetische gebreken.
Wat gebeurt er als de projectontwikkelaar vóór de toegezegde datum geen eerste ingebruiknamevergunning heeft verkregen?: Zonder deze vergunning mag de woning wettelijk niet worden bewoond of op nutsvoorzieningen worden aangesloten, ongeacht wat de brochure over de verhuisdatum vermeldde. Dit is een contractuele en vergunningstechnische kwestie, geen garantiekwestie. Het is verstandig te bevestigen dat de vergunning bestaat, en niet alleen dat het gebouw er afgewerkt uitziet.
Heeft bestaande bouw eigenlijk ooit enige garantie?: Slechts een beperkte: een vordering tegen de verkoper wegens een verborgen gebrek dat bij de verkoop bestond en waarvan de verkoper wist en dat hij heeft verborgen. Het is een reëel recht, maar veel moeilijker te bewijzen dan een wettelijke garantieperiode. Precies daarom is de inspectie vóór de notariële overdracht bij bestaande bouw belangrijker dan bij nieuwbouw.

Looking at a specific property?

Send us the property