Het vastgoedkantoor van de koper aan de Costa del Sol

Bij nieuwbouw moet u rekenen op ongeveer 12 tot 14 % bovenop de aankoopprijs; bij bestaande bouw op 9 tot 10 %. Het grootste verschil zit in de belasting: bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw en in Andalusië 1,2 % zegelrecht, terwijl bij bestaande bouw in plaats daarvan 7 % overdrachtsbelasting geldt.

Dat hangt ervan af of u nieuwbouw of bestaande bouw koopt. Bij nieuwbouw is de bankgarantie het belangrijkste. De betalingen die u vóór de voltooiing van de bouw naar de ontwikkelaar stuurt, moeten volgens de relevante betalingsregeling worden beschermd. Voordat het geld wordt overgemaakt, controleert de advocaat de rekening, de documentatie en welke zekerheid op die specifieke betaling van toepassing is. Voor betalingen die door een bankgarantie worden gedekt, ontvangt u een certificaat voor dat specifieke bedrag en die specifieke koper. Bij bestaande bouw is de regeling anders. De advocaat houdt de overeenkomsten, data en wijze van overdracht bij, zodat de verkoper het geld pas ontvangt op het moment waarop de transactie bepaalt dat het moet worden vrijgegeven. Het gaat dus niet alleen om waar u het geld naartoe stuurt. Voor elke belangrijke betaling controleert de advocaat waarom u die doet, aan wie en onder welke voorwaarden.

Dat hangt af van de formulering van de reserveringsovereenkomst en verschilt per ontwikkelaar en verkoper. De reservering is de enige betaling buiten het garantiesysteem. Daarom moet het bedrag klein zijn en moet het contract duidelijk aangeven wanneer het wordt terugbetaald. Precies daarom leest de advocaat het contract voordat het geld wordt overgemaakt, en niet achteraf.

Het hangt er vooral van af of u nieuwbouw of bestaande bouw koopt. Bij nieuwbouw is het verstandig om ongeveer 20 tot 40 % van de koopprijs beschikbaar te hebben voor betalingen die vóór de oplevering van het project kunnen plaatsvinden. Daarnaast hebt u eigen geld nodig voor de belastingen en bijkomende aankoopkosten, waaronder de 10% btw en de overige kosten van de overdracht. Verwacht bij een woning in de bestaande bouw als niet-ingezetene realistisch gezien dat de bank ongeveer de helft financiert van de waarde die zij aan de woning zelf toekent. U hebt dus de rest van de koopprijs en de aankoopkosten uit eigen middelen nodig. Bij een woning van 500.000 € hebt u dus vaak niet 100.000 of 150.000 € aan contanten nodig, maar aanzienlijk meer. Daarom regelen wij de financiering vóór de reservering en niet pas nadat u al voor een specifieke woning hebt gekozen.

Ja, maar reken er als niet-ingezetene niet automatisch op dat 70 of 80% van de prijs wordt gefinancierd. Bij inkomsten in een andere valuta dan de euro is het realistisch om uit te gaan van een financiering van ongeveer 50% van de waarde die de bank vaststelt. Voor sommige klanten kan het aanbod beter zijn en voor andere slechter, afhankelijk van het inkomen, bestaande verplichtingen, leeftijd, de valuta van het inkomen en de specifieke bank. Het is ook belangrijk dat de bank de hypotheek niet berekent op basis van de aankoopprijs, maar op basis van haar eigen taxatie. Als u dus voor 500.000 € koopt, maar de bank de woning op 470.000 € waardeert, wordt de financiering berekend over die 470.000 €. Daarom controleren wij al voordat u een woning kiest welke financiering u realistisch kunt verwachten en hoeveel eigen geld u nodig hebt.

Wie daadwerkelijk eigenaar is van de woning, of er hypotheken, beslagen of andere lasten op rusten, of de gegevens in het kadaster overeenkomen, of er schulden zijn aan de eigenaarsvereniging en of de juridische situatie overeenkomt met wat u koopt. Bij een specifieke woning worden de controles uitgebreid afhankelijk van het type en de geschiedenis ervan.

Ja. Een onafhankelijke advocaat die u vertegenwoordigt, en niet de projectontwikkelaar of de verkoper. Deze controleert het eigendom, schulden, lasten, vergunningen, contracten en de juridische situatie van de woning voordat u zich tot de aankoop verbindt. Wij hebben geen advocaten in dienst en ontvangen geen commissie voor doorverwijzingen. Wij geven u verschillende opties en u maakt zelf uw keuze.

Bij een voltooide woning moet u doorgaans rekenen op enkele weken tot enkele maanden vanaf de reservering tot aan de sleuteloverdracht. Bij nieuwbouw hangt dit af van de fase van het project: u kunt een voltooid appartement kopen, maar ook een project waarvan de voltooiing nog twee jaar duurt. Het volledige traject, van de keuze tot en met het juridisch vooronderzoek en de notaris, staat hierboven beschreven.

Eén keer is voldoende en twee keer is beter. Het kan volledig op afstand worden geregeld met een volmacht, maar toch zien wij u liever minstens één keer persoonlijk.

Ja. Een woning kopen en Spaanse residentie verkrijgen zijn twee verschillende zaken. U kunt als niet-ingezetene eigenaar zijn van een woning en een groot deel van het proces kan via een volmacht worden afgehandeld.

Een NIE wel. Een Spaanse bankrekening is in de praktijk erg handig. De NIE is een identificatienummer voor buitenlanders dat u nodig hebt voor de aankoop, voor belastingen en voor andere zaken rond de woning. Wij regelen dit tijdig met de advocaat, want erop wachten wanneer u op het punt staat te ondertekenen is een onnodige manier om een aankoop ingewikkelder te maken.

U betaalt het grootste deel van de aankoop in euro's, dus bij een groter bedrag is het de moeite waard om niet alleen naar de transferkosten te kijken, maar vooral naar de werkelijke wisselkoers. Geld kan via uw eigen bank of een gespecialiseerde valutadienst worden overgemaakt en bij grotere bedragen loont het om aanbiedingen te vergelijken. Laat de overboeking vooral niet tot het laatste moment liggen. De bank kan bewijs van de herkomst van het geld verlangen of de overboeking wegens interne controles tegenhouden. Op basis van het betalingsschema laten wij u vooraf weten wanneer u elk bedrag nodig hebt.

Ja. Bij een grotere transactie moet u verwachten dat de bank en andere betrokken partijen bewijs van de herkomst van de middelen willen zien. Als het geld afkomstig is uit de verkoop van een bedrijf, dividenden, beleggingen of een andere complexere structuur, regel de documentatie dan voordat u geld begint over te maken.

Op uw naam, op naam van beide echtgenoten of volgens een andere regeling, afhankelijk van uw gezins- en financiële situatie. Er is geen enkel antwoord dat voor iedereen juist is. De manier waarop u eigenaar bent, kan later gevolgen hebben voor de erfenis, belastingen en verkoop. Daarom is het beter om dit vóór de ondertekening van de koopovereenkomst met een advocaat en een belastingadviseur te beslissen, en niet bij de notaris. Als u als stel koopt, kinderen hebt, grotere bezittingen in Spanje aanhoudt of overweegt via een bedrijf te kopen, laat dit dan meteen aan het begin aan de advocaat weten.

Niet automatisch. Het hangt af van het specifieke pand, de gemeente, de gemeenschapsregels en de actuele regels voor toeristische verhuur. Daarom controleren wij vóór de reservering of verhuur voor korte termijn mogelijk is, als verhuur een van de redenen is waarom u koopt.

IBI, bijdragen aan de eigenaarsvereniging, afvalinzameling, verzekering, nutsvoorzieningen en water, en voor niet-ingezetenen ook belastingverplichtingen in Spanje. Het grootste verschil tussen twee appartementen met een vergelijkbare prijs wordt vaak gevormd door de bijdragen aan de eigenaarsvereniging. Daarom tonen wij bij een specifieke woning de werkelijke jaarlijkse kosten in plaats van één universeel bedrag.

Ja. Modelo 210, de belasting voor niet-ingezetenen op fictieve inkomsten. De naam zegt bijna niets en de meeste eigenaars komen er te laat achter.

Nee. Het bezitten van een woning maakt u op zichzelf geen fiscaal inwoner van Spanje. Uw fiscale woonplaats wordt vastgesteld op basis van uw feitelijke situatie, waaronder hoeveel tijd u in Spanje doorbrengt en waar het centrum van uw economische en persoonlijke belangen ligt. Als u het grootste deel van het jaar hier wilt doorbrengen of permanent wilt verhuizen, bespreek dan uw fiscale woonplaats met een adviseur voordat u verhuist. Dit kan invloed hebben op de manier waarop Spanje uw inkomsten en bezittingen buiten Spanje behandelt.

Volgens de wet moet elke betaling vóór de voltooiing van de bouw worden gedekt door een bankgarantie die op uw naam is afgegeven. Uw advocaat controleert de exacte formulering van de bankgarantie voor uw appartement voordat er een betaling wordt gedaan en vertelt u precies wat deze dekt.

Sommige schulden en verplichtingen die met een woning verbonden zijn, kunnen op de nieuwe eigenaar overgaan. Daarom omvatten de controles vóór een aankoop niet alleen de verkoper, maar ook de woning zelf. De advocaat controleert onder meer de situatie bij de eigenaarsvereniging en vraagt vóór de ondertekening de relevante certificaten op.

U kunt verkopen wanneer u wilt. De vraag is tegen welke prijs en hoe snel. De woningen die het beste opnieuw worden verkocht, zijn woningen met iets wat de volgende koper ook wil: een goede micro-locatie, uitzicht, de juiste oriëntatie, voorzieningen op loopafstand of een goed woonproject. Daarom kijken we bij de aankoop niet alleen of u de woning vandaag mooi vindt, maar ook aan wie u deze op een dag zult verkopen. Houd bij verkoop als niet-ingezetene ook rekening met de kosten en belastingen die met een verkoop samenhangen.

Ja, en dit kan vooraf worden geregeld. Spaanse erfbelasting is van toepassing, maar Andalusië kent ruime vrijstellingen voor naaste familie. In een testament kunt u er ook voor kiezen dat de erfenis wordt beheerst door het recht van uw eigen land. Een kort Spaans testament daarnaast bespaart de familie maanden papierwerk.

Als u eenmaal per jaar twee weken komt en de woning de rest van het jaar leeg zou staan, kan huren eenvoudiger zijn. Maar zodra u meerdere keren per jaar komt of een langer deel van het jaar aan de Costa del Sol doorbrengt, wordt bezitten om een heel andere reden aantrekkelijk. U hoeft niet telkens een beschikbare huurwoning te zoeken, rekening te houden met seizoensprijzen of tussen verschillende appartementen te verhuizen. U komt aan met een kleine tas en al het andere is al thuis. Dat geldt nog sterker als u met een hond of kinderen reist, of meerdere weken of maanden wilt komen. Goede huurwoningen voor langere verblijven zijn niet altijd gemakkelijk te vinden en kunnen in het hoogseizoen zeer duur zijn. En als u de woning legaal verhuurt wanneer u deze niet gebruikt, kunnen de huurinkomsten een aanzienlijk deel van de jaarlijkse eigendomskosten dekken. Met een goed gekozen woning betaalt u dan niet alleen voor een plek om op vakantie te gaan, maar bezit u een tweede woning die een deel van het jaar inkomsten kan opleveren. Daarom kijken we bij klanten die hier regelmatig willen komen meestal naar het moment waarop kopen zinvol begint te worden, in plaats van naar de vraag of het überhaupt zinvol is.

Dat hangt vooral af van uw budget en van wat u in Spanje zoekt. De Costa Blanca is over het algemeen goedkoper en met hetzelfde budget koopt u daar aanzienlijk meer. De Costa del Sol is duurder, maar biedt het hele jaar door meer leven, internationale infrastructuur, de luchthaven van Malaga, golfbanen, scholen, gezondheidszorg en een grote buitenlandse gemeenschap. Als u minder dan ongeveer 250.000 € beschikbaar hebt voor het pand zelf, zeggen wij u eerlijk dat wij ons waarschijnlijk niet op de Costa del Sol zouden richten. De keuze is bij dat budget zeer beperkt en aan de Costa Blanca kan hetzelfde budget aanzienlijk meer opleveren. Vanaf ongeveer 300.000 € verschijnen er reële mogelijkheden aan de Costa del Sol, maar het hangt nog steeds af van de locatie, de afstand tot zee, de staat van het pand en wat u wenst qua uitzicht of verhuur.