Welke belasting geldt als ik een onverkochte woning van een bank koop in plaats van van een projectontwikkelaar?

Het hangt ervan af wie de woning juridisch aan u verkoopt, niet van de manier waarop zij op de markt wordt gebracht. Een bank of fonds dat in beslag genomen nieuwbouw bezit, verkoopt deze doorgaans als onderneming. Dat kan betekenen dat IVA nog steeds van toepassing is, ook al lijkt de transactie op de aankoop van een woning uit de bestaande bouw. Dit is precies het soort geval dat de bovenstaande checklist vóór de notariële overdracht moet signaleren, niet erna.

Verandert het belastingtarief als ik via een Spaanse vennootschap koop in plaats van persoonlijk?

De aankoopbelasting (ITP of IVA plus AJD) wordt op dezelfde wijze berekend, ongeacht wie de koper is. Wat verandert wanneer een vennootschap de koper is, is een geheel andere reeks zaken: doorlopende vennootschapsbelasting, jaarlijkse aangiften en de belastingheffing over een toekomstige verkoop. Die vergelijking is het onderwerp van de gids over kopen via een vennootschap.

Is het AJD-tarief overal in Spanje hetzelfde?

Nee. AJD is, net als ITP, een regionaal vastgesteld tarief binnen een nationaal kader. Een andere autonome regio kan dus een ander percentage vaststellen. Het hierboven genoemde percentage van 1,2 % is specifiek het huidige tarief van Andalusië, dat actueel is per augustus 2026.

Guides

Belastingen bij de aankoop van vastgoed in Spanje: ITP, IVA en AJD

In 30 seconden

Bij een aankoop aan de Costa del Sol betaalt u een van twee belastingen. Welke belasting geldt, hangt uitsluitend af van wie verkoopt. Bij een bestaande woning van een particuliere eigenaar bedraagt ITP 7 % van de prijs. Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar geldt IVA 10 % plus AJD 1,2 %, samen 11,2 %.

Wie verkoopt u het vastgoed?

Een particuliere eigenaar, bestaande bouwITP tegen 7 % van de prijs, of van de referentiewaarde als die hoger is.
Een ontwikkelaar, nieuwbouwIVA tegen 10 % plus AJD tegen 1,2 %, samen 11,2 %.

Welke belasting betaalt u en waarom hangt die af van de verkoper?

IVA, de Spaanse btw, bedraagt 10 % van de prijs bij een volledig nieuwe woning. Deze belasting is van toepassing wanneer de verkoper de ontwikkelaar is, omdat de verkoop van nieuwbouw een zakelijke transactie is die aan btw is onderworpen, en geen overdracht tussen particulieren.AJD is de Spaanse zegelbelasting op de ondertekende akte, een klein percentage van de prijs. In Andalusië wordt deze samen met IVA betaald bij nieuwbouw. AJD wordt nooit gecombineerd met de hieronder genoemde overdrachtsbelasting voor bestaande bouw; een aankoop valt onder de ene belastingcategorie of de andere, nooit onder beide.ITP is de overdrachtsbelasting die u betaalt wanneer u een woning uit de bestaande bouw koopt. In Andalusië bedraagt deze 7 % van de prijs. De belasting geldt wanneer de verkoper een particulier is en geen projectontwikkelaar, wat bij een bestaande woning doorgaans het geval is.

Wie verkooptWat u betaalt

Een ontwikkelaar, bij een nieuwbouweenheid: 10 % IVA plus 1,2 % AJD, samen 11,2 %. Vastgesteld door nationale en regionale wetgeving; niets om over te onderhandelen.
Particuliere eigenaar, bij bestaande bouw: 7 % ITP, berekend over het hoogste bedrag van uw overeengekomen prijs en de officiële referentiewaarde van het vastgoed. Zie hieronder.

Glossary: AJD Glossary: ITP

Wat kost kopen

Bronnen

Gelden de lagere tarieven waarover u misschien hebt gelezen ooit voor u?

Zowel de Spaanse als de Andalusische wetgeving vermeldt verlaagde belastingtarieven naast de standaardtarieven, en een buitenlandse koper die dit onderwerp onderzoekt, zal deze vinden. Bijna nooit zijn ze van toepassing op een vakantiewoning of investering. Het is verstandig te weten waarom, in plaats van te hopen dat ze voor u gelden.De vier onderstaande tarieven worden weergegeven zoals ze doorgaans worden beschreven, en niet als letterlijke citaten uit de officiële wettekst. Beschouw ze daarom als indicatief. In de praktijk kost dit u niets, omdat geen ervan een tarief is waarmee u rekening zou houden in uw begroting.

	Verlaagd ITP, 6 % of 3,5 %Alleen voor inwoners	Verlaagd IVA, 4 %Sociale woning	Hoger IVA, 21 %Grond en bedrijfsruimte
Wat is vereist	De woning wordt uw vaste en permanente hoofdverblijfplaats, plus een waardelimiet.	Gereserveerd voor officieel beschermde sociale woningbouw.	Dit geldt voor een bouwperceel of een bedrijfsruimte, niet voor een woning.
Is dit van toepassing op een gewone koper	Nee. Een niet-ingezetene die een tweede woning aan de Costa del Sol koopt, komt niet in aanmerking, ongeacht wat een advertentie suggereert.	Nee. Dit geldt niet voor gewone nieuwbouw aan deze kust.	Dit is het enige geval waarin het tarief voor de koper hoger in plaats van lager is.
Wat u eraan kunt doen	Ga uit van 7 %. Als een makelaar u vertelt dat een lager tarief geldt, vraag dan om dit schriftelijk vast te leggen en laat uw advocaat het controleren.	Negeer dit tenzij de woning formeel als beschermde sociale woning is aangewezen, wat in de eigen documentatie staat vermeld.	Controleer wat u koopt. Een bouwperceel of een bedrijfsruimte wordt anders belast dan een woning, en de advertentie maakt dat niet altijd duidelijk.

De praktische regel: reserveer 7 % voor een woning uit de bestaande bouw en 11,2 % voor nieuwbouw. Beschouw elk lager bedrag dat u tegenkomt als een uitzonderingsgeval dat niet op u van toepassing is totdat een advocaat schriftelijk het tegendeel bevestigt.

Waarom kan de belastingaanslag hoger zijn dan 7 procent van wat u hebt betaald?

De valor de referencia is de referentiewaarde die Spanje voor een woning vaststelt. De overdrachtsbelasting voor bestaande bouw wordt daarover berekend wanneer deze waarde hoger is dan de door u betaalde prijs. Sinds 1 januari 2022 is de grondslag voor ITP wettelijk het hoogste van de twee bedragen, niet simpelweg de prijs die in het contract staat.Deze waarde voorkomt dat koper en verkoper een lagere prijs opgeven om de belastingaanslag te verlagen. Voor een eerlijke koper die een redelijke prijs heeft afgesproken, is het effect eenvoudig en automatisch: als de eigen referentiewaarde van het Catastro hoger is dan de afgesproken prijs, wordt de belasting gebaseerd op de referentiewaarde.

Waar kopers van uitgaanWat de referentiewaarde doet

De belasting bedraagt 7 % van de contractprijs: Het is 7 % van het hoogste bedrag: de contractprijs of de referentiewaarde. Die twee bedragen liggen meestal dicht bij elkaar, maar soms niet.
Een lagere afgesproken prijs betekent een lagere belastingaanslag: Alleen tot aan de ondergrens van de referentiewaarde. Daaronder blijft de belasting hetzelfde, ongeacht wat het contract vermeldt. Daarom levert een te lage opgave van de prijs niets op behalve risico.

Illustratief voorbeeld, geen echte woning
	Afgesproken prijs	Referentiewaarde
Basisbedrag	400.000 €	430.000 €
ITP due7 % van de grondslag	28.000 €	30.100 €

Een uitgewerkt voorbeeld, niet de cijfers van een echte woning. De belasting wordt alleen over 430.000 € in plaats van 400.000 € berekend wanneer de eigen referentiewaarde van het Catastro hoger ligt dan de overeengekomen prijs. Het Catastro publiceert de werkelijke waarde voor elke specifieke woning.

Glossary: valor de referencia

Wat de advocaat controleert

Bronnen

Wet 11/2021 inzake maatregelen ter voorkoming en bestrijding van belastingfraude (BOE) ↗

Kan ik bezwaar maken tegen de referentiewaarde als ik denk dat deze onjuist is?Ja, via de belasting die u betaalt: u kunt ITP over de referentiewaarde betalen en daar vervolgens formeel bezwaar tegen maken, of in sommige gevallen om een correctie verzoeken. U moet aantonen dat de werkelijke marktwaarde lager is. Dit is een procedure voor een advocaat, geen formulier dat u zelf invult. Het is verstandig dit vóór de notariële overdracht aan de orde te stellen als de bedragen sterk uiteenlopen, niet nadat u al hebt betaald.

Wat gebeurt er als u het geld voor de aankoop zelf contant meebrengt?

Bijna niemand die een aankoop in Spanje financiert, zou contant geld over een grens moeten meenemen, en de reden daarvoor is niet alleen praktisch. Spanje beschouwt het meenemen van contant geld boven een bepaalde drempel als iets dat u vooraf moet aangeven, los van wat uw bank of advocaat vraagt over de herkomst van het geld.Op een buitenlandse koper is de Spaanse wet van toepassing, niet de EU-verordening die de meeste artikelen citeren. De EU-regel (Reglamento 2018/1672) regelt alleen de buitengrens van de EU. Wanneer u de EU binnenkomt of verlaat met 10.000 € of meer aan contant geld, moet u dit automatisch aangeven als u het bij u draagt, of op verzoek bekendmaken als het onbegeleid wordt vervoerd. Van Tsjechië naar Spanje reizen betekent niet dat u een buitengrens van de EU overschrijdt. Die verordening is daarom niet op deze reis van toepassing.Wat wel rechtstreeks van toepassing is, is de Spaanse wet. Op grond van Ley 10/2010 en Orden ETD/1217/2022 moet een bedrag van 10.000 € of meer per persoon tijdens een nationale reis of een reis binnen de EU worden aangegeven op formulier Modelo S-1. Dit formulier moet vooraf worden ingediend wanneer er op de plaats van grensoverschrijding geen douanepost is. Er bestaat ook een afzonderlijke, hogere drempel van 100.000 €, maar die geldt alleen voor verplaatsingen die volledig binnen Spanje plaatsvinden en is niet van toepassing op een reis van Tsjechië naar Spanje.

10 000 € of meer contant meenemen
Who decidesWie het meedraagt
What it grantsLeidt tot heffing
If noNiets aan te geven
Dien Modelo S-1 vooraf in
Who decidesU, vóór vertrek
What it grantsLegale, vastgelegde beweging
If noInbeslagname plus boete
Bevestig het plafond voor contante betalingen met uw advocaat
Who decidesUw advocaat
What it grantsGeen limiet op deze betaling
If noU loopt het risico een plafond te overschrijden dat niemand voor u heeft bevestigd

Nog een regel verdient vermelding, zonder deze als definitief vaststaand te presenteren: Spanje begrenst ook welk deel van de aankoopprijs contant mag worden betaald, op grond van art. 7 van Ley 7/2012, zoals gewijzigd. Zoals deze regel doorgaans wordt beschreven, bedraagt de limiet 1.000 € wanneer een onderneming partij is bij de transactie, of 10.000 € wanneer de betaler een niet-ingezeten particulier is. Wij hebben dit bedrag niet teruggevonden in de officiële wettekst van het BOE. Beschouw het daarom als een sterke aanwijzing dat een grote contante betaling beperkt is en bevestig het exacte bedrag met uw advocaat voordat u erop vertrouwt.

Bronnen

Moet ik nog iets aangeven als ik het geld per bank overmaak in plaats van het mee te nemen?Een bankoverschrijving is geen verplaatsing van contant geld en Modelo S-1 is daarop niet van toepassing. Uw bank zal nog steeds vragen naar de herkomst van het geld als onderdeel van de gebruikelijke controles ter bestrijding van witwassen. Dat is een andere vraag dan de vraag die deze sectie beantwoordt, en juist die vraag wordt behandeld op de FAQ-pagina onder "Moet ik documenteren waar mijn geld vandaan komt?" Een bankoverschrijving is bovendien de route die deze website aanbeveelt: zie de gids over valutaoverschrijvingen.

Wat u moet bevestigen voordat u op deze tarieven vertrouwt

Vier zaken, gecontroleerd aan de hand van uw specifieke transactie en niet aan de hand van een gepubliceerd tarief.

Vraag om	Wat het u vertelt	Hoe een slecht antwoord klinkt
De valor de referencia van het pand	Catastro publiceert dit en uw advocaat kan het controleren voordat u iets ondertekent. Het geeft aan of de 7 % van toepassing is op de overeengekomen prijs of op een hoger bedrag.	Niemand heeft dit gecontroleerd, of er is beloofd het "later te regelen".
Schriftelijke bevestiging van de toepasselijke belastingcategorie	Of de verkoper de projectontwikkelaar is (IVA en AJD) of een particulier (ITP), klinkt vanzelfsprekend maar is dat soms niet, bijvoorbeeld bij een woning uit de bestaande bouw die nog niet was verkocht en waarvan de nieuwbouwwoning nog eigendom is van de oorspronkelijke projectontwikkelaar.	Een aanname op basis van de manier waarop het vastgoed wordt aangeboden, in plaats van op basis van de persoon die in het contract als verkoper wordt genoemd.
Hoe u van plan bent het aankoopgeld over te maken	Een bankoverschrijving voorkomt de vraag over Modelo S-1 volledig. Als contant geld deel uitmaakt van uw plan, is dit het moment om de aangifteplicht en het betalingsplafond ter sprake te brengen, niet nadat u de grens al bent overgestoken.	Geen ander plan dan "Ik neem het mee als ik kom".
Of uw situatie überhaupt betrekking heeft op vermogensbelasting of inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen	Beide bestaan, beide staan los van de bovenstaande laag van aankoopbelastingen en voor beide bestaan afzonderlijke pagina's: vermogensbelasting en inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen.	Stilte, of de aanname dat kopen het enige belastbare feit is.

Bankoverschrijving in plaats van contant geld

Twee manieren waarop het aankoopgeld fysiek kan aankomen, waarvan slechts één een aangifte voorkomt.

	Contant	Bankoverschrijving
Aangifteplicht	Modelo S-1, vooraf ingediend, boven 10.000 € per persoon.	Geen specifieke verplichting.
Risico betalingslimiet	Mogelijk beperkt boven een lage drempel op grond van Ley 7/2012 art. 7; bevestig dit bij uw advocaat.	Niet van toepassing; een overdracht is geen contante betaling.
Herkomst van geld aantonen	Moeilijker: contant geld heeft bij aankomst geen eigen papieren spoor.	Een spoor in bankafschriften dat uw eigen bank en de Spaanse bank al bewaren.
Praktisch risico van de reis	Een grote som contant geld door Europa vervoeren, aangegeven of niet.	Geen ander risico dan het gewone reisrisico.

Eerlijk gezegd

Het tarief, niet uw rekening

Elk hierboven vermeld tarief is actueel per augustus 2026. We hebben het rechtstreeks in de Andalusische en nationale belastingwetgeving nagelezen, in plaats van het uit een toelichting over te nemen, en het gecontroleerd aan de hand van de Andalusische begrotingswet voor 2026. Die wijzigde noch het ITP-tarief van 7 %, noch het AJD-tarief van 1,2 %. Andalusië stelt zijn eigen ITP- en AJD-tarieven vast binnen het nationale kader. Voor dezelfde aankoop in een andere autonome regio kan een ander regionaal tarief gelden, ook al is de onderliggende nationale wetgeving identiek.Dit is algemene informatie over de toepassing van de belasting, geen berekening van wat u persoonlijk verschuldigd bent. De referentiewaarde, de exacte datum van de notariële overdracht en elke bijzondere omstandigheid van uw aankoop behoren tot het schriftelijke advies van uw advocaat, niet tot een gepubliceerde gids. Eén bedrag, het plafond voor contante betalingen, wordt uitdrukkelijk als niet-geverifieerd aangemerkt in plaats van als vaststaand vermeld: vertrouw niet op dit bedrag zonder bevestiging door uw eigen advocaat.Sommige onderwerpen worden in afzonderlijke gidsen behandeld: de gids over aankoopkosten behandelt het volledige kostenoverzicht, inclusief notariskosten, kadasterkosten en advocaatkosten. De gids over jaarlijkse kosten behandelt IBI en de aangifte voor niet-ingezetenen die begint in het jaar na de notariële overdracht. De gidsen over vermogensbelasting en erfbelasting behandelen deze twee afzonderlijke belastingkwesties volledig.

Meest voorkomende belastingvragen

Welke belasting geldt als ik een onverkochte woning van een bank koop in plaats van van een projectontwikkelaar?: Het hangt ervan af wie de woning juridisch aan u verkoopt, niet van de manier waarop zij op de markt wordt gebracht. Een bank of fonds dat in beslag genomen nieuwbouw bezit, verkoopt deze doorgaans als onderneming. Dat kan betekenen dat IVA nog steeds van toepassing is, ook al lijkt de transactie op de aankoop van een woning uit de bestaande bouw. Dit is precies het soort geval dat de bovenstaande checklist vóór de notariële overdracht moet signaleren, niet erna.
Verandert het belastingtarief als ik via een Spaanse vennootschap koop in plaats van persoonlijk?: De aankoopbelasting (ITP of IVA plus AJD) wordt op dezelfde wijze berekend, ongeacht wie de koper is. Wat verandert wanneer een vennootschap de koper is, is een geheel andere reeks zaken: doorlopende vennootschapsbelasting, jaarlijkse aangiften en de belastingheffing over een toekomstige verkoop. Die vergelijking is het onderwerp van de gids over kopen via een vennootschap.
Is het AJD-tarief overal in Spanje hetzelfde?: Nee. AJD is, net als ITP, een regionaal vastgesteld tarief binnen een nationaal kader. Een andere autonome regio kan dus een ander percentage vaststellen. Het hierboven genoemde percentage van 1,2 % is specifiek het huidige tarief van Andalusië, dat actueel is per augustus 2026.

Looking at a specific property?

Send us the property