Dekt de garantie de belasting die ik al over elke termijn heb betaald, of alleen het basisbedrag?

De wet vereist dat de garantie het volledige betaalde bedrag dekt, inclusief de belasting die daar op dat moment over is betaald, en niet alleen de basisprijs van de termijn. Als een garantie alleen het basisbedrag lijkt te dekken, zonder belasting, voldoet deze niet aan wat de wet vereist. Breng dit ter sprake voordat u nog iets betaalt.

Kan ik vragen om de garantie te zien voordat ik de koopovereenkomst onderteken, in plaats van daarna?

Dat zou u moeten doen. De wet vereist dat de ontwikkelaar het garantiedocument overhandigt wanneer u de overeenkomst ondertekent. Er is echter geen reden waarom uw advocaat niet vooraf een concept of een voorbeeld van de bewoordingen kan beoordelen als onderdeel van de juridische controle vóór die ondertekening. Als u het document voor het eerst tijdens de ondertekeningsafspraak ziet, is dat later dan nodig.

Is een bankgarantie hetzelfde als een verzekering die hetzelfde risico dekt?

De wet staat beide opties toe: een gezamenlijke bankgarantie (aval bancario) of een verzekeringspolis (seguro de caución), die beide hetzelfde resultaat bereiken. Beide zijn aanvaardbaar als ze zijn afgegeven door een bevoegde instantie, u individueel vermelden en het volledige betaalde bedrag plus wettelijke rente dekken. Het opschrift op het document is minder belangrijk dan de vraag of het aan deze vier vereisten voldoet.

Wat gebeurt er als de ontwikkelaar insolvent wordt en niet alleen te laat is?

Een geldige, individuele garantie is niet afhankelijk van de solvabiliteit van de ontwikkelaar. De bank of verzekeraar betaalt het bedrag terug, ongeacht wat er bij een insolventie gebeurt. Alles wat niet door de garantie wordt gedekt, wordt een gewone vordering die achter andere schuldeisers in de rij komt. De volledige details van een insolventie van de ontwikkelaar zijn een afzonderlijk onderwerp, dat op een eigen pagina wordt behandeld.

Guides

Bankgaranties voor nieuwbouwwoningen: wat ze moeten dekken en hoe u ze controleert

In 30 seconden

Elke betaling die u vóór de voltooiing van het gebouw aan een Spaanse ontwikkelaar doet, moet door een bankgarantie of een verzekeringspolis zijn gedekt. Deze garantie moet afzonderlijk op uw naam worden afgegeven, voor het volledige bedrag inclusief belasting, plus wettelijke rente. Als dit niet in het document voor u staat, is het niet de garantie die de wet vereist.

Bankgarantie / borgstellingsverzekeringGarantie voor voorschotbetalingen, LOE disposición adicional primera

Begunstigde: VOORNAAM ACHTERNAAM
Gegarandeerd bedrag: XX.XXX € + IVA
Uitgevende instantie: Bank / Verzekeraar X, erkend
Rente: Wettelijk verplicht, per betaling
Verwachte opleverdatum: [ leeg ]

Voorbeeld. De weergegeven waarden zijn ter illustratie.

Begunstigde. Moet u afzonderlijk bij naam vermelden, niet de ontwikkeling in het algemeen.
Gegarandeerd bedrag. Het volledige voorgeschoten bedrag, inclusief eventuele belasting die hierover al is betaald.
Uitgevende instantie. Afgegeven door een erkende bank of verzekeraar, nooit door de ontwikkelaar zelf.
Rente. Wettelijke rente, berekend vanaf de datum van elke betaling tot de geplande opleverdatum.
Verwachte opleverdatum. Het geval waarin het misgaat: een garantie zonder vermelde opleverdatum kan niet worden getoetst aan de datum van de notariële overdracht in uw overeenkomst.

Wat moet de ontwikkelaar u wettelijk geven?

Een specifiek document, met een specifieke inhoud, dat u op een specifiek moment wordt verstrekt, en niet slechts een belofte in de overeenkomst. Het moet worden afgegeven door een erkende bank of verzekeraar, nooit door de ontwikkelaar zelf. Het moet u afzonderlijk bij naam vermelden, voor uw specifieke betalingen, en niet als onderdeel van een groepspolis die de volledige ontwikkeling dekt. Het moet het volledige bedrag dekken dat u tot dan toe hebt betaald, inclusief eventuele belasting die hierover al is betaald, plus wettelijke rente vanaf de datum van elke betaling tot de geplande opleverdatum. U ontvangt dit document wanneer u de onderhandse koopovereenkomst ondertekent, voordat de termijnbetalingen beginnen.Een aanspraak ontstaat wanneer de bouw niet begint, of niet vóór de datum in de overeenkomst wordt voltooid en opgeleverd. Ley 20/2015 heeft deze regel aangescherpt nadat de financiële crisis van 2008 liet zien hoe vaak de eerdere regel uit 1968 (Ley 57/1968) in de praktijk niet werd gehandhaafd.

Bouwgebreken na de notariële overdracht

Bronnen

Waartegen beschermt de garantie?

Twee onjuiste veronderstellingen gaan in tegengestelde richtingen. De ene koper denkt dat de garantie minder dekt dan het geval is. Een andere denkt dat zij meer dekt.

Waar kopers van uitgaanWat de garantie werkelijk dekt

De garantie keert alleen uit als de ontwikkelaar failliet gaat: De garantie keert ook uit als de ontwikkelaar simpelweg te laat is. Als de notariële overdracht later plaatsvindt dan de datum die in uw contract staat, kunt u dankzij dezelfde garantie uw betaling terugvorderen, vermeerderd met de wettelijke rente, zonder af te wachten of de ontwikkelaar het project uiteindelijk voltooit.
Een garantie die in de brochure wordt genoemd, is de garantie die mij beschermt: Alleen een document waarop u persoonlijk wordt genoemd en waarin uw specifieke betalingsbedragen staan, biedt u werkelijk bescherming. Een algemene verklaring dat "het project door de bank wordt gegarandeerd" is marketingtaal en geen wettelijke garantie, totdat u het individuele certificaat in handen hebt.
Zodra ik het certificaat heb, is elke betaling die ik daarna doe automatisch gedekt: Het certificaat moet worden bijgewerkt of opnieuw worden afgegeven om elk nieuw bedrag te vermelden zodra u dit betaalt. Een verouderd certificaat dat niet langer overeenkomt met wat u daadwerkelijk hebt betaald, vormt een hiaat. Stel dit vóór de volgende betaling vast, niet erna.
De waarborgsom voor de reservering valt onder hetzelfde systeem: Dat is niet zo. U betaalt de waarborgsom voor de reservering voordat er enige garantie bestaat, waardoor deze volledig buiten dit systeem valt. Precies daarom moet de reservering een klein bedrag zijn en moet de reserveringsovereenkomst een eigen duidelijke terugbetalingsclausule bevatten.

Als de notariële overdracht vertraagt

Wat voegt de "wettelijke rente" toe aan een terugbetaling?Het is de wettelijke rente die over uw geld wordt berekend gedurende de periode waarin het werd aangehouden. De rente wordt berekend vanaf de datum waarop u elke termijn betaalde tot de datum waarop de garantie wordt ingeroepen. Zo krijgt u na een mislukt project niet alleen dezelfde euro's terug, zonder enige vergoeding voor de verstreken tijd. Het is geen bonusbetaling. De rente compenseert u voor de vertraging, niet voor de teleurstelling.

Hoe controleert u een garantie in vijf minuten?

Vier zaken, gecontroleerd op het document zelf en niet op basis van wat u erover is verteld. Als een van deze zaken ontbreekt, kaart dit dan aan voordat de volgende betaling wordt overgemaakt, niet erna.

Naam en vergunning van de uitgeverEen bank of verzekeraar die in Spanje bevoegd is om dit soort garanties af te geven, niet het eigen document van de ontwikkelaar.
Uw naam en het exacte bedragHet certificaat moet op uw naam zijn gesteld en overeenkomen met wat u tot nu toe daadwerkelijk hebt betaald, niet met een afgerond of algemeen bedrag.
De geplande opleverdatumDeze moet overeenkomen met de datum van de notariële overdracht in uw koopovereenkomst. Als deze gegevens niet overeenkomen, moet u dit aankaarten voordat u nog iets betaalt.
Bevestiging vóór elke nieuwe termijnbetalingDe garantie moet vóór het overmaken van de nieuwe betaling worden bijgewerkt om het nieuwe bedrag te dekken, niet erna. Als u wordt gevraagd eerst te betalen en te horen krijgt dat "het papierwerk volgt", is dat het teken om te stoppen.

Waar schiet het systeem in de praktijk tekort?

Niet in de wet zelf. De wet is specifiek en wordt sinds 2015 getoetst. Het systeem faalt wanneer niemand de documenten controleert aan de hand van wat de wet vereist.

Beschouw als ongedektOp het certificaat staat het project vermeld, niet uDit is veruit het meest voorkomende hiaat. Het is een document waarin wordt bevestigd dat er voor het project in het algemeen garanties bestaan, zonder dat uw naam en uw specifieke betalingsbedragen erop staan. Het is niet het individuele certificaat dat de wet vereist.
What to do insteadBeschouw de garantie als ontbrekend totdat deze is vervangen door een exemplaar waarop u wordt genoemd.
Beschouw als ongedektEr wordt om een nieuwe termijnbetaling gevraagd voordat het certificaat is bijgewerktDie specifieke betaling is in de praktijk ongedekt totdat het papierwerk is bijgewerkt.
What to do insteadControleer vóór het overmaken of het certificaat de betaling dekt, niet erna.
Nadere toelichtingDe betalingsgarantie wordt verward met de structurele garantieDeze garantie beschermt uw GELD vóór de notariële overdracht. Zij staat volledig los van de garanties van 10 jaar voor de structuur, 3 jaar voor installaties en 1 jaar voor afwerking, die GELDEN NADAT u volgens de artikelen 17 en 18 van dezelfde wet eigenaar van de woning bent geworden.
What to do insteadHoud de twee risico's gescheiden. Voor een mislukt project gelden andere rechtsmiddelen dan voor een gebrek aan een voltooide woning.

Wat als de ontwikkelaar failliet gaat

Een geverifieerde garantie tegenover een veronderstelde garantie

De wet is in beide gevallen hetzelfde. Het verschil is of iemand heeft gecontroleerd of het document werkelijk vermeldt wat de wet vereist.

	Ongecontroleerde garantie	Geverifieerde garantie
Wie wordt genoemd	Onbekend totdat iemand het leest. Mogelijk wordt het project in algemene zin genoemd.	U, persoonlijk, bevestigd op het document zelf.
Wat het dekt	Verondersteld overeen te komen op basis van wat de ontwikkelaar zei en niet van wat in het document staat.	Bevestigd als overeenkomend met uw werkelijke betalingen tot nu toe, inclusief belasting.
Bij late notariële overdracht	Een geschil over de vraag of de bestaande garantie daadwerkelijk op uw situatie van toepassing is.	Een duidelijke, gecontroleerde route om elke betaalde euro terug te vorderen, met wettelijke rente.
Kosten van een fout	Mogelijk het volledige voorgeschoten bedrag, pas ontdekt wanneer het nodig is.	De tijd die wordt besteed aan het controleren van een document vóór elke betaling.

Eerlijk gezegd

De wet is duidelijk. Het papierwerk moet nog steeds worden gecontroleerd.

Dit is het huidige Spaanse recht per augustus 2026, gebaseerd op de geconsolideerde tekst van de LOE, zoals gewijzigd door Ley 20/2015. Het is algemene informatie en geen beoordeling van de specifieke garantie die aan een woning is gekoppeld die u overweegt. Of een bepaald document daadwerkelijk aan deze vereisten voldoet, is een vraag voor uw eigen advocaat, die dat specifieke certificaat moet lezen, en niet voor een pagina die de wet in algemene zin beschrijft.De reikwijdte is hier bewust beperkt: alleen de betalingsgarantie voor nieuwbouw. Drie verwante onderwerpen worden in afzonderlijke gidsen behandeld. De pagina over bescherming van uw geld beschrijft beide aankooproutes, nieuwbouw en bestaande bouw, en laat zien waar het geld zich bij elke route bevindt. De pagina over de derdengeldenrekening van de advocaat behandelt het mechanisme bij bestaande bouw volledig. De pagina over bouwgebreken behandelt de afzonderlijke structurele garantie die ingaat zodra u eigenaar bent van de woning. Uw advocaat moet de exacte bewoording van de garantie voor uw specifieke woning controleren voordat een betaling in termijnen wordt overgemaakt. Geen enkele algemene uitleg vervangt die stap.

Veelgestelde vragen over bankgaranties

Dekt de garantie de belasting die ik al over elke termijn heb betaald, of alleen het basisbedrag?: De wet vereist dat de garantie het volledige betaalde bedrag dekt, inclusief de belasting die daar op dat moment over is betaald, en niet alleen de basisprijs van de termijn. Als een garantie alleen het basisbedrag lijkt te dekken, zonder belasting, voldoet deze niet aan wat de wet vereist. Breng dit ter sprake voordat u nog iets betaalt.
Kan ik vragen om de garantie te zien voordat ik de koopovereenkomst onderteken, in plaats van daarna?: Dat zou u moeten doen. De wet vereist dat de ontwikkelaar het garantiedocument overhandigt wanneer u de overeenkomst ondertekent. Er is echter geen reden waarom uw advocaat niet vooraf een concept of een voorbeeld van de bewoordingen kan beoordelen als onderdeel van de juridische controle vóór die ondertekening. Als u het document voor het eerst tijdens de ondertekeningsafspraak ziet, is dat later dan nodig.
Is een bankgarantie hetzelfde als een verzekering die hetzelfde risico dekt?: De wet staat beide opties toe: een gezamenlijke bankgarantie (aval bancario) of een verzekeringspolis (seguro de caución), die beide hetzelfde resultaat bereiken. Beide zijn aanvaardbaar als ze zijn afgegeven door een bevoegde instantie, u individueel vermelden en het volledige betaalde bedrag plus wettelijke rente dekken. Het opschrift op het document is minder belangrijk dan de vraag of het aan deze vier vereisten voldoet.
Wat gebeurt er als de ontwikkelaar insolvent wordt en niet alleen te laat is?: Een geldige, individuele garantie is niet afhankelijk van de solvabiliteit van de ontwikkelaar. De bank of verzekeraar betaalt het bedrag terug, ongeacht wat er bij een insolventie gebeurt. Alles wat niet door de garantie wordt gedekt, wordt een gewone vordering die achter andere schuldeisers in de rij komt. De volledige details van een insolventie van de ontwikkelaar zijn een afzonderlijk onderwerp, dat op een eigen pagina wordt behandeld.

Looking at a specific property?

Send us the property