Wanneer een projectontwikkelaar insolvent wordt: wat gebeurt er werkelijk met uw geld?
In 30 seconden
Wanneer een Spaanse projectontwikkelaar in concurso de acreedores terechtkomt, wordt uw geld in twee groepen verdeeld. Alles wat door een geldige bankgarantie wordt gedekt, wordt terugbetaald door de bank of verzekeraar, ongeacht wat er met de projectontwikkelaar gebeurt. Alles wat niet wordt gedekt, wordt een gewone vordering en wacht achter elke andere schuldeiser in de rij.
Wat betekent het wanneer een projectontwikkelaar "insolventie aanvraagt"?
Dit betekent dat een rechtbank een formele insolventieprocedure, concurso de acreedores genoemd, tegen het bedrijf heeft geopend. Dit is een specifieke juridische gebeurtenis met een exacte datum. Het is geen gerucht, liquiditeitsprobleem of bouwplaats waar de werkzaamheden zijn stilgelegd. Dit verschil is belangrijk, omdat alleen de formele procedure de juridische positie van iemand verandert. Een projectontwikkelaar kan een aanzienlijke achterstand hebben opgelopen en toch volledig solvabel zijn. Een bouwplaats kan ook maandenlang stilliggen om planologische redenen die niets met geld te maken hebben.Zodra het concurso is geopend, gebeuren er twee dingen die gevolgen voor u hebben. Ten eerste neemt een insolventiebeheerder het bedrijf over of houdt hij toezicht op het bedrijf. De mensen met wie u contact hebt gehad, zijn mogelijk niet langer degenen die beslissingen nemen. Ten tweede komen reeds met kopers ondertekende contracten in de procedure terecht. De beheerder kan deze voortzetten, heronderhandelen of formeel beëindigen. Dit is niet hetzelfde als wanneer de contracten simpelweg verdwijnen. De aanvraag heeft geen invloed op een verplichting die iemand anders dan de projectontwikkelaar tegenover u heeft. Precies daarom is de onderstaande vraag over de garantie doorslaggevend.
Een gegarandeerde betaling
- Concurso aangevraagdUw vordering blijft onaangetastDe verplichting berust bij de bank of verzekeraar, niet bij de projectontwikkelaar.
- Claim ingediendRechtstreekse vordering tegen de garantDit verloopt los van de insolventieprocedure.
- UitkomstTerugbetaling plus wettelijke renteBetaald door de bank of verzekeraar, ongeacht wat er met de projectontwikkelaar gebeurt.
Een niet-gegarandeerde betaling
- Concurso aangevraagdWordt een vordering op de boedelU bent nu een van de vele schuldeisers.
- Vordering geregistreerdGerangschikt door de insolventiebeheerderDe rang hangt af van de specifieke zaak.
- UitkomstConvenio of liquidaciónTerugvordering is mogelijk, maar noch het bedrag noch de termijn is gegarandeerd.
| Wat gebeurt er | Wat betekent het | Wat het niet betekent |
|---|---|---|
| Het bedrijf vraagt concurso aan of wordt daartoe gedwongen | Een rechtbank verklaart de insolventie en benoemt een insolventiebeheerder om de beslissingen van het bedrijf over te nemen of daarop toezicht te houden. | Dat betekent niet automatisch dat het project verlaten is. Sommige ontwikkelingen gaan onder het bewind verder of worden verkocht aan een nieuwe ontwikkelaar die ze voltooit. |
| Uw koopovereenkomst | De insolventieadministratie kan ervoor kiezen de overeenkomst voort te zetten of te beëindigen. Zij beslist op basis van wat het beste is voor de insolventieprocedure als geheel, niet voor één specifieke koper. | Het betekent niet dat uw overeenkomst stilletjes verdwijnt. Een ontbindingsbesluit is een formele beslissing met een formeel gevolg: uw recht om uw geld terug te krijgen. |
| Uw geld | Wat ermee gebeurt, hangt volledig af van de vraag of elke afzonderlijke betaling door een bankgarantie was gedekt voordat het geld uw rekening verliet. | Het betekent niet: "het bedrijf heeft geen geld, dus niemand wordt betaald". Een gegarandeerde betaling is verschuldigd door de bank of verzekeraar, een onderneming die per definitie niet de onderneming in insolventie is. |
Verdwijnt uw geld samen met de onderneming, of blijft de garantie bestaan?
Zij blijft bestaan, als zij bestond. Een bankgarantie of verzekeringspolis voor uw betalingen vóór de notariële overdracht is een verplichting die een bank of verzekeraar tegenover u heeft. Dit is een andere onderneming dan de ontwikkelaar. Het faillissement van één onderneming maakt geen schuld ongedaan die een andere onderneming aan u verschuldigd is. Dit ene feit verklaart waarom twee kopers in dezelfde ontwikkeling, op hetzelfde moment, zich in volledig verschillende posities kunnen bevinden.Dit werkt tegengesteld aan wat de meeste kopers aanvankelijk aannemen, en het is belangrijk precies uit te leggen waarom. Het geld dat u hebt betaald, bevindt zich niet in de failliete onderneming om onder de schuldeisers te worden verdeeld. Bij een gegarandeerde betaling had u in eerste instantie nooit een vordering op de ontwikkelaar. Daarom luidt de werkelijke vraag nooit: "is de ontwikkelaar insolvent?" De werkelijke vraag is: "was elke betaling die ik heb gedaan gedekt door een geldig certificaat op mijn eigen naam?" U kunt deze vraag beantwoorden voordat er geld van uw rekening vertrekt, niet pas daarna.
Waar kopers van uitgaanWat blijft er echt over bij insolventie
- Als de ontwikkelaar geen geld meer heeft, ben ik mijn betalingen dan ook kwijt?
- Niet als ze gegarandeerd waren. De bankgarantie is een verplichting die een bank of verzekeraar tegenover u heeft, een afzonderlijke onderneming ten opzichte van de ontwikkelaar. Die verplichting verdwijnt niet alleen omdat de onderneming van de ontwikkelaar insolvent is. Een uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof heeft bevestigd dat banken aansprakelijk blijven, ook na de insolventie van de ontwikkelaar en zelfs wanneer de insolventieadministratie de overeenkomst formeel heeft beëindigd. Verschillende onafhankelijke juridische bronnen bevestigen dit beginsel, maar wij hebben de exacte vindplaats van de uitspraak niet in de oorspronkelijke bron gelezen. Beschouw dit als geïnformeerd commentaar en niet als jurisprudentie waarnaar u kunt verwijzen. Uw advocaat moet de specifieke rechtsbron bevestigen.
- Moet ik wachten tot de insolventieprocedure is afgerond voordat ik geld terugzie?
- Niet bij een gegarandeerde betaling. U of uw advocaat dient de vordering rechtstreeks in bij de bank of verzekeraar die de garantie heeft afgegeven. Dit is een afzonderlijke procedure naast de insolventieprocedure zelf. Wat het garantiedocument moet vermelden en hoe u dit controleert, wordt uitvoerig op een afzonderlijke pagina behandeld.
- Zodra ik een garantiecertificaat heb, hoef ik mij geen zorgen meer te maken over insolventie
- Het blijft van belang voor alles wat de garantie niet dekt, zoals de waarborgsom die is betaald voordat er een garantie bestond, of een betaling zonder een geldige garantie. Dat deel van uw geld valt wel onder de insolventieprocedure, met een eigen tijdschema.
- Voor deze betaling bestaat een geldige garantieWhat it grantsGa naar de volgende controleIf noU bent een niet-gegarandeerde schuldeiser van de boedel. Bekijk het onderstaande gedeelte.
- Deze is op uw naam afgegevenWhat it grantsBevestigt dat u individueel beschermd bentIf noEen groepspolis waarop alleen de ontwikkeling wordt genoemd, geeft u geen eigen individuele vordering.
- Het dekt het volledige bedrag dat u betaaldeWhat it grantsDe volledige betaling is beschermdIf noAlles boven het gedekte bedrag is niet-gegarandeerd geld; het volgende gedeelte behandelt dit.
- Vorder dit rechtstreeks bij de bank of verzekeraarWhat it grantsTerugbetaling plus wettelijke rente, onafhankelijk van de insolventieIf noEerst wachten tot de insolventie is afgewikkeld, vertraagt alleen een vordering die helemaal niet afhankelijk was van de insolventie.
Waar staat u als een deel van uw geld nooit gegarandeerd was?
U staat in de rij, samen met iedereen aan wie de onderneming geld verschuldigd is. Een niet-gegarandeerde betaling geeft u een vordering op de boedel van de ontwikkelaar, niet op een bank. Deze vordering wordt binnen de insolventieprocedure behandeld op dezelfde basis als vorderingen van leveranciers, kredietverstrekkers en de belastingdienst. Terugbetaling is mogelijk. Zij is niet zeker en verloopt niet snel. Hoeveel u terugkrijgt, hangt af van de waarde van de boedel en van de rang van uw vordering.De meeste Engelstalige gidsen slaan dit deel over. Dit is ook het onderdeel waarbij het eerlijke antwoord daadwerkelijk minder zeker is, en het is beter dit duidelijk te zeggen dan het te verbergen. Niemand kan u vooraf vertellen welk deel van een niet-gegarandeerde betaling wordt terugbetaald. Het hangt af van de boedel, de andere schuldeisers en beslissingen die de insolventieadministratie nog niet heeft genomen. Wat wij met zekerheid kunnen zeggen, is welke betalingen doorgaans in deze positie terechtkomen, en elk daarvan kan worden vermeden voordat het geld uw rekening verlaat.
- U wordt schuldeiser van de boedel van de ontwikkelaarUw recht op terugbetaling van een niet-gegarandeerde betaling is een vordering (een "crédito") binnen de insolventieprocedure. Deze is hetzelfde als een vordering van een leverancier, een bank die krediet heeft verstrekt of een belastingdienst. De TRLC deelt vorderingen van schuldeisers in categorieën in: boedelschulden, bijzonder bevoorrechte vorderingen, algemeen bevoorrechte vorderingen, gewone vorderingen en achtergestelde vorderingen, ongeveer in die volgorde van prioriteit bij betaling. In welke categorie de specifieke vordering van een koper valt, hangt daadwerkelijk van de zaak af. De insolventieadministratie beslist dit en de rechtbank beslist wanneer dit wordt betwist. Er geldt geen vaste regel voor elke zaak.
- De waarborgsom is de betaling die zich waarschijnlijk in deze positie bevindtDe waarborgsom valt op grond van het ontwerp buiten het garantiesysteem, bij elke aankoop, ongeacht of er sprake is van insolventie. Als een ontwikkelaar failliet gaat voordat er een garantie bestaat, is de waarborgsom precies het bedrag dat u binnen de insolventieprocedure zou moeten vorderen, in plaats van bij een bank.
- Een ontbrekend of ongeldig garantiecertificaat heeft hetzelfde effect als wanneer er nooit een was geweestEen document waarop alleen de ontwikkeling in algemene zin wordt genoemd, en niet u persoonlijk, of een document dat nooit is bijgewerkt om een latere betaling te dekken, geeft u geen bank waartegen u een vordering kunt instellen. In de praktijk bevindt u zich dan in dezelfde positie als een koper zonder garantie, en komt u daar pas op het slechtst mogelijke moment achter. Precies daarom moet het certificaat vóór elke betaling worden gecontroleerd, en niet pas nadat de problemen van een ontwikkelaar publiek zijn geworden.
- Bevestig dat geen geldige garantie bestaatUw advocaat controleert of er ooit een certificaat is afgegeven en of dit deze specifieke betaling dekt.
- Dien uw vordering in bij de insolventieadministratieEen niet-geregistreerde vordering wordt niet automatisch in de procedure opgenomen.
- Where
- Door uw advocaat ingediend, rechtstreeks bij de insolventiebeheerder
- Watch out
- Als u de indieningstermijn van de procedure mist, kunt u de vordering volledig verliezen.
- Wacht op indelingDe administratie deelt uw vordering in een van verschillende categorieën in.
- Watch out
- De indeling hangt werkelijk van de zaak af. Er is geen vaste regel die dit vooraf bepaalt.
- Verhaal via een akkoord of een vereffeningVolledig of gedeeltelijk verhaal is mogelijk, volgens een tijdschema dat door de insolventieprocedure wordt vastgesteld, niet door u.
Dit betekent niet dat een vordering zonder garantie waardeloos is. Kopers krijgen via insolventieprocedures wel degelijk geld terug, soms volledig via een akkoord met schuldeisers en soms gedeeltelijk via vereffening. Het betekent dat de uitkomst en het tijdschema echt onzeker zijn, anders dan bij een gegarandeerde vordering. Precies daarom is de garantie een wettelijke verplichting en niet slechts een hoffelijkheid.De juridische coördinatiedienst van Arevont controleert vóór elke betaling die van uw rekening vertrekt of er een geldig, op uw naam gesteld certificaat bestaat. Zo hoeft dit onzekere deel van de pagina nooit op u van toepassing te zijn.
Helpt het om een van meerdere kopers in dezelfde mislukte ontwikkeling te zijn, in plaats van de enige koper?In de praktijk wel, hoewel dit niet komt doordat de wet groepsvorderingen anders behandelt. Kopers die samenwerken, via hun eigen advocaten of informeel, krijgen doorgaans sneller de aandacht van de insolventieadministratie en kunnen de kosten delen voor het vaststellen van de feiten over de toestand van de ontwikkeling. Dit verandert niet in welke categorie uw individuele vordering wordt ingedeeld, maar het beïnvloedt vaak wel hoe snel die indeling plaatsvindt.
Wat u moet doen in de eerste weken nadat u hoort dat uw ontwikkelaar problemen heeft
Vier acties, globaal in deze volgorde, ongeacht of er al een formele insolventieprocedure is ingediend.| Doe dit | Waarom | Wat wachten u kost |
|---|---|---|
| Zoek uw garantiebewijs onmiddellijk op | Als u er persoonlijk in wordt genoemd en het uw verrichte betalingen dekt, heeft u een vordering op een bank of verzekeraar, niet op een insolvente onderneming. | Pas wanneer u het nodig heeft ontdekken dat het certificaat nooit is afgegeven of nooit is bijgewerkt voor uw latere betalingen. |
| Laat een advocaat bevestigen of de insolventieprocedure werkelijk is ingediend | Geruchten over een ontwikkelaar die "problemen heeft" en een formeel ingediende insolventieprocedure zijn verschillende juridische situaties, met verschillende beschikbare acties. | Handelen op basis van informele informatie, of juist het tegenovergestelde: ervan uitgaan dat er niets aan de hand is omdat er nog geen indiening is gemeld. |
| Als u een vordering op grond van de garantie kunt instellen, begin daar dan mee in plaats van op de insolventieprocedure te wachten | Een vordering op grond van de garantie verloopt los van het tijdschema van de insolventieprocedure. Later indienen levert u geen voordeel op. | Wachten om te zien hoe de insolventie wordt afgewikkeld voordat u een beroep doet op een garantie die daar nooit van afhankelijk was. |
| Als er geen geldige garantie bestaat, registreer uw vordering dan formeel in de insolventieprocedure, via een advocaat | Niet-geregistreerde schuldeisers worden niet automatisch in de procedure opgenomen. U moet de vordering binnen de eigen termijnen van de procedure indienen. | Ervan uitgaan dat de insolventieadministratie al van uw betaling weet en deze zonder uw indiening zal opnemen. |
Gegarandeerd geld tegenover geld zonder garantie zodra insolventie werkelijkheid wordt
De insolventie van de ontwikkelaar is in beide gevallen dezelfde gebeurtenis. Wat volledig verschilt, is wie u het geld verschuldigd is en hoe die vordering wordt afgewikkeld.| Betaling zonder garantie | Betaling gedekt door garantie | |
|---|---|---|
| Wie u het geld verschuldigd is | De insolvente ontwikkelaar, via de insolvente boedel. | Een bank of verzekeraar, een solvabele onderneming die losstaat van de financiën van de ontwikkelaar. |
| Welke procedure uw vordering bepaalt | De insolventieprocedure zelf, volgens haar eigen tijdschema. | Een rechtstreekse vordering op de garant, onafhankelijk van de insolventie. |
| Hoe zeker is de uitkomst? | Werkelijk onzeker. Het hangt af van de rang van de vordering en de omvang van de boedel. | De eigen voorwaarden van de garantie zijn doorslaggevend. Daarom is het belangrijk deze voorwaarden vooraf te controleren. |
| Wat bepaalt welke op u van toepassing is | Of er voor die specifieke betaling een geldige, geïndividualiseerde garantie bestond. | Hetzelfde feit, bekeken vanuit het perspectief dat u beschermt. |
Dit beschrijft de algemene juridische positie, niet de specifieke situatie van uw projectontwikkelaar.
Dit is het geldende Spaanse insolventie- en garantierecht per augustus 2026, gebaseerd op het algemene kader van de TRLC en op de garantieregelgeving, die uitgebreid wordt behandeld in de gids over bankgaranties. Het is geen beoordeling van een specifieke projectontwikkelaar, een specifieke concurso-aanvraag of een specifiek garantiedocument. Alleen een onafhankelijke advocaat die aan uw dossier werkt, kan u vertellen of uw betalingen gegarandeerd zijn en hoe een specifieke insolventieadministratie een niet-gegarandeerde vordering zal indelen.Arevont is geen partij bij uw garantie, uw gelden op de cliëntenrekening of een insolventieprocedure, en wij voeren geen rechtszaken over vorderingen van schuldeisers. Voordat u ooit in deze situatie terechtkomt, zorgt onze dienst voor juridische coördinatie ervoor dat een advocaat het garantiebewijs voor uw specifieke betalingen heeft gecontroleerd voordat deze uw rekening verlaten. Deze ene controle bepaalt aan welke kant van de bovenstaande vergelijking u terechtkomt.
Veelgestelde vragen over insolventie van projectontwikkelaars
- Als mijn projectontwikkelaar in concurso terechtkomt, moet ik dan onmiddellijk stoppen met verdere betalingen?
- Bijna zeker wel. Een advocaat moet dit voor uw specifieke contract bevestigen, in plaats van dat u dit alleen beslist. Doorgaan met betalen aan een onderneming die formeel insolvent is, brengt het risico met zich mee dat u een niet-gegarandeerde betaling toevoegt aan een situatie waaruit u probeert te komen, vooral als de rekening mogelijk niet langer functioneert als de beschermde bouwrekening die de wet vereist. Neem deze beslissing binnen enkele dagen met uw advocaat, niet pas na enkele weken.
- Kan het project na de insolventie van de oorspronkelijke projectontwikkelaar nog door iemand anders worden voltooid?
- Soms wel. Een bank, investeerder of andere projectontwikkelaar koopt soms een stilgevallen project uit een insolventieprocedure en voltooit het. Dit kan betekenen dat de door u gecontracteerde woning uiteindelijk nog wordt gebouwd, volgens een nieuw tijdschema en vaak onder een nieuw contract. Dit neemt niet weg wat u wegens de oorspronkelijke vertraging verschuldigd bent, maar het is wezenlijk iets anders dan wanneer het project helemaal niet wordt voltooid. Raadpleeg de gids over onafgewerkte en stilgevallen projecten voor wat het werkelijk betekent om in die situatie in te stappen of deze af te wachten.
- Maakt het uit of ik contant, per bankoverschrijving of via een hypotheek die in fasen werd opgenomen, heb betaald?
- De garantiebescherming is aan de betaling zelf verbonden, ongeacht hoe u deze heeft gefinancierd. Doorslaggevend is of het specifieke bedrag op het moment dat het uw rekening verliet, door een geldige, geïndividualiseerde garantie werd gedekt, niet waar het geld vandaan kwam. Het in fasen vrijgeven van geld door een hypotheekverstrekker biedt geen extra bescherming bovenop wat de garantie al biedt. Dit is nog een reden om het certificaat vóór elke termijnbetaling te laten controleren, in plaats van ervan uit te gaan dat uw bank dit al heeft gedaan.
