Wat een advocaat controleert voordat u vastgoed in Spanje koopt
In 30 seconden
Een onafhankelijke Spaanse advocaat voert ongeveer 15 controles uit voordat hij u adviseert of u moet doorgaan. Deze controles betreffen eigendom, lasten, de legaliteit van het gebouw en schulden aan de vereniging. Dit duurt 2 tot 4 weken en kost ongeveer ~1 % van de prijs.
De eerste vijf van vijftien, hieronder volledig
- EigendomOf de kadastrale registratie overeenkomt met de persoon die verkoopt.
- Lasten en tenuitvoerleggingHypotheken, beslagen en andere geregistreerde lasten die op het vastgoed zelf kunnen rusten.
- Erfdienstbaarheden en beperkingenGeregistreerde recht-van-wegverbintenissen of andere beperkingen die in de advertentie niet werden vermeld.
- GemeenschapsschuldenOnbetaalde bijdragen aan comunidad, die tot een wettelijke limiet op een nieuwe eigenaar kunnen overgaan.
- IBI en lokale verplichtingenDe jaarlijkse onroerendezaakbelasting, gecontroleerd volgens hetzelfde principe dat schulden het vastgoed volgen.
Hoe bevestigt een advocaat wie de eigenaar van het vastgoed is?
Door een nota simple te lezen en vervolgens te controleren wat daarin niet staat. Een nota simple is het eenvoudige uittreksel uit het Spaanse kadaster waarin staat wie eigenaar is van een woning en welke lasten daarop geregistreerd zijn. Het is het eerste document dat uw advocaat leest voordat u iets betaalt. Registro de la Propiedad is de formele naam van het Spaanse kadaster, de instelling achter het eigendomsregister. Cadastre is de Tsjechische verkorte benaming die deze website gebruikt voor het Spaanse kadaster, het register van wie eigenaar is van een woning en welke lasten daarop rusten.Een nota simple is informatief. Het is geen eigendomsgarantie zoals een buitenlandse koper misschien zou verwachten. Het document met volledige juridische bewijskracht is een certificación registral, een vollediger en trager uittreksel dat doorgaans alleen bij de notariële overdracht wordt opgevraagd. Om te beslissen of u verdergaat, werkt een advocaat met de nota simple. Het is verstandig om een exemplaar te vragen dat niet ouder is dan enkele weken, in plaats van te vertrouwen op een kopie die de verkoper toevallig heeft.
Informatieve nota simpleRegistro de la Propiedad
- Titular (eigenaar)
- VOORNAAM ACHTERNAAM
- Beschrijving
- Stedelijk perceel · XXX m²
- Cargas (lasten)
- Hypotheek · Bank X · XXX.XXX €
- Titular (eigenaar). Het eigendomsblok: wie volgens het kadaster momenteel eigenaar is van het vastgoed.
- Beschrijving. Het beschrijvingsblok: oppervlakte en grenzen, gecontroleerd aan de hand van het Catastro en het fysieke vastgoed.
- Cargas (lasten). Het lastenblok: elke hypotheek, elk beslag of elke erfdienstbaarheid die op het vastgoed is geregistreerd. Dit is wat een nota simple bewijst.
Wat gemakkelijk wordt verwardHoe het echt werkt
- Kadaster en Registro de la Propiedad zijn hetzelfde
- Het zijn twee afzonderlijke Spaanse systemen. Voor het gemak brengt deze website ze onder één Tsjechisch woord samen. Het Registro de la Propiedad registreert juridische eigendom en lasten. Het Catastro registreert de fysieke beschrijving van vastgoed en de waarde die wordt gebruikt om lokale belastingen te berekenen. De twee kunnen over hetzelfde vastgoed van elkaar verschillen. Het corrigeren van deze discrepantie is een veel voorkomende bevinding en is doorgaans mogelijk.
- Als de nota simple er schoon uitziet, is het vastgoed volledig in orde
- Het toont alleen wat geregistreerd is. Iets kan wel degelijk bestaan maar niet geregistreerd zijn, zoals een uitbreiding die niemand heeft aangegeven of een grensgeschil dat niemand heeft vastgelegd, en een nota simple zal dat niet tonen. Daarom bevat de onderstaande checklist naast de registratie zelf nog andere onderdelen.
Wat staat er precies in een nota simple?Wie als eigenaar geregistreerd staat, de vastgelegde fysieke beschrijving van het vastgoed en alle lasten daarop: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden of andere bezwaringen. Niet-geregistreerde feiten worden niet vermeld. Daarom is dit één controle van meerdere, niet de volledige controle.
Kan andermans schuld de uwe worden?
Ja, op twee specifieke en goed vastgestelde punten, en juist deze conclusie verrast buitenlandse kopers het meest. Op deze twee gebieden koppelt de Spaanse praktijk bepaalde schulden aan de woning zelf, en niet alleen aan de persoon die de schuld had.
- Hypotheken, beslagen en andere ingeschreven lastenEen last die vóór de verkoop niet wordt opgeheven, blijft aan het onroerend goed verbonden. Daardoor kan een koper iets verwerven dat nog steeds belast is met de schuld van de vorige eigenaar. Dit wordt gecontroleerd in het eigendomsuittreksel en bij de notariële overdracht opnieuw door de notaris bevestigd.
- Onbetaalde eigenaarsbijdragenSchulden aan de comunidad de eigenaars kunnen op een nieuwe eigenaar overgaan, tot een wettelijke limiet. Gewoonlijk wordt dit omschreven als het lopende jaar plus een vastgesteld aantal voorgaande jaren. Dit wordt aangetoond met een verklaring van de beheerder van de comunidad, die vóór de ondertekening wordt opgevraagd.
- Onbetaalde lokale belastingen, zoals IBIDeze verplichting wordt geacht met het onroerend goed mee over te gaan en niet alleen bij de persoon te blijven die de schuld verschuldigd was, net als schulden aan de comunidad. Dit wordt aangetoond met een verklaring waarin staat dat IBI volledig is betaald. De Andalusische wet verplicht de verkoper bovendien afzonderlijk om deze verklaring te verstrekken voordat het onroerend goed zelfs maar te koop wordt aangeboden.
De exacte wettelijke grenzen voor het aantal jaren aan onbetaalde bijdragen aan de eigenaarsvereniging die op een nieuwe eigenaar overgaan, vormen een technisch punt. Dit hangt af van de specifieke feiten van de transactie. Daarom herleiden wij dit bewust niet tot één enkel getal. Uw advocaat bevestigt de limiet die op uw aankoop van toepassing is, aan de hand van de daadwerkelijke verklaring.
Is er een manier om vóór een verklaring te weten te komen of er een schuld aan de eigenaarsvereniging bestaat?De notulen van recente algemene vergaderingen vermelden meestal een schuld of geplande extra bijdrage voordat deze in een officiële verklaring wordt opgenomen. Het is gebruikelijk en verstandig om de laatste twee sets notulen op te vragen, samen met de verklaring zelf, ongeacht of uw advocaat hier al om heeft gevraagd.
Wat betekent "wettelijk gebouwd" voor een Spaans onroerend goed?
Dit betekent dat vier zaken in de juiste volgorde op elkaar moeten aansluiten. Eén enkele NEE in de keten is voldoende om het proces te stoppen. De licencia de primera ocupación is de vergunning voor eerste bewoning die een nieuwbouw nodig heeft voordat deze legaal mag worden bewoond en op nutsvoorzieningen mag worden aangesloten. Bij een bestaande bouw is de vraag of wat er fysiek op het bouwperceel staat, overeenkomt met wat ooit is toegestaan en geregistreerd.
- Vóór de start van de bouw werd een bouwvergunning afgegevenWho decidesHet gemeentehuis ten tijde van de bouwWhat it grantsDe bouw was volledig vergundIf noDe bouw vond zonder vergunning plaats. Dit is de ernstigste bevinding op deze lijst.
- De vergunning voor eerste ingebruikname (licencia de primera ocupación) werd afgegevenWho decidesHet gemeentehuis aan het einde van de bouwWhat it grantsHet onroerend goed mag wettelijk op water en elektriciteit worden aangesloten en mag worden bewoondIf noHet onroerend goed mag wettelijk niet worden bewoond of op nutsvoorzieningen worden aangesloten, hoe afgewerkt het er ook uitziet
- De beschrijving in het register komt overeen met wat er werkelijk is gebouwdWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsWat u op papier koopt, is wat er fysiek bestaatIf noEen niet-geregistreerde uitbreiding of wijziging, een van de meest voorkomende bevindingen bij een Spaanse juridische controle
- Het Catastro komt overeen met het registerWho decidesCatastro, ministerie van FinanciënWhat it grantsDe belastingberekeningen en het register komen met elkaar overeenIf noEen verschil. Dit komt vaak voor en kan meestal worden opgelost, maar het is verstandig dit vóór de ondertekening te regelen en niet erna.
Kan een niet-geregistreerde uitbreiding echt tot een sloopbevel leiden?In de ernstigste gevallen aan deze kust is het antwoord ja, vooral wanneer de bouwregels voor beschermd land worden geschonden en er niet slechts een vergunning ontbreekt. De meeste bevindingen zijn minder ernstig en kunnen tegen betaling worden opgelost door het bestaande alsnog te registreren. Hoe dan ook is het een bevinding die u vóór de ondertekening wilt kennen, en niet erna.
Welke informatie is een verkoper wettelijk verplicht u te verstrekken voordat uw advocaat zelfs maar onderzoek doet?
Acht specifieke documenten, op twee verschillende momenten, ongeacht wat een advocaat zelfstandig aantreft. De Andalusische consumentenbeschermingswet geeft een koper al het recht op specifieke documenten van de verkopende partij wanneer de verkoop via een professional of een makelaar verloopt. Een particuliere verkoper die zelfstandig een eenmalige verkoop doet, is van deze specifieke regel vrijgesteld. Maar een buitenlandse koper die via een makelaar werkt, ook via deze makelaar, heeft volledig recht daarop.
- Wie de eigenaar isDit moet worden verstrekt voordat u zelfs maar een bod uitbrengt, op grond van Decreto 218/2005, Anexo V.
- Alle ingeschreven lasten eropOok onderdeel van hetzelfde informatieblad over bestaande bouw vóór het uitbrengen van een bod.
- De oppervlakte, volgens een eigendomsuittreksel dat niet ouder is dan drie maandenDit wordt vóór een bod verstrekt, zodat het bedrag waarop u uw bod baseert, is gecontroleerd.
- De actuele gemeenschapsbijdrageBekendgemaakt vóór een bod, zodat u de werkelijke terugkerende kosten kent.
- Een verklaring dat de IBI volledig is betaaldVereist vóór een bod. Vóór de ondertekening is opnieuw een IBI-verklaring vereist.
- De relevante vergunningenMinstens drie werkdagen vóór de ondertekening verschuldigd, niet op de dag zelf.
- De statuten van de comunidad en de verklaring van de beheerder over eventuele schuldenOok minstens drie werkdagen vóór de ondertekening verschuldigd.
- Het Libro del EdificioHet eigen technische en onderhoudsdossier van het gebouw. Dit is het laatste document dat vóór de ondertekening moet worden aangeleverd, binnen dezelfde termijn van drie werkdagen.
De praktische waarde van dit recht is dat het niet afhankelijk is van het feit of uw advocaat op het juiste moment de juiste vraag stelt. Als de verkopende partij of de makelaar die haar vertegenwoordigt deze documenten op verzoek niet kan overleggen, beschouw dit dan op zichzelf als nuttige informatie, ruim voordat de juridische controle zelfs maar is begonnen. Deze situatie is actueel op 17 augustus 2026 en is gebaseerd op de tekst van het decreet en de eigen gepubliceerde richtlijnen van de Junta de Andalucía, niet op een commentaar. Dit geldt voor verkopen via makelaars en professionals in Andalusië. Een particuliere verkoper die zelfstandig een eenmalige verkoop doet, is volgens de bewoordingen van de regeling vrijgesteld. Toezicht wordt uitgeoefend door regionale consumenteninspecteurs, die de naleving kunnen controleren zonder zich bekend te maken. De realistische boete voor het lichtste niveau van overtreding bedraagt 200 tot 5.000 €, geen groot bedrag.
Geldt dit recht als ik rechtstreeks koop van een particuliere eigenaar zonder tussenkomst van een makelaar?Nee. De regelgeving stelt een daadwerkelijk particuliere, eenmalige verkoop vrij. Zij geldt zodra een beroepsmatige verkoper of een makelaar bij de verkoop betrokken is. Daarmee omvat zij de meeste transacties die een buitenlandse koper aan deze kust waarschijnlijk zal aangaan.
Wat kan ik doen als een verkoper of makelaar weigert deze documenten te verstrekken?Beschouw dit als een ernstig waarschuwingssignaal, niet als een klein administratief probleem, en bespreek het met uw advocaat voordat u iets betaalt. Een regionale consumentenautoriteit in Andalusië is verantwoordelijk voor de handhaving van de regelgeving zelf. De meest directe bescherming bestaat echter eenvoudigweg uit het niet voortzetten van een transactie waarbij basisinformatie waarop u recht hebt, wordt achtergehouden.
De vijftien onderwerpen die een Spaanse juridische controle normaal gesproken omvat
Niet elk onderdeel is op elke woning van toepassing. Een advocaat controleert wat relevant is voor uw specifieke transactie, tegen kosten van ongeveer ~1 % van de prijs, met een verwijzingsvergoeding van 0 € aan ons. Bij nieuwbouw wordt deze lijst langer en omvat deze ook het bedrijf erachter.- EigendomOf de kadastrale registratie overeenkomt met de persoon die verkoopt. Kopen van iemand die wettelijk niet kan overdragen wat hij verkoopt.
- Lasten en tenuitvoerleggingHypotheken, beslagen en andere lasten die op het eigendom zijn ingeschreven. Een last die vóór de verkoop niet wordt doorgehaald en aan het eigendom verbonden blijft in plaats van aan de vorige eigenaar.
- Erfdienstbaarheden en beperkingenIngeschreven recht van overpad of andere beperkingen op het eigendom. Wat u als uitsluitend van u beschouwde, blijkt gedeeld of beperkt te zijn.
- GemeenschapsschuldenOnbetaalde bijdragen aan de comunidad de propietarios en een verklaring vóór de ondertekening. Schulden die op een nieuwe eigenaar kunnen overgaan en soms tot tienduizenden euro's oplopen.
- IBI en lokale verplichtingenDe jaarlijkse onroerendezaakbelasting en relevante lokale heffingen. Hetzelfde principe dat schulden het eigendom volgen, is van toepassing.
- Register tegenover het kadasterOf het Registro de la Propiedad en het Catastro hetzelfde eigendom beschrijven. Een verschil tussen beide, iets wat vaak voorkomt en meestal kan worden opgelost, maar goedkoper vóór de ondertekening wordt ontdekt.
- BouwrechtmatigheidOf wat op het bouwperceel staat, overeenkomt met wat is toegestaan en of wijzigingen zijn ingeschreven. Een niet-geregistreerde uitbreiding, een van de meest voorkomende bevindingen, die gevolgen kan hebben voor bestaande bouw en hypotheken.
- licencia de primera ocupaciónDe vergunning voor eerste ingebruikname van het eigendom. Zonder deze vergunning mag een eigendom wettelijk niet worden bewoond of op nutsvoorzieningen worden aangesloten.
- Regels van de comunidad en beperkingen voor verhuur voor korte termijnDe statuten van de comunidad en eventuele beperkingen op het gebruik of verhuur voor korte termijn. Een eigendom dat legaal kan worden gekocht, maar waar vakantieverhuur toch beperkt of verboden is.
- De ontwikkelaar, alleen bij nieuwbouwWie achter het project zit en wat deze partij eerder heeft voltooid. Een nieuwe of onervaren ontwikkelaar, iets wat u beter vóór uw toezegging weet dan daarna.
- Licencia de obra, alleen bij nieuwbouwDe bouwvergunning die het mogelijk maakt de bouw rechtmatig voort te zetten. De bouw is gestart zonder de juiste vergunningen, de ernstigste vaststelling op deze lijst.
- Grondclassificatie, alleen bij nieuwbouwBevestiging dat het bouwperceel suelo urbano is en als stedelijk en bebouwbaar is geclassificeerd. Beschermde of landelijke grond, wat een volledig andere aankoop is dan de aangeboden aankoop.
- De bankgarantie, alleen bij nieuwbouwEen geldige garantie voor elke betaling in termijnen, specifiek afgegeven op naam van de koper. De bescherming die het geld terugbetaalt als de bouw niet wordt voltooid. Een groepspolis op naam van de ontwikkelaar biedt niet dezelfde bescherming.
- De datum van de notariële overdracht in het contract, alleen bij nieuwbouwWanneer het project wordt goedgekeurd en gecontroleerd aan de hand van de documentatie. De garantie geldt ook als de bouw na de contractdatum wordt voltooid, dus de schriftelijk vastgelegde datum is belangrijker dan een schatting in een brochure.
- Goedkeuring en bewoningsvergunning, alleen bij nieuwbouwHet certificaat van notariële overdracht van de werkzaamheden en de eerste bewoningsvergunning, aan het einde van de bouw. Deze documenten maken van een gebouw dat er voltooid uitziet een gebouw waarin u legaal kunt wonen. Vertragingen bij nieuwbouw ontstaan meestal hier.
Waar de juridische controle in het aankoopproces plaatsvindt
De volledige aankoop bestaat uit vijftien stappen, van het eerste telefoongesprek tot de sleutels. De juridische controle is stap negen en vindt plaats na de reservering, niet ervoor.Stap 9 van 15
- Juridisch vooronderzoekMeestal 2 tot 4 wekenDe onafhankelijke advocaat doorloopt de bovenstaande checklist voordat hij of zij adviseert om door te gaan met de aankoop. Wat dit doorgaans langer laat duren, is niet het juridische werk zelf, maar documentatie die nog niet van de verkoper, de ontwikkelaar of de beheerder van de gemeenschap is ontvangen.
Wat een voltooide controle u wel en niet vertelt
Dit is algemene informatie over wat een Spaanse juridische controle omvat en over een specifieke Andalusische regeling voor consumentenbescherming. De informatie is actueel op 17 augustus 2026 en is rechtstreeks in de oorspronkelijke bron geraadpleegd, niet uit een toelichting overgenomen. Dit is geen juridisch advies over uw eigen aankoop en beschrijft niet wat bij een specifieke woning wel of niet is gecontroleerd.Een voltooide controle is geen garantie. Ze vertelt u dat wat kon worden geverifieerd, is geverifieerd, en wat er is gevonden. Niet elk item op de bovenstaande lijst is op elke woning van toepassing. Het gedeelte over kopersrechten beschrijft wat de wet van de verkopende partij verlangt, niet wat een specifieke verkoper in uw eigen transactie daadwerkelijk heeft verstrekt.Deze pagina voert de controle niet zelf uit en wij zijn geen advocatenkantoor. Een onafhankelijke advocaat voert het daadwerkelijke juridische vooronderzoek voor uw aankoop uit. Als u hulp zoekt bij het coördineren van dat proces, vindt u die in een afzonderlijke gids.
De meest voorkomende vragen over de controles van de advocaat
- Voert de notaris dezelfde controle uit als de advocaat?
- Nee. De notaris bevestigt op het moment van ondertekening opnieuw de identiteit en de inschrijving in het register, als openbaar ambtenaar die geen van beide partijen vertegenwoordigt. De controle van de advocaat vindt weken eerder plaats, specifiek voor u, wanneer het nog realistisch mogelijk is om u uit de aankoop terug te trekken.
- Welk meest voorkomende probleem brengt dit type controle aan het licht?
- Een niet-geregistreerde wijziging aan het gebouw: een aanbouw, een afgesloten terras of werkzaamheden waarvoor de bijbehorende vergunning niet is geregistreerd. Het gaat zelden om regelrechte fraude. Veel vaker gaat het om onvoltooide administratie die eenvoudigweg nooit is bijgewerkt in overeenstemming met wat er fysiek bestaat.
- Waar vraagt de advocaat de beheerder van de gemeenschap precies om?
- Twee zaken, als standaardprocedure: een certificaat dat de huidige schuldpositie bevestigt en daarnaast de notulen van de laatste twee algemene vergaderingen. Het certificaat bevestigt het exacte bedrag. De notulen laten vaak een schuld of geplande extra heffing zien voordat die überhaupt in een officieel certificaat wordt opgenomen. Daarom levert het opvragen van beide documenten samen meer op dan alleen het certificaat.
- Waarin verschilt dit van een technische of bouwkundige inspectie?
- Volledig anders. De controle van een advocaat is juridisch: eigendom, schulden, vergunningen en planologische status. Een technische inspectie door een architect of bouwkundig inspecteur richt zich op de fysieke staat van het gebouw zelf: vocht, het dak en de installaties. Geen van beide vervangt de andere.
- Geldt dit op dezelfde manier voor een bouwperceel als voor een voltooide woning?
- De controle van de grondclassificatie is bij een bouwperceel nog belangrijker, omdat de vraag of het suelo urbano is bepaalt of er überhaupt op kan worden gebouwd. Verschillende andere onderdelen, in het bijzonder de bewoningsvergunning, worden pas relevant zodra er iets is gebouwd.
