Wij gebruiken cookies om uw ervaring te verbeteren, het gebruik van de site te analyseren en gepersonaliseerde inhoud te bieden.
Gids
Verhuur voor korte termijn aan de Costa del Sol
Of verhuur voor korte termijn mogelijk is, wordt bepaald door drie afzonderlijke instanties: de regels van Andalusië en het toeristische register daarvan, eventuele beperkingen van de betreffende gemeente en sinds 3 april 2025 de instemming van de vereniging van eigenaars met een meerderheid van drie vijfde wanneer de activiteit nieuw wordt gestart.
U koopt een woning om deze voor korte termijn te verhuren en ontdekt pas daarna dat dit niet is toegestaan.
Hoe het echt zit
Of verhuur voor korte termijn mogelijk is, wordt bepaald door drie afzonderlijke instanties: de regels van Andalusië en het toeristische register daarvan, eventuele beperkingen van de betreffende gemeente en sinds 3 april 2025 de instemming van de vereniging van eigenaars met een meerderheid van drie vijfde wanneer de activiteit nieuw wordt gestart.
Wat eraan verandert
De nieuwe regel geldt voor eigenaars die pas beginnen met verhuur voor korte termijn. Situaties die al eerder bestonden, kunnen juridisch anders worden beoordeeld. Overgangssituaties horen in de gids en niet op een homepage. Als het gebouw verhuur voor korte termijn niet toestaat, kunt u de woning voor lange termijn verhuren, maar niet via Airbnb of Booking. Andalusië vermeldt bovendien dat het toeristische register geen registratie toestaat in gemeenten die eigen beperkingen hebben ingevoerd.
Wat wij eraan doen
Bij bestaande bouw lezen wij het reglement van de vereniging van eigenaars en controleert de advocaat dit. Bij nieuwbouw vragen wij de ontwikkelaar vooraf of hiermee rekening is gehouden. Vóór de reservering controleren wij of de verhuur die u voor ogen heeft daadwerkelijk mogelijk is en correct kan worden geregistreerd.
In 30 seconden
Sinds 3 april 2025 moet een vereniging van eigenaars actief stemmen, met een meerderheid van 3/5, om NIEUWE kortetermijnverhuur in het gebouw toe te staan. Daarvoor gold de omgekeerde regel: verhuur was toegestaan tenzij de eigenaars voor een verbod stemden. Dit is een actueel en reëel risico, geen oud nieuws.
Waarom krijgen twee vergelijkbare appartementen tegengestelde antwoorden?
Niets aan de prijs, omvang of afwerking van een woning vertelt u of deze wettelijk aan toeristen mag worden verhuurd. Drie afzonderlijke instanties beslissen hierover, onafhankelijk van elkaar, en alle drie moeten instemmen.De regio beheert zelf het toeristenregister, het VUT-systeem. Sinds een hervorming in februari 2025 heeft een woning ook een bestaande gemeentelijke vergunning nodig, of een verklaring van functiewijziging die toeristisch gebruik toestaat, voordat die regionale registratie überhaupt kan worden ingediend. Sinds 3 april 2025 geldt een derde voorwaarde: uw eigen vereniging van eigenaars moet met een meerderheid van drie vijfde van de eigenaars en van de aandelen in de gemeenschappelijke delen stemmen om nieuwe toeristische verhuuractiviteiten in het gebouw actief toe te staan. Voor die datum gold het omgekeerde uitgangspunt: een vereniging moest stemmen om deze te VERBIEDEN, en stilte betekende dat verhuur was toegestaan. Nu betekent stilte het tegenovergestelde.
1
Regionale registratie (VUT)
Who decidesOverheid van Andalusië
What it grantsGeregistreerd toeristisch huurnummer
If noHelemaal geen wettelijke kortetermijnverhuur, ongeacht de andere twee.
2
Gemeentelijke vergunning of functiewijziging
Who decidesHet gemeentehuis, sinds Decreto-ley 1/2025
What it grantsBevestigt dat de woning voor toeristische verhuur van functie mag veranderen
If noDe regionale registratie kan zelfs niet worden ingediend.
3
Bewonersstemming, meerderheid van 3/5
Who decidesUw vereniging van eigenaars, sinds 3 april 2025
What it grantsMachtigt NIEUWE toeristische verhuuractiviteit in het gebouw
If noVerhuur wordt op gebouwniveau geblokkeerd, ook wanneer zowel de regio als het gemeentebestuur deze toestaan.
Eén NEE bij welke poort dan ook stopt het hele plan, ongeacht wat de andere twee hebben besloten.
De stemming van de vereniging van eigenaars is echt nieuw en geen regel die er altijd al was maar onopgemerkt bleef. Vóór 3 april 2025 moest een vereniging actief stemmen om toeristische verhuur te verbieden. Als die stemming nooit plaatsvond, was verhuur eenvoudigweg toegestaan. Sinds die datum keert de wet het uitgangspunt om: een vereniging moet nu actief stemmen om verhuur toe te staan, met dezelfde meerderheid van drie vijfde. Een gebouw waar het onderwerp helemaal niet wordt besproken, is nu standaard een gebouw waar nieuwe toeristische verhuur niet is toegestaan, in plaats van een gebouw waar deze stilzwijgend wel is toegestaan.Van een woning die vóór 3 april 2025 al rechtmatig als toeristische verhuur actief was, wordt doorgaans aangenomen dat deze onder de regels blijft vallen waaronder zij is gestart. De nieuwe stemming hoeft niet met terugwerkende kracht te worden toegepast. Dit standpunt berust op consistente juridische commentaren en niet op de primaire tekst die in deze versie artikel voor artikel is gecontroleerd. Laat uw eigen advocaat dit bevestigen voor een specifiek gebouw voordat u hierop vertrouwt, vooral bij een bestaande bouw die wordt aangeboden met de mededeling dat deze al een verhuurverleden heeft.
Vóór 3 april 2025Sinds 3 april 2025
Een vereniging die toeristische verhuur nooit heeft besproken, stond deze feitelijk standaard toe.
Stilte betekent nu het tegenovergestelde: NIEUWE toeristische verhuur is geblokkeerd tenzij eigenaars actief met een meerderheid van 3/5 stemmen om deze toe te staan.
De enige echte bevoegdheid van de vereniging was stemmen om verhuur te verbieden, wat de meeste verenigingen nooit hebben gedaan.
De vereniging heeft nu in beide gevallen de beslissende stem. De bewering van een verkoper dat "de vereniging geen bezwaar heeft" moet worden onderbouwd met de daadwerkelijke notulen, niet met een aanname.
Heeft de regel over de stemming van april 2025 gevolgen voor een eigenaar die zijn appartement al verhuurt?Volgens consistente juridische commentaren valt een woning die vóór 3 april 2025 al rechtmatig als toeristische verhuur werd geëxploiteerd onder de bestaande regeling, zonder dat de nieuwe stemming met terugwerkende kracht hoeft te worden toegepast. Deze gids heeft dit niet zelfstandig opnieuw gecontroleerd aan de hand van de primaire wettekst, artikel voor artikel. Een advocaat moet dit voor elk specifiek gebouw bevestigen voordat u erop vertrouwt, met name wanneer een advertentie voor bestaande bouw een bestaande verhuurgeschiedenis vermeldt die u niet gedocumenteerd hebt gezien.
Beperken sommige gemeenten dit verder, naast de regio en de vereniging?
De stad Málaga is verder gegaan dan de regionale regels. Een planologische wijziging, die in augustus 2025 definitief werd vastgesteld, blokkeert permanent nieuwe registraties voor toeristische verhuur in 43 met name genoemde wijken, waaronder het historische centrum en verschillende centrale districten. In deze wijken vormen toeristische appartementen al meer dan 8 procent van de woningen. Een afzonderlijk stadsbreed moratorium op elke nieuwe hotelvergunning of vergunning voor toeristische verhuur op woonbestemmingen werd definitief goedgekeurd op 16 juli 2026 en geldt drie jaar, of totdat de stad haar stedenbouwkundig plan opnieuw heeft vastgesteld. Toeristische verhuur die vóór deze maatregelen al rechtmatig was geregistreerd, kan worden voortgezet, mits aan de normale verplichtingen inzake bewoonbaarheid, veiligheid en belastingen blijft worden voldaan.Of een andere gemeente aan de Costa del Sol een vergelijkbare beperking heeft ingevoerd, moet per gemeente worden gecontroleerd. Dit kan niet zonder meer worden afgeleid uit het voorbeeld van Málaga. Deze gids heeft specifiek voor Marbella geen bevestigde beperking te melden. Dat is iets anders dan bevestigen dat Marbella helemaal geen beperking heeft: het eerlijke antwoord is dat dit niet is geverifieerd en niet vaststaat. Het gemeentebestuur of een lokale advocaat kan u vóór uw beslissing de actuele situatie voor een specifiek adres bevestigen.
Wat betekent dit voor belasting op verhuurinkomsten zodra verhuur daadwerkelijk mogelijk is?
Of verhuur juridisch mogelijk is en hoe de inkomsten worden belast, zijn twee afzonderlijke vragen. Alleen het tweede hangt af van uw eigen fiscale woonplaats. Een fiscaal inwoner van de EU of EER betaalt 19 % over het NETTO huurinkomen, na aftrek van kosten die er daadwerkelijk mee verband houden. Een niet-ingezetene die geen fiscaal inwoner van de EU of EER is, betaalt 24 % over het BRUTO inkomen, zonder kostenaftrek volgens de standaardregel. Een rechterlijke uitspraak uit 2025 zou de kostenaftrek ook uitbreiden naar niet-EU-inwoners. De staat heeft echter beroep aangetekend en de praktijk van de belastingdienst is niet veranderd. Het hogere bedrag zonder aftrek is voor deze groep momenteel de praktische regel.Dit alles is pas relevant nadat de eerste drie voorwaarden zijn vervuld. Voordat wij een woning specifiek vanwege het verhuurpotentieel aanbevelen of reserveren, controleren wij de daadwerkelijke VUT-status of geschiktheid, de relevante gemeentelijke regels en de eigen notulen en het standpunt van de vereniging over toeristische verhuur. Wij nemen niet zonder meer aan wat in een advertentie of door een makelaar wordt beweerd. Evenmin beschouwen wij "de vorige eigenaar verhuurde de woning" als bewijs dat u dat ook mag doen. De regels die dit bepalen zijn gewijzigd sinds veel van die historische situaties zijn ontstaan.
Ja, en het verdient serieuze aandacht in plaats van te worden afgedaan als kleine lettertjes. De stemming van de vereniging die op 3 april 2025 van kracht werd, is een echte structurele verandering: een gebouw waar toeristische verhuur eenvoudigweg nooit werd besproken, stond deze vroeger standaard toe. Nu wordt deze standaard geblokkeerd. Daarbij komt de gemeentelijke vergunningsvoorwaarde die enkele weken eerder werd ingevoerd, plus het eigen stadsbrede moratorium van Málaga op nieuwe vergunningen, dat op 16 juli 2026 voor drie jaar werd goedgekeurd. Het verhuurpotentieel van een woning kan niet langer worden aangenomen op basis van wat een vergelijkbaar appartement in de buurt doet.Dit is algemene informatie over de huidige werking van de Andalusische en nationale regels en geen garantie voor een specifieke woning. Twee van de bovenstaande details berusten op consistente juridische commentaren en niet op een controle van de primaire tekst, artikel voor artikel, in deze versie. Laat een advocaat de actuele situatie bevestigen voordat u zich tot een aankoop vanwege de verhuurinkomsten verbindt. Arevont controleert de VUT-status van een woning, de eigen regels van de gemeente en het standpunt van de vereniging voordat wij de woning voor dat doel aanbevelen. Wij rekenen geen extra vergoeding voor het geven van een negatief advies wanneer het antwoord nee is.
Meestgestelde vragen over verhuur voor korte termijn
Als de verkoper mij een bestaand VUT-registratienummer laat zien, is de kwestie dan opgelost?
Dit bevestigt dat de regionale registratie bestaat, wat één van de drie voorwaarden is, maar niet alle drie. Op zichzelf bevestigt dit niet dat de vereniging de activiteit momenteel toestaat of dat er sindsdien geen nieuwe gemeentelijke beperking op dat adres van toepassing is geworden. Vraag naast het registratienummer ook de eigen notulen van de vereniging over dit onderwerp op.
Kan een vereniging van eigenaars een besluit waarbij toeristische verhuur al is toegestaan, terugdraaien?
De hervorming van 3 april 2025 gaat over NIEUWE toestemming. Volgens consistente juridische commentaren blijft een woning die vóór die datum al rechtmatig actief was functioneren op basis van de bestaande grondslag, zonder dat een nieuwe stemming nodig is. De algemene bevoegdheid van een vereniging om een bestaande activiteit te reguleren of te beperken, is een afzonderlijke juridische kwestie en staat los van de stemming over de nieuwe toestemming. Laat dit voor een bepaald gebouw specifiek door een advocaat bevestigen in plaats van van het ene of het andere uit te gaan.
Is de kwestie definitief opgelost als ik een appartement koop waar de vereniging al vóór heeft gestemd?
Dit beantwoordt de voorwaarde op verenigingsniveau zoals die vandaag geldt, maar niet permanent. Een vereniging kan haar eigen regels na verloop van tijd opnieuw beoordelen, en noch de regionale registratie noch een gemeentelijke vergunning neemt die mogelijkheid weg. Beschouw een positieve stemming als het actuele standpunt, bevestigd op het moment van aankoop, en niet als een vaste garantie voor de volledige duur van uw eigendom.
De andere drie zorgen
okupas
Krakers nemen uw appartement over terwijl u weer thuis bent, en u krijgt hen jarenlang niet weg.