Verhuur van woningen voor korte termijn in Spanje: vergunning, regels en kosten
In 30 seconden
Drie afzonderlijke instanties moeten toestemming geven voordat u een woning aan de Costa del Sol aan toeristen kunt verhuren: de regio, via het VUT-register, de gemeente en uw vereniging van eigenaars, die verhuur met een meerderheid van drie vijfde volledig kan verbieden. Het afzonderlijke nationale advertentienummer werd in mei 2026 door het Hooggerechtshof nietig verklaard. Daarom is de regionale VUT-registratie de registratie die telt.
Wie heeft een VUT-vergunning nodig en wie niet?
VUT is de Andalusische vergunning voor toeristische verhuur en zonder deze vergunning mag een woning wettelijk niet aan vakantiegasten worden verhuurd. Als uw plan ook maar gedeeltelijk bestaat uit nachtelijke of wekelijkse boekingen via Airbnb, Booking.com of een vergelijkbaar platform, hebt u een VUT-vergunning nodig, ongeacht hoeveel weken per jaar u van plan bent te verhuren. De enige verhuurvormen die buiten deze regel vallen, zijn langetermijnverhuurcontracten met een wettelijk voorgeschreven minimumduur. Daarvoor gelden andere regels, die in een afzonderlijke gids worden behandeld.De vergunning geldt voor de woning en voor de persoon die deze registreert, niet voor het hele gebouw. Twee identieke appartementen in hetzelfde complex kunnen verschillende uitkomsten hebben. Dit komt doordat de derde stap, de stemming binnen de vereniging van eigenaars, per gebouw en niet per woning wordt beslist en kan veranderen nadat een van beide eigenaars zijn appartement heeft gekocht. Sinds 17 augustus 2026 beheert Andalusië de regionale stap via het herziene VUT-register (vivienda de uso turística), Decreto 31/2024 en Decreto-Ley 1/2025. Slechts één van de drie goedkeuringen verkrijgen is de meest voorkomende manier waarop een buitenlandse koper uiteindelijk een woning bezit die hij of zij wettelijk niet mag verhuren.
De drie poorten na elkaar
- De regioWho decidesJunta de Andalucía, VUT-registerWhat it grantsDe regionale vergunning om de woning überhaupt te adverterenIf noDe woning mag wettelijk niet aan toeristen worden verhuurd, tegen geen enkele prijs en via geen enkel platform.
- De gemeenteWho decidesHet eigen ruimtelijke beleid van de gemeenteWhat it grantsGeen gemeentelijke blokkade op nieuwe registraties in die wijkIf noVerschillende kustgemeenten hebben nieuwe registraties in hun drukste wijken opgeschort. Daar kan geen VUT-nummer worden afgegeven, ongeacht de kenmerken van de woning.
- De gemeenschapWho decidesEen stem van drie vijfde van eigenaars en quotaWhat it grantsToestemming van het gebouw, los van de vergunningIf noEen geldig VUT-nummer en een welwillende gemeente kunnen een stemming van de vereniging van eigenaars tegen verhuur nog steeds niet terzijde schuiven, sinds 3 april 2025.
Kan ik de woning slechts enkele weken per jaar verhuren zonder registratie?Nee. Er bestaat geen vrijstelling van de registratieplicht voor een minimumaantal nachten. Zelfs één week adverteren zonder VUT-nummer en de bijbehorende nationale registratie is dezelfde overtreding als de woning het hele jaar exploiteren. De boete is gebaseerd op de activiteit, niet op het deel van het jaar waarin deze plaatsvond.
Wat vereist het besluit inzake bewoonbaarheid in het appartement?
Het herziene besluit bevat vaste regels, geen aanbevelingen. Het vermeldt de minimumvoorwaarden waaraan een woning moet voldoen voordat een vergunning wordt verleend. Een foto bij een advertentie bewijst geen van deze voorwaarden.
- SlaapplaatsenMaximaal 4 personen per slaapkamer, van wie maximaal 2 in stapelbedden, plus maximaal 2 personen op een slaapbank in de woonkamer (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, art. 6.1). Het vaak herhaalde aantal van "6 per slaapkamer" staat in de oude, ingetrokken tekst.
- KlimaatregelingAirconditioning van mei tot augustus en verwarming van december tot maart in elke bewoonbare ruimte. Draagbare apparaten zijn nu uitdrukkelijk toegestaan, wat volgens de oude tekst niet mocht (art. 6.1).
- Vaste inventarisEen vaste lijst van verplichte keuken-, badkamer- en linnengoedartikelen, een rookmelder en een brandblusser, opgenomen in een bijlage in plaats van aan het oordeel te worden overgelaten (Anexo).
- Taken van de exploitantEen 24-uurs telefoonnummer voor contact, schoonmaak na elk verblijf, officiële klachtenformulieren in de accommodatie, een evacuatieplan aan de binnenkant van de deur en een ontvangstbewijs met de RTA-code (art. 6.2).
- Planologische verenigbaarheidDe verantwoordelijke verklaring die wordt ingediend om de woning te registreren, moet nu vermelden dat het gebruik verenigbaar is met de lokale planologische bestemming. Een negatief gemeentelijk rapport maakt de registratie ongeldig (Decreto-Ley 1/2025).
Stand van zaken op 17 augustus 2026, gebaseerd op onze eigen geverifieerde lezing van het herziene besluit en niet op een openbare gids waarin de ingetrokken tekst nog wordt beschreven. Algemene informatie, geen vervanging voor bevestiging door uw advocaat van de actuele formulering voor uw specifieke woning.
Kan de vereniging afzonderlijk van de vergunning een veto uitspreken?
Ja, en dit is de hindernis die de meeste verkopers niet vermelden. Sinds 3 april 2025 kan een vereniging van eigenaars toeristische verhuur in het gebouw goedkeuren, beperken, aan voorwaarden onderwerpen of verbieden. Hiervoor is een meerderheid van drie vijfde van de eigenaars nodig, die drie vijfde van de quota vertegenwoordigen. Een woning kan een volkomen geldig VUT-nummer hebben en toch in een gebouw liggen waar verhuur verboden is. Deze twee feiten spreken elkaar niet tegen, omdat ze verschillende vragen beantwoorden.Arevont controleert alle drie de hindernissen, de regio, de gemeente en de vereniging, voordat u een euro uitgeeft aan meubilair, fotografie of een vergunningsaanvraag. Dit maakt deel uit van de verhuurbeheerdienst. De controle is gratis, ongeacht of u daarna van de dienst gebruikmaakt. Het is het nuttigste wat u kunt doen voordat u een woning reserveert die u gedeeltelijk koopt om te verhuren.
Voor u reserveert
- Lees het reglement van de vereniging en de notulen van de afgelopen twee jaarDe stemming met drie vijfde meerderheid kan al hebben plaatsgevonden of op de agenda staan van een vergadering waarvan niemand u op de hoogte heeft gebracht.
- Where
- Opgevraagd bij de verkoper of de beheerder van de vereniging.
- Watch out
- "De gebruikelijke regels gelden" is geen antwoord. Elke vereniging bepaalt haar eigen standpunt via een stemming.
- Controleer de actuele planologische positie van de gemeenteVerschillende gemeenten aan de Costa del Sol hebben nieuwe registraties voor toeristische verhuur in hun drukste wijken tijdelijk opgeschort.
- Where
- Stedenbouwkundige dienst gemeentehuis
- Watch out
- Een antwoord van een jaar geleden of uit een naburige gemeente is niet hetzelfde antwoord.
- Laat de gratis controle van de drie hindernissen uitvoeren voordat u geld uitgeeft aan meubilairArevont controleert de regio, de gemeente en de vereniging gezamenlijk en geeft een schriftelijk antwoord.
- Where
- Verhuurbeheerdienst, in beide gevallen gratis.
Als een buur in mijn gebouw zijn appartement al verhuurt, betekent dat dan dat ik dat ook mag?Niet automatisch. Een stemming die nooit is uitgeschreven, is niet hetzelfde als een stemming die instemde. Een eigenaar die al vóór 3 april 2025 verhuurde, behoudt een positie die niet automatisch overgaat op een nieuwe registratie. Lees het reglement en de notulen van de afgelopen twee jaar voordat u ervan uitgaat dat de werkwijze van een buur ook voor uw woning geldt.
Wat kost naleving voordat de eerste gast arriveert?
Tussen een leeg appartement en een legale advertentie liggen drie kostenposten, en geen daarvan is de vergunningsvergoeding.
| Inrichting volgens het besluit, niet volgens uw eigen smaakpakket van verhuurkwaliteit tot middenklasse, gepubliceerde leveranciersprijzen | 4 500 tot 26 000 € |
|---|---|
| De registratieingediend door uw advocaat op basis van bestaande documentatie inzake bewoonbaarheid | In juridische kosten inbegrepen |
| Het nationale advertentienummerin mei 2026 door het Hooggerechtshof nietig verklaard; alleen de regionale VUT-code is van toepassing | Niet langer vereist |
Geen van deze drie kosten staat in een verkoopadvertentie vermeld, en geen ervan is optioneel als de woning daadwerkelijk inkomsten moet opleveren als verhuur voor korte termijn.
Wat u moet bevestigen voordat u geld uitgeeft aan meubilair of fotografie
Vijf controles, in deze volgorde, omdat de eerste twee bepalen of de rest überhaupt de moeite waard is.| Controleren | Waarom dit het antwoord bepaalt | Hoe een slecht antwoord klinkt |
|---|---|---|
| De verenigingsstatuten en de notulen van de afgelopen twee jaar | De stemming met een meerderheid van 3/5 kan al hebben plaatsgevonden of op de agenda staan van een vergadering waar niemand u over heeft verteld. | "De gebruikelijke regels zijn van toepassing." Er bestaan geen gebruikelijke regels; elke vereniging bepaalt haar eigen standpunt via een stemming. |
| Of de gemeente nieuwe registraties heeft beperkt | Verschillende gemeenten aan de Costa del Sol hebben de regels voor nieuwe toeristische verhuur aangescherpt in hun drukst bezochte wijken, per gemeente en soms per wijk. | Een antwoord van een jaar geleden of uit een naburige gemeente. |
| De documenten voor bewoning en bewoonbaarheid | Een woning kan niet worden geregistreerd zonder de documenten waaruit blijkt dat zij wettelijk bewoonbaar is. Bij een oudere woning uit de bestaande bouw ontbreken die documenten soms volledig. | Een toezegging van de verkoper in plaats van het daadwerkelijke certificaat. |
| De slaapcapaciteit die de indeling volgens het besluit kan bieden | De capaciteit bepaalt het inkomen sterker dan de nachtprijs, en de limiet van 4 personen per slaapkamer is strenger dan de meeste brochures veronderstellen. | Een capaciteitsclaim die is gebaseerd op de oude, ingetrokken tekst. |
| Of een VUT die vóór uw eigendomsoverdracht is geregistreerd, nog steeds overgaat zoals beweerd | Verkopers gaan er doorgaans van uit dat een registratie automatisch geldig blijft bij een eigendomsoverdracht. Dat is niet altijd zo. | "Het heeft al een vergunning" zonder document dat bevestigt wat overgaat en wat opnieuw moet worden ingediend. |
Op papier vergunningsgeschikt en in de praktijk wettelijk verhuurbaar zijn twee verschillende zaken
Dezelfde woning, afzonderlijk gecontroleerd versus samen met Arevont gecontroleerd voordat u zich vastlegt.| Alleen gecontroleerd | Met Arevont gecontroleerd | |
|---|---|---|
| Regionale VUT-registratie | Beschikbaarheid bevestigd. Zegt niets over de andere twee vereisten. | Beschikbaarheid bevestigd en gecontroleerd aan de hand van wat de vereniging en de gemeente afzonderlijk toestaan. |
| De gemeenschapsstemming | Aangenomen op basis van de werkwijze van een buur of van wat de verkopende makelaar zegt. | Vóór de reservering nagelezen in de statuten en de daadwerkelijk gedateerde notulen. |
| Meubilairkosten | Eerst aangeschaft en daarna gecontroleerd aan de hand van de inventarislijst. | Begroot op basis van de vereisten van het besluit voordat er ook maar één euro wordt uitgegeven. |
| Uitkomst bij een weigering | Pas ontdekt na de vergunningsaanvraag, de aanschaf van het meubilair en de fotografie. | Ontdekt vóór de reservering, wanneer ervan afzien niets kost. |
Wat alleen een lokale controle u kan vertellen over uw specifieke appartement
Dit is algemene informatie over het herziene Andalusische besluit en de regel voor een stemming van de vereniging, actueel op 17 augustus 2026. Wij hebben de tekst zelf gelezen in plaats van deze over te nemen uit een openbare gids waarin nog steeds de oude tekst wordt beschreven. Dit is geen juridisch advies over uw gebouw. De regels verschillen per gemeente en veranderen in de loop der tijd. Een advocaat bevestigt de actuele situatie voor een specifieke woning voordat u er geld aan uitgeeft.Een eerdere openstaande vraag is nu beslecht: het Hooggerechtshof heeft in mei 2026 de landelijke verplichting voor een advertentienummer uit het Registro Único nietig verklaard (STS 620/2026, bevestigd via het eigen portaal van de rechterlijke macht), omdat de staat zijn bevoegdheid te buiten was gegaan. De Andalusische VUT-registratie blijft onaangetast en is de registratie die ertoe doet. Vraag uw advocaat wat u met dat nummer moet doen als u zich in 2025 via de landelijke regeling hebt geregistreerd.Hierboven staat nergens een bezettingsgraad, nachttarief of inkomensbedrag. Wat een woning oplevert, is een marktvraag die in een afzonderlijke gids wordt beantwoord. Dat is een andere vraag dan of de woning überhaupt legaal mag worden verhuurd, en dat is de enige vraag die deze pagina beantwoordt.
De meestgestelde vragen over kortetermijnverhuur
- Garandeert de aankoop van een nieuwbouw dat de gemeenschap toeristische verhuur toestaat?
- Nee. Bij nieuwbouw zijn er mogelijk nog geen notulen om te lezen, omdat de gemeenschap nog niet heeft vergaderd. De statuten zijn nog het ontwerp van de ontwikkelaar. Vraag de ontwikkelaar vóór de oplevering rechtstreeks en schriftelijk of verhuur in de gemeenschapsregels is toegestaan. De eerste stemming na de oplevering kan beide kanten opgaan.
- Wat gebeurt er als ik zonder VUT-nummer verhuur?
- De geadverteerde woning is het bewijs, en inspecteurs hoeven zich niet bekend te maken voordat zij een controle uitvoeren. De boetes lopen op naargelang de overtreding, en de handhaving tegen verhuur zonder registratie is sinds de herziening van 2024 tot 2025 sterk toegenomen. Sinds 2024 zijn in Andalusië meer dan 15.300 registraties ingetrokken. Platforms verwijderen ook niet-geregistreerde advertenties zodra een regionaal of landelijk nummer vereist is en ontbreekt.
- Kan de gemeenschap van mening veranderen nadat zij vóór heeft gestemd?
- Een gemeenschap kan tijdens een latere vergadering opnieuw in beide richtingen stemmen. Wat een eigenaar die al legaal verhuurt beschermt, is de niet-retroactieve formulering van de wijziging uit 2025, niet een permanente garantie dat de stemming van vandaag iedere toekomstige stemming doorstaat.
- Is een villa buiten een gemeenschap gemakkelijker te licentiëren dan een appartement?
- De gemeenschapsdrempel valt weg, waardoor een van de drie lagen vervalt. De regionale en gemeentelijke drempels blijven volledig van toepassing, en een vrijstaande villa moet nog steeds voldoen aan hetzelfde besluit over bewoonbaarheid, dezelfde inventarisregels en dezelfde capaciteitsregels als een appartement in een gebouw.
