Woninginspectie aan de Costa del Sol
Een technische inspectie houdt in dat een specialist de woning bekijkt en vastlegt wat er daadwerkelijk mis mee is. Dat deel voeren wij niet zelf uit. Wij schakelen de inspecteur of architect in, zorgen dat dit op tijd gebeurt en zorgen ervoor dat hun bevindingen ergens toe leiden: een prijsaanpassing, een voorwaarde, een reparatie vóór ondertekening of een reden om helemaal niet te kopen. Wij geven ook aan wanneer het niet de moeite waard is een inspectie te laten uitvoeren, omdat dat niet bij elke aankoop nodig is.
Wie het gebouw daadwerkelijk bekijkt
Vier verschillende personen bekijken een woning voordat u haar koopt, en slechts één van hen zoekt naar gebreken. Dat is goed om te weten voordat u ervan uitgaat dat iemand het probleem waarover u zich zorgen maakt al heeft gecontroleerd.Specialisten leveren de vakkennis. Wij zorgen ervoor dat alles op elkaar aansluit: dat de juiste persoon wordt geboekt, toegang krijgt, dat diens rapport vóór de betreffende deadline binnenkomt en dat wat erin staat niet gewoon in uw inbox blijft liggen.
| Wie | Aan welke kant zij staan | Wat zij daadwerkelijk doen |
|---|---|---|
| Technisch inspecteur of architect | Van u | Bekijkt de woning, de constructie, het dak, vocht, de installaties en het zwembad en legt vast wat er is aangetroffen. Dit is de echte technische controle. Bij oudere woningen brengt zij gebreken aan het licht die anders pas na uw intrek zouden worden ontdekt. |
| De advocaat | Van u | Controleert de documenten, niet het gebouw: eigendom, lasten en schulden, achterstanden bij de vereniging, de wettelijke status van het gebouw, de bewoningsvergunning en planologische gebreken. Een woning kan fysiek in perfecte staat zijn en toch een slechte aankoop vormen, en het omgekeerde geldt ook. |
| Taxateur van de bank | De bank | Bepaalt een waarde voor hypotheekdoeleinden. Gebreken opsporen behoort niet tot diens taak. Het is geen technische inspectie en vervangt die ook niet. |
| Verkopend makelaar | De verkoper | Vertegenwoordigt de andere partij, wat hun rol is en volkomen legitiem. Hun beschrijving van de staat is een verkoopbeschrijving, geen inspectie. |
| Vaklieden | Geen van beide, tot u hen inschakelt | Zij komen later, zodra er iets moet worden geprijsd of gerepareerd. Een offerte voor werkzaamheden is evenmin een inspectie van het gebouw, en een aannemer die de opdracht wil, is niet degene die u moet vertellen of de werkzaamheden nodig zijn. |
| Arevont | Van u | Helemaal geen technische rol. Wij geven aan wanneer een controle de moeite waard is, regelen de juiste persoon, zorgen voor toegang, bewaken de timing ten opzichte van de ondertekeningsdatum en brengen de bevindingen in de onderhandelingen met uw advocaat in. |
Voert u de inspectie zelf uit?Nee, en wij zouden niet willen dat u daarmee instemt als dat wel zo was. Wij zijn geen architecten of bouwkundig ingenieurs. Wij regelen de specialist, zijn erbij wanneer het u uitkomt en behandelen alles daaromheen. Het rapport is van de specialist en diens naam staat erop.
Wat de banktaxatie niet is
Dit is het duurste misverstand aan de kant van de koper bij een Spaanse aankoop, en het kost niets om het uit de wereld te helpen. Als u een Spaanse hypotheek afsluit, bezoekt een taxateur de woning. Een officiële deskundige loopt er rond met een meetapparaat. Het is dan heel gemakkelijk om te concluderen dat het gebouw dus is gecontroleerd.Dat is niet zo. Een hypotheekwaardering dient om de bank te vertellen wat haar zekerheid waard is. De taxateur bevestigt dat de woning overeenkomt met de documenten, noteert de zichtbare staat van onderhoud, meet en maakt foto's. Alles in dat rapport is gericht op één getal, en dat getal is bedoeld voor de kredietverstrekker.
Wat dit rapport beantwoordtWat het u nog steeds niet vertelt
- De banktaxatie (tasación)
- Wat de woning waard is als zekerheid voor de lening, volgens de nationale waarderingsregels. Het bezoek vindt daadwerkelijk plaats en de technicus is gekwalificeerd, maar de opdracht draait om waarde, niet om gebreken. Vocht achter een kledingkast verandert het bedrag dat de bank nodig heeft niet.
- Advocaat: juridisch vooronderzoek
- Of datgene wat u koopt juridisch is wat het lijkt: wie de eigenaar is, welke schulden erop rusten, of het is gebouwd en uitgebreid met vergunning en of de bewoningsvergunning bestaat. Het beantwoordt niets over de vraag of het dak lekt.
- Energieprestatiecertificaat
- Een letter die de verkoper verplicht moet bezitten. Deze wordt berekend op basis van de constructie en de installaties, meestal zonder iets open te maken. Een lage score wijst eerder op hogere gebruikskosten dan op een lijst met gebreken.
- Advertentie en beschrijving van de makelaar
- Hoe de woning wordt aangeboden. 'In goede staat' en 'recent gerenoveerd' zijn gewone verkooptermen zonder vaste betekenis, en de foto's zijn gemaakt om ervoor te zorgen dat u de woning wilt bezichtigen.
- De technische inspectie
- De staat van het gebouw zelf, beschreven door iemand die er geen belang bij heeft dat de verkoop doorgaat. Dit is de enige van de vijf met als doel te vinden wat er mis is.
Geen van de andere vier is oneerlijk. Elk beantwoordt zijn eigen vraag goed. De fout zit in de rekensom: vier rapporten bij elkaar optellen en aannemen dat ze samen het gebouw volledig dekken.
Sources
De bank stuurt een taxateur. Heb ik dan nog steeds een inspectie nodig?Ze beantwoorden verschillende vragen. De taxateur vertelt de bank wat het vastgoed als onderpand waard is. Het opsporen van gebreken maakt geen deel uit van die opdracht. Een taxatie vervangt daarom geen bouwkundige inspectie en mag niet als zodanig worden opgevat.
Wanneer een keuring de moeite waard is en wanneer wij zeggen dat dit niet zo is
Een bouwkundige inspectie is in Spanje vrijwillig. Er bestaat geen wettelijke verplichting om er een te laten uitvoeren en de meeste Spaanse kopers doen dat niet. Dat is geen reden om haar over te slaan, maar het betekent wel dat niemand in het proces u erom zal vragen. Het betekent ook dat de eerlijke vraag niet is: "moet iedereen dit doen?", maar: "zou dit hier iets veranderen?"Wij regelen een inspecteur wanneer dat gepast is, niet bij elke aankoop. In grote lijnen ligt voor ons daar de grens.
- Een ouder vastgoed en alles met een eigen dakLeeftijd is de belangrijkste afzonderlijke reden. Een huis heeft een eigen dak, eigen afvoer en vaak ook een eigen zwembad en tuin. Elk daarvan is een systeem dat volgens een voor u onbekend schema slijt.
- Zichtbare werkzaamheden, uitbreidingen of een verbouwingWanneer er iets is toegevoegd, dichtgemaakt of tot slaapkamer is omgebouwd, zijn er twee vragen: is het goed uitgevoerd en is het legaal gedaan? De inspecteur beantwoordt de eerste vraag, de advocaat de tweede, en het is de moeite waard om beide samen te stellen.
- Alles met tekenen van vochtVerse verf op één lage muur, een luchtontvochtiger in de hoek tijdens een bezichtiging, een appartement op de begane grond met een tuin boven het vloerniveau. Vocht is het gebrek dat deze kust het betrouwbaarst veroorzaakt en dat het slechtst op foto's uitkomt.
- Een vastgoed dat leeg heeft gestaanMaandenlang is er niemand in geweest en kleine defecten stapelen zich stilletjes op: afdichtingen, pompen, de zwembadinstallatie, de boiler en een airconditioning die twee zomers lang niet is gebruikt.
- Een grote aankoopNiet omdat duur vastgoed slechter is. Omdat hetzelfde evenredige risico een groter bedrag vertegenwoordigt en omdat de bevinding op dat niveau doorgaans niet zichtbaar is. Precies daarom moet iemand ernaar gaan zoeken.
- Wanneer u er zelf niet kunt zijnAls de beslissing vanuit Tsjechië wordt genomen op basis van foto's en onze video, dan is een specialist die zich in het gebouw bevindt het ontbrekende onderdeel van het proces, geen extraatje.
En dan is er de andere helft, het deel dat wij u liever vertellen voordat u het geld uitgeeft. Bij nieuwbouw binnen de garantieperiode is de opdracht geen keuring maar een opleveringscontrole, en die hoort op de onderstaande zusterpagina thuis. Bij een klein, recent en goed onderhouden appartement zonder bijzonderheden bevestigt een keuring vaak wat een zorgvuldige bezichtiging al liet zien. Het verstandige geld besteedt u dan aan een offerte van een specialist voor precies datgene waar u werkelijk om geeft.De toets die wij toepassen is eenvoudig: kan de bevinding uw beslissing, uw prijs of een contractvoorwaarde in de praktijk veranderen? Als het antwoord nee is, zeggen wij dat in plaats van iemand in te schakelen. Het is niet ons geld en ook niet onze vrije middag, dus wij hebben geen reden om een controle te regelen die zichzelf niet terugverdient.
Bestaande bouw tegenover nieuwbouw: waarom de controle een andere opdracht is
De fysieke inspectie ziet er in beide gevallen vergelijkbaar uit. Waarvoor zij dient, is volledig verschillend. Het verschil zit in de vraag wie daarna verplicht is om iets te herstellen.
| Wat verschilt | Bestaande bouw | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Garantie | Geen. De verkoper is alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken waarvan hij op de hoogte was en die hij heeft verzwegen. De termijn om die vordering in te stellen is kort. | Tien jaar voor de constructie, drie jaar voor de installaties en één jaar voor de afwerking. Betalingen vóór de notariële overdracht worden gedekt door een bankgarantie. |
| Wie herstelt wat is gevonden | U doet dat, zodra het van u is. Daarom moet de bevinding vóór de ondertekening bekend zijn, zolang zij de prijs of de voorwaarden nog kan beïnvloeden. | De ontwikkelaar doet dat op eigen kosten. Daarvoor bestaat de snagging-lijst. |
| Staat en voorzieningen | Dat hangt af van de leeftijd. Verwacht dat u de keuken en de badkamers uiteindelijk moet vervangen en dat andere zaken na verloop van tijd aandacht zullen vragen. | Alles is nieuw. Er wordt gecontroleerd of het goed is afgewerkt en of het overeenkomt met wat u hebt gekozen. |
| Energie | Lagere energieklassen en een hoger verbruik dan bij nieuwbouw. Dat ziet u terug in de rekeningen, niet in de aankoopprijs. | De hoogste energieklassen, lager verbruik en lagere rekeningen. |
| Wat de bevinding waard is | Een onderhandelingsmiddel of een reden om te stoppen. Het verandert uw beslissing en het bedrag dat u betaalt. | Een werklijst met een deadline en iemand die contractueel verplicht is om de punten af te handelen. |
Dit is ook het eerlijke argument tegen de aanname dat een woning in de bestaande bouw de goedkopere optie is. Een tweedehands woning betekent vaker renovatie of een reeks geleidelijke werkzaamheden: de keuken, de badkamers, de airconditioning en bovendien datgene wat niemand verwachtte nadat een muur was verwijderd. U kunt gemakkelijk op hetzelfde bedrag of hoger uitkomen. Een inspectie voorkomt dat deze berekening een verrassing wordt en maakt er een bedrag van dat u vóór de ondertekening kende.
Sources
Heb ik dit nodig bij nieuwbouw?Meestal niet in deze vorm. Nieuwbouw valt onder de garanties van tien, drie en één jaar. De taak bestaat op dat moment uit de opleveringscontrole en de gebrekenlijst tegenover de ontwikkelaar, wat een andere dienst is. Als nieuwbouw lange tijd voltooid maar onverkocht heeft leeggestaan, of als u een instapklare woning van een particuliere verkoper koopt in plaats van van de ontwikkelaar, geldt opnieuw de logica van een woning in de bestaande bouw.
De verkoper zegt dat de woning geen gebreken heeft. Is dat bindend?Het is niet hetzelfde als een garantie. Bij een woning in de bestaande bouw is de verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken waarvan hij wist en die hij heeft verzwegen. Daardoor moet u bewijzen wat iemand anders wist, binnen een korte termijn en nadat de woning al van u is. Dat is een veel zwakkere positie dan wanneer u vóór de ondertekening een gebrek laat vaststellen.
Wat er na het rapport gebeurt
Een rapport dat niets verandert, was de opdracht niet waard. Dit is het onderdeel van de dienst dat werkelijk van ons is en de reden waarom wij liever zien dat de inspectie vroeg genoeg plaatsvindt om verschil te kunnen maken.
- Wij lezen het rapport samen met uRapporten zijn opgesteld in het Spaans of Engels en geschreven voor technisch onderlegde lezers. Wij nemen het rapport samen met u door en scheiden de drie groepen die er altijd zijn: zaken die normaal zijn voor een woning van deze leeftijd, zaken die binnenkort geld zullen kosten en zaken die het antwoord veranderen.
- De bevindingen die documentatie vereisen, gaan naar de advocaatEen uitbreiding die zonder vergunning is gebouwd, een terras dat is dichtgebouwd, een zwembad dat niet in de kadastrale beschrijving voorkomt. De fysieke bevinding is het begin van een juridische vraag. Die vraag hoort eerst bij uw advocaat en pas daarna bij een aannemer.
- Aan de bevinding kan een bedrag worden gekoppeldEen gebrek zonder herstelkosten biedt geen onderhandelingspositie, maar veroorzaakt alleen onrust. Wanneer het rapport zelf de werkzaamheden kwantificeert, leggen wij dat bedrag voor aan de verkoper. Wanneer dat niet het geval is, kunnen wij vóór het prijsgesprek een reparatieofferte bij een vakman opvragen. Zo vraagt u om een specifiek bedrag voor een specifieke reparatie, in plaats van om een gevoel over de woning. Laat het ons weten en wij regelen het. De paar dagen die dit kost, zijn de moeite waard voor alles waarover u daadwerkelijk zou onderhandelen.
- Waar een architect nodig is, schakelen wij er een inSommige bevindingen vallen buiten wat een inspecteur kan beantwoorden. Of een uitbreiding kan worden geregulariseerd, wat een verbouwing werkelijk inhoudt, of de indeling die u voor ogen heeft überhaupt mogelijk is en wat dit allemaal kost. Dat zijn vragen voor een architect en wij schakelen er een in. Het gaat om een afzonderlijke specialist met een afzonderlijk honorarium, dat rechtstreeks aan u wordt geoffreerd. Niets hiervan loopt via ons.
- Wat herstelbaar is, wordt een eis en geen klachtMet het rapport in de hand stellen wij en uw advocaat precies vast wat moet worden gedocumenteerd, gecorrigeerd of verrekend, en leggen wij dit voor aan de verkoper. Dat is een heel ander gesprek dan vragen om korting omdat de woning wat verwaarloosd aanvoelt.
- Het komt tot uiting in de prijs, de voorwaarden of de termijnEen bevinding kan van de prijs worden afgetrokken, een voorwaarde worden waaraan vóór de notariële overdracht moet zijn voldaan, of leiden tot een reparatie die de verkoper eerst uitvoert. Welke van de drie opties juist is, hangt af van de bevinding en van de bereidwilligheid van de andere partij. Daarvoor dient de onderhandeling.
- Soms is het antwoord: stoppenWij hebben cliënten geadviseerd niet verder te gaan wanneer een juridische of technische controle iets ernstigs aan het licht bracht. Niemand voert dat gesprek graag, maar het is nog altijd goedkoper dan het alternatief. Niet kopen is een legitieme uitkomst van een aankoopproces en wij behandelen het ook zo.
Wat een technische inspectie werkelijk bekijkt
Een bouwkundige inspectie is een visuele, niet-invasieve controle van de bereikbare delen van het gebouw. De specialist noteert de toestand van elk element, de gevonden gebreken, de ernst daarvan en welke onderdelen moeten worden opengemaakt voordat zekerheid kan worden verkregen. De reikwijdte verschilt per woning en per deskundige die u inschakelt. Beschouw dit dus als de vorm van de opdracht en niet als een vaste lijst.| Wat wordt bekeken | Waarom dit bepalend is | Wat wij met de bevinding doen |
|---|---|---|
| Het gebouw | ||
| Constructie en funderingen | Scheuren, bewegingen en verzakkingen zijn bevindingen die een aankoop kunnen beëindigen in plaats van alleen tot een nieuwe prijs te leiden. Een bezichtiging zal deze gebreken bovendien het minst snel aan het licht brengen, omdat het zichtbare symptoom vaak een haarscheur op de verkeerde plaats is. | Als het ernstig is, vermeldt het rapport wat verder moet worden onderzocht en stoppen wij het proces totdat daarover duidelijkheid bestaat. Er wordt niets ondertekend zolang er constructieve onzekerheid is. |
| Dak, terrassen en waterdichting | Aan deze kust doet een dak het grootste deel van het jaar niets en bewijst het zijn waarde gedurende enkele dagen met hevige regen. Een plat dak of een terras boven een leefruimte is de plek waar water binnendringt. | Een reparatiebegroting wordt een argument voor de prijs. Stilstaand water, een defect membraan of een terras dat verkeerd afwatert, wordt een voorwaarde waaraan vóór de notariële overdracht moet zijn voldaan. |
| Gevel, regenwater en afvoer | Dakgoten en regenpijpen ontbreken hier vaak eenvoudigweg, waardoor regen langs de muur naar het onderste deel loopt. Plaatselijk is dat normaal, maar daarna is het nog steeds uw vochtprobleem. | Wij vragen wat de gemeenschap hierover al heeft besloten, omdat een gevel meestal gemeenschappelijk is en de reparatie een bijdrage kan vereisen in plaats van uw eigen opdracht te zijn. |
| Vocht en waterinfiltratie | Optrekkend vocht komt vaak voor in appartementen op de begane grond en in woningen die zonder vochtwerende laag zijn gebouwd. Nieuwe verf verbergt het tijdens een bezichtiging perfect. Het is het meest consequent onderschatte gebrek aan de Costa del Sol. | De metingen worden uitgevoerd met een vochtmeter en niet met het blote oog. Een meting is een getal dat u aan een verkoper kunt voorleggen, in tegenstelling tot een vermoeden. |
| In de woning | ||
| Ramen, deuren en timmerwerk | Oud aluminium zonder thermische onderbreking, enkel glas en defecte afdichtingen maken het verschil tussen een appartement dat zijn temperatuur vasthoudt en een appartement waarin de airconditioning de hele zomer draait en het nog steeds lawaaierig is. | Dit is doorgaans een kostenpost, geen crisis. Wij berekenen deze en nemen haar als bekend bedrag op in het bod, in plaats van als verrassing in het eerste jaar. |
| Elektriciteit | Een installatie uit een ander decennium kan veilig zijn en toch ver achterblijven bij wat de huidige voorschriften vereisen. Zij bepaalt bovendien of u een inductiekookplaat, een autolader of een tweede airconditioningunit kunt toevoegen. | Een functionele controle van de groepenkast, de circuits en de aarding. Als het rapport hierop wijst, maakt een elektricien vóórdat u zich vastlegt een offerte voor de verbetering, niet erna. |
| Loodgieterij, warm water en afvoer | De ouderdom van het leidingwerk, de waterdruk en de manier waarop de douches en de keuken daadwerkelijk afwateren. Trage afvoer en lage druk worden dagelijks ervaren en zijn onzichtbaar op iedere ooit gemaakte foto. | Kranen en tappunten worden gebruikt en afvoeren worden gecontroleerd. Als dit wijst op leidingwerk in de muren, is dat precies het soort punt dat vóór de ondertekening moet worden opgelost, niet erna. |
| Airconditioning en verwarming | Installaties hebben een levensduur en een onderhoudsgeschiedenis, en "het werkt" in april betekent niet hetzelfde als werken in augustus. Vervanging is een reële kostenpost voor een volledig eigendom. | Verwarming en koeling worden waar mogelijk beide getest. De ouderdom en de staat ervan worden samen met de energieklasse opgenomen in het overzicht van de gebruikskosten. |
| Keuken en badkamers | Bij een bestaande woning zijn dit de twee ruimtes die u op enig moment waarschijnlijk zult moeten vervangen. Weten of dat moment nu is of over acht jaar, bepaalt grotendeels het renovatiebudget. | Het wordt een geplande kostenpost met een datum, en dat is het verschil tussen een renovatie en een noodsituatie. |
| Buiten en wat gedeeld wordt | ||
| Zwembad, installatie en irrigatie | Een privézwembad is zowel een machine als een gat in de grond: pomp, filtratie, leidingwerk en de kuip zelf. Lekkages zijn duur en niet zichtbaar zolang het zwembad gevuld is. | Als het rapport ergens aanleiding toe geeft, schakelen wij een zwembadspecialist in. De exploitatiekosten ervan worden opgenomen in uw eigendomskosten. |
| Tuin, grenzen en bebouwing | Wat zich op het bouwperceel bevindt, moet overeenkomen met wat op het plan staat. Een veranda, berging, pergola of verbouwde kelder die in werkelijkheid wel bestaat maar niet op papier staat, is een juridisch probleem in een fysieke vermomming. | De fysieke bevinding gaat rechtstreeks naar uw advocaat. Dit is de meest voorkomende situatie waarin een technische controle uitmondt in een juridische controle. Wees duidelijk over wie welke vraag beantwoordt: de inspecteur beschrijft wat er staat en of dit overeenkomt met de inschrijving in het kadaster en het kadastrale register. Of dit kan worden geregulariseerd of over een bewoningsvergunning beschikt, is de vraag van de advocaat en niet die van de inspecteur. Drie registers en één gebouw, en het is normaal dat deze van elkaar afwijken. |
| Gemeenschappelijke delen en gepland werk | Liften, garage, dak, zwembad en gevel zijn gemeenschappelijk, en dat geldt ook voor de rekening. Een vereniging van eigenaars die al heeft gestemd over een dure reparatie, heeft u al vóór uw komst verplicht tot betaling van uw aandeel daarin. | De fysieke staat blijkt uit de inspectie, de notulen en de schulden komen van de advocaat, en wij zorgen ervoor dat beide samen worden gelezen in plaats van afzonderlijk. |
| Energieklasse en gebruikskosten | Een oudere woning valt in de lagere klassen met een hoger verbruik, en dat merkt u iedere maand, niet slechts eenmaal bij de notaris. | Dit wordt samen met de bijdrage aan de vereniging van eigenaars en de jaarlijkse belastingen opgenomen in het overzicht van de eigendomskosten, zodat de goedkopere aankoop eerlijk met de nieuwere kan worden vergeleken. |
De plaats van de inspectie in het aankoopproces
De volledige aankoop bestaat uit vijftien stappen, van het eerste telefoongesprek tot de sleutels. De technische controle heeft een bepaald tijdvenster, en dat is smaller dan de meeste mensen aannemen: zij moet vroeg genoeg worden opgedragen zodat een bevinding nog iets kan veranderen, en afgerond zijn vóór de ondertekening waarover zij duidelijkheid moet geven.Stappen 8, 9, 13 en 14 van 15
- Reservering en het moment van beslissenWanneer u de juiste woning vindtEen reservering haalt het eigendom van de markt terwijl het wordt gecontroleerd. Dit is het moment om te beslissen of een technische inspectie deel uitmaakt van die controle, want in de reserveringsovereenkomst wordt ook vastgelegd wat er met de waarborgsom gebeurt als een controle een probleem aan het licht brengt. Achteraf beslissen zorgt ervoor dat mensen het gevoel krijgen dat zij toch moeten doorgaan.ResaleDe waarborgsom voor de reservering en de overeengekomen voorwaarden. Ook de prijs, data en voorzieningen worden hier vastgelegd, en precies die punten kan een bevinding opnieuw ter discussie stellen.
- De controles lopen samenMeestal twee tot vier wekenHet juridische vooronderzoek begint na de reservering, en dit is het natuurlijke moment om de technische inspectie gelijktijdig uit te voeren. Zelfde periode, twee verschillende specialisten, twee verschillende lijsten. Overlap is belangrijk, omdat een bevinding aan het gebouw heel vaak leidt tot een vraag over de documenten, en u wilt dat beide deskundigen nog aan het werk zijn wanneer dat gebeurt.
- Laatste controle vóór ondertekeningVóór notariële overdrachtBij een bestaande woning gaan wij vóór de ondertekening terug om deze opnieuw te controleren, samen met u of namens u. Deze controle is van ons en is geen bouwkundige inspectie: wij bevestigen dat het eigendom zich in de overeengekomen staat bevindt en dat de voorzieningen uit de inventarislijst nog aanwezig zijn. Als u een professionele technische controle door een architect of inspecteur wenst, regelen wij die afzonderlijk.New buildBij nieuwbouw hangt het proces af van de ontwikkelaar. Sommigen voeren de snagging uit voordat de eigendomsoverdracht plaatsvindt, anderen erna. Dat is de aanvullende dienstverlening.ResaleDe staat vergeleken met wat is overeengekomen, en de inventarislijst vergeleken met wat zich nog in het eigendom bevindt.
- Notaris en sleutelsOverdrachtsdagDe deadline waar alles hierboven naartoe werkt. Nadat de akte is ondertekend, is de woning van u in de staat waarin deze zich bevindt. Een gebrek dat op de tweede dag aan het licht komt, leidt dan tot een reparatiefactuur in plaats van een onderhandelingspositie. U hoeft niet persoonlijk aanwezig te zijn als uw advocaat over de volmacht beschikt, en wij zijn er in beide gevallen bij.
Eén woning, tweemaal gecontroleerd
Hoe ziet het technische deel van een aankoop eruit zonder aankoopmakelaar, en met een aankoopmakelaar?| Zelf regelen | Met Arevont | |
|---|---|---|
| Wie informeert u over de staat? | De makelaar van de verkoper, wiens taak het is deze specifieke woning te verkopen en wiens beschrijving van de staat een verkoopbeschrijving is. | Een specialist die er geen belang bij heeft dat de verkoop doorgaat en wiens volledige opdracht erin bestaat te achterhalen wat er mis is. Het is onze taak om deze specialist er op tijd bij te betrekken. |
| De juiste persoon vinden | Zoeken in een taal die u mogelijk niet kunt lezen, zonder te kunnen onderscheiden of iemand een inspecteur is of een aannemer die op zoek is naar de reparatieopdracht die daarop volgt. | Wij regelen een inspecteur of architect uit ons netwerk en geven aan welke van de twee de woning nodig heeft. |
| Timing | Te laat ingeschakeld, nadat de reservering is ondertekend en de waarborgsom is vastgelegd. Dan heeft een bevinding de minste onderhandelingskracht. | Ingepland binnen dezelfde periode als het juridisch vooronderzoek, zodat er nog iets met een bevinding kan worden gedaan. |
| Wat het rapport teweegbrengt | Een technisch document in het Spaans en een gesprek daarover met de andere partij in het Spaans. | Wij lezen het samen met u, splitsen het op in wat normaal is, wat kosten met zich meebrengt en wat het antwoord verandert, en zetten dat laatste met uw advocaat om in een eis. |
| Wat het u kost | De kosten van de inspecteur, ongeacht wie deze regelt. | De kosten van dezelfde inspecteur worden rechtstreeks aan u gefactureerd. Het regelen, de toegang, de timing en de daaropvolgende bespreking zijn gratis, omdat u als koper nooit iets aan ons betaalt. |
De woning die veel ouder was dan de foto's deden vermoeden
Een woning die wij gingen bezichtigen, bleek simpelweg veel ouder dan de foto's in de advertentie deden vermoeden. Niets op de foto's was onjuist. Ze waren goed belicht, goed gekadreerd en genomen op het beste moment van de dag, maar geen enkele foto gaf de ouderdom van de woning prijs. Toen wij er binnenstapten, duurde het ongeveer tien seconden om een vraag te beantwoorden die de volledige advertentie onbeantwoord had gelaten. Dat is de milde versie van dit probleem, de versie die u ontdekt door erheen te gaan. De kostbare versie is wat u helemaal niet kunt zien: wat zich achter de muur, onder het terras en in de installaties bevindt. Niemand ontdekt dat door er alleen heen te gaan. Precies daarom is het verstandig iemand te sturen wiens taak het is dit te onderzoeken.Een bezichtiging vertelt u hoe oud een woning is. Een inspectie vertelt u wat deze kost.
Wat kost het?
- Koper0 €U betaalt ons niets, ongeacht of u iets koopt en ongeacht of een controle die wij hebben geregeld u ervan weerhoudt een woning te kopen.
- Ontwikkelaar of verkoper
- Nieuwbouw
- 2,5 to 6 %
- Bestaande woningen
- 1,5 to 4 %
- Inspecteur of architectDe inspecteur factureert de inspectie rechtstreeks aan u. Wij worden niet door deze persoon betaald en ontvangen niets voor de doorverwijzing. Dat is dezelfde regeling als met het advocatenkantoor dat wij aanbevelen.
Ons aandeel is gratis. Bepalen of een controle de moeite waard is, de specialist regelen, hem toegang geven, de timing afstemmen op de ondertekeningsdatum en de bevindingen meenemen in de onderhandelingen kost u niets, omdat u als koper op geen enkel moment iets aan Arevont betaalt.De inspectie zelf wordt afzonderlijk geregeld en de specialist doet u rechtstreeks een prijsopgave. Wij publiceren hiervoor geen prijs en zullen geen bandbreedte verzinnen: het bedrag hangt af van de woning, de omvang ervan en de afstand die iemand moet afleggen. Het gaat om hun honorarium, niet om het onze. U ontvangt het bedrag voordat er iets wordt ingepland en u beslist zelf.Wat er na het rapport gebeurt, valt evenmin onder ons. Een zwembadspecialist, elektricien of aannemer die een reparatie begroot, factureert zijn werkzaamheden aan u. Via ons wordt niets aan hun factuur toegevoegd, niet hiervoor en ook niet voor iets anders.
De prijs van de woning blijft hetzelfde, ook als u rechtstreeks gaat. Bij nieuwbouw kunt u gerust de prijslijst van de ontwikkelaar opvragen en deze controleren.
Wat een inspectie niet voor u doet
De inspectie zorgt er niet voor dat iemand iets repareert. Bij een bestaande woning is er geen garantie. De verkoper is alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken waarvan hij op de hoogte was en die hij heeft verborgen. Dat betekent dat u binnen een korte termijn moet bewijzen wat iemand anders wist, terwijl de woning al van u is. De waarde van het rapport ligt dus volledig in de beslissing die u neemt zolang u die beslissing nog kunt nemen, niet in een vordering achteraf.Het is evenmin een garantie. Een inspectie is visueel en niet-invasief: er wordt niets gedemonteerd en geen muur opengemaakt. Een rapport waarin staat dat een onderdeel nader onderzoek vereist, is eerlijk en niet ontwijkend. In het tweede jaar kan er nog steeds iets aan het licht komen dat niemand had kunnen zien tijdens het bezoek in de middag.En wij regelen niet bij iedere aankoop een inspectie. Bij nieuwbouw binnen de garantieperiodes bestaat de opdracht uit een opleveringscontrole, niet uit een inspectie. Bij een klein, recent en goed onderhouden appartement is een goede bezichtiging plus een offerte van een specialist voor het ene punt dat u belangrijk vindt vaak een betere besteding. Wij vertellen u dat liever en vergissen ons liever over de kosten dan dat wij iemand boeken zodat het proces grondig lijkt.
Veelgestelde vragen over de technische inspectie
- Is een technische inspectie verplicht in Spanje?
- Nee. Er bestaat geen wettelijke verplichting om er een te laten uitvoeren wanneer u koopt, en de meeste Spaanse kopers doen dat niet. Niemand in het proces zal erom vragen. Juist daarom moet het een beslissing zijn die u zelf neemt, in plaats van iets waarop u wacht.
- Wanneer moet ik deze laten uitvoeren?
- Idealiter bij de reservering, zodat deze binnen dezelfde periode van twee tot vier weken als het juridisch vooronderzoek plaatsvindt en vóór het bindende contract is afgerond. Laat genoeg om aan te geven dat u serieus bent over de woning, maar vroeg genoeg zodat een bevinding de prijs nog kan beïnvloeden of een voorwaarde kan worden.
- Wat kost het en wie betaalt?
- De specialist doet u rechtstreeks een prijsopgave en factureert u rechtstreeks. Het bedrag hangt af van de woning en de omvang ervan. Wij publiceren geen bedrag, omdat het niet ons honorarium is om te publiceren. Ons eigen aandeel, het regelen van de inspectie en het afhandelen van de bevindingen, is gratis, net als al het andere wat wij voor een koper doen.
- Wat gebeurt er als de inspecteur iets ernstigs vindt?
- Het wordt een specifieke vereiste in plaats van een klacht. Samen met uw advocaat leggen wij vast wat moet worden gedocumenteerd, gecorrigeerd of verrekend en leggen wij dit aan de verkoper voor. Het kan van de prijs worden afgetrokken, een voorwaarde vóór de notariële overdracht worden of eerst worden gerepareerd. En als het ernstig genoeg is, adviseren wij u ervan af te zien. Dat hebben wij eerder gedaan.
- Kan de verkoper weigeren een inspecteur binnen te laten?
- Toegang vereist de medewerking van de verkoper en wordt normaal gesproken zonder problemen geregeld, meestal in combinatie met een bezichtiging. Als dit wordt geweigerd of herhaaldelijk wordt uitgesteld voor een woning die u al aan het reserveren bent, zegt dat op zichzelf al iets en zouden wij daar ook zo naar handelen.
- Moet ik hiervoor in Spanje zijn?
- Nee. De specialist heeft u daar niet nodig en wij evenmin. U ontvangt het rapport, wij bespreken het met u tijdens een telefoongesprek en als u iets specifieks wilt zien, gaan wij terug en laten wij het u via video zien.
