Coördinatie van juridisch vooronderzoek voor een woning in Spanje
Wij voeren geen juridisch werk uit en zeggen dat bewust: het juridisch vooronderzoek van een Spaanse woning wordt uitgevoerd door een onafhankelijke advocaat die u vertegenwoordigt, niet ons en niet de verkoper. Onze rol is de coördinatie daaromheen. Zo wordt de reserveringsovereenkomst gelezen voordat uw geld wordt overgemaakt, komen de documenten daadwerkelijk bij de advocaat terecht, worden de termijnen nageleefd en weet u op elk moment wat nog openstaat. De controle zelf duurt normaal gesproken 2 tot 4 weken vanaf de reservering. Totdat deze is afgerond, zullen wij u niet aanraden iets te ondertekenen.
Wie voert de controle uit en voor wie werkt ieder van hen
Bij een Spaanse aankoop zijn drie partijen betrokken bij het juridische aspect. Het is belangrijk om eerst vast te stellen voor wie ieder van hen werkt. Eén vertegenwoordigt u. Eén vertegenwoordigt niemand. Eén zijn wij, en wij zijn geen advocatenkantoor.Specialisten leveren de expertise. Wij zorgen ervoor dat alles op elkaar aansluit: dat het juiste daarna in de juiste volgorde gebeurt en dat niets blijft wachten op een document waar niemand achteraan is gegaan.Voor het juridisch vooronderzoek bevelen wij standaard Malaga Solicitors aan, een onafhankelijk Spaans advocatenkantoor dat aan de Costa del Sol werkt (een kantoor van Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). De advocaat vertegenwoordigt u, niet Arevont en niet de verkoper. U hebt contact met een lokale advocaat die de lokale autoriteiten en het kadaster kent. Uiteraard kunt u op elk moment uw eigen advocaat kiezen. Wij ontvangen geen commissie of andere vergoeding van het kantoor voor deze aanbeveling.
| Wat moet er gebeuren | Wie het doet | Wat dit voor u betekent |
|---|---|---|
| Voor de reservering | ||
| Een advocaat introduceren | Arevont | Wij bevelen doorgaans Malaga Solicitors aan en ontvangen daarvoor geen aanbrengvergoeding. Als u liever uw eigen Spaanse advocaat inschakelt, kan dat. Verder verandert er niets aan deze pagina. |
| De reserveringsovereenkomst lezen | Uw advocaat | De reservering is de enige betaling buiten het garantiestelsel. Daarom moet de overeenkomst duidelijk vermelden wat er met de waarborgsom gebeurt als de controle een probleem aan het licht brengt. De advocaat leest de overeenkomst voordat het geld wordt overgemaakt, niet daarna. |
| Ontwikkelaar als bedrijf controleren | Arevont | Of het gaat om een gevestigde ontwikkelaar met wie wij hebben samengewerkt of om een nieuwe ontwikkelaar zonder bewezen staat van dienst, en om eventuele concrete ervaringen die wij of onze kopers hebben gehad, zowel goede als slechte. Waar wij geen ervaring hebben, zeggen wij dat in plaats van te doen alsof. |
| Tijdens het vooronderzoek | ||
| Het juridisch vooronderzoek zelf | Uw advocaat | Eigendom, lasten en schulden, de juridische status van het gebouw en vergunningen, regels van de vereniging, beperkingen op gebruik en verhuur. Dit is juridisch werk en dat voeren wij niet uit. |
| Bankgarantie controleren | Uw advocaat | Bij nieuwbouw moet de bankgarantie die uw termijnen dekt geldig zijn en op uw naam zijn afgegeven, in plaats van een groepspolis van de ontwikkelaar te zijn. |
| Documenten van de verkoper opvragen | Arevont | Wij vragen de ontwikkelaar, de makelaar van de verkoper en de beheerder van de vereniging om de documenten die de advocaat heeft opgevraagd. Hier loopt een juridische controle daadwerkelijk vertraging op, en dat is geen juridisch probleem. |
| Deadlines bewaken | Arevont | Wat daarna moet gebeuren en tegen wanneer. Wanneer er iets van u nodig is, hoort u dat vooraf van ons en niet pas op de dag zelf. |
| Uitleggen wat een bevinding betekent voor de aankoop | Arevont, met uw advocaat | De advocaat stelt de juridische positie vast. Wij leggen uit wat die betekent voor deze specifieke aankoop, ook wanneer het advies is om te stoppen. |
| Bij ondertekening en erna | ||
| Ondertekening bij de notaris | De notaris | Een openbaar ambtenaar die de identiteit van de partijen bevestigt, evenals het feit dat de ondertekening correct is verlopen en dat de openbare akte juist is. Niet uw adviseur en niet aan de kant van iemand anders. |
| Geld vasthouden tot notariële overdracht | Uw advocaat | Bij een woning in de bestaande bouw staat het resterende bedrag normaal gesproken op de derdengeldenrekening van uw advocaat, een afzonderlijke rekening waarop toezicht wordt gehouden, en wordt het pas bij de notaris aan de verkoper overgemaakt. |
| Administratie na de overdracht | Uw advocaat | De documenten na de overdracht, het overschrijven van nutsvoorzieningen en de jaarlijkse belastingverplichtingen. Ook hier blijven wij uw contactpersoon aan de kust. |
Ontvangt u een commissie voor het aanbevelen van een advocaat?Nee. Wij ontvangen geen commissie en geen andere beloning van het kantoor dat wij aanbevelen. Het is verstandig dezelfde vraag aan elk makelaarskantoor te stellen, want een advocaat die voor een doorverwijzing betaalt, heeft een belangenconflict en een belangenconflict kan ervoor zorgen dat een probleem dat de transactie zou moeten tegenhouden, onbesproken blijft. Een betrouwbaar makelaarskantoor geeft hier rechtstreeks antwoord op.
Kan ik mijn advocaat meenemen?Ja, op elk moment. Wij bevelen het kantoor aan waarmee wij samenwerken omdat wij al jaren met hen werken en de coördinatie soepeler verloopt, maar de keuze is aan u en de advocaat behartigt in elk geval uw belangen. Wat wij niet aanbevelen, is vertrouwen op een advocaat die door de ontwikkelaar of de makelaar van de verkoper wordt voorgesteld, omdat diens belang ligt bij het sluiten van de verkoop.
De notaris is niet uw advocaat
Dit is het meest voorkomende misverstand dat buitenlandse kopers meenemen naar een aankoop in Spanje. Het is belangrijk dit vóór al het andere op te helderen, omdat het bepaalt wie u daadwerkelijk beschermt.De notaris is een openbaar ambtenaar. De notaris controleert de wettigheid van de akte en de status van het register op het moment van ondertekening, en vertegenwoordigt niemand. Uw advocaat vertegenwoordigt u en voert de controles uit voordat u zich verplicht. Twee onafhankelijke controles, op twee verschillende momenten, met twee verschillende taken. U heeft beide nodig en geen van beide vervangt de andere.
Wat meestal wordt aangenomenZo werkt het in Spanje
- De notaris controleert de aankoop voor mij
- De notaris bevestigt uw identiteit, dat de ondertekening correct is verlopen en dat de openbare akte juist is, en controleert op dat moment opnieuw het eigendom en de actuele inschrijving in het register. Dat is een echte controle. Het is niet hetzelfde als het juridisch vooronderzoek dat weken eerder namens u is uitgevoerd, toen terugtrekken nog mogelijk was.
- De notaris is een soort juridisch adviseur
- In Spanje is de notaris noch juridisch adviseur, noch vertegenwoordiger van een van beide partijen. In uw thuisland wordt dit vaak anders begrepen, dus het is belangrijk dit duidelijk te zeggen.
- Een advocaat uit eigen land kan dit regelen
- U heeft een Spaanse advocaat nodig die het Spaanse recht kent. U kunt daarnaast uw advocaat uit uw thuisland inschakelen, maar eerlijk gezegd voegt dat meestal weinig toe en zorgt het vaak voor vertraging: advocaten die per uur factureren, stellen vaak punten aan de orde die het Spaanse systeem al lang heeft geregeld en vragen vervolgens toch aan de Spaanse advocaat hoe het hier werkt.
- De makelaar heeft al gezegd dat het in orde is
- Een antwoord van de verkopende partij is informatie, geen verificatie. Het kan zeker juist zijn. Het blijft echter geen controle waarvoor iemand verantwoordelijkheid neemt.
- Wat mondeling is beloofd, zal worden nagekomen
- Een mondelinge belofte heeft hier geen waarde tenzij deze schriftelijk is vastgelegd. Uw advocaat neemt elke clausule met u door en wat van toepassing is, staat in de overeenkomst.
En dan het deel dat bijna niemand hardop zegt. Problemen ontstaan hier meestal niet door fraude. Ze ontstaan door onvolledige documentatie: een uitbreiding die nooit is geregistreerd, een ontbrekende licencia de primera ocupación, of een schuld aan de vereniging van eigenaars die aan de woning verbonden blijft. Daar is de controle werkelijk op gericht en daarom is deze controle weinig spectaculair en duurt zij weken in plaats van een middag.
Officiële bronnen
Kan mijn advocaat namens mij bij de notaris tekenen?Ja, met de juiste volmacht. Dat is een van de redenen waarom het de moeite waard is dit vroeg te regelen, terwijl u hier bent, in plaats van dit in de laatste week vanuit uw thuisland te doen. Hoe de dag van de notariële overdracht zelf verloopt, wordt beschreven in de opleveringsservice.
Waar uw geld staat tijdens de controle
Buitenlandse kopers vragen hier vroeg naar, en terecht. De notariële derdenrekening die u uit uw thuisland kent, bestaat hier niet in die vorm. Het werkt anders, maar niet slechter.Bij een woning in de bestaande bouw maakt u het geld normaal gesproken over naar de derdengeldenrekening van uw advocaat. Die betaalt het pas bij de notaris aan de verkoper, op het moment dat de koopakte wordt ondertekend. Spaanse advocaten houden derdengelden op een afzonderlijke rekening waarop toezicht wordt gehouden, niet op hun bedrijfsrekening.Bij nieuwbouw heeft de ontwikkelaar niet vrij toegang tot uw geld. Uw betalingen moeten wettelijk op een speciale beschermde rekening voor die specifieke bouw worden gestort en elke betaling moet door een bankgarantie worden gedekt. Uw advocaat controleert dit voordat na de reservering de eerste euro wordt overgemaakt.
- NieuwbouwEen beschermde bouwrekening, met een bankgarantie op uw naam die elke betaling in termijnen dekt. De ontwikkelaar kan er alleen geld van opnemen volgens de regels die de wet en de overeenkomst voorschrijven.
- Bestaande bouwDe afzonderlijke en gecontroleerde derdengeldenrekening van uw advocaat. De verkoper ontvangt het geld bij de notaris en niet eerder.
- De reserveringDe enige betaling die buiten het garantiesysteem valt, en precies daarom klein moet zijn en waarvoor de overeenkomst de voorwaarden voor terugbetaling moet vermelden.
- De volgorde die niemand uitlegtEen kleine waarborgsom voor de reservering wordt vaak betaald voordat er een bankgarantie is geregeld, en dat is normaal. Het deel dat beschermd moet worden, is de onderhandse koopovereenkomst, waarin de grote betalingen in termijnen beginnen. Voordat die betalingen worden gedaan, bevestigt uw advocaat dat er een geldige garantie bestaat en dat deze op uw naam staat.
Het gaat niet alleen om waar u geld naartoe overmaakt. Vóór elke aanzienlijke betaling controleert uw advocaat waarom u deze doet, aan wie en onder welke voorwaarden. Dat is belangrijk omdat de fraude die daadwerkelijk in deze markt voorkomt alledaags en niet spectaculair is: een woning die niet door de verkoper mag worden verkocht, iemand die zich voordoet als de eigenaar, een vervalste volmacht, of een e-mail waarin staat dat de bankgegevens zijn gewijzigd. De regel die voor alles geldt, is eenvoudig. Betaal nooit iemand zonder dit eerst met uw advocaat of met ons te controleren.
Wat gebeurt er met mijn geld als de ontwikkelaar de bouw nooit voltooit?Daarvoor dient de bankgarantie en daarom controleert uw advocaat deze voordat er een betaling in termijnen wordt gedaan. Het is ook goed om te weten dat de bescherming niet beperkt blijft tot een faillissement van de ontwikkelaar: als de bouw na de opleveringsdatum in uw overeenkomst wordt voortgezet, geldt dezelfde garantie. Uw advocaat zal u precies uitleggen wat de formulering voor uw woning dekt.
Een overeenkomst voor een woning die wij niet voor u hebben gevonden
Mogelijk heeft u al een reserveringsformulier, een arras-overeenkomst of een standaardkoopovereenkomst van een ontwikkelaar voor een woning die niets met ons te maken heeft. Stuur deze toch op. U hoeft geen klant van ons te zijn en wij hoeven niet bij de aankoop betrokken te zijn.Wij zijn geen advocaten en zullen u dus niet zeggen dat een document deugdelijk is. Wat wij wel zijn, zijn mensen die deze overeenkomsten voortdurend vanuit het perspectief van de koper lezen. Dat is iets anders en iets nuttigs.
- Waar we het voor lezenWat er met uw waarborgsom gebeurt als de juridische controle iets aan het licht brengt. Waar de termijnen u daadwerkelijk toe verplichten. Wat intrekking u kost en of dezelfde kosten ook voor de andere partij gelden. Bij nieuwbouw: of de bankgarantie überhaupt wordt vermeld en op wiens naam.
- Wat u terugkrijgtOp welke clausules wij zouden aandringen, welke wij in de huidige vorm niet zouden ondertekenen en of het document voor deze kust gebruikelijk of ongebruikelijk is. Ook als het antwoord is dat wij er niets in zien waarover discussie nodig is.
- Waar onze grens ligtWij geven geen juridisch oordeel en keuren niets goed. Waar het document een advocaat vereist, zeggen wij dat ook, en we kunnen u in contact brengen met iemand die zowel onafhankelijk van ons als van de verkoper is.
- Wanneer u het verstuurtVoordat het geld wordt overgemaakt. Zodra een waarborgsom is betaald, gaat het niet langer om wat er moet worden gewijzigd, maar om wat er nog kan worden teruggevorderd. Dat is een veel moeilijkere vraag om te moeten stellen.
Wat de juridische controle niet dekt
Een pagina die alleen vermeldt wat wordt gecontroleerd, wekt stilzwijgend de indruk dat alles wordt gecontroleerd. Dat is niet zo, en het is de moeite waard de hiaten te benoemen, omdat elk daarvan een echte controle is die iemand anders uitvoert.
Wat gemakkelijk wordt verwardWie het daadwerkelijk doet
- De bankwaardering
- De taxateur van de bank werkt voor de bank en waardeert de woning voor hypotheekdoeleinden. Gebreken opsporen behoort niet tot diens taak. Het is geen bouwkundige keuring en vervangt die ook niet.
- De staat van het gebouw
- Een bouwkundige of architect inspecteert de constructie, het dak, vochtproblemen, de installaties en het zwembad, en legt vast wat deze heeft vastgesteld. Bij oudere woningen brengt dit de zaken aan het licht die anders pas na uw intrek zichtbaar worden.
- Gebreken bij oplevering van nieuwbouw
- De snagging bij oplevering is een afzonderlijke opdracht met een eigen planning. Bij sommige projecten vindt deze plaats vóór de eigendomsoverdracht en bij andere erna, afhankelijk van de ontwikkelaar.
- Of de aankoop een goed idee is
- De advocaat beantwoordt de vraag of de juridische positie deugdelijk is. Of de prijs standhoudt tegenover wat hetzelfde budget in de omgeving oplevert, en wat ernaast mag worden gebouwd, behoort tot ons werk.
- Een garantie dat er nooit iets misgaat
- Een afgeronde controle is geen belofte. Deze laat zien wat kon worden geverifieerd, wat is geverifieerd en wat daarbij is vastgesteld. Niet elk onderdeel is op elke woning van toepassing, en de advocaat controleert wat relevant is voor de specifieke transactie.
Wat de advocaat controleert
Dit is de werklijst. De eerste groep geldt voor elke woning. De tweede geldt alleen voor nieuwbouw, naast de eerste groep, en gaat net zo goed over het bedrijf achter het project als over de woning zelf.| Controlepunten | Waarom wij dit behandelen | Wat een probleem hier zou betekenen |
|---|---|---|
| Voor elke woning | ||
| Eigendom | Wie daadwerkelijk eigenaar is van de woning en of de registratie overeenkomt met de persoon die deze verkoopt. | U zou kopen van iemand die niet kan overdragen wat deze verkoopt. |
| Lasten en tenuitvoerlegging | Hypotheken, beslagen en andere lasten die op het eigendom zijn ingeschreven. | Een last die de verkoop overleeft, rust op de woning en niet op de vorige eigenaar. |
| Erfdienstbaarheden en beperkingen | Recht van overpad en andere beperkingen die op de woning zijn geregistreerd. | Iets waarvan u aannam dat het bij de woning hoorde, blijkt gedeeld of beperkt te zijn. |
| Gemeenschapsschulden | Onbetaalde bijdragen aan de vereniging van eigenaars en een verklaring van de vereniging van eigenaars vóór ondertekening. | In Spanje volgen schulden de woning, niet de persoon. Onbetaalde bijdragen aan de vereniging van eigenaars, belastingen of boetes kunnen op u overgaan, soms ter waarde van tienduizenden euro's. |
| IBI en lokale verplichtingen | De jaarlijkse onroerendezaakbelasting en de relevante lokale heffingen. | Dezelfde regel geldt: de verplichting gaat met de woning mee. |
| Register tegenover het kadaster | Of het Registro de la Propiedad en het Catastro hetzelfde eigendom beschrijven. | Dat de twee registraties niet overeenkomen, komt vaak voor en is meestal op te lossen, maar het is veel goedkoper dit vóór ondertekening te ontdekken dan erna. |
| Bouwrechtmatigheid | Of wat daar staat overeenkomt met wat is vergund en of verbouwingen zijn geregistreerd. | Een niet-geregistreerde aanbouw is een van de meest voorkomende bevindingen. Dit heeft gevolgen voor woningen in de bestaande bouw, hypotheken en soms ook nutsvoorzieningen. |
| licencia de primera ocupación | De eerste bewoningsvergunning voor de woning. | Zonder deze vergunning mag een woning niet legaal worden bewoond of op nutsvoorzieningen worden aangesloten, en is doorverkoop veel moeilijker. |
| Regels van de comunidad en verhuur | De statuten van de comunidad, bestaande huurovereenkomsten en de gebruiks- en verhuurregels voor dit pand en deze gemeente. | Een pand kan volledig legaal te koop zijn en toch een pand zijn waarvoor kortetermijnverhuur aan vakantiegangers beperkt is. Als verhuur een van de redenen is waarom u koopt, bepaalt deze regel of de aankoop nog steeds zinvol is. |
| Ook voor nieuwbouw | ||
| Projectontwikkelaar | Wie er achter het project zit en wat zij daadwerkelijk eerder hebben voltooid. | Aan deze kust zijn veel projectontwikkelaars nieuw en voor sommigen is dit hun eerste project. Dat is nuttig om te weten voordat u zich vastlegt, en niet pas daarna. |
| Bouwvergunning | De bouwvergunning die het mogelijk maakt de bouw legaal voort te zetten. | Bouwen zonder de juiste vergunningen is het slechtst denkbare geval in deze hele lijst. |
| De grondclassificatie | Dat het bouwperceel als stedelijk en bebouwbaar is geclassificeerd. | Beschermde of landelijke grond is een andere aankoop dan de aankoop die u wordt voorgespiegeld. |
| De bankgarantie | Een geldige garantie of verzekeringspolis die elke termijnbetaling dekt die u doet, afgegeven op uw naam. | Dit is de bescherming die uw geld terugbetaalt als de bouw mislukt. Uw advocaat vraagt om het individuele certificaat op uw naam, niet om de groepspolis van de projectontwikkelaar. |
| Datum notariële overdracht in contract | Wanneer het project naar verwachting wordt goedgekeurd en of de documentatie die datum ondersteunt. | De garantie geldt ook als de bouw langer duurt dan de datum in uw contract. Daarom is de datum die daarin staat belangrijker dan de datum in de brochure. |
| Oplevering en bewoningsvergunning | Aan het einde van de bouw: het certificaat van voltooiing van de werkzaamheden en de vergunning voor eerste bewoning. | Deze documenten maken van een voltooid gebouw een gebouw waarin u legaal kunt wonen en dat op water en elektriciteit kan worden aangesloten. Ze komen helemaal aan het einde, en juist daar ontstaan doorgaans de vertragingen bij nieuwbouw. |
Waar de advocaat bij de aankoop betrokken raakt
De volledige aankoop omvat vijftien stappen, van het eerste telefoongesprek tot aan de sleuteloverdracht. Vier daarvan staan op deze pagina: kennismaken met de advocaat en het regelen van de volmacht, de reservering, de controle zelf en de daaropvolgende bindende overeenkomst. De volgorde is belangrijker dan het lijkt, omdat de controle na de reservering komt en niet ervoor.Stappen 7, 8, 9 en 11 van 15
- De advocaat ontmoeten en de volmacht regelenWanneer het zinvol isAls u dat wilt, brengen wij u in contact met de onafhankelijke advocaat terwijl u nog hier bent. U kunt juridische of fiscale vragen persoonlijk met hem of haar bespreken: hoe u moet kopen, of u de woning persoonlijk of via een bedrijf moet aanhouden, en alles wat specifiek op uw situatie betrekking heeft. Op wiens naam de woning komt te staan, hoort ook in dit gesprek thuis, samen met de advocaat en een belastingadviseur, omdat dit later gevolgen kan hebben voor de erfenis, belastingen en verkoop. Als u besluit door te gaan, kunt u tegelijkertijd bij de notaris een volmacht ondertekenen. U hoeft nog geen aankoop te doen. De volmacht kan ruim van tevoren worden voorbereid en vereenvoudigt de rest aanzienlijk. U kunt deze ook vanuit uw thuisland ondertekenen, maar dat betekent meestal extra formaliteiten, een apostille en een vertaling.
- De reserveringWanneer u de juiste woning vindtDe reservering haalt het pand van de markt en houdt het voor u beschikbaar terwijl de advocaat het juridisch vooronderzoek uitvoert. In de reserveringsovereenkomst moeten de voorwaarden duidelijk staan, inclusief wat er met de waarborgsom gebeurt als de controle een probleem aan het licht brengt. Het is niet zo dat wij alles vóór de reservering konden verifiëren. Juist daarom volgt de juridische controle daarna.New buildEen reserveringsovereenkomst met de ontwikkelaar. Het bedrag hangt af van het project.ResaleEen reserveringswaarborgsom en de overeengekomen voorwaarden. Hier worden ook de prijs, de termijnen en eventuele inrichting vastgelegd.
- De juridische controleMeestal 2 tot 4 wekenNa de reservering begint de gedetailleerde controle. De onafhankelijke advocaat onderzoekt de juridische status van het pand en de voorwaarden van de aankoop voordat hij of zij u adviseert verder te gaan. Afhankelijk van het type pand omvat dit het eigendom, lasten en schulden, de wettigheid van de bouw en vergunningen, schulden aan de vereniging van eigenaars, de regels van de comunidad, beperkingen op gebruik of verhuur, de relevante belastingen en de documentatie. Dat dit langer duurt dan zou moeten, komt vrijwel nooit door het juridische werk. Het zijn documenten die nog niet zijn aangekomen. Dat is het deel waar wij achteraan gaan.New buildDe ontwikkelaar, de grond en het project, de vergunningen en toestemmingen, de contractdocumentatie en de relevante bankgaranties.ResaleHet eigendomsregister, lasten en schulden, de documentatie, de wettigheid van verbouwingen, verplichtingen tegenover de vereniging van eigenaars en alle andere relevante beperkingen.
- Het bindende contractNa een geslaagde controlePas dan komt de overeenkomst die de voorwaarden vastlegt voor het voltooien van de transactie, de termijnen, de betalingen en de gevolgen van het niet naleven van de afspraken. Zonder afgerond juridisch vooronderzoek adviseren wij u niet om hiermee door te gaan. Wat eerder is afgesproken, moet erin worden opgenomen, en het is aan uw advocaat om te bevestigen dat dit correct is.New buildDe betalingskalender wordt door de projectontwikkelaar vastgesteld. Er kunnen tijdens de bouw meerdere betalingen nodig zijn, of pas bij de notariële overdracht een groter deel. De exacte structuur hangt af van het project.ResaleDoorgaans een arras-overeenkomst en een aanvullende waarborgsom. De voorwaarden, inclusief de gevolgen van terugtrekking, staan in de overeenkomst zelf.
De juridische kant, twee verschillende benaderingen
Dezelfde aankoop, dezelfde wet en hetzelfde werk van de advocaat, maar op twee manieren benaderd.| Zelf regelen | Met Arevont | |
|---|---|---|
| Wie beveelt u een advocaat aan | Ze bevelen een advocaat aan met wie ze samenwerken. | Wij bevelen een onafhankelijk advocatenkantoor aan, of u brengt uw eigen advocaat mee. |
| Wat de doorverwijzing hun oplevert | U kunt onmogelijk weten of die advocaat voor de doorverwijzing betaalt. | Wij ontvangen niets van het kantoor dat wij aanbevelen en zullen dat desgevraagd altijd officieel bevestigen. |
| Wat is hun rol? | Hun rol is een specifiek onroerend goed te verkopen. | Onze rol is vast te stellen of het zinvol is om het te kopen. |
| Wie regelt het papierwerk? | U doet dat, vanuit een ander land, in een taal die niet de uwe is, tegenover een verkopende partij die geen reden heeft om haast te maken. | Wij doen dat, aan de kust en persoonlijk waar dat helpt. Het grootste deel van de vertraging bij een juridisch vooronderzoek bestaat uit documenten die nog niet zijn aangekomen. |
| Taal | De communicatie verloopt doorgaans in het Spaans of Engels. | Wij begeleiden u door het hele proces en lezen het Spaans voor u. |
| Als de controle iets vindt | De persoon die u uitlegt wat het betekent, moet de verkoop ook afronden. | Wij zullen u vertellen wanneer een woning een slechte keuze is en waarom. Zelfs als wij daardoor de deal verliezen. |
| Na notariële overdracht | Na afronding van de verkoop eindigt hun rol doorgaans. | Wij blijven u ook bijstaan nadat u de sleutels heeft ontvangen. |
De stemming die niemand vermeldde, over een appartement van 495.000 € in Mijas
Het appartement paste binnen het budget en bij de manier waarop de klant het wilde gebruiken, en verhuur voor korte termijn maakte deel uit van het plan. Het was al gereserveerd en de waarborgsom was betaald. Dit is de situatie die verklaart waarom het onderzoek na de reservering plaatsvindt en waarom de formulering van de reserveringsovereenkomst zo belangrijk is.- Wat de klant kochtEen appartement dat binnen het budget en bij het beoogde gebruik paste, waarbij verhuur voor korte termijn een reden was om het te kopen. Het onroerend goed was al gereserveerd en de waarborgsom voor de reservering was betaald.
- Wat we vondenSamen met de advocaat ontdekten wij dat kort na de reservering een vergadering van de vereniging van eigenaars zou plaatsvinden, met verhuur voor korte termijn op de agenda. Of de aankoop überhaupt zinvol was, zou worden bepaald door informatie die nergens in de advertentie stond.
- Wat we dedenWij adviseerden niet zomaar door te gaan omdat het onroerend goed al gereserveerd was. Wij wachtten de uitslag van de stemming af.
- Wat gebeurde erDe stemming stond niet toe waarop de klant had gerekend, dus adviseerden wij om niet door te gaan. De waarborgsom voor de reservering werd terugbetaald en hij zag af van de aankoop.
De klant vermeed niet alleen een slechte aankoop. Hij verloor ook de waarborgsom voor de reservering niet.
Wat kost het u?
- Koper0 €Onze coördinatie is gratis. Geen kosten op enig moment tijdens de aankoop en ook niet als u besluit niet te kopen.
- AdvocaatDoor u betaald, rechtstreeks aan het kantoor. Het kantoor dat wij aanbevelen rekent ongeveer 1 % van de aankoopprijs inclusief btw, en dat dekt de volledige opdracht in plaats van een uurtarief.
- Aanbeveling van een advocaatNiets. Wij ontvangen geen commissie en geen andere beloning van het advocatenkantoor voor het aanbevelen ervan.
De advocaatkosten zijn voor uw rekening, niet voor die van ons, en vormen een van de weinige kostenposten bij een Spaanse aankoop die vooraf echt voorspelbaar is. Bij ongeveer 1% inclusief btw komt dit neer op ongeveer 3.500 € bij een aankoop van 350.000 €, ongeveer 5.000 € bij 500.000 € en ongeveer 10.000 € bij 1.000.000 €. Omdat het om een percentage van de koopsom gaat en niet om een uurtarief, leidt een controle die ingewikkeld blijkt te zijn niet tot een hogere factuur.Die vergoeding omvat meer dan alleen de controle. Het door ons aanbevolen kantoor regelt uw NIE, Spaanse bankrekening, nutsvoorzieningen en woonverzekering, de toeristenvergunning als u de woning wilt verhuren, en daarna de jaarlijkse aangiften voor niet-ingezetenen- en verhuurbelasting. U hebt één betrouwbare contactpersoon voor het meeste wat u hier nodig hebt, in plaats van vijf.Onze eigen coördinatie is gratis en blijft gratis als u besluit niet te kopen. Geen kosten voor de zoektocht, geen kosten voor de bezichtigingen en geen kosten voor de tijd die wij eraan hebben besteed. De enige uitzondering is een reserveringsvergoeding die al aan de verkoper of ontwikkelaar is betaald. Of deze wordt terugbetaald en onder welke voorwaarden, weet u voordat u iets betaalt.
Wij ontvangen geen commissie of andere vergoeding voor het aanbevelen van een advocatenkantoor. Vraag dit ook aan andere advocatenkantoren. Hun antwoord zegt iets over hun werkwijze.
Wat de juridische controle niet kan
Een afgerond onderzoek is geen garantie. Het vertelt u wat kon worden gecontroleerd en daadwerkelijk is gecontroleerd, en wat daarbij is gevonden. Niet elk onderdeel is op elk onroerend goed van toepassing, en de advocaat controleert wat relevant is voor die specifieke transactie.Een reservering betekent niet dat alles al is gecontroleerd. Wij kunnen niet alles vóór de reservering verifiëren. Precies daarom volgt het onderzoek daarop en moet de reserveringsovereenkomst bepalen wat er met uw waarborgsom gebeurt als het onderzoek een probleem aan het licht brengt. Of deze wordt terugbetaald, hangt af van de formulering van die overeenkomst en verschilt per ontwikkelaar en verkoper. Niemand kan u vooraf beloven dat dit gebeurt.Wij controleren wat kan worden gecontroleerd, vertellen u wat wij hebben gevonden en wat dat voor de aankoop betekent, en als iets wezenlijks niet standhoudt, adviseren wij om niet door te gaan, ook wanneer u al heeft besloten te kopen. Dat hebben wij gedaan bij transacties waarvoor wij betaald zouden zijn.En ook deze pagina heeft grenzen. De regels in Spanje veranderen en verschillen per plaats, per type onroerend goed en per gebruik ervan. Beschouw wat u hier leest als een uitleg van de beginselen, niet als vervanging van het onderzoek naar uw eigen aankoop. Uw transactie wordt beheerst door de regels die op dat moment van kracht zijn en door de documentatie van dat specifieke onroerend goed.
De meestgestelde vragen over juridisch vooronderzoek
- Vindt het juridisch onderzoek vóór of na de reservering plaats?
- Na de reservering. De reservering haalt het onroerend goed van de markt, zodat de advocaat het gedetailleerde onderzoek kan uitvoeren zonder dat iemand anders het intussen koopt. Een reservering betekent niet dat u blind koopt, en het is de reserveringsovereenkomst die u beschermt: deze moet bepalen wat er met de waarborgsom gebeurt als het onderzoek een ernstig probleem aan het licht brengt.
- Hoe lang duurt het juridisch onderzoek?
- Gewoonlijk 2 tot 4 weken vanaf de reservering. Wat de duur verlengt, is vrijwel nooit het juridische werk. Het zijn documenten die nog niet zijn aangeleverd door de verkoper, de ontwikkelaar of de beheerder van de vereniging van eigenaars, en het opvragen daarvan is onze taak en niet die van de advocaat.
- Wordt de waarborgsom voor de reservering terugbetaald als de advocaat een probleem ontdekt?
- Het hangt af van de bewoordingen van de reserveringsovereenkomst en verschilt per projectontwikkelaar en verkoper. De reservering is de enige betaling die buiten het garantiesysteem valt. Daarom moet het bedrag klein zijn en moet de overeenkomst duidelijk de voorwaarden voor terugbetaling vermelden. Daarom leest de advocaat de overeenkomst voordat het geld wordt overgemaakt, en niet achteraf.
- Kan ik de schulden van de vorige eigenaar erven?
- Bepaalde schulden en verplichtingen die aan een woning verbonden zijn, kunnen op de nieuwe eigenaar overgaan. Daarom heeft de controle betrekking op de woning en niet alleen op de verkoper. In Spanje volgen schulden de woning en niet de persoon. Daardoor kunnen onbetaalde bijdragen aan de gemeenschap, belastingen of boetes op u overgaan. De advocaat controleert de situatie bij de gemeenschap en vraagt de relevante verklaringen op voordat u ondertekent.
- Heb ik mijn eigen advocaat nodig, of is uw advocaat voldoende?
- U hebt een onafhankelijke advocaat nodig die u vertegenwoordigt, en niet de projectontwikkelaar of de verkoper. Wij bevelen standaard Malaga Solicitors aan, een onafhankelijk Spaans kantoor aan de Costa del Sol, en ontvangen daarvoor geen commissie. U bent uiteraard vrij om zelf een andere Spaanse advocaat in te schakelen. In beide gevallen behartigt de advocaat uw belangen.
- Op wiens naam moet de woning komen te staan?
- Op uw naam, op naam van beide echtgenoten, of op een andere manier, afhankelijk van uw gezinssituatie en financiële situatie. Er is geen enkel juist antwoord. De manier waarop de woning wordt gehouden, kan later gevolgen hebben voor de erfenis, belastingen en verkoop. Daarom kunt u dit beter vóór de koopovereenkomst met de advocaat en een belastingadviseur bepalen dan bij de notaris. Als u als stel koopt, kinderen hebt, aanzienlijke bezittingen in Spanje bezit of overweegt via een onderneming te kopen, vertel dit dan meteen aan het begin aan de advocaat.
- Moet ik voor het juridische gedeelte naar Spanje komen?
- Niet voor de controle zelf. Met een volmacht kan de advocaat het grootste deel van het proces afhandelen, inclusief de ondertekening bij de notaris. Toch zien wij u liever ten minste één keer persoonlijk. De volmacht is bovendien gemakkelijker te regelen terwijl u hier bent dan vanuit uw thuisland, waar dit meestal extra formaliteiten, een apostille en een vertaling betekent.
- Hoeveel kost de juridische controle en wie betaalt die?
- U betaalt die rechtstreeks aan het advocatenkantoor en niet via ons. Het kantoor dat wij aanbevelen, rekent ongeveer 1 % van de aankoopprijs inclusief btw. Dit omvat de volledige dienstverlening en niet alleen de controle. Wij ontvangen hiervan geen deel.
