Koopovereenkomst bij de aankoop van vastgoed in Spanje
In 30 seconden
Bij een bestaande woning in Spanje wordt een arras-contract gebruikt, met een aanbetaling van 10 tot 20 % van de prijs. Het Spaanse recht erkent drie soorten arras-contracten, elk met andere gevolgen als de transactie niet doorgaat. Het contract moet het type vermelden, want als het niets zegt, geldt het standaardtype dat het slechtst is voor de koper.
| Penitentiële arrasBW art. 1454 | Bevestigende arrasstilzwijgende standaard | Straf-arraseen hybride | |
|---|---|---|---|
| Wat het is | Recht op vertrek tegen vaste prijs | Een gewone deelbetaling | Een boete plus het recht de verkoop af te dwingen |
| Als u afziet | U verliest de waarborgsom | Zij kunnen nakoming vorderen | U betaalt de boete, maar de verkoop kan nog steeds worden afgedwongen |
| Als zij afzien | Zij krijgen het dubbel terug | U kunt nakoming vorderen | Zij betalen de boete, maar de verkoop kan nog steeds worden afgedwongen |
| Kies dit als | U wilt uitstappen tegen vaste prijs | Geen van beide partijen wil ooit afhaken | U wilt iets dat terugtrekking sterker ontmoedigt dan een gewone waarborgsom |
Welke overeenkomst onderteken ik en wat gebeurt er als ik mij moet terugtrekken?
U ondertekent een overeenkomst van arras. Wat er gebeurt als u zich terugtrekt, hangt volledig af van welke van de drie wettelijke soorten in de overeenkomst wordt genoemd. De overeenkomst van arras is de onderhandse waarborgsomovereenkomst die bij bestaande bouw wordt gebruikt. Koper en verkoper ondertekenen deze vóór de notaris en de overeenkomst bepaalt de boete als een van beide partijen de transactie annuleert. De waarborgsom is de aanzienlijke betaling die op de reservering volgt en beide partijen aan de verkoop bindt. In de Spaanse praktijk wordt deze beschouwd als arras en niet als een gedeeltelijke betaling waarvan u zich kunt terugtrekken. Arras is niet hetzelfde als een Tsjechische waarborgsom. Afhankelijk van het overeengekomen type kan terugtrekking de koper de waarborgsom kosten en de verkoper het dubbele daarvan. Dat is een veel grotere consequentie dan het woord "waarborgsom" een buitenlandse lezer doet vermoeden.Artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek beschrijft het type dat in de meeste overeenkomsten wordt gebruikt: penitentiële arras. Als de koper zich terugtrekt, verliest deze de waarborgsom. Als de verkoper zich terugtrekt, moet deze het dubbele van de waarborgsom terugbetalen. Bij dit type kan elke partij zich eenvoudig terugtrekken tegen een vaste prijs. Er bestaan nog twee andere typen, die heel anders werken. U ziet ze alle drie volledig naast deze alinea uitgewerkt.Als de overeenkomst niet vermeldt welk type van toepassing is, wordt algemeen gesteld dat Spaanse rechtbanken uitgaan van bevestigende arras. Dit is de versie waarbij u zich niet eenvoudig kunt terugtrekken tegen betaling van de waarborgsom. Deze standaardregel wordt veelvuldig herhaald in juridisch commentaar. Artikel 1454 regelt echter uitsluitend penitentiële arras en vermeldt niet wat er standaard gebeurt wanneer de overeenkomst hierover zwijgt. De daadwerkelijke standaardregel is niet geverifieerd aan de hand van de officiële juridische tekst van het BOE. Voor een koper is de veiligste aanpak ervan uit te gaan dat bevestigende arras van toepassing zijn totdat een advocaat het tegendeel bevestigt. Precies daarom moet het type in een duidelijke zin in de overeenkomst worden vermeld en niet aan een aanname worden overgelaten.
Welk type arras moet ik vragen?Arras penitenciales, als het voor u belangrijk is om tegen een bekende prijs te kunnen afzien van de koop. Dit is ook het type dat de meeste Spaanse makelaars en advocaten uit gewoonte gebruiken. In de praktijk vraagt u uw advocaat dus meestal alleen om te bevestigen dat het woord in het contract staat, en niet om iets ongebruikelijks.
Is nieuwbouw anders?
Ja. Het document dat bij nieuwbouw op de reservering volgt, wordt doorgaans gewoon het onderhandse koopcontract genoemd (contrato privado de compraventa), niet "arras". De hierboven genoemde artikelen van het Burgerlijk Wetboek zijn hierop niet van toepassing. Elke betaling die u vóór de voltooiing van het gebouw aan de ontwikkelaar doet, moet vanaf het moment waarop de bouwvergunning wordt verleend worden gedekt door een bankgarantie of verzekeringspolis op uw naam, afgegeven door een erkende bank of verzekeraar. Als de ontwikkelaar niet op tijd oplevert, betaalt de garantie iedere door u betaalde euro terug, plus de wettelijke rente. Dit is een ander soort bescherming dan een verdubbelde aanbetaling. De voltooiing van nieuwbouw duurt doorgaans 2 maanden tot 3 jaar, afhankelijk van de voortgang van het project.De wet die vandaag van toepassing is, is de eerste aanvullende bepaling (disposición adicional primera) van Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, zoals gewijzigd door Ley 20/2015. Een oudere wet, Ley 57/1968, regelde dit vroeger en wordt nog steeds in veel ouder online materiaal genoemd. Deze wet is op 1 januari 2016 ingetrokken en de inhoud ervan is opgenomen in de hierboven genoemde bepaling. Als een contract of adviseur nog naar de wet van 1968 verwijst, wordt een ingetrokken wet geciteerd. Dit is het vermelden waard; ga er niet van uit dat het slechts een onschuldige verkorte aanduiding is.
| Bestaande woningenarras | NieuwbouwParticuliere koopovereenkomst | |
|---|---|---|
| Toepasselijk recht | Código Civil, art. 1454 | |
| Gebruikelijk bedrag in deze fase | 10 tot 20 % van de prijs | Volgens de betalingskalender van de ontwikkelaar |
| Als zij niet leveren | Waarborgsom dubbel terugbetaald als arras penitenciales is genoemd | Elke betaling volledig terugbetaald, plus wettelijke rente, op grond van de bankgarantie |
| Wat uw advocaat eerst controleert | Dat het type arras in het contract wordt genoemd | Dat er een echte bankgarantie voor uw specifieke betalingen bestaat |
Hoe lang duurt het vanaf de ondertekening van het contract tot u de sleutels krijgt?
Bij wederverkoop duurt het volledige traject van reservering tot sleutel doorgaans 1 tot 3 maanden. Het arras-contract wordt meestal halverwege die periode ondertekend, nadat de juridische due-diligencecontrole, die zelf ongeveer 2 tot 4 weken duurt, is afgerond. Bij nieuwbouw duurt hetzelfde traject veel langer, van 2 maanden tot 3 jaar, omdat het afhangt van de voortgang van het project en niet van een vaste kalender.Een advocaat het contract laten controleren voordat u het ondertekent, ongeacht de gekozen route, kost doorgaans ongeveer ~1 % van de prijs. Dit is een kleine kostenpost in vergelijking met wat op het spel staat: een document dat bepaalt of uw aanbetaling überhaupt wordt terugbetaald, al dan niet verdubbeld.
Wat kan er in deze fase misgaan en hoe ontdekt een advocaat dit als eerste?
Bijna niets van wat hier misgaat, is ongebruikelijk. Meestal gaat het om een van een korte lijst met alledaagse fouten. Elke fout is vóór de ondertekening goedkoop op te sporen en daarna duur om te herstellen.
- Hoogste risicoHet contract vermeldt niet welk type arras van toepassing isDit wordt vaak gelezen als confirmatorias, waarmee u niet eenvoudig voor de prijs van de waarborgsom kunt afzien van de koop.What to do insteadBevestig dat het woord "penitenciales", of het door u gewenste type, in de tekst staat.
- Reden om bezwaar te makenDe waarborgsom wordt rechtstreeks op de eigen rekening van de verkoper gestortAls de verkoper het geld al heeft uitgegeven, is een rechterlijke uitspraak waarbij het dubbele van de waarborgsom wordt toegewezen niet hetzelfde als het geld terug hebben.What to do insteadVraag in plaats daarvan om een rekening van de cliënt of een derdenrekening, vooral omdat de verkoper mogelijk het dubbele van de waarborgsom moet terugbetalen.
- Hoogste risicoDe bankgarantie voor nieuwbouw wordt omschreven als "automatisch zodra u betaalt"De bankgarantie moet vanaf het moment waarop de bouwvergunning wordt verleend, bestaan voor uw specifieke betalingen en op uw naam zijn afgegeven. Het gaat niet slechts om een algemene toezegging van de onderneming.What to do insteadVraag om het individuele certificaat. Accepteer geen marketingverklaring dat er een garantieregeling bestaat.
- Reden om bezwaar te makenAan de uiterste datum voor de notariële overdracht zijn geen gevolgen verbonden als deze wordt gemistEen datum waaraan geen gevolgen zijn verbonden, biedt op geen van beide routes echte bescherming. Het is slechts hoop.What to do insteadZorg ervoor dat het contract vermeldt wat er met het geld en de overeenkomst gebeurt als de afgesproken datum wordt overschreden.
Wat u moet bevestigen voordat u het bindende contract ondertekent
Vijf punten. Uw advocaat moet deze controleren, niet ze slechts eenmaal lezen en erop vertrouwen, omdat dit contract de werkelijke gevolgen van afzien van de koop vastlegt.- Welk type arras wordt genoemd bij bestaande bouwHet woord "penitenciales" (of een gelijkwaardige duidelijke verklaring van het recht om de waarborgsom terug te trekken) moet letterlijk in de tekst staan, niet alleen worden gesuggereerd. Een slechte versie spreekt alleen algemeen over "arras" en noemt het type niet.
- Waar staat de waarborgsom?Een rekening van een cliënt of een derdenrekening biedt meer zekerheid dan geld dat rechtstreeks op de privérekening van de verkoper wordt gestort, vooral als de verkoper het later dubbel moet terugbetalen. Een slechte versie noemt helemaal geen rekening, maar alleen "betaald aan de verkoper".
- Het bankgarantiecertificaat bij nieuwbouwDe garantie moet uw woning en uw specifieke betalingen vermelden en zijn afgegeven door een erkende bank of verzekeraar, niet bestaan uit een algemene bedrijfsbrochure over garanties. Een slechte versie is een marketingverklaring dat "alle betalingen gegarandeerd zijn", zonder bijgevoegd certificaat.
- De termijn voor de notariële overdracht en wat er gebeurt bij vertragingBeide routes moeten vermelden wat er met het geld en de overeenkomst gebeurt als de afgesproken datum wordt overschreden, niet alleen wat er gebeurt als een van beide partijen eenvoudig van gedachten verandert. Een slechte versie vermeldt wel een datum, maar geen gevolg voor het overschrijden ervan.
- Wat bij bestaande bouw schriftelijk is inbegrepenVaste inrichting, apparatuur en alles wat de advertentie suggereerde, maar wat niet automatisch in de akte wordt opgenomen. Dit is het laatste document vóór de notaris waarin een ontbrekend onderdeel nog goedkoop kan worden toegevoegd. Een slechte versie zegt "in de staat waarin het is bezichtigd", zonder iets te specificeren.
Dit legt de wet uit, niet uw specifieke overeenkomst
Dit is algemene informatie over het Spaanse overeenkomstenrecht zoals dat op 17 augustus 2026 gold, geraadpleegd in de oorspronkelijke bron en niet overgenomen uit commentaar. Het is geen juridisch advies over het document dat voor u ligt. Welk type arras van toepassing is, of een bankgarantiecertificaat echt en actueel is en wat een gemiste termijn werkelijk kost, zijn allemaal vragen die alleen een onafhankelijke advocaat kan beantwoorden na lezing van uw specifieke overeenkomst.Wij stellen deze overeenkomst niet op en zijn geen partij bij de overeenkomst. Wat wij wel garanderen, is dat een advocaat de overeenkomst leest voordat u ondertekent. Ook zorgen wij ervoor dat het type arras of het garantiecertificaat een benoemd en gecontroleerd feit is, en niet slechts een aanname die iedereen over de anderen maakt.
Veelgestelde vragen over de koopovereenkomst
- Is de arras-overeenkomst hetzelfde als de akte die bij de notaris wordt ondertekend?
- Nee. De arras-overeenkomst is een onderhandse overeenkomst tussen koper en verkoper. Deze wordt vóór de notariële fase ondertekend, zonder aanwezigheid van een notaris. De openbare akte, de escritura pública, wordt later op het kantoor van de notaris ondertekend en draagt de eigendom over. De arras-overeenkomst bepaalt de voorwaarden die vervolgens tijdens de afspraak bij de notaris worden uitgevoerd.
- Wat gebeurt er met de waarborgsom van de arras als de verkoop niet doorgaat om een reden waarop geen van beide partijen invloed heeft?
- Dat hangt af van wat de overeenkomst zelf over die situatie bepaalt. Juist daarom behandelt een goed opgestelde arras-overeenkomst meer dan alleen "de koper verandert van gedachten" en "de verkoper verandert van gedachten". Een oorzaak buiten de controle van beide partijen, zoals een geweigerde hypotheek om redenen die niets met het gedrag van de koper te maken hebben, verdient een eigen specifieke clausule in plaats van te worden overgelaten aan de algemene penitenciales-regel.
- Kan ik onderhandelen over het percentage van de prijs dat in deze fase wordt betaald?
- Ja, 10 tot 20 % is een gebruikelijke bandbreedte, geen vaste regel. Het exacte bedrag maakt deel uit van de afspraken tussen koper en verkoper. Een lager bedrag beperkt het risico als u zich onder de penitenciales-regel moet terugtrekken. Een verkoper kan om meer vragen als hij dit als een sterker teken van betrokkenheid beschouwt.
