Kunt u in Spanje daadwerkelijk onderhandelen over de prijs van een woning?

Bij bestaande bouw doorgaans wel, hoewel hoeveel ervan afhangt veel meer van de motivatie van de verkoper dan van de manier waarop het bod wordt gedaan. Bij nieuwbouw zelden op de prijs zelf. Wie deze vraag met een percentage beantwoordt, gokt.

Is er ruimte bij een ontwikkelaar?

Enige ruimte is er wel, maar meestal niet op de prijs. Ontwikkelaars hanteren een vaste prijslijst en een sterk project met een wachtlijst heeft geen reden om daarvan af te wijken. Wat wel kan veranderen, zijn de betalingskalender, de inrichting en de specificaties, en soms aanvullende diensten. Een prijsverlaging komt vooral voor bij de laatste woningen in een afgerond project.

Wat kunt u naast de prijs afspreken?

De betalingskalender, de termijnen, de reservering en de voorwaarden daarvan, de inrichting en wijzigingen, en de oplevering. Bij nieuwbouw zijn die punten doorgaans meer waard dan het gesprek over de prijs. Vraag ook vóór uw reservering om de lijst met aanpassingsmogelijkheden, niet pas daarna.

Wat kost onderhandelen mij?

Niets. U betaalt ons op geen enkel moment tijdens de aankoop. Onze vergoeding is een deel van de commissie die de verkoperszijde toch al betaalt, en de woning kost u hetzelfde als u rechtstreeks gaat.

Hoe hoog is de waarborgsom voor de reservering en is deze terugbetaalbaar?

Gewoonlijk 6 000 tot 11 000 €, en bij duurdere woningen ongeveer 1 % van de prijs. Of dit bedrag wordt terugbetaald, hangt af van de formulering van het reserveringscontract en verschilt per projectontwikkelaar en verkoper. Dit is de enige betaling buiten het garantiesysteem. Daarom moet het bedrag beperkt blijven en moet het contract de voorwaarden voor terugbetaling duidelijk vermelden. Daarom leest de advocaat het contract voordat het geld wordt overgemaakt, en niet daarna.

Onderhandelt u over een woning die ik zelf heb gevonden?

Ja. Stuur ons de link van Idealista, de website van een andere makelaar of rechtstreeks van een ontwikkelaar. Wij controleren of de woning nog daadwerkelijk beschikbaar is en tegen welke prijs, vertellen u wat wij aan de verkoperszijde zouden vragen en voeren, als dat zinvol is, de onderhandelingen voor u en begeleiden u tot aan de sleuteloverdracht.

Services

Onderhandelen over de vastgoedprijs aan de Costa del Sol

Onderhandelen is hier geen truc en niemand kan u een korting beloven: de prijs wordt bepaald door de verkoper of de projectontwikkelaar, niet door een makelaar. Wat het resultaat beïnvloedt, is weten voor welke prijs dit soort vastgoed in deze plaats werkelijk wordt verkocht, wat de verkoper al heeft geweigerd en wat er naast de prijs daadwerkelijk kan veranderen. Aan deze kust gaat het vaak om de betalingskalender, deadlines, de inrichting en de voorwaarden van de reservering. Wij staan aan uw kant van de tafel tegenover de projectontwikkelaar of de makelaar van de verkoper. Wanneer het eerlijke antwoord is dat het niet de moeite waard is om een bod uit te brengen, vertellen wij u dat ook.

Wie er aan de andere kant zit

De projectontwikkelaar, de verkoper en de makelaar van de verkoper willen allemaal dat de deal doorgaat. Dat is hun rol en daar is niets mis mee. Het is wel goed om dat duidelijk te zien, want precies daarom heeft een koper baat bij iemand wiens rol het tegenovergestelde is.Onze rol is om de voorwaarden te achterhalen, aan te vullen wat het aanbod niet vermeldt, de alternatieven te vergelijken en u te vertellen of deze specifieke aankoop werkelijk verstandig is.

De projectontwikkelaar en het verkoopteamZij beheren de prijslijst en bepalen welke units worden vrijgegeven en wanneer. Bij een sterk project met een wachtlijst is er voor hen geen reden om de prijs te verlagen, en dat zullen zij ook niet doen.
Verkopend makelaarHij of zij vertegenwoordigt de verkoper, niet u. De makelaar organiseert de bezichtiging, beantwoordt uw vragen en behartigt de belangen van de verkoper. Zijn of haar taak is om dat specifieke vastgoed te verkopen tegen de beste voorwaarden voor de verkoper.
De verkoperBij een woning uit de bestaande bouw is dit veruit de grootste variabele. Hoeveel onderhandelingsruimte er is, hangt veel meer af van de reden waarom de verkoper verkoopt en hoe lang de woning al te koop staat dan van wat er aan tafel wordt gezegd.
WijWij houden geen eigen portefeuille aan die verkocht moet worden en als een woning bij uitzondering van onszelf is, zeggen wij dat voordat u haar bezichtigt. Makelaars aan deze kust delen hun aanbod, dus de prijs is hetzelfde via welke makelaar u ook komt. Dat betekent dat alleen nog van belang is wie uw belangen behartigt.

Hoort de makelaar van de verkoper mij dan niet ook te helpen?De makelaar zal u helpen en kan volledig open kaart met u spelen. Toch krijgt hij of zij nog steeds de opdracht en betaling van de verkoper om dat vastgoed tegen de beste voorwaarden voor de verkoper te verkopen. Dat is hun taak, en dit benoemen is geen kritiek op hen.

Hebt u eigen vastgoed dat u moet verkopen?Nee. Wij houden geen eigen voorraad aan. Dat is hier belangrijker dan het misschien klinkt, omdat een makelaar met eigen aanbod een reden heeft om u daarheen te sturen, en wij hebben zo'n aanbod niet.

Waar de cijfers vandaan komen

Het hele jaar hier wonen is geen zin op een website. Het betekent dat wij dagelijks contact hebben met makelaars, projectontwikkelaars en lopende deals. Zo weten wij wat een bepaald type vastgoed in een bepaalde plaats werkelijk opbrengt en wanneer het nog zinvol is om over de prijs te praten.De geadverteerde prijs en de prijs die onze cliënten uiteindelijk daadwerkelijk betalen, zijn meestal twee verschillende dingen. De meeste nuttige informatie over dat verschil staat niet in de advertentie en is ook op geen enkel portaal te vinden.

Wat een portaal u laat zienWat wij voor u uitzoeken

De vraagprijs: De geadverteerde prijs, wat de verkoper verwacht en de prijs waarbij het werkelijk zinvol is om een gesprek te beginnen, zijn drie verschillende bedragen. Wij vragen de verkoper met welk van deze bedragen wij vandaag te maken hebben.
Dat de woning te koop staat: Of de woning voor die prijs echt nog beschikbaar is en wat er is veranderd sinds de advertentie online kwam. Onderhandelen over een unit die al gereserveerd is, verspilt uw week en de onze.
Niets over eerdere biedingen: Waar dat relevant is, zoeken wij uit welke biedingen de verkoper al heeft afgewezen. Eén afgewezen bedrag vertelt u meer over de onderhandelingsruimte dan welke techniek ook.
Niets over waarom het niet verkocht is: Wij vragen de verkoper waarom een woning nog steeds te koop staat. Soms is het antwoord de prijs. Soms is het iets wat u wilt weten voordat u überhaupt een bod uitbrengt.
Dat een unit verkocht is: Niet elke projectontwikkelaar is open over wat er daadwerkelijk is verkocht. Units worden in batches vrijgegeven, de beste worden vaak achtergehouden en een unit met de status verkocht kan later opnieuw verschijnen. Wij vertellen u wanneer de woning die u mooi vindt eerder wordt vastgehouden dan echt verkocht is. Ook volgen wij de projecten die u belangrijk vindt, zodat u hoort wanneer er een unit wordt vrijgegeven.
Een prijs per vierkante meter, als u geluk hebt: Wij berekenen de mediane vraagprijs per vierkante meter op basis van onze eigen catalogus, niet van nationale statistieken. Mediaan betekent dat de helft van de aanbiedingen in die plaats goedkoper is en de andere helft duurder. Het is niet de laagste prijs waarvoor u daar kunt kopen en het is geen waardebepaling van één specifiek pand.

Dit alles heeft ook een belangrijke beperking, die zwaarder weegt dan de rest. Verkoopprijzen zijn in Spanje niet openbaar. Er is geen register waarin u of wij kunnen opzoeken wat het appartement beneden daadwerkelijk heeft opgebracht. Alles hierboven komt voort uit dagelijks actief zijn op de markt, niet uit geverifieerde gegevens. Wie u als vuistregel een vast percentage onder de vraagprijs noemt, geeft u slechts een gevoel weer.U hoeft dit ook niet zomaar op ons woord aan te nemen. Waar vergelijkbare woningen bestaan, zoeken wij ze op, vertellen wij u welke prijs voor elk ervan wordt gevraagd en wat er werkelijk vergelijkbaar aan is in plaats van alleen dichtbij te liggen. Daarna geven wij aan waar volgens ons uw bod moet beginnen en waarom. Soms is er niets eerlijks om een woning mee te vergelijken. In dat geval zeggen wij dat, in plaats van een vergelijking samen te stellen uit woningen die niet op elkaar lijken.

Driemaandelijks marktoverzicht

Hoe weet u voor welke prijs een woning werkelijk wordt verkocht?Gebaseerd op dagelijks contact met makelaars, projectontwikkelaars en lopende transacties aan deze kust. Daarom zullen wij u ook geen bedrag schriftelijk geven alsof het gemeten is: Spanje heeft geen openbaar register van verkoopprijzen, dus niemand aan deze kust beschikt over een geverifieerd bedrag, wat men u ook vertelt.

Bij nieuwbouw is de prijs het laatste waar iets aan verandert

Een projectontwikkelaar beschikt over een prijslijst en een project met een wachtlijst heeft geen reden om daarop korting te geven. Dat betekent niet dat er niets te vragen valt. Het betekent dat de zaken waarnaar u moet vragen niet de prijs betreffen en dat u bijna alles vóór uw reservering moet bespreken, want daarna is het antwoord meestal nee.

BetalingskalenderHoeveel u wanneer betaalt. Het verschuiven van bedragen tussen de termijnen tijdens de bouw en het saldo bij de notariële overdracht is voor een koper vaak meer waard dan een kleine prijsverlaging zou zijn, en dit is het punt waarmee een projectontwikkelaar het gemakkelijkst kan instemmen.
Upgrade van de afwerkingKeuken, badkamers, vloeren, airconditioning, vloerverwarming en douchewanden. Als dit via de projectontwikkelaar wordt geregeld terwijl het appartement wordt gebouwd, kost het een fractie van wat hetzelfde werk later kost. Bij sommige projecten wordt het als pakket aangeboden in plaats van per afzonderlijk onderdeel.
Parkeerplaats en bergingBij veel projecten worden deze afzonderlijk geprijsd en later als extra kosten opgegeven. Of ze inbegrepen zijn en om hoeveel plaatsen het gaat, vertegenwoordigt echt geld in de transactie en wordt regelmatig pas besproken wanneer het te laat is om ernaar te vragen.
MeubelpakketSommige projectontwikkelaars werken met een meubelpakket voor het project. Het is verstandig vóór u reserveert vast te stellen of zo'n pakket bestaat, wat er daadwerkelijk in zit en of het in de deal kan worden opgenomen. Dit is nog belangrijker als u van plan bent de woning te verhuren.
Wijzigingen op planEen muur verplaatsen, wijzigen waar de stopcontacten komen of een bad vervangen door een douche. Vroeg mogelijk, later onmogelijk. De lijst van wat deze specifieke projectontwikkelaar wel en niet wil doen, is een document waar u om kunt vragen.
Periode van de servicekostenWie draagt de servicekosten tussen uw notariële overdracht en het moment waarop het project is voltooid en naar behoren functioneert? Een klein maandelijks bedrag dat over een paar jaar aanzienlijk wordt, en een redelijk punt om aan te kaarten zolang het contract nog openstaat.

Geen van deze zaken is een belofte en wij zullen niet doen alsof een projectontwikkelaar u een van deze zaken verschuldigd is. Dit is de lijst die wij namens u met de projectontwikkelaar doornemen en de reden waarom wij vóór de reservering om de lijst met aanpassingen vragen, in plaats van erna.

Wanneer wij u adviseren helemaal geen bod uit te brengen

Wij zijn er niet om elke aankoop tot bij de notaris te brengen. Soms adviseren wij u te onderhandelen. Soms om te wachten. En soms om helemaal niet te kopen. Als wij een appartement te duur vinden, als het een ernstig gebrek heeft of als de prijs niet overeenkomt met de markt, zullen wij dat zeggen. Ook zullen wij u vertellen of wij onderhandelingsruimte zien of denken dat het bod überhaupt niet de moeite waard is.

PrijsEr is een beter alternatief op de markt. Het appartement kan op zichzelf uitstekend zijn, maar de prijs van juist dit appartement houdt geen stand tegenover wat u elders met hetzelfde budget kunt kopen.
LocatieWat u niet in de advertentie kunt zien, verandert de betekenis van de aankoop. Wat er vandaag naast het appartement staat, is niet de vraag. Wat er morgen volgens de regels mag staan, is dat vaak wel.
ControlesEen juridische of technische bevinding verandert het advies. Vanaf dat moment gaat het gesprek helemaal niet meer over de prijs en zou aandringen op een betere prijs het verkeerde advies zijn.

Een van onze klanten kwam bij een bestaande woning in Marbella uit op 1.100.000 €, waarbij een groot deel van waarvoor de klant betaalde het vrije uitzicht was. Het bouwperceel ervoor bleek bebouwbaar te zijn, en wat daar wettelijk mocht worden gebouwd zou dat uitzicht aanzienlijk hebben veranderd. De prijs zag er plots anders uit: de klant zou niet alleen het appartement en het uitzicht hebben gekocht, maar ook het risico dat hij een van de twee zaken waarvoor hij een meerprijs betaalde zou verliezen. Wij adviseerden om het niet te kopen.Soms is de beste uitkomst een transactie die niet doorgaat. Het juiste antwoord is niet altijd ja.

Raden jullie cliënten daadwerkelijk af om een aankoop te doen?Ja, en dat hebben wij gedaan bij transacties waarvoor wij betaald zouden zijn. Er is een pagina met die gevallen. De reden dat wij ze publiceren, is dat principes niemand overtuigen die enkele honderdduizenden euro's uitgeeft. Concrete voorbeelden wel.

Bepaalt de hoogte van uw vergoeding wat u adviseert?

Onze vergoeding is niet voor elk appartement hetzelfde. Ze hangt af van het aanbod en van de voorwaarden die met de projectontwikkelaar of het makelaarskantoor van de verkoper zijn afgesproken. Als u vraagt wat de vergoeding voor een specifiek appartement is, zullen wij het u vertellen.Het is dus volkomen terecht om te vragen of de hoogte ervan invloed kan hebben op het appartement dat wij aanbevelen. Dat is niet het geval. Daar zijn redenen voor waarvoor u ons niet op ons woord hoeft te geloven.

Betere woning boven hogere vergoedingAls de woning die voor u logischer is de woning is waarvoor onze vergoeding lager is, dan bevelen wij die aan. Dit komt doorgaans voor bij woningen in de bestaande bouw, waarvoor onze vergoeding meestal lager is dan bij sommige projecten van ontwikkelaars.
Geen verkoopdoelen per projectWij ontvangen geen volumebonussen en geen beloningen voor het verkopen van een bepaald aantal appartementen in een specifiek project. Er is dus geen project waar wij u naartoe moeten sturen.
Concrete gevallenWij hebben cliënten geadviseerd zich terug te trekken wanneer een juridische of technische controle een ernstig probleem aan het licht bracht. Ook hebben wij een ander appartement aanbevolen, hoewel dat voor ons een lagere vergoeding betekende, omdat wij vonden dat dit voor de cliënt de betere keuze was.

Hoe wij worden betaald

Welk type waarborgsom u daadwerkelijk ondertekent

In de Spaanse praktijk bestaat er meer dan één soort waarborgsom en deze werken niet allemaal op dezelfde manier. Welk type het contract vastlegt, bepaalt of u zich überhaupt kunt terugtrekken, wat dat u kost en wat de verkoper u verschuldigd is als hij degene is die zich terugtrekt. Dit is de enige bepalende factor op deze pagina die het geld beschermt en dit moet worden vastgelegd voordat iemand ondertekent.

Wat het contract vastlegt	Wat het betekent als iemand zich terugtrekt	Wat wij eraan doen
Penitentiële arras	Beide partijen kunnen zich tegen een vastgestelde prijs terugtrekken. De koper verliest de waarborgsom, de verkoper betaalt het dubbele terug. De mogelijkheid tot terugtrekking bestaat en de prijs ervan staat in de overeenkomst.	Dit is de regeling waar de advocaat met wie wij samenwerken op aandringt, omdat dit de enige regeling is die u een uitweg biedt tegen kosten waarvan u vooraf op de hoogte was. Welk type daadwerkelijk bij uw situatie past, bepaalt hij op basis van uw overeenkomst. Wij zorgen ervoor dat deze vraag vóór ondertekening wordt gesteld en niet pas daarna.
Bevestigende arras	Niemand heeft het recht gekocht om zich terug te trekken. De waarborgsom is een aanbetaling op een verkoop die al is overeengekomen, zodat de andere partij naar de rechter kan stappen om u tot uitvoering ervan te dwingen.	Wij signaleren dit zodra het in een concept opduikt, en uw advocaat legt u vóór ondertekening of betaling uit wat dit voor u verandert.
Straf-arras	Terugtrekking wordt beschouwd als een tekortkoming waaraan een overeengekomen boete is verbonden. Afhankelijk van de formulering kan de andere partij bovendien eisen dat de verkoop toch doorgaat.	Hetzelfde geldt opnieuw: wij benoemen het in plaats van het als een formaliteit te laten passeren, en de advocaat leest de daadwerkelijke formulering in plaats van alleen de bovenstaande kop.

Hoe de clausule wordt genoemd, is minder belangrijk dan wat erin staat. Een kop in een concept bewijst niet welk mechanisme eronder ligt. Het lezen van de formulering is de taak van uw advocaat. Ervoor zorgen dat deze vóór het vertrek van het geld van uw rekening wordt gelezen en dat wat u mondeling hebt afgesproken ook daadwerkelijk in het concept staat, is onze taak.

Reserveringsovereenkomst

Wat wij voor u bedingen

De prijs is één van de zes onderdelen, en bij nieuwbouw is dit doorgaans het minst onderhandelbare onderdeel. Dit is het volledige overzicht, met wat bij elk onderdeel realistisch kan veranderen, want een pagina die alleen over de prijs spreekt, beschrijft een onderhandeling die hier meestal niet plaatsvindt.

Wat	Wat realistisch kan veranderen	Nieuwbouw en bestaande bouw
Geld
Prijs	Vastgesteld door de verkoper of de ontwikkelaar. Onze taak is weten voor welke prijs hetzelfde in de buurt wordt verkocht, welke voorstellen al zijn afgewezen en of het überhaupt de moeite waard is om een bod uit te brengen.	Bij nieuwbouw is een verlaging van de koopprijs eerder uitzondering dan regel, meestal bij de laatste woningen in een voltooid project die een ontwikkelaar wil verkopen. Bij bestaande bouw is er doorgaans meer ruimte, hoewel niet altijd, en hoeveel ruimte er is hangt sterk af van de motivatie van de verkoper.
Betalingskalender	Hoeveel u betaalt en wanneer. Bij nieuwbouw verandert dit vaker dan de prijs, en voor de meeste kopers is dit meer waard dan een kleine korting.	Bij nieuwbouw bepaalt de ontwikkelaar het betalingsschema: doorgaans een reservering, vervolgens een grotere betaling rond de koopovereenkomst, daarna termijnen tijdens de bouw en het resterende bedrag bij de notaris. Bij bestaande bouw gaat het om de reservering, vervolgens meestal 10 tot 20 % in de onderhandse koopovereenkomst en de rest bij de notaris.
Termijn en voorwaarden
De reservering en de voorwaarden	De reservering haalt de woning van de markt en houdt deze voor u beschikbaar terwijl de advocaat de juridische controle uitvoert. Gewoonlijk bedraagt deze 6 000 tot 11 000 €, en bij duurdere woningen ongeveer 1 % van de prijs. Dit is de enige betaling die buiten het garantiesysteem wordt gedaan. Daarom moet het bedrag beperkt blijven.	Bij beide gaat het om hetzelfde instrument, maar de overeenkomst is doorslaggevend: daarin moet duidelijk staan wat er met de waarborgsom gebeurt als de juridische controle een probleem aan het licht brengt. Daarom leest de advocaat de overeenkomst voordat het geld wordt overgemaakt, niet daarna.
Termijnen	Wanneer u de sleutels krijgt en wat er gebeurt als die datum wordt overschreden. Aan deze kust is het uitlopen van de datum de normale situatie, niet de uitzondering.	Bij bestaande bouw is de datum van de notariële overdracht echt onderhandelbaar en is die vaak meer waard dan een kleine prijsverlaging. Bij nieuwbouw wordt de datum door de ontwikkelaar bepaald en hangt deze af van vergunningen en aansluitingen waarover hij geen controle heeft. Houd daarom rekening met enkele maanden vertraging in plaats van te onderhandelen over een datum die u is beloofd.
De woning zelf
Inrichting en wijzigingen	Wat bij de woning inbegrepen is en wat u eraan mag veranderen. Bij nieuwbouw is dit vaak het meest waardevolle onderdeel waarover daadwerkelijk te onderhandelen valt.	Bij nieuwbouw: afwerkingen, soms de indeling zolang die nog op papier staat, en praktische toevoegingen die tijdens de bouw veel goedkoper zijn. Vraag om die lijst voordat u reserveert, niet erna. Bij bestaande bouw: wat bij de woning blijft, een wezenlijk onderdeel van de prijs dat in de advertentie regelmatig vaag wordt gelaten.
Oplevering	De staat waarin de woning wordt opgeleverd en wat er gebeurt met zaken die op die dag worden aangetroffen.	Bij nieuwbouw de gebrekenlijst bij de oplevering, vanaf dat moment lopen ook de garantietermijnen. Bij bestaande bouw: wat wordt weggehaald, wat wordt gerepareerd en wat eenvoudigweg wordt aanvaard zoals gezien.
Wat niet onderhandelbaar is
Uw juridische bescherming	Hierover wordt niet onderhandeld en het is belangrijk dat niemand doet alsof dat wel zo is. Bij nieuwbouw wordt het geld dat u vóór de notariële overdracht betaalt, beschermd door het Spaanse recht en een bankgarantie, niet door een clausule waarover iemand heeft onderhandeld.	De meeste ontwikkelaars zullen een standaardkoopovereenkomst niet aanpassen, en bij een project van honderd woningen kunnen zij dat realistisch gezien ook niet. De taak van de advocaat is hier te controleren of de garantie geldig is en op uw naam is afgegeven. Dit is een van de belangrijkste controles tijdens de gehele aankoop.

Niets in deze tabel is een belofte. Wat wij wel kunnen beloven, is dat elk van deze zes punten vóórdat u zich ergens aan verbindt met de verkoper wordt besproken en dat u een eerlijk antwoord krijgt, ook wanneer het antwoord nee is.

Het bod beoordelen

Waarover u onderhandelt tijdens de aankoop

De volledige aankoop bestaat uit vijftien stappen, van het eerste telefoongesprek tot de sleutels. Het contact met de verkoper loopt tot en met stap vijf, de beslissing neemt u in stap zes en alles wat wordt afgesproken, komt samen in stap acht: de reservering. In stap elf worden die voorwaarden bindend. Vanaf stap negen neemt de advocaat het over.

Stappen 5, 6, 8 en 11 van 15

Contact met de verkoperRondom bezichtigingen
Hier vindt het meeste daadwerkelijke werk plaats, en bijna niets daarvan lijkt op onderhandelen. Het gaat om het stellen van de vragen die duidelijk maken wat er werkelijk beschikbaar is, tegen welke prijs en onder welke voorwaarden.
New buildWij organiseren de bezichtiging met de ontwikkelaar en verzorgen de communicatie voor u.
ResaleWij spreken met de makelaar van de verkoper en komen dingen te weten die u niet in de advertentie vindt, waaronder waarom de woning niet is verkocht.
Een beslissing zonder drukOp elk moment tijdens het proces
U hoeft niet tijdens de eerste reis te kopen, en ook niet tijdens de tweede. Wij kunnen maanden met u samenwerken. Als niets wat momenteel op de markt is voldoende zinvol is, zullen wij dat zeggen. Soms is de juiste beslissing om te kopen, soms om de zoekopdracht aan te passen en soms simpelweg om te wachten.
De reserveringWanneer u de juiste woning vindt
De reservering haalt de woning van de markt en houdt deze voor u vast terwijl de advocaat het juridisch vooronderzoek uitvoert. Hier houden de voorwaarden op een gesprek te zijn en worden ze een document. Daarom moet de reserveringsovereenkomst de voorwaarden duidelijk vermelden, inclusief wat er met de waarborgsom gebeurt als het juridisch vooronderzoek een probleem aan het licht brengt.
New buildEen reserveringsovereenkomst met de ontwikkelaar. Het bedrag hangt af van het project.
ResaleEen reserveringswaarborgsom en de overeengekomen voorwaarden. Hier worden de prijs, de termijnen en eventuele inrichting vastgelegd.
Het bindende contractNa een geslaagde controle
Pas hier komt de overeenkomst die de voorwaarden vastlegt voor het voltooien van de transactie, de termijnen, de betalingen en de gevolgen van het niet naleven van de afspraken. Wat eerder is overeengekomen, moet erin worden vastgelegd. Controleren of dat correct is, behoort tot de taak van uw advocaat, niet tot de onze.
New buildDe betalingskalender wordt door de projectontwikkelaar vastgesteld. Er kunnen tijdens de bouw meerdere betalingen nodig zijn, of pas bij de notariële overdracht een groter deel. De exacte structuur hangt af van het project.
ResaleDoorgaans een arras-overeenkomst en een aanvullende waarborgsom. De voorwaarden, inclusief de gevolgen van terugtrekking, staan in de overeenkomst zelf.

Juridisch vooronderzoek coördineren

Dezelfde onderhandeling, op twee verschillende manieren

Dezelfde woning en dezelfde verkoper, op twee manieren benaderd.

	Zelf regelen	Met Arevont
Wie de makelaar vertegenwoordigt	Zij vertegenwoordigen de verkoper of ontwikkelaar.	We represent only you.
Wat hun rol is	Hun rol is een specifiek onroerend goed te verkopen.	Onze taak is om na te gaan of het zinvol is om de woning te kopen.
Wat u weet voordat u begint	De vraagprijs en alles wat de advertentie erover vermeldt.	De werkelijke verkoopprijs van vergelijkbare woningen, wat de verkoper al heeft geweigerd voor zover wij dat kunnen achterhalen, en waarom de woning niet is verkocht.
Wie u het slechte nieuws vertelt	De persoon die u over de woning vertelt, moet deze ook verkopen.	Wij zullen u vertellen wanneer een woning een slechte keuze is en waarom. Zelfs als dat betekent dat wij een deal mislopen.
Taal en afstand	Spaans of Engels, met communicatie vanuit uw thuisland volgens de tijdzone van de andere partij.	Tsjechisch, door mensen aan de kust die persoonlijk met de andere partij contact hebben.
Wat het u kost	Niets rechtstreeks. De commissie van de verkoper is toch al in de prijs inbegrepen.	Niets. De commissie is hetzelfde, maar een deel ervan gaat naar iemand die u vertegenwoordigt.

Een concreet voorbeeld

De laatste goede woning, voor 720.000 €

Een nieuwbouwproject in Estepona. De klant vond het project aantrekkelijk en de specifieke unit voldeed aan het grootste deel van de zoekopdracht. Er was ook druk om snel te beslissen, omdat er nog maar weinig vergelijkbare units over waren. Dit is de meest voorkomende onderhandelingssituatie aan deze kust en het gaat helemaal niet om de prijs.

Wat er op tafel lagEen woning voor 720.000 €, en een reden om snel te beslissen. Schaarste is een reëel kenmerk van een goed project, maar ook de oudste reden in de sector om te stoppen met vergelijken.
Wat we vergelekenPrijs, oriëntatie, indeling, het uitzicht en de voorwaarden van het project vergeleken met de andere beschikbare opties binnen een vergelijkbaar budget op dat moment. Het appartement zelf was niet het probleem. Voor 720.000 € zagen wij alternatieven waarbij de klant voor ongeveer hetzelfde geld meer kreeg op de punten die voor hem werkelijk belangrijk waren.
Wat wij adviseerdenNiet reserveren uit angst dat de woning zou verdwijnen. In plaats daarvan legden wij hem de specifieke alternatieven voor en legden wij uit op welke punten elk alternatief binnen hetzelfde budget beter uitviel.
Wat gebeurde erHij reserveerde de unit niet. Wij gingen verder met zoeken en hij kocht een andere woning, een woning die beter aansloot bij wat hij werkelijk met de aankoop wilde bereiken. De beslissing werd genomen op basis van vergelijking, niet op basis van een deadline die de andere partij had opgelegd.

Wij beslissen niet of een woning goed is. Wij beslissen of de woning voor u, tegen deze prijs, een goede keuze is.

Toen wij nee zeiden

Wat kost het u?

Koper0 €Geen vergoeding, geen voorschot, niets bij de notariële overdracht en niets als u afziet van een deal waaraan wij weken hebben gewerkt.
Ontwikkelaar of verkoper
Nieuwbouw
2,5 to 6 %
Bestaande woningen
1,5 to 4 %
De commissie zit al in de prijs en wordt betaald door de verkoperszijde, of u nu via ons komt of rechtstreeks gaat.
ArevontOnze vergoeding is een deel van die commissie en geldt alleen als er een aankoop plaatsvindt. U adviseren om niet te kopen kost ons de vergoeding. Precies daarom is ons advies waardevol.

Het werkt eenvoudig. De verkoper heeft met zijn eigen makelaarskantoor een commissie afgesproken. Als u zonder eigen vertegenwoordiging aankomt, blijft dat volledige bedrag normaal gesproken bij het makelaarskantoor van de verkoper. Als wij u vertegenwoordigen, betaalt het makelaarskantoor van de verkoper ons aandeel uit diezelfde commissie. De prijs van de woning verandert voor u niet en u hoeft niets bij te betalen.Wie onze vergoeding betaalt, bepaalt niet wie wij vertegenwoordigen. De makelaar van de verkoper vertegenwoordigt de verkoper. Wij vertegenwoordigen u. Wij zijn niet opgebouwd rond een eigen woningvoorraad die wij moeten verkopen. Als wij concluderen dat een woning voor u geen goede aankoop is, vertellen wij u dat, ook al verdienen wij dan niets aan die transactie.Eén punt om op te letten. Sommige makelaars aan de Costa del Sol brengen ook de koper een commissie in rekening. Bij ons zult u dat niet tegenkomen.

De vastgoedprijs is hetzelfde, ook als u rechtstreeks gaat. Vraag bij nieuwbouw gerust om de prijslijst van de ontwikkelaar en controleer die zelf.

Zonder omwegen

Wat onderhandelen hier niet oplevert

Niemand kan u een percentage beloven, en u moet het als een waarschuwing zien wanneer iemand dat wel doet. De prijs wordt bepaald door de verkoper of de ontwikkelaar, niet door een makelaar, en bij nieuwbouw is die hetzelfde via welke makelaar u ook komt. Een makelaar die een grote korting op een project belooft voordat hij het project überhaupt kent, gebruikt die korting als lokmiddel.Bij nieuwbouw is de onderhandelingsruimte beperkt. Meestal kunnen de betalingskalender, betere inrichting of enkele extra's worden aangepast. Een verlaging van de aankoopprijs is eerder uitzondering dan regel, bijvoorbeeld bij de laatste woningen in een voltooid project waar de ontwikkelaar vanaf wil. Na de sterke groei van de afgelopen jaren vertraagt de markt geleidelijk. Sommige ontwikkelaars staan daarom mogelijk meer open voor een gesprek over de prijs, maar vooraf op een korting rekenen werkt niet. Dit is de stand van de markt medio 2026 en het is de snelst veranderende zin op deze pagina. Controleer deze informatie daarom aan de hand van het actuele kwartaalrapport, in plaats van er over een jaar nog op te vertrouwen.Bij bestaande bouw is er doorgaans meer onderhandelingsruimte dan bij nieuwbouw, hoewel niet altijd. De prijs, de opleveringsdatum, de inrichting en de overige koopvoorwaarden staan allemaal open voor onderhandeling. Veel hangt af van de motivatie van de verkoper, het enige wat wij kunnen achterhalen en u niet.En een belangrijke grens. Een reservering betekent niet dat alles is gecontroleerd. Wij kunnen niet alles vooraf controleren. Precies daarom volgt daarna de juridische controle en moet de reserveringsovereenkomst vastleggen wat er met uw waarborgsom gebeurt als die controle een probleem aan het licht brengt.

De meestgestelde vragen over onderhandelen

Kunt u in Spanje daadwerkelijk onderhandelen over de prijs van een woning?: Bij bestaande bouw doorgaans wel, hoewel hoeveel ervan afhangt veel meer van de motivatie van de verkoper dan van de manier waarop het bod wordt gedaan. Bij nieuwbouw zelden op de prijs zelf. Wie deze vraag met een percentage beantwoordt, gokt.
Is er ruimte bij een ontwikkelaar?: Enige ruimte is er wel, maar meestal niet op de prijs. Ontwikkelaars hanteren een vaste prijslijst en een sterk project met een wachtlijst heeft geen reden om daarvan af te wijken. Wat wel kan veranderen, zijn de betalingskalender, de inrichting en de specificaties, en soms aanvullende diensten. Een prijsverlaging komt vooral voor bij de laatste woningen in een afgerond project.
Wat kunt u naast de prijs afspreken?: De betalingskalender, de termijnen, de reservering en de voorwaarden daarvan, de inrichting en wijzigingen, en de oplevering. Bij nieuwbouw zijn die punten doorgaans meer waard dan het gesprek over de prijs. Vraag ook vóór uw reservering om de lijst met aanpassingsmogelijkheden, niet pas daarna.
Wat kost onderhandelen mij?: Niets. U betaalt ons op geen enkel moment tijdens de aankoop. Onze vergoeding is een deel van de commissie die de verkoperszijde toch al betaalt, en de woning kost u hetzelfde als u rechtstreeks gaat.
Hoe hoog is de waarborgsom voor de reservering en is deze terugbetaalbaar?: Gewoonlijk 6 000 tot 11 000 €, en bij duurdere woningen ongeveer 1 % van de prijs. Of dit bedrag wordt terugbetaald, hangt af van de formulering van het reserveringscontract en verschilt per projectontwikkelaar en verkoper. Dit is de enige betaling buiten het garantiesysteem. Daarom moet het bedrag beperkt blijven en moet het contract de voorwaarden voor terugbetaling duidelijk vermelden. Daarom leest de advocaat het contract voordat het geld wordt overgemaakt, en niet daarna.
Onderhandelt u over een woning die ik zelf heb gevonden?: Ja. Stuur ons de link van Idealista, de website van een andere makelaar of rechtstreeks van een ontwikkelaar. Wij controleren of de woning nog daadwerkelijk beschikbaar is en tegen welke prijs, vertellen u wat wij aan de verkoperszijde zouden vragen en voeren, als dat zinvol is, de onderhandelingen voor u en begeleiden u tot aan de sleuteloverdracht.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us