Wat kost het om een woning in Spanje te kopen: nieuwbouw versus bestaande bouw
In 30 seconden
Houd voor een nieuwbouw ongeveer 13 % extra aan en voor een bestaande woning ongeveer 9 % extra. Dit omvat de belasting, de notaris, het kadaster en de advocaat. Het verschil tussen de twee bedragen komt vrijwel volledig door de belasting.
| Nieuwbouw | Bestaande woningen | |
|---|---|---|
| Belasting11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notaris en register | 1.500 € | 1.500 € |
| Advocaat~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE en vertalingen | 150 € | 150 € |
| Nuts-overdracht | 600 € | 600 € |
| Totaal extra | 63.250 € | 42.250 € |
Waaruit bestaat de extra 8 tot 13 procent?
Zes onderdelen, waarvan er slechts twee belastingen zijn. De overige kosten zijn de notaris, een kadasterinschrijving, een advocaat, een NIE en vertalingen, en het op uw naam zetten van de nutscontracten. Alle zes gelden zowel voor nieuwbouw als voor bestaande bouw. Alleen de belastingpost verandert van vorm.IVA is de Spaanse btw en bedraagt bij een volledig nieuwe woning 10 % van de aankoopprijs. Dit is de grootste van de twee belastingposten bij nieuwbouw. De details over waarom deze belasting van toepassing is en waarover de belasting bij bestaande bouw in plaats daarvan wordt berekend, staan op de belastingpagina.
| Post | Nieuwbouw (van een ontwikkelaar) | Bestaande bouw (van een particuliere eigenaar) |
|---|---|---|
| Belasting | 10 % IVA (Spaanse btw) plus 1,2 % AJD (zegelrecht op de ondertekende akte) in Andalusië, samen 11,2 %. | 7 % ITP (overdrachtsbelasting), berekend over het hoogste van de overeengekomen prijs en de officiële referentiewaarde van de woning. |
| Notaris en kadaster | Ongeveer 1.000 tot 1.700 € samen bij 350.000 tot 500.000 €, en ongeveer 1.400 tot 2.200 € bij 1.000.000 €, volgens de officiële tariefschalen. De kosten stijgen geleidelijk met de prijs, niet lineair. | Dezelfde tariefregeling. De notaris en het kadaster brengen voor bestaande bouw geen andere kosten in rekening. |
| Advocaat | Ongeveer 1 % van de prijs, inclusief btw, voor de onafhankelijke juridische controle en de notariële overdracht zelf. | Hetzelfde. Dit is de enige post die een marktprijs heeft en geen vast overheidstarief. Dit is de post waarvoor uw eigen advocaat u vóór uw opdracht schriftelijk een prijs opgeeft. |
| NIE en vertalingen | Ongeveer 150 €, een vast bedrag, geen percentage van de prijs. | Hetzelfde vaste bedrag. |
| Nutsvoorzieningen overzetten/aansluiten | Ongeveer 600 € om water, elektriciteit en, indien van toepassing, de internetverbinding op uw naam te laten registreren. | Hetzelfde, hoewel een nutsleverancier voor een eenvoudige wijziging van de contracthouder mogelijk helemaal niets in rekening brengt. Zie de onderstaande notitie Eerlijk gezegd. |
Wat is het totaal bij drie realistische prijzen?
Een percentage op zichzelf verbergt hoe de afzonderlijke kosten veranderen. Hieronder staat dezelfde tabel, berekend bij 350.000 €, 500.000 € en 1.000.000 €, voor beide routes. Het percentage daalt licht naarmate de prijs stijgt. Dat komt doordat drie van de zes onderdelen, namelijk notaris en kadaster, het minimumtarief van de advocaat, NIE en vertalingen, en de overdracht van nutsvoorzieningen, niet gelijke tred houden met de prijs.
- 350.000 €Nieuwbouw: in totaal 394.950 €, 12,8 % boven op de prijs. Bestaande bouw: in totaal 380.250 €, 8,6 % boven op de prijs.
- 500.000 €Nieuwbouw: in totaal 563.250 €, 12,7 % boven op de prijs. Bestaande bouw: in totaal 542.250 €, 8,5 % boven op de prijs.
- 1.000.000 €Nieuwbouw: in totaal 1.124.750 €, 12,5 % boven op de prijs. Bestaande bouw: in totaal 1.082.750 €, 8,3 % boven op de prijs.
Deze drie totalen zijn de door de website zelf gepubliceerde cijfers, actueel per augustus 2026. Dezelfde tabel staat op de kostencalculator op de homepage. Ze gaan uit van een normale situatie: geen verlaagd belastingtarief, geen onverwachte referentiewaarde en een standaardstructuur van eigendom in plaats van een complexe structuur. Als uw situatie niet standaard is, verandert het totaal. Precies daarom vraagt de checklist hieronder om een schriftelijk bedrag in plaats van een gepubliceerde bandbreedte.
Wanneer moeten deze posten worden betaald?
Op drie of vier afzonderlijke momenten, niet op één moment, en het patroon verschilt per route. Bij bestaande bouw wordt het grootste deel van het geld betaald bij de notariële overdracht. Eerst een kleine reserveringswaarborgsom, vervolgens de rest van de waarborgsom bij het arras-contract terwijl de juridische controles worden uitgevoerd, en daarna de belasting, de kosten en het resterende deel van de prijs op één dag bij de notaris. Bij nieuwbouw wordt hetzelfde totaalbedrag in plaats daarvan over de bouwperiode gespreid, in termijnen die twee jaar of langer kunnen doorlopen voordat de sleutels beschikbaar zijn.Alleen plannen op basis van het totaal brengt mensen in de problemen, omdat het totaal niet bepaalt hoeveel uw bankrekening op elke betaaldatum moet kunnen dragen. Van belang is hoeveel contant geld u op elke datum beschikbaar moet hebben, en een hypotheek helpt niet bij al deze betalingen in dezelfde mate. Een hypotheek dekt het eindsaldo veel gemakkelijker dan een termijnbetaling die twee jaar vóór de notariële overdracht verschuldigd is. De enige betaling die bij beide routes hetzelfde werkt, is de reserveringswaarborgsom, en dit is de enige betaling die volledig buiten het garantiestelsel valt.
Bestaande woningen
- ReserveringWaarborgsomEen klein bedrag, buiten het garantiestelsel.
- arras-contractSaldo min waarborgsomJuridisch vooronderzoek loopt parallel.
- Notariële overd.Belastingen, kosten en de rest van de prijsITP, notaris, register, advocaat en het openstaande saldo, grotendeels op één moment.
Nieuwbouw
- ReserveringWaarborgsomDezelfde kleine som, dezelfde regels.
- Tijdens de bouwBetalingen in termijnenElk bedrag is vóór de vervaldatum gedekt door een bankgarantie.
- Notariële overd.IVA, AJD, kosten en het eindsaldoAlleen aan het einde voldaan.
Waar kopers van uitgaanWanneer elke betaling echt vervalt
- Het volledige extra bedrag is verschuldigd bij de notariële overdracht
- De waarborgsom voor de reservering is als eerste verschuldigd en valt buiten het volledige garantie- en belastingstelsel. Het gaat om een klein bedrag dat wordt betaald om het pand van de markt te halen en dat terugbetaalbaar is volgens de voorwaarden in de reserveringsovereenkomst. Raadpleeg de gids over bankgaranties voor wat dit bedrag wel en niet beschermt.
- Een nieuwbouwwoning wordt op dezelfde manier betaald als een woning in de bestaande bouw
- Bij een woning in de bestaande bouw betaalt u doorgaans één aanslag voor de overdrachtsbelasting en één pakket aan kosten, allemaal bij of rond de notariële overdracht. Bij nieuwbouw wordt echt geld verspreid over betalingstermijnen tijdens de bouw. Elke betaling moet wettelijk door een bankgarantie worden gedekt voordat deze verschuldigd is, en de belasting en het resterende bedrag worden pas aan het einde voldaan. Zie de gids over geldbescherming voor het volledige traject dat elke euro aflegt.
- Advocaatkosten vooraf betaald
- Dit wordt normaal gesproken samen met de notariële overdracht betaald, zodra de juridische controle is afgerond en de aankoop doorgaat. Vraag hier schriftelijk om voordat u iemand inschakelt. Dit is het enige onderdeel in bovenstaande tabel dat een marktprijs is en geen overheidstarief.
Wat moet u schriftelijk bevestigd krijgen voordat u op een bedrag vertrouwt?
Vier zaken, allemaal schriftelijk en allemaal beschikbaar voordat u zich ergens aan verbindt. Een percentage in een gids is een planningscijfer. Het geeft u bij benadering de omvang van het bedrag, wat voldoende is om opties te vergelijken, maar niet om er een contract op te baseren. Wat het tot uw werkelijke bedrag maakt, is de eigen referentiewaarde van het pand, een schriftelijke kostenraming van de advocaat die u daadwerkelijk inhuurt, het betalingsschema van de ontwikkelaar met de bijbehorende garantietekst, en een raming van de notaris- en registerkosten voor uw eigen prijsklasse, niet gekopieerd uit een andere.De reden om dit schriftelijk te vragen is geen wantrouwen. Het is dat een mondeling genoemd bedrag later niet kan worden gecontroleerd aan de hand van wat u gefactureerd krijgt. Elk van de vier kent ook een herkenbaar slecht antwoord, en zo'n antwoord horen is nuttiger dan een bedrag horen. De slechte antwoorden zijn: niemand heeft de referentiewaarde gecontroleerd, een afgerond honorarium zonder uitsplitsing, een betalingsschema zonder achterliggend garantiedocument, of een bedrag voor de notaris dat uit een andere prijsklasse is gekopieerd. Elk van deze antwoorden betekent dat de raming waarop u zich baseert nog niet echt is opgesteld.
| Vraag om | Wat het u vertelt | Hoe een slecht antwoord klinkt |
|---|---|---|
| De valor de referencia van het pand | Of de overdrachtsbelasting voor een woning in de bestaande bouw wordt berekend over de overeengekomen prijs of over een hogere officiële referentiewaarde. De volledige uitleg staat op de pagina over belastingen. | Niemand heeft dit gecontroleerd, of u krijgt de verzekering dat het "doorgaans geen probleem" is. |
| Schriftelijke kostenraming advocaat | Het werkelijke percentage voor uw specifieke prijs en situatie, uitgesplitst en voordat u hen inschakelt. | Een afgerond bedrag zonder uitsplitsing, mondeling genoemd. |
| Het betalingsschema en de garantietekst van de ontwikkelaar, alleen bij nieuwbouw | Wanneer elke opeenvolgende betaling vervalt en wat deze specifiek dekt. Raadpleeg de gids over bankgaranties. | Een schema zonder bijgevoegd garantiedocument. |
| De raming van de notaris- en registerkosten voor uw prijsklasse | De enige post in deze tabel die stapsgewijs verandert in plaats van gelijkmatig met de prijs. | Een bedrag uit een andere prijsklasse, zonder controle overgenomen. |
Wat kan u bij dit bedrag verrassen?
Drie dingen verrassen een buitenlandse koper vaker dan wat dan ook aan dit bedrag, en alle drie zijn timingproblemen, geen rekenproblemen. Elk ervan is goedkoop te controleren voordat u zich vastlegt en duur om na de notariële overdracht te ontdekken. Daarom is het de moeite waard ze afzonderlijk van de bovenstaande percentages op te sommen.
- DuurNiemand heeft de valor de referencia van het pand gecontroleerdSpanje berekent de overdrachtsbelasting voor een woning in de bestaande bouw over het hoogste van deze twee bedragen: uw overeengekomen prijs of de officiële referentiewaarde. Als de referentiewaarde hoger is, bedraagt de rekening meer dan 7 % van wat u werkelijk hebt betaald.What to do insteadVraag vóór uw beslissing schriftelijk om de referentiewaarde. De gids over belastingen bevat de uitleg en de bron.
- DuurEen nieuwbouw begroot alsof het geld pas aan het einde volledig verschuldigd isOpeenvolgende betalingen tijdens de bouw vereisen doorgaans dat u 20 tot 40 % van de prijs contant betaalt voordat de sleutels beschikbaar zijn, boven op de hierboven al opgenomen belasting. Een hypotheek dekt deze betalingen doorgaans niet op dezelfde manier als het eindsaldo.What to do insteadVraag vóór de reservering om het betalingsschema en controleer precies wat uw financiering dekt en wanneer.
- Te vermijdenEen plan om het aankoopbedrag als contant geld mee te nemenBij een grensoverschrijdende verplaatsing van contant geld boven 10.000 € is een Spaanse douaneaangifte vereist. Deze moet vóór uw reis worden ingediend en staat los van alles wat een bank vraagt over de herkomst van de middelen.What to do insteadMaak het bedrag per bankoverschrijving over of dien de aangifte in voordat u vliegt. De gids over belastingen behandelt de procedure voor het indienen ervan.
Dezelfde aankoop, twee overdrachtsroutes
Twee echt verschillende routes naar dezelfde sleutels, en het belastingpercentage is het kleinste verschil tussen beide.| Nieuwbouw | Bestaande woningen | |
|---|---|---|
| Belastingen boven op de prijs | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), vast, zonder vraag over de referentiewaarde. | 7 % ITP, maar berekend over de hoogste waarde van de prijs of de referentiewaarde: zie de belastingpagina. |
| Wanneer moet u betalen? | Gefaseerd tijdens de bouw. Elke fase wordt vóór betaling gedekt door een bankgarantie. | Meestal bij of rond de notariële overdracht, in één of twee momenten. |
| Benodigd eigen geld vóór de hypotheek helpt | Vaak 20 tot 40 % van de prijs, omdat financiering zelden betalingen vóór de notariële overdracht dekt. | Meestal alleen de waarborgsom en de kosten; een hypotheek kan dichter bij het volledige saldo komen. |
| Tijd van reservering tot sleutels | Ongeveer twee maanden tot drie jaar, afhankelijk van de bouwfase bij reservering. | Ongeveer één tot drie maanden. |
| Wat beschermt het geld terwijl u wacht | Een beschermde bouwrekening plus een individuele bankgarantie. Zie de gids over geldbescherming. | Een afzonderlijke derdenrekening van een advocaat, vrijgegeven bij de notaris. |
Een planningsbedrag, niet uw factuur
Deze tarieven zijn actueel op augustus 2026 en zijn rechtstreeks ontleend aan de Andalusische belastingwet, niet overgenomen uit een Tsjechische blog. Ze gelden voor een standaardaankoop door een particuliere koper. Het is geen persoonlijk belastingadvies. Bovendien is Andalusië niet heel Spanje: een woning in een andere autonome regio kan een ander ITP- of AJD-tarief hebben, omdat beide regionaal worden vastgesteld.Een bedrag in de bovenstaande tabel valt voor sommige kopers lager uit dan het lijkt. Sinds 12 februari 2026 mag een energieleverancier helemaal niets in rekening brengen voor een eenvoudige wijziging van de contracthouder van een elektriciteitscontract, op grond van Real Decreto 88/2026. Het bovenstaande bedrag van 600 € voor het overschrijven van nutsvoorzieningen is een gecombineerde, voorzichtige schatting voor water, elektriciteit en internet. Uw werkelijke rekening kan lager uitvallen.Geen enkele gepubliceerde bandbreedte kan uw exacte bedrag voor u berekenen. Op de belastingpagina wordt uitgebreider uitgelegd waarom de belastingpost kan wijzigen, en de pagina over jaarlijkse kosten behandelt alles wat begint in de maand na de notariële overdracht. Laat beide door een advocaat controleren aan de hand van uw werkelijke documenten, niet aan de hand van een gepubliceerde bandbreedte.
Veelgestelde vragen over aankoopkosten
- Waarom zeggen sommige bronnen dat de kosten 10 tot 16 % bedragen en niet 8 tot 13 %?
- Verschillende bronnen tellen verschillende zaken mee. Sommige nemen een volledig jaar aan eigenaarskosten (IBI, bijdragen aan de eigenaarsvereniging) op in de "aankoopkosten". Daardoor wordt de bandbreedte groter en worden een eenmalige kostenpost en een terugkerende kostenpost vermengd. In de bovenstaande bandbreedtes tellen we alleen wat u betaalt om de aankoop zelf af te ronden. Daarom is de bandbreedte smaller en naar onze mening nuttiger voor het op zichzelf begroten van de transactie.
- Is 13 % of 9 % exact voor mijn specifieke prijs?
- Nee, en de drie uitgewerkte voorbeelden hierboven laten zien waarom. Het percentage daalt licht naarmate de prijs stijgt, omdat verschillende van de zes posten nauwelijks veranderen met de prijs. Gebruik de bandbreedte als planningsbedrag en gebruik de bovenstaande checklist om er een werkelijk bedrag voor één woning van te maken.
- Kan een deel van dit extra bedrag aan een hypotheek worden toegevoegd?
- Gedeeltelijk, afhankelijk van de post. Een Spaanse hypotheek wordt gebaseerd op de eigen taxatie van de woning door de bank, niet op de prijs plus kosten. Daarom worden de bovenstaande belasting- en kostenposten normaal gesproken uit uw eigen middelen betaald en niet door de hypotheek gefinancierd. Sommige kopers voegen een deel hiervan toe aan een grotere lening die door een ander vermogensbestanddeel wordt gedekt. Dat is een financieringsbeslissing voor de hypotheekdienst, niet een vraag over aankoopkosten.
- Gelden deze bedragen op dezelfde manier voor een bouwperceel of bedrijfsruimte?
- Nee. Elk bedrag hier geldt voor een aankoop van een woning. Voor een bouwperceel of commercieel vastgoed geldt 21 % IVA in plaats van 10 %, en de ITP-behandeling van een bouwperceel verschilt van die van een voltooide woning. Als dat is wat u koopt, zijn dit de verkeerde bedragen om te gebruiken.
