+34 656 450 023
AREVONT
Guides

Vastgoedfraude bij aankoop in Spanje

In 30 seconden

Opzettelijke fraude komt aan deze kust zelden voor. Er zijn vier vormen: een valse verkoper die een woning verkoopt zonder het recht te hebben die te verkopen, wat volgens één wet één tot vier jaar gevangenisstraf oplevert, een gestolen waarborgsom, een valse verhuur en fraude met nieuwbouw op plan waarbij betalingen in fasen worden geïnd zonder bankgarantie.

Wat geldt hier als fraude en wat niet?

Het meeste aan een Spaanse woningadvertentie dat verdacht aanvoelt, is geen fraude. Het gaat om een gedeeld advertentienetwerk, een oude prijs of een verkooptechniek, en dat onderwerp hoort op een aparte pagina thuis. Deze pagina behandelt alleen gevallen waarin iemand uw handtekening of geld aanneemt voor iets wat hij niet mag geven: een valse verkoper, een gestolen waarborgsom, een valse verhuur of een betaling voor nieuwbouw op plan zonder garantie.Eén Spaanse strafrechtelijke bepaling behandelt de eerste drie patronen tegelijk. Artikel 251.1 van de Código Penal bestraft iedereen die ten onrechte beweert het recht te hebben te beschikken over vastgoed dat hij niet bezit, en het vervolgens verkoopt, ermee bezwaart of aan iemand anders verhuurt, waardoor die persoon schade lijdt. Verkopen, bezwaren en verhuren worden in dezelfde zin van de wet samen genoemd. Daarom zijn een valse verkoper en een valse verhuur juridisch gezien dezelfde misdaad in twee verschillende vormen.
  • Nepverkoper
    Hoe het eruitziet
    Iemand ondertekent die niet de geregistreerde eigenaar is, vaak met een vervalste of verlopen volmacht.
    De rechtsgrond
    Código Penal art. 251.1: 1 tot 4 jaar gevangenisstraf voor de verkoop van vastgoed zonder het recht te hebben dit te verkopen.
    Hoe het wordt ontdekt
    De in de nota simple geregistreerde eigenaar, gecontroleerd aan de hand van de persoon die ondertekent.
  • Gestolen waarborgsom
    Hoe het eruitziet
    Geld dat wordt gevraagd voordat een advocaat de reserveringsovereenkomst heeft gelezen en dat wordt betaald op een rekening die niet overeenkomt met de verkoper.
    De rechtsgrond
    Código Penal art. 251.2, naast dezelfde strafbare beschikking over andermans eigendom.
    Hoe het wordt ontdekt
    De naam van de rekening, gecontroleerd aan de hand van de verkoper of makelaar die in de overeenkomst wordt genoemd.
  • Valse verhuur
    Hoe het eruitziet
    Een vakantie- of langetermijnadvertentie waarbij om een overschrijving wordt gevraagd vóór een bezichtiging of videogesprek.
    De rechtsgrond
    Hetzelfde artikel 251.1, het gedeelte over verhuur.
    Hoe het wordt ontdekt
    Een live videogesprek vanuit de woning, geregeld voordat u betaalt.
  • Nieuwbouwfraude
    Hoe het eruitziet
    Betalingen aan de ontwikkelaar in fasen, zonder individuele bankgarantie.
    De rechtsgrond
    Ley 38/1999, disposición adicional primera, aangescherpt door Ley 20/2015.
    Hoe het wordt ontdekt
    Het garantiedocument zelf, gecontroleerd voordat elke betaling verschuldigd is.
Elke controle aan de rechterkant is gratis en wordt uitgevoerd voordat het geld wordt overgemaakt, niet erna.
Hetzelfde appartement staat zes keer tegen verschillende prijzen te koop
Dit is een probleem met een gedeelde advertentie, geen fraude. Er is een aparte gids hierover, met controles die het in tien minuten ophelderen.
Een woning die maanden geleden is verkocht, wordt nog steeds geadverteerd
Dit is een oude advertentie die niemand heeft verwijderd. De gids over adverteren behandelt dit, niet de criminele patronen op deze pagina.
Iemand vraagt om geld voordat u de woning of de eigendomsdocumenten heeft gezien
Dit is het echte criminele patroon: geld of een handtekening wordt afgenomen door iemand die geen recht heeft om een van beide te ontvangen.
Valse advertenties en hoe u ze herkent
Bronnen

Hoe kan iemand een woning verkopen die niet van hem of haar is om te verkopen?

Het probleem gaat bijna altijd over identiteit, niet over de woning zelf: een vervalst paspoort of identiteitsbewijs, een volmacht die is ingetrokken, verlopen of nooit werkelijk is verleend, of een aanspraak op erfrechten die nooit daadwerkelijk is geregeld. De woningen waarop men zich richt, vertonen vaak hetzelfde patroon: ze staan lange tijd leeg, zijn eigendom van iemand die in het buitenland woont, of zijn onlangs geërfd en nog niet bijgewerkt in het register. Dit zijn situaties waarin niemand goed genoeg oplet om te merken dat een onbekende namens de eigenaar handelt.De bescherming bestaat uit dezelfde controle van het register die een advocaat al uitvoert, zij het om geheel andere redenen. Een nota simple vermeldt de geregistreerde eigenaar. Een volmacht die wordt gebruikt om namens iemand anders te ondertekenen, moet echt, actueel en specifiek voor deze verkoop zijn. Een advocaat controleert dit aan de hand van het notariële document waaruit de volmacht afkomstig is, in plaats van het document simpelweg te vertrouwen. De gratis controle van Arevont voor het verifiëren van advertenties bevestigt wie er werkelijk achter een advertentie zit, inclusief controle van de naam van de geregistreerde eigenaar, voordat u geld overmaakt of een vlucht boekt om de woning te bezichtigen.
  1. Stop en controleerDe naam van de verkoper komt niet overeen met die van de geregistreerde eigenaar op de nota simpleIemand die geen recht heeft om te verkopen, probeert te ondertekenen
    What to do insteadVraag de nota simple op en vergelijk de namen voordat er geld wordt overgemaakt
  2. Eerst controlerenDe verkoper ondertekent via een volmacht die u niet heeft gezienHet document kan zijn ingetrokken, verlopen of nooit werkelijk zijn verleend
    What to do insteadControleer het nummer van het notariële protocol bij de notaris die het heeft afgegeven
  3. Eerst controlerenDe woning is via erfenis overgegaan en het register lijkt verouderdHet register vermeldt mogelijk niet wie de woning vandaag werkelijk kan verkopen
    What to do insteadVraag naast de registratie ook de akte van erfrecht op
Woning en verkoper controleren
Bronnen
Zou een notaris een valse verkoper automatisch ontdekken, zonder dat mijn eigen advocaat dit eerst controleert?De notaris controleert de identiteit en de registratie opnieuw op het moment van ondertekening. Dit is een echte, onafhankelijke controle, maar deze vindt helemaal aan het einde van het proces plaats, nadat er meestal al een reserveringswaarborgsom van eigenaar is gewisseld. De controle door uw eigen advocaat vindt weken eerder plaats. Hierdoor wordt een valse verkoper ontdekt op een moment waarop het nog realistisch mogelijk is om u terug te trekken, in plaats van nadat het geld al is overgemaakt.

Wat gebeurt er met een gestolen waarborgsom en waarin verschilt die van een echte waarborgsom?

Een echte reserveringswaarborgsom is bewust echt geld waaraan een reëel risico verbonden is: het is de enige betaling bij een Spaanse aankoop die buiten het volledige garantiesysteem valt dat bedoeld is om alles wat daarna komt te beschermen. Precies daarom is deze betaling een doelwit voor fraude. Het patroon is vrijwel altijd hetzelfde: er wordt geld gevraagd voordat een advocaat de reserveringsovereenkomst heeft gelezen, het wordt betaald op een rekening waarvan de naam niet overeenkomt met die van de verkoper of het makelaarskantoor, en soms wordt het omschreven als terugbetaalbaar, "alleen om de woning vast te houden", in plaats van als de werkelijke verplichting die een reservering inhoudt.Een legitieme reserveringswaarborgsom wordt betaald op een rekening die in de reserveringsovereenkomst zelf wordt genoemd, nadat uw advocaat de voorwaarden voor terugbetaling van het geld heeft gelezen. De juridische coördinatiedienst van Arevont leest die overeenkomst voordat er geld van uw rekening wordt afgeschreven, kosteloos, omdat de advocaat u vertegenwoordigt en niet de verkoper of het makelaarskantoor.
Waar uw geld werkelijk staat
  1. ReserveringBetaald voordat een garantie of derdengeldrekening het beschermtDe enige betaling bij een Spaanse aankoop die volledig buiten het garantiesysteem valt. Precies daarom is deze betaling een doelwit voor fraude.
  2. Juridische controleAdvocaat leest de reserveringsovereenkomstBevestigt de naam van de rekening en de voorwaarden voor terugbetaling voordat er verder geld wordt overgemaakt.
  3. arras / koopovereenkomstAangehouden op een afgescheiden derdengeldrekening van een advocaatWordt pas vrijgegeven bij de notariële overdracht, onder bescherming die de reservering nooit had.
  4. Notariële overd.Betaald bij de notarisHet saldo wisselt tijdens de ondertekening zelf van eigenaar, niet via een onbeheerde overschrijving dagen eerder.
De reservering is de enige onbeschermde stap. Alles daarna verloopt via een garantie of een derdengeldrekening.
Een klein bedrag betalen om een woning vast te houden voordat iemand die heeft gezien, is gewoon normale voorzichtigheid
Een echte reservering wordt pas betaald nadat uw advocaat de overeenkomst heeft gelezen, op een rekening die in de overeenkomst zelf wordt vermeld. Alles wat daarvoor wordt betaald, beschermt niemand behalve degene die erom heeft gevraagd.
Een mondelinge belofte dat een waarborgsom "terugbetaalbaar" is, is net zo goed als die op schrift stellen
Alleen de voorwaarden die in de reserveringsovereenkomst zijn opgenomen, bepalen of het geld wordt terugbetaald. Een mondelinge belofte heeft geen effect zodra de overschrijving is uitgevoerd.
De naam van de rekening doet er niet toe zolang de prijs juist lijkt
Een echte waarborgsom wordt overgemaakt naar een rekening die overeenkomt met de verkoper of het bemiddelingskantoor. Een andere rekeningnaam, vooral een persoonlijke of buitenlandse naam, is het duidelijkste teken van dit patroon.
Coördinatie van juridisch vooronderzoek
Bronnen
Als mijn waarborgsom echt is gestolen, is er dan een realistische manier om die terug te krijgen?Er bestaan twee afzonderlijke mogelijkheden, en geen van beide is snel. Uw bank kan proberen een SEPA-overschrijving nog dezelfde dag terug te roepen. De kans op succes neemt na de eerste 24 tot 48 uur sterk af, dus snelheid is belangrijker dan al het andere wat u doet. Daarnaast opent een strafrechtelijke klacht (denuncia) wegens fraude op grond van artikel 251 een mogelijkheid om het geld binnen dezelfde strafzaak terug te krijgen. Dit is een traject voor een advocaat, geen eenvoudig formulier, en het is de moeite waard om onmiddellijk te beginnen in plaats van af te wachten of het geld vanzelf terugkomt.

Kan iemand huur innen voor een woning die hij niet bezit?

Ja, en het Spaanse recht benoemt dit rechtstreeks: artikel 251.1 heeft betrekking op het verhuren van een woning op grond van een vals beweerd recht om erover te beschikken, in dezelfde zin als het verkopen en in rekening brengen ervan. Dit patroon richt zich doorgaans op mensen die een verblijfplaats nodig hebben, niet op mensen die kopen: een vakantiewoning of langetermijnverhuur, soms met foto's die van een echte advertentie zijn gekopieerd, waarbij om een overschrijving naar een persoonlijke rekening wordt gevraagd vóór een bezichtiging en voordat de "verhuurder" instemt met een videogesprek vanuit de echte woning.Een buitenlandse koper loopt dit risico vooral rond een bezichtigingsreis, wanneer het verleidelijk is om snel accommodatie te boeken vanaf de plek waar de prijs het aantrekkelijkst lijkt. De methoden die een huuradvertentie overtuigend maken, waaronder gestolen foto's en hergebruikte beschrijvingen, zijn dezelfde als die welke al zijn uitgelegd voor verkoopadvertenties in de advertentiegids van de website. Het verschil is dat hier geld voor een verblijf en niet voor een woning op het spel staat.
  1. Stop en controleerDe “verhuurder” weigert een live videogesprek vanuit de woningEen echte verhuurder heeft niets te verbergen en geen reden om te weigeren
    What to do insteadVraag om een live gesprek, niet om een opgenomen rondleiding
  2. Stop en controleerEr wordt gevraagd om per bankoverschrijving te betalen, buiten het boekingsplatform omAls u het platform overslaat, verliest u de betalingsregistratie en de kopersbescherming ervan
    What to do insteadBetaal via het eigen systeem van het platform, niet rechtstreeks aan de eigenaar
  3. Eerst controlerenHetzelfde adres wordt elders onder een andere naam aangebodenDe advertentie kan een duplicaat zijn of een reeks gestolen foto's bevatten
    What to do insteadZoek de straatnaam of naam van het project op in andere advertenties
Valse advertenties en hoe u ze herkent

Kon een ontwikkelaar vóór de invoering van de garantie uit de crisisperiode gewoon verdwijnen met betalingen in termijnen?

Dit was vroeger de meest schadelijke vorm van Spaanse vastgoedfraude. Het is de moeite waard om dit als geschiedenis te begrijpen, omdat de wet die deze maas in de wetgeving heeft gesloten precies datgene is wat een koper vandaag beschermt. Een garantievereiste voor betalingen in termijnen voor nieuwbouw bestaat al sinds Ley 57/1968. De handhaving vóór de financiële crisis van 2008 was echter inconsistent. Ontwikkelaars inden regelmatig betaling na betaling naarmate bouwmijlpalen werden bereikt, zonder dat daar een echte garantie op naam van de koper tegenover stond. Wanneer een project mislukte, ontdekten kopers dat de garantie waarvan zij dachten dat zij die hadden, óf niet bestond óf betrekking had op een groepspolis waarop zij niet persoonlijk werden genoemd.Ley 20/2015 heeft dezelfde regel aangescherpt, die nu is opgenomen in de disposición adicional primera van Ley 38/1999. De wet sloot precies de maas in de wetgeving die de oude fraude mogelijk maakte. Elke betaling vóór de notariële overdracht moet nu worden gedekt door een garantie die op naam van de koper is afgegeven en wordt overhandigd bij de ondertekening van de koopovereenkomst, niet pas later wordt beloofd. Het mechanisme zelf, wat het document moet vermelden en wat er gebeurt als een ontwikkelaar vandaag toch in gebreke blijft, is een afzonderlijk onderwerp dat volledig op een andere pagina wordt behandeld.
Op papier bestond er een garantie, soms als groepspolis voor het hele project, niet op naam van een afzonderlijke koper.
De garantie moet individueel op naam van de koper worden afgegeven, betrekking hebben op de specifieke betalingen van de koper en worden overhandigd bij de ondertekening van de koopovereenkomst.
De handhaving was inconsistent. Een koper ontdekte vaak pas nadat een project al was mislukt dat de garantie waardeloos was.
Het document zelf kan vóór elke verschuldigde betaling worden gecontroleerd. Dit is precies het moment om erom te vragen, niet na de ondertekening.
  1. Bestaat er überhaupt een garantiedocument?
    Who decidesVraag het de ontwikkelaar
    What it grantsNaar de volgende controle
    If noBetaal niet. Zonder document is er geen bescherming, ongeacht wat u mondeling wordt verteld.
  2. Staat het specifiek op uw naam?
    What it grantsBevestigt dat het van u is, geen groepspolis
    If noEen garantie waarop de naam van het project staat, maar niet die van u, beschermt u niet persoonlijk.
  3. Dekt het het volledige bedrag inclusief belasting?
    What it grantsBevestigt dat de volledige betaling gedekt is
    If noEen gedeeltelijke garantie laat precies het gat dat deze fraude benut.
  4. Is deze door een bank of verzekeraar afgegeven?
    What it grantsBevestigt dat een echte garant ervoor instaat en aansprakelijk kan worden gesteld
    If noAl het andere is niet de garantie die de wet vereist.
Eén NEE bij een controle is reden om de betaling op te schorten, niet om door te gaan en het later te vragen.
De vorm van deze fraude die vandaag nog voorkomt, is kleiner en moeilijker op te merken dan wanneer een ontwikkelaar simpelweg verdwijnt. Het lijkt op een betalingsschema dat sneller verloopt dan de garantie wordt afgegeven, of op een garantiedocument dat wel bestaat maar nooit voor uw specifieke betalingen is afgegeven. Vraag het vóór de vervaldatum van de betaling te zien, niet erna.
Bankgaranties voor nieuwbouw
Bronnen
Verdwijnt dit risico als u bij een grote, bekende ontwikkelaar koopt?Het risico wordt kleiner. Een grote ontwikkelaar met een openbare reputatie en andere actieve projecten heeft veel meer te verliezen als hij niet levert dan een kleine of pas opgerichte ontwikkelaar. Maar dit vervangt de controle zelf niet. De wet vereist dezelfde persoonlijke garantie, ongeacht de omvang van de ontwikkelaar. Het document beschermt u, niet alleen de reputatie van de ontwikkelaar.

Wat u zelf kunt controleren en waar iemand ter plaatse echt nodig is

Elke controle hieronder is reëel en u kunt deze uitvoeren. De kolom rechts is niet de enige manier om de controle uit te voeren. Deze laat zien wat er verandert wanneer de controle hier aan de kust plaatsvindt in plaats van vanaf een scherm ver weg.
Alleen vanuit TsjechiëMet een lokale controle
Of de verkoper eigenaar van de woning isU kunt om een nota simple vragen en de naam van de eigenaar lezen. Maar het zelfstandig vertalen en begrijpen van een Spaans kadasterdocument is waar de meeste mensen vastlopen.De gratis controle van Arevont voor het verifiëren van een woningadvertentie vergelijkt de geregistreerde eigenaar met de persoon of makelaar met wie u contact hebt, voordat er geld wordt overgemaakt.
Of een rekening voor een reserveringswaarborgsom echt isU kunt vragen naar de naam van de rekeninghouder en deze schriftelijk vergelijken met de naam van de verkoper of die van de makelaar.De juridische coördinatie van Arevont leest de voorwaarden van de reserveringsovereenkomst voordat het geld uw rekening verlaat, zonder kosten.
Of een huuradvertentie echt isEen omgekeerde zoekopdracht van de foto's, dezelfde controle van tien minuten die een verouderde of gedupliceerde verkoopadvertentie opspoort.Een live videogesprek bij de woning, namens u geregeld wanneer u nog niet kunt reizen om dit zelf te doen.
Of de garantie van een ontwikkelaar uw betaling dektU kunt vragen het document te zien en controleren of het u persoonlijk en voor het specifieke bedrag vermeldt, voordat u betaalt.Bevestigd als onderdeel van de juridische coördinatie voordat elke betalingstermijn verstrijkt, niet erna.
Eerlijk gezegd

Hoe zeldzaam is dit eigenlijk?

Er bestaat geen gepubliceerde statistiek die specifiek op de Costa del Sol doelbewuste vastgoedfraude tegen buitenlandse kopers meet. Er een verzinnen zou erger zijn dan dit eerlijk te zeggen. Wat we wel eerlijk kunnen zeggen is dit: het meeste van wat verontrustend voelt aan het kopen hier, de gedeelde advertenties, de oude prijzen en de verkooptechnieken, is helemaal geen fraude. Alles als fraude behandelen maakt een koper bezorgd over de verkeerde zaken en onzorgvuldig met de echte risico's.De vier bovenstaande patronen zijn echte misdrijven, met voor elk patroon een echt artikel uit het Código Penal. De controles die ze opsporen, het kadaster lezen, het contract lezen voordat u betaalt, de "verhuurder" via video bellen en de garantie zien voordat de betaling verschuldigd is, zijn dezelfde controles die een zorgvuldige koper sowieso bij elke aankoop om gewone redenen zou moeten uitvoeren. Dit is algemene informatie over de manier waarop het Spaanse recht deze patronen behandelt. Het is geen juridisch advies over een specifieke transactie en voert geen van de beschreven controles uit. Een onafhankelijke advocaat doet dat namens u. De eigen gids van de website over wat een advocaat controleert, legt dit volledig uit.Arevont ontvangt geen doorverwijzingsvergoeding van de advocaten met wie het samenwerkt en brengt de koper niets in rekening voor de hierboven beschreven controles. Dit maakt geen enkele aankoop risicovrij. Het betekent dat de controles die deze vier patronen opsporen vóór uw toezegging beschikbaar zijn.

Veelgestelde vragen over aankoopfraude

Hoe wordt een gestolen advertentie fraude in plaats van alleen een slechte advertentie?
De advertentie zelf, zelfs met gekopieerde foto's, is geen misdrijf. Het misdrijf vindt plaats zodra iemand die valse advertentie gebruikt om geld of een handtekening te innen voor een woning of huurwoning die hij u niet mag aanbieden. Een gestolen advertentie waarvoor u nooit iets hebt betaald, is alleen een slechte advertentie. Diezelfde advertentie wordt fraude zodra u een waarborgsom naar een niet-gerelateerde rekening overmaakt.
Betekent kopen via een makelaar zoals Arevont dat dit mij niet kan overkomen?
Nee, en niemand hier beweert dat. De gratis controles van Arevont bevestigen de geregistreerde eigenaar, lezen de reserveringsovereenkomst voordat u betaalt en verifiëren desgevraagd een huuradvertentie via een live videogesprek, allemaal voordat er geld wordt overgemaakt. Ze nemen de specifieke blinde vlekken weg die een koper in Tsjechië heeft wanneer die naar een scherm kijkt. Ze maken fraude niet overal ter wereld onmogelijk.
Wat is het belangrijkste teken dat iets een van deze vier patronen is en geen gewone slechte advertentie?
Geld of een handtekening wordt gevraagd voordat verificatie mogelijk is, of dat nu een bezichtiging, het lezen van een contract door een advocaat of een videogesprek bij de woning betekent. Elk bovenstaand patroon heeft dit ene kenmerk gemeen. Een legitieme verkoper, makelaar of ontwikkelaar heeft geen reden om de volgorde eerst controleren en dan betalen te weigeren, omdat de controle de transactie ook voor hen echt maakt.
Kan ik een gestolen waarborgsom via de Spaanse rechtbanken terugkrijgen, en niet alleen via mijn bank?
Een strafrechtelijke aangifte wegens fraude op grond van artikel 251 opent een mogelijkheid om uw geld binnen dezelfde strafzaak terug te krijgen. Uw advocaat kan dit gelijktijdig met of in plaats van een afzonderlijke civiele vordering nastreven. Terugkrijgen van het geld is nooit gegarandeerd, vooral niet zodra het Spanje heeft verlaten. Precies daarom bestaan de bovenstaande controles: om het verlies in de eerste plaats te voorkomen, niet om het achteraf te herstellen.
Ik heb ergens informeel, bijvoorbeeld in een Facebookgroep, een veel goedkopere versie gevonden van een advertentie die ik leuk vind. Moet ik ervan uitgaan dat dit een van deze oplichtingspraktijken is?
Niet automatisch. Meestal gaat het precies om het patroon van een oude, verkeerd geprijsde of dubbele advertentie dat in de advertentiegids van de site wordt uitgelegd, en niet om fraude. Het wordt pas strafbare fraude wanneer iemand u vraagt te betalen of te ondertekenen voordat u of uw advocaat kan controleren wie die persoon werkelijk is. Beschouw de opnieuw geplaatste advertentie als een aanwijzing die het controleren waard is, maar niet op zichzelf als bewijs van een van beide patronen.
Related
Looking at a specific property?
Send us the property
Volgende stapWilt u dat uw advocaat vóór de betaling een specifieke rekening of garantie controleert?Stuur ons een link naar de advertentie of de overeenkomst die u op het punt staat te ondertekenen. Wij controleren of de betaling naar de juiste partij gaat en wat deze daadwerkelijk beschermt.
Woning verzenden