De ontwikkelaar heeft de deadline gemist: uw contract, niet de brochure, is het bewijs
In 30 seconden
Bij nieuwbouw telt alleen de datum van de notariële overdracht in uw contract, niet een schatting in een brochure. Zodra die datum is verstreken en een eventuele contractuele respijttermijn is afgelopen, hebt u recht op volledige terugbetaling plus wettelijke rente. Dit vloeit voort uit dezelfde bankgarantie die bescherming biedt bij insolventie van de ontwikkelaar. Bij bestaande bouw verloopt de procedure anders en trager.
Welke datum geldt als opleveringsdatum?
Bij bestaande bouw spreken de koper en verkoper deze datum in het contract af en blijft deze doorgaans vaststaan. Bij nieuwbouw hangt de datum af van het moment waarop het gebouw is voltooid en vergund, en ontwikkelaars lopen vaak achter op schema. Juridisch is alleen de datum van belang die in uw eigen onderhandse overeenkomst staat. Een in een brochure vermelde "previsión de entrega" (verwachte opleveringsdatum), of een datum die in een verkoopgesprek is genoemd voordat u iets had ondertekend, telt niet mee.Veel nieuwbouwcontracten bevatten ook een respijttermijn. In de praktijk gaat het vaak om drie tot zes extra maanden na de genoemde datum, voordat de vertraging überhaupt als overschrijding geldt. Deze respijttermijn is gebruikelijk in de markt en wordt door juridische bronnen genoemd. Hij is niet wettelijk vastgesteld. De werkelijke duur is wat in uw eigen contract staat, als er al een duur wordt vermeld. Als het contract hierover niets zegt, is er geen automatische respijttermijn.
Beding over opleveringsdatumOnderhandse koopovereenkomst
- Verwachte opleverdatum
- [DD/MM/YYYY]
- Respijttermijn
- [X maanden]
- Gevolg van vertraging
- [clausule]
- Verwachte opleverdatum. De enige datum met juridische betekenis. Nooit de "verwachte opleveringsdatum" uit de brochure.
- Respijttermijn. Alleen bindend als uw contract er een vermeldt. Als het niets zegt, is er geen respijttermijn.
- Gevolg van vertraging. Wat gebeurt er zodra de datum en een eventuele respijttermijn zijn verstreken.
| Termijn | Wat het werkelijk is | Of het de ontwikkelaar bindt |
|---|---|---|
| Opleveringsprognose (marketinginschatting) | Een niet-bindende inschatting. Deze wordt vaak gegeven voordat het gebouw überhaupt een vergunning heeft. | Nee. Deze schept verwachtingen, maar is geen wettelijke termijn. |
| Contractuele datum notariële overdracht | De exacte datum, of een formule om deze te berekenen, die in de door u ondertekende onderhandse koopovereenkomst staat. | Ja. De garantie en eventuele boeteclausule beginnen vanaf deze datum te lopen. |
| Respijtclausule, indien opgenomen in de overeenkomst | Extra tijd die vooraf is overeengekomen voordat het missen van een datum volgens de overeenkomst als vertraging geldt. | Alleen als uw overeenkomst daarin voorziet. De wet bepaalt niet hoe lang deze duurt en schrijft niet voor dat deze moet bestaan. |
Moet de vertraging ernstig zijn voordat u kunt annuleren?
Het eerlijke antwoord hangt af van wat u koopt: nieuwbouw of bestaande bouw. Het antwoord kan u verrassen.
Nieuwbouw of bestaande bouw?
- NieuwbouwDe garantie gaat in zodra de contractuele datum is verstreken en een eventuele respijttermijn is afgelopen. Er wordt niet getoetst hoe ernstig de vertraging is.
- Bestaande woningenArtikel 1124 van het Burgerlijk Wetboek is van toepassing. Een rechter bepaalt of de vertraging ernstig genoeg is om de overeenkomst te annuleren.
Waar kopers van uitgaanWat de garantie echt vereist
- Bij nieuwbouw moet ik aantonen dat de vertraging ernstig is, of wachten tot een rechter beslist, voordat ik mijn geld kan terugkrijgen.
- Nee. Dezelfde garantie die u beschermt als de ontwikkelaar failliet gaat, dekt ook een eenvoudige gemiste datum. Zodra de contractuele datum van notariële overdracht is verstreken en een eventuele respijttermijn is afgelopen, is aan de voorwaarde van de garantie voldaan: het gebouw was niet op tijd voltooid. U hoeft niet naar de rechter om te laten beoordelen hoe ernstig de vertraging was. U kunt rechtstreeks een claim indienen bij de bank of verzekeraar.
- Bij bestaande bouw werkt het missen van de notarisdatum hetzelfde
- Nee, dat is niet zo. Er bestaat geen gelijkwaardige wettelijke garantie voor de datum van de notariële overdracht bij bestaande bouw. De algemene rechtsremedie is artikel 1124 van het Burgerlijk Wetboek. De benadeelde partij kan kiezen: eisen dat de verkoop doorgaat of de overeenkomst ontbinden. In beide gevallen kan zij ook schadevergoeding en rente vorderen. Een rechtbank moet echter eerst beslissen of de vertraging ernstig genoeg is om de overeenkomst te ontbinden, in plaats van deze eenvoudigweg af te dwingen. Een koper van nieuwbouw die de garantieprocedure gebruikt, krijgt niet met deze toets te maken.
- Zes maanden is de wettelijke drempel om een vertraging te laten meetellen
- Dit cijfer komt vaak voor in commentaren, maar de wet zelf, de LOE, noemt zes maanden niet als aanleiding voor de garantie. Waarschijnlijk laat het zien hoe lang een rechter bij een geschil over bestaande bouw op grond van artikel 1124 een vertraging als ernstig genoeg heeft beschouwd om de overeenkomst te annuleren. Bij nieuwbouw is volgens de garantie de exacte datum in de overeenkomst de aanleiding, niet een vast aantal maanden.
Kan ik, als ik liever wacht tot het gebouw klaar is dan mijn geld terugneem, dat doen?Ja. Het bereiken van de datum waarop de garantie in werking treedt, geeft u een keuze. Het verplicht u niet om uw geld terug te vragen. Veel kopers kiezen ervoor te wachten, vooral wanneer de vertraging gering is en het project duidelijk vordert. Belangrijk is dat de keuze aan u is zodra de datum is verstreken. Het is niet de keuze van de ontwikkelaar.
Hoe ziet een claim wegens vertraging er in de praktijk uit?
Een claim wegens vertraging is eenvoudiger dan de meeste kopers verwachten. Voor de garantieroute is geen rechtszaak tegen de ontwikkelaar nodig.
- Bevestig schriftelijk dat de contractuele datum is verstrekenUw advocaat controleert de exacte datum en eventuele respijtclausule aan de hand van de kalender.
- Bevestig dat het garantiecertificaat geldig is en uw betalingen dektU dient de claim in op grond van hetzelfde certificaat dat vóór uw betaling is gecontroleerd.
- Watch out
- Als het certificaat ontbreekt of niet meer actueel is, wordt een eenvoudige claim net zo moeilijk en onzeker als een insolventieprocedure tegen een ontwikkelaar.
- Beslis: wachten of claimenZodra de datum waarop de garantie in werking treedt is verstreken, is dit uw beslissing en niet die van de ontwikkelaar.
- Als u een vordering indient, richt de procedure zich tegen de bank of verzekeraarNiet tegen de ontwikkelaar. De pagina over terugbetaling van de waarborgsom behandelt dit volledig, inclusief betwiste vorderingen.
- Where
- De bank of verzekeraar die de bankgarantie heeft afgegeven
Soms is het probleem groter dan een gemiste datum. De ontwikkelaar kan volledig zijn gestopt met bouwen, onbereikbaar zijn geworden of een formele insolventieprocedure zijn gestart. Dit zijn andere en moeilijkere situaties. Voor elk daarvan bestaat een afzonderlijke gids.De bovenstaande stappen 1 en 2 hangen af van twee feiten: of de triggerdatum is verstreken en of het garantiecertificaat nog geldig is. De juridische coördinatiedienst van Arevont controleert beide voordat een vertraging een geschil wordt, niet pas daarna.
Wat u over uw eigen overeenkomst moet bevestigen voordat een vertraging een geschil wordt
Vier zaken die u moet controleren. Lees ze in de overeenkomst voordat u deze ondertekent. Wacht niet tot een datum al is verstreken.| Controleren | Waarom het telt | Hoe een slechte versie eruitziet |
|---|---|---|
| De exacte datum van de notariële overdracht, of de formule om deze te bepalen, in de overeenkomst zelf | Dit is de enige datum met juridische betekenis. Wat mondeling is gezegd of in marketingmateriaal is geschreven, telt niet. | In de overeenkomst staat "de door de ontwikkelaar meegedeelde geschatte leverdatum" in plaats van een vaste datum of een duidelijke formule. |
| Of er een clausule over een respijttermijn bestaat en wat de exacte duur daarvan is | Dit verandert de exacte datum waarop de garantie ingaat. Als de overeenkomst hierover niets bepaalt, is er geen respijttermijn. | Vage bewoordingen zoals "een redelijke aanvullende termijn", zonder dat een aantal wordt genoemd. |
| Of het garantiecertificaat actueel is voor elke betaling die tot nu toe is gedaan | Een vordering wegens vertraging is slechts zo sterk als de garantie waarop deze berust. Een verouderd certificaat verzwakt de hierboven beschreven vordering. | Het certificaat is eenmaal, aan het begin, afgegeven en nooit bijgewerkt voor latere betalingen. |
| Bij bestaande bouw, wat het contract specifiek bepaalt over een gemiste datum van de notariële overdracht | In tegenstelling tot nieuwbouw is er geen garantie waarop u kunt vertrouwen. Op grond van artikel 1124 gaat uw advocaat uit van de exacte bewoordingen in de overeenkomst over vertraging. | In de overeenkomst wordt in algemene zin gesproken over het terugtreden van de koper of verkoper, maar er staat niets over een door een van beide partijen veroorzaakte gemiste datum. |
Een gemiste datum bij nieuwbouw tegenover een gemiste datum bij bestaande bouw
Het woord "vertraging" beschrijft twee zeer verschillende situaties. Welke situatie van toepassing is, hangt af van wat u koopt.| Bestaande woningen | Nieuwbouw | |
|---|---|---|
| Welke remedie geldt | Artikel 1124 van het Burgerlijk Wetboek: u kunt eisen dat de verkoop wordt voltooid of de overeenkomst annuleren, in beide gevallen met schadevergoeding. | De bankgarantie: volledige terugbetaling plus wettelijke rente, onder dezelfde voorwaarden als wanneer de ontwikkelaar volledig in gebreke was gebleven. |
| Maakt de ernst van de vertraging verschil | Ja. In de praktijk bepaalt een rechter of de tekortkoming ernstig genoeg is om de overeenkomst te annuleren. | Nee. De trigger is de gemiste datum in de overeenkomst, ongeacht hoe lang de vertraging duurt. |
| Heeft u een rechtbank nodig voor terugbetaling? | Vaak wel, als de andere partij het niet eens is. Artikel 1124 geeft u een recht waarvoor u mogelijk naar de rechter moet stappen. | Nee. U dient uw vordering rechtstreeks in bij de bank of verzekeraar die de garantie heeft afgegeven. |
| Wat uw advocaat eerst controleert | Wat de arras-overeenkomst zelf bepaalt over een gemiste datum, aangezien de wet hiervoor geen regel vaststelt. | Dat het garantiecertificaat actueel is en elke betaling dekt die tot nu toe is gedaan. |
Dit vermeldt de algemene regel, niet wat uw specifieke overeenkomst toestaat
Dit is het geldende Spaanse recht per augustus 2026. Wij baseren ons op de oorspronkelijke bronnen, niet op marketing of op de manier waarop mensen vertragingen gewoonlijk beschrijven. Dit is algemene informatie en geen beoordeling van uw specifieke overeenkomst. Alleen een onafhankelijke advocaat die uw eigen documenten leest, kan u vertellen of de datum in uw overeenkomst is verstreken, of er voor u een respijttermijn geldt en of uw garantiecertificaat actueel is.Deze pagina behandelt bewust één specifieke situatie: een vertraging terwijl de ontwikkelaar nog solvabel is en nog steeds bouwt. Als de ontwikkelaar volledig is gestopt of formeel insolvent is geworden, is dat een moeilijkere en andere situatie, die op een afzonderlijke pagina wordt behandeld. Wij procederen niet over geschillen betreffende overeenkomsten en zijn geen partij bij uw garantie. Onze juridische coördinatiedienst controleert of de data en het certificaat correct zijn voordat een vertraging een geschil wordt, niet pas daarna.
Veelgestelde vragen over vertragingen bij de notariële overdracht
- Als mijn overeenkomst een eigen boetebeding voor vertraging bevat, vervangt dat dan de wettelijke rente van de garantie?
- Nee. Dit zijn twee verschillende zaken en uw overeenkomst kan beide bevatten. De wettelijke rente van de garantie is automatisch verschuldigd zodra de triggerdatum is verstreken. Deze wordt berekend vanaf elke betalingsdatum, ongeacht of uw overeenkomst een boetebeding bevat. Een privaat boetebeding, als uw overeenkomst dat bevat, gaat op dezelfde datum in en vormt een afzonderlijk recht, bovenop de rente. Daarom is het de moeite waard om te controleren of u zo'n beding heeft, naast het controleren van de datum en de respijttermijn.
- Kan de projectontwikkelaar mij iets anders dan geld aanbieden, zoals een upgrade of korting, in plaats van terugbetaling van de garantie zodra er een vertraging is opgetreden?
- Ja, dat kan. Sommige kopers accepteren een echt goed alternatief in plaats van de aankoop te annuleren. Dit is het belangrijkste: u hebt al een duidelijk wettelijk recht op volledige terugbetaling. De projectontwikkelaar doet u geen gunst. Of een aangeboden alternatief werkelijk meer waard is dan het geld, is een beslissing die u per geval samen met uw advocaat moet nemen, niet onder tijdsdruk op een verkoopkantoor.
- Als ik de aankoop met een hypotheek heb gefinancierd en de datum van de notariële overdracht verschuift, heeft die vertraging dan ook gevolgen voor mijn hypotheekgoedkeuring?
- Dat kan. Hypotheekgoedkeuringen en vaste rentepercentages zijn vaak maar beperkte tijd geldig. Een vertraagde notariële overdracht kan betekenen dat uw bank een lening die op de oorspronkelijke datum was afgestemd opnieuw moet goedkeuren of de voorwaarden ervan moet herzien. Dit is een afzonderlijk, praktisch probleem. Bespreek dit met uw bank zodra een vertraging waarschijnlijk lijkt, en niet pas wanneer de nieuwe datum is bevestigd.
