Een woning verkopen in Spanje: belastingen en verkoopkosten
In 30 seconden
Verkopen als niet-ingezetene betekent drie afzonderlijke betalingen. De koper houdt bij de voltooiing 3 % van de prijs in. De belasting op uw werkelijke winst bedraagt vast 19 %. Ook de gemeentelijke plusvalía is verschuldigd, en deze kan wettelijk de verantwoordelijkheid van de koper worden wanneer de verkoper niet-ingezeten is.
| Verkoopprijs | 500.000 € |
|---|---|
| Inhouding: notariële overdracht3 % van de prijs | 15.000 € |
| Vermogenswinstbelasting19 % van de werkelijke winst | Afgewikkeld na aangifte |
| plusvalía municipalTot 30 % van de stijging van de grondwaarde | Afgewikkeld na aangifte |
Wat zijn de drie afzonderlijke betalingen en waarom halen mensen ze door elkaar?
Bij elke verkoop door een niet-ingezetene zijn dezelfde drie betalingen betrokken, waarbij voor elke betaling een andere regel en een andere termijn geldt. De inhouding van 3 % verwarren met de belastingaanslag van 19 % is de meest voorkomende vergissing. De inhouding is een VOORSCHOT, niet de belasting. De twee bedragen komen zelden overeen.
| Betaling | Tarief | Wie betaalt deze? |
|---|---|---|
| 3 % inhouding (Modelo 211) | 3 % van de afgesproken verkoopprijs. | Bij de notariële overdracht door de KOPER ingehouden en rechtstreeks aan de belastingdienst betaald, ongeacht of u uiteindelijk iets verschuldigd bent. |
| Vermogenswinstbelasting (Modelo 210) | 19 % van de werkelijke vermogenswinst, een vast tarief dat voor elke niet-ingezetene geldt. | De verkoper rekent af met de al ingehouden 3 %: een terugbetaling als er te veel is ingehouden, of een aanvullende betaling als er te weinig is ingehouden. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Tot 30 %, vastgesteld door het plaatselijke gemeentebestuur en toegepast op een grondslag die wordt berekend volgens de methode die van twee methoden het laagste bedrag oplevert. | Volgens de wet de verkoper, maar het gemeentebestuur kan de KOPER verplichten deze als plaatsvervangende belastingplichtige te betalen wanneer de verkoper niet-ingezetene is. Dat is een regel die de meeste verkopers niet verwachten. |
Hoe werkt de inhouding van 3 % en wanneer krijgt u deze terug?
Bij de notariële overdracht moet de koper volgens de wet 3 % van de overeengekomen prijs inhouden en dit binnen één maand met Modelo 211 aan de belastingdienst betalen. Dit gebeurt ongeacht de uitkomst van uw verkoop. Zelfs een verkoper die geen winst heeft gemaakt of verlies heeft geleden op de verkoop, krijgt bij de notaris 3 % van de verkoopprijs ingehouden.U hebt vervolgens vier maanden vanaf de datum van de verkoop de tijd om Modelo 210 in te dienen. Hiermee geeft u uw werkelijke vermogenswinst aan en verrekent u deze met het ingehouden bedrag. Als de belasting van 19 % over uw werkelijke winst lager is dan de reeds ingehouden 3 %, wat vaak voorkomt bij een woning die gedurende meerdere jaren in een stijgende markt werd aangehouden, krijgt u het verschil terug. Is het bedrag hoger, dan betaalt u het tekort met dezelfde aangifte.
De inhouding van 3 %
- Bij overdrachtKoper houdt 3 % inOngeacht de uitkomst.
- Binnen 1 maandModelo 211 ingediend door de koperAfgedragen aan de belastingdienst.
- Binnen 4 maandenU dient Modelo 210 inDe werkelijke winst aangeven en verrekenen.
- Na indieningTerugbetaling of tekort voldaanTerugbetaling als 19 % van de winst lager is dan de ingehouden 3 %.
De termijn van vier maanden en de verrekening zijn precies het soort aangifte dat Arevont aan een onafhankelijke advocaat overlaat, in plaats van deze rechtstreeks af te handelen. Arevont verricht geen fiscaal werk en deze aangifte moet u niet uitstellen tot de deadline nadert.
Wat is de gemeentelijke belasting plusvalía?
plusvalía is de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond waarop een woning staat en is een kostenpost voor de verkoper, niet voor de koper. In de praktijk kan deze kostenpost echter bij de notariële overdracht toch voor rekening van de koper komen: wanneer de verkoper geen inwoner is, kan het gemeentebestuur de koper als plaatsvervangende belastingplichtige aanwijzen. Dit wordt hieronder volledig behandeld. De belasting heeft niets te maken met het gebouw of met uw werkelijke winst: zij wordt uitsluitend geheven over de stijging van de waarde van de GROND eronder, zoals het gemeentebestuur die stijging berekent over de jaren dat u de woning in bezit had.Sinds een hervorming in 2021 geldt de oude vaste formule, die zelfs bij verlies belasting kon heffen, niet meer. U kiest de laagste uitkomst van twee berekeningsmethoden. Bij de objectieve methode wordt de kadastrale grondwaarde vermenigvuldigd met een coëfficiënt die voor uw bezitstermijn is vastgesteld, met een maximum van 30 % zodra het lokale tarief wordt toegepast. De werkelijke methode is gebaseerd op de werkelijke stijging tussen uw aankoop- en verkoopprijs. Als de waarde helemaal niet is gestegen, bevestigt de hervorming van de belastingdienst zelf dat volgens geen van beide methoden iets verschuldigd is.
Is de grondwaarde gestegen terwijl u de woning bezat?
- JaVerschuldigd volgens de methode die van de twee het laagste bedrag oplevert, met een maximum van 30 % zodra het lokale tarief van toepassing is.
- Nee, of u kunt dit niet aantonenVolgens geen van beide methoden is iets verschuldigd, zoals bevestigd door de hervorming van 2021.
Wat verkopers aannemenWijzigingen door hervorming 2021
- plusvalía is altijd verschuldigd bij verkoop
- De belasting is alleen verschuldigd wanneer de grondwaarde is gestegen. Verkoopt u met verlies of tegen dezelfde grondwaarde als waarvoor u hebt gekocht, dan is niets verschuldigd, zolang u dit kunt aantonen.
- Het is altijd de verkoper die betaalt, zonder uitzonderingen
- Volgens de wet is de verkoper aansprakelijk, maar wanneer de verkoper geen inwoner is, kan het gemeentebestuur de KOPER als plaatsvervangende belastingplichtige aanwijzen. In de praktijk betekent dit vaak dat het bedrag bij de notariële overdracht op de verkoopprijs wordt ingehouden, in plaats van later afzonderlijk te worden gefactureerd.
Wat kosten de makelaars- en juridische aspecten van een verkoop?
Naast de fiscale laag zijn er nog twee kostenposten, die geen van beide belastingen zijn: het zijn marktconforme vergoedingen, net als aan de aankoopzijde. De manier waarop u verkoopt, beïnvloedt beide.
- Option 1Exclusieve opdrachtEén makelaar, één bemiddelingsovereenkomst.
- Kosten
- 1,5 tot 4 %
- Snelheid
- Hangt af van het kopersbestand van die ene makelaar
- Bereik
- Eigen netwerk van die makelaar
- Option 2Multi-agencyMeerdere makelaars bieden het tegelijk aan.
- Kosten
- 1,5 tot 4 %
- Snelheid
- Vaak sneller, minder persoonlijke aandacht
- Bereik
- De grootste reikwijdte van de drie
- Option 3Particuliere verkoopHelemaal geen makelaar.
- Kosten
- 0 €, geen commissie
- Snelheid
- Meestal langzamer
- Bereik
- Alleen uw eigen netwerk en portals
- Commissie van de verkopende makelaarDoorgaans 1,5 tot 4% van de verkoopprijs van een woning in bestaande bouw, betaald door de verkoper. Dit is een marktbereik en geen bedrag dat door een officiële instantie is vastgesteld, aangezien geen toezichthouder een commissietarief publiceert. Het varieert per makelaar, regio en specifieke bemiddelingsovereenkomst. Beschouw het daarom als een raming die u met de makelaar moet bevestigen, niet als een vaste kostenpost.
- Uw eigen advocaat voor de verkoopEen verkoper heeft om dezelfde redenen als een koper baat bij onafhankelijke juridische vertegenwoordiging: het controleren van het contract, het coördineren van de inhouding van 3 % en de notariële overdracht en, waar relevant, de berekening van de plusvalía. Het merendeel van de onafhankelijke juridische begeleiding aan koperszijde geldt ook voor een verkoop.
Wat u moet controleren voordat u uw netto-opbrengst raamt
Vier zaken, gecontroleerd aan de hand van uw werkelijke aankoopdocumenten, niet van een algemene regel.| Vraag om | Wat het u vertelt | Hoe een slecht antwoord klinkt |
|---|---|---|
| Oorspronkelijke aankoopprijs en kosten, schriftelijk vastgelegd | De vermogenswinst wordt berekend als het verschil tussen wat u hebt betaald, vermeerderd met toegestane aankoop- en verbeteringskosten, en uw verkoopopbrengst, niet alleen de verkoopprijs. Zonder de oorspronkelijke bedragen kan niemand de werkelijke verplichting van 19 % berekenen. | Geen bewijs van de oorspronkelijke aankoopkosten, notariskosten of facturen voor verbeteringen. |
| Of de bijdragen aan de eigenaarsvereniging en IBI voor het pand zijn voldaan | Een onbetaalde schuld aan de eigenaarsvereniging of een onbetaalde IBI-aanslag kan aan het pand verbonden blijven en de notariële overdracht bemoeilijken, precies zoals aan koperszijde. | Niemand heeft gecontroleerd of de rekening actueel is voordat een verkoopdatum werd afgesproken. |
| Welke berekeningsmethode voor de plusvalía het laagste bedrag oplevert | Volgens de wet is de keuze aan u, en de twee methoden kunnen zeer verschillende resultaten opleveren, afhankelijk van hoe lang u het pand in bezit had en hoe de grondwaarden lokaal zijn veranderd. | Een bedrag dat slechts volgens één methode is berekend, zonder de andere methode ter vergelijking te berekenen. |
| Wie contractueel verantwoordelijk is voor de plusvalía in de verkoopovereenkomst | Omdat het gemeentehuis de koper als vervangende belastingplichtige kan aanspreken, moet een verkoopcontract duidelijk bepalen wie deze kosten tussen koper en verkoper draagt, in plaats van dit over te laten aan de partij die het gemeentehuis toevallig als eerste aanspreekt. | Een contract waarin plusvalía geheel ontbreekt. |
Werkelijke winst tegenover verlies of quitte spelen
De inhouding van 3 % ziet er in beide gevallen hetzelfde uit. Wat daarna gebeurt niet.| Verkoop met winst | Verkoop zonder winst of met verlies | |
|---|---|---|
| 3 % inhouding bij notariële overdracht | Hoe dan ook ingehouden, volgens Modelo 211. | Ook altijd ingehouden: de verplichting van de koper hangt niet af van uw daadwerkelijke resultaat. |
| Belasting op vermogenswinst | 19 % van de werkelijke winst, waarschijnlijk minder dan de ingehouden 3 %, waardoor u geld terugkrijgt. | Niets verschuldigd; de volledige ingehouden 3 % kan worden teruggevorderd. |
| plusvalía municipal | Verschuldigd over de stijging van de grondwaarde, berekend volgens de laagste van twee methoden. | Niets verschuldigd als er daadwerkelijk geen stijging van de grondwaarde was, aantoonbaar volgens de hervorming van 2021. |
| Aangifte altijd vereist | Modelo 210 binnen vier maanden, om te verrekenen en een eventuele terugbetaling te claimen. | Modelo 210 binnen vier maanden, om de inhouding terug te vorderen en, waar relevant, aan te tonen dat er geen stijging van de plusvalía was. |
Het mechanisme, niet uw netto-opbrengst
Wij hebben het tarief van 19 % voor vermogenswinstbelasting, de inhouding van 3 % en de hervorming van de plusvalía rechtstreeks gecontroleerd aan de hand van de eigen pagina's van de Agencia Tributaria en de relevante BOE-teksten, op 17 augustus 2026. Eén punt verdient bijzondere aandacht: de door de regering voorgestelde actualisering van de plusvalía-coëfficiënten voor 2026 (RD-ley 16/2025) is niet door het Congres goedgekeurd. Daarom blijven de coëfficiënten van RD-ley 8/2023 van kracht. Verschillende commentaarbronnen die wij hebben gecontroleerd, waren hierop nog niet bijgewerkt.Dit is algemene informatie over de belastingheffing bij een verkoop, geen berekening van uw eigen netto-opbrengst. Uw werkelijke winst hangt af van uw oorspronkelijke aankoopprijs, uw toegestane kosten en de specifieke plusvalía-coëfficiënten die uw gemeente toepast. Deze gegevens horen thuis in een schriftelijke berekening van een advocaat, niet in een gepubliceerd bereik. Arevont is geen belastingadviseur en dient deze belastingaangifte niet in. Dit werk behoort toe aan een onafhankelijke advocaat.Sommige onderwerpen worden in afzonderlijke gidsen behandeld: de doorlopende belasting op fictief inkomen en huurinkomsten die van toepassing was zolang u eigenaar was van de woning, een andere kwestie dan de verkoop; de werking van een schuld van de vereniging van eigenaars die aan een woning verbonden is; en de afzonderlijke kwestie van belasting op het aanhouden van vermogen in plaats van op het realiseren van winst. Elk onderwerp heeft een eigen gids.
De meest voorkomende vragen over verkoop en uitstapkosten
- Krijg ik de volledige 3 % terug als ik met verlies verkoop?
- Ja, als u een werkelijk verlies kunt aantonen. De verschuldigde vermogenswinstbelasting bedraagt dan nul en u kunt de volledige ingehouden 3 % terugvorderen bij de notariële overdracht via de aangifte Modelo 210, binnen de termijn van vier maanden. De inhouding is geen minimumbedrag dat u verschuldigd bent. Het is een voorschot dat wordt verrekend met het werkelijke resultaat.
- Kan er na mijn vertrek uit Spanje nog plusvalía van mij worden gevorderd?
- Ja. Precies daarom bestaat de regel die een gemeente toestaat plusvalía bij de koper te innen als vervangende belastingplichtige: het vervolgen van een niet-ingezeten verkoper die het land al heeft verlaten, is moeilijker dan het innen van de belasting op het moment van verkoop. Dit is een reden om in het verkoopcontract duidelijk vast te leggen wie de kosten draagt, in plaats van dit onbeslist te laten.
- Verandert het tarief van 19 % als ik op het moment van verkoop Spaans fiscaal inwoner ben geworden?
- Ja: een Spaans fiscaal inwoner wordt over een vermogenswinst belast volgens de gewone schaal voor inwoners, in plaats van tegen het vaste tarief van 19 % voor niet-ingezetenen. Daarbij gelden eigen regels voor belastingvermindering bij herinvestering in een hoofdwoning, die niet van toepassing zijn op een niet-ingezetene. Dat is een volledig andere berekening, die in de gids over belastingen voor inwoners op deze website volledig wordt behandeld.
